Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]





REFERENCES : N° RG 24/01758 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX3H

Minute : 24/00291







Monsieur [N] [I] [E] [H]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

 

C/


Madame [Y] [M]
Monsieur [X] [D] [Z], en qualité de caution










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENOT Laurence

Copie délivrée à :
Mme [M] [Y]
Mr [X] [D] [Z]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Octobre 2024



Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [N] [I] [E] [H]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [Y] [M]
[Adresse 12]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparante

Monsieur [X] [D] [Z], en qualité de caution
[Adresse 5]
[Localité 10]
non comparant

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé à effet du 14 mai 2021, Monsieur [N] [H] a donné à bail à Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé Résidence Naturalia, [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 467 euros outre des provisions sur charges.

Par acte séparé du 7 mai 2021, Monsieur [X] [D] [Z] a conclu un cautionnement pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d'occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires. Ledit commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution le 15 février 2024. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [H] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 596 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 10 et 7 juin 2024, Monsieur [N] [H] a fait assigner Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Madame [Y] [M] et [X] [D] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2024, soit la somme de 4 366 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Madame [Y] [M] et [X] [D] [Z] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 février 2024.

A l'audience du 5 septembre 2024, Monsieur [N] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 176,19 euros, selon décompte en date du 26 août 2024. Il a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail à effet du 14 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1 596 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Madame [Y] [M] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. 

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [Y] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [Y] [M] étant sans droit ni titre depuis le 22 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, la bonne foi du locataire étant présumée, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [N] [H] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [M] reste lui devoir la somme de 6 176,19 euros à la date du 26 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [Y] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 6 176,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 596 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4 366 euros à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [Y] [M] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 27 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la condamnation de la caution

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

L’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale. 

En l'espèce, Monsieur [X] [D] [Z] s’est porté caution dans les mêmes termes pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par Madame [Y] [M], pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement dans la limite d’une fois soit jusqu’au 14 mai 2027 avec faculté de résiliation unnilatérale. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

Par ailleurs, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution et ce dernier a été régulièrement assigné.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution qui sera condamné solidairement au paiement des sommes dues par Madame [Y] [M].

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du le 14 mai 2021 conclu entre Monsieur [N] [H] et Madame [Y] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé Résidence Naturalia, [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboutons Monsieur [N] [H] de sa demande d'astreinte ;

Déboutons Monsieur [N] [H] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [N] [H] la somme provisionnelle de 6 176,19 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 1 596 euros, à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 4 366 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [N] [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 544 euros), à compter du 27 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), dans la limite du 14 mai 2027 pour Monsieur [X] [D] [Z] ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons in solidum Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] à verser à Monsieur [N] [H] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [Y] [M] et Monsieur [X] [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection