Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
1 passage des deux pichets
93200 SAINT DENIS

Téléphone : 01 48 13 37 80
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : civil.tprx-st-denis@justice.fr





REFERENCES : N° RG 24/00769 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB6P

Minute : 24/00296







Monsieur [D] [O]
Représentant : Me Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 261

 

C/


S.C.I. NOUNJA
Représentant : Me Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL ASRI Rachid

Copie délivrée à :
Me NOURDINE Nadia

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Octobre 2024





Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [D] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 261



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


S.C.I. NOUNJA
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
représentée par Me Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS,



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE


La SCI NOUNJA est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], et est venue aux droits du précédent bailleur la SCI DES FONTAINES qui avait donné à bail à Monsieur [D] [O] ledit appartement par contrat du 25 avril 2017 pour un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [D] [O] a fait assigner la SCI NOUNJA devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de :
- condamner le défendeur à procéder à sa réintégration dans les lieux loués sous astreinte de 250 euros par jour de retard, pendant 120 jours,
- à titre subsidiaire condamner le défendeur à lui restituer ses biens mobiliers et effets personnels, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, limitée à 120 jours, et à lui verser une provision de 15 000 euros au titre du préjudice subi,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce inclus le coût de l’assignation.

A l’audience du 10 juin 2024 après un renvoi lors de l’audience du 2 avril 2024, Monsieur [D] [O], assisté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation soutenue oralement, au visa des articles 484, 834 et 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989.
Au soutien de ses prétentions et en substance, il fait valoir qu’il est titulaire d’un bail dans l’immeuble propriété de la défenderesse et alors qu’il était en Algérie depuis le mois de septembre 2023, son fils qui détenait un jeu de clé a constaté en novembre 2023 que le logement était occupé par deux individus, alors qu’il n’a pas été mis fin au bail. Il soutient que cette éviction du logement lui cause un préjudice important alors au surplus que ses meubles et effets personnels sont restés dans le logement.
Oralement, sur les prétentions du défendeur, il fait remarquer que sa famille a effectivement eu une réaction musclée au regard de cette éviction. Il souligne que la notification de la résiliation du bail ne lui a pas été remise faute de preuve du dépôt et que bien évidemment il n’a pas volontairement quitté le logement en laissant ses affaires. Il explique actuellement qu’il loue une chambre dans un hôtel à 30 euros par nuit et qu’il n’a aucune dette locative.

La SCI NOUNJA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.
Elle demande au juge au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 100, 101 et 378 du code de procédure civile, de :
- in limite litis, dire que le juge ne peut statuer en raison de la litispendance, et à défaut de la connexité et se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Bobigny, et à défaut se déclarer incompétent au profit du tribunal correctionnel de Bobigny,
- à titre principal, rejeter les demandes formulées et juger n’y avoir lieu à référé,
- à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer sur les demandes dans l’attente d’une décision définitive sur le volet pénal,
- en tout état de cause, débouter Monsieur [O] de ses demandes, le condamner au paiement de la somme de 550 euros au titre du loyer d’octobre 2023, et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir qu’elle a appris lors de l’acquisition de l’immeuble que Monsieur [O] louait les lieux sans les occuper, vivant en Algérie et que le fils du locataire était chargé de la restitution des lieux de sorte qu’il s’est chargé d’organiser le déménagement des effets personnels du locataire et que les clés ont été restituées 

au bailleur le 28 octobre 2023. Il soutient que les lieux ont été pris à bail de bonne foi par Monsieur [E] [N], nouveau locataire depuis le 31 octobre 2023, pour un loyer identique au précédent bail.
Il soutient que cette instance entre en litispendance avec l’instance introduite devant le tribunal judiciaire de Bobigny au titre des plaintes pour vol et pour violation de domicile, ou à tout le moins en connexité ce qui justifie que le juge saisi se dessaisisse au profit du ministère public de Bobigny. Elle soutient que le demandeur ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite, le bail ayant pris fin de manière régulière. Elle ajoute que les lieux ont été vidés par le fils du locataire sortant et que le demandeur ne rapporte pas la preuve que des effets personnels sont restés dans le logement alors au surplus que le temps écoulé entre le vol allégué et le dépôt de plainte colore la réalité des allégations. Elle conteste la réalité des frais d’hôtel dans la mesure où l’établissement appartient au fils du demandeur. Elle fait valoir que l’instance au pénal aura une incidence sur la demande de réintégration dans les lieux et de restitution des effets personnels ce qui justifie un sursis à statuer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et aux conclusions du défendeur développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2024. Le défendeur a été autorisé à produire par note en délibéré le contrat de bail signé avec le nouveau locataire suivant demande du 18 juin 2024. Faute d’y avoir déféré, les débats ont été réouverts pour l’audience du 5 septembre 2024, leur conseil ayant été convoqué par le greffe, avec dispense de comparution des parties, pour remise dudit contrat. Les parties n’étaient pas présentes à cette audience et la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de dessaisissement

L’article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

L’article 101 du même code dispose quant à lui que s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.

En l’espèce, la SCI NOUNJA ne justifie aucunement de l’existence d’un litige identique à celui objet de la présente instance, au surplus qui serait pendant devant une autre juridiction alors qu’il appuie sa démontration sur deux plaintes pénales qui ne sont qu’au stade de l’enquête, aucune autre juridiction n’étant saisie. Il est bien évident au surplus que le juge ne peut en tout état de cause pas se dessaisir au profit du ministère public qui n’est pas une juridiction et qui n’a pas 

compétence pour juger. De manière surabondante, le litige concernant la SCI NOUNJA et le vendeur de l’immeuble est étranger au présent litige.

La demande de dessaisissement ne peut qu’être rejetée.

Sur l’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal correctionnel

L’article 33 du code de procédure civile dispose que La compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l'organisation judiciaire et par des dispositions particulières.

A cet égard l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce le présente litige porte sur la contestation de la fin d’un contrat de louage, de sorte que le juge des contentieux de la protection, en vertu des dispositions précitées, est le seul juge compétent pour en connaître à l’exclusion de tout autre et notamment du tribunal correctionnel, au surplus qui n’est saisi d’aucune infraction à ce stade.

La demande portant sur l’incompétence du juge saisi du présent litige sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l’espèce la demande de réintégration repose sur la contestation de la fin régulière d’un contrat de bail conclu entre les parties, la SCI NOUNJA étant venue aux droits du précédent bailleur, de sorte que les plaintes pour vol et pour violation de domicile sont parfaitement étrangères à l’issue donnée au présent litige civil qui est chargé d’apprécier avec l’évidence requise en référé s’il a été manifestement mis fin au bail selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ou non.

En conséquence la demande de sursis à statuer ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de réintégration

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite. Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires à faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L'article L.226-4 du code pénal dispose que l’introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Seul constitue un domicile, au sens de l'article susvisé, le lieu où une personne, qu'elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux. Il est constant que le locataire déchu de son titre d'occupation conserve en ce lieu son domicile jusqu'à exécution de la décision de justice ordonnant l'expulsion. La renonciation à un bail ne saurait se déduire du silence ou de l'inaction du locataire. 

A titre liminaire s’agissant de la compétence du juge des référés, la demande de Monsieur [D] [O] repose sur l'existence alléguée d'un trouble manifestement illicite lequel peut persister au jour de la saisine du juge des référés.

En application des dispositions ci-dessus rappelées, c'est au bailleur de démontrer qu'il a régulièrement été mis fin au bail soit par un accord des parties, soit par la délivrance d'un congé soit par l'application de la procédure prévue par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne plus particulièrement le congé, en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du du 13 décembre 2017.

Il est enfin constant que l’occupation régulière des lieux par un tiers empêche la réintégration.

En l’espèce pour justifier de la fin régulière du contrat de bail litigieux conclu entre les parties, la SCI NOUNJA produit un courrier qu’elle a adressé en recommandé à Monsieur [O] (sans preuve de sa réception) dans lequel elle déclare “dans la continuité de nos échanges et afin de mettre fin à notre relation comme convenu je vous notifie la résiliation du bail à la date du 25 avril 2023". Elle produit également, signée par ses soins, une attestation de fin de bail avec remise d’une clé sur trois au 28 octobre 2023. Or ces éléments, qui résultent des propres déclarations du bailleur, ne justifient aucunement que Monsieur [P] [O] aurait donné congé du logement loué. Par ailleurs, le bailleur n’a aucunement respecté la procédure d’ordre public prévue par la loi du 6 juillet 1989 précité dans le cadre d’un congé délivré par le bailleur. La SCI NOUNJA ne justifie aucunement d’une reprise des lieux par une procédure régulière, n’ayant aucunement sollicité une expulsion judiciaire.

Il n’est pas contesté que Monsieur [D] [O], qui s’est absenté de son logement, en septembre 2023, n’a pu le réintéger à son retour en novembre 2023, ce dernier étant occupé par un autre locataire. Il ressort ce qui précède que le logement objet du litige constituait le domicile de Monsieur [D] [O], peu important l’affectation donnée aux locaux et qu'il dispose d'un titre à l'occuper en qualité de locataire. 

Empêché de l’occuper par le fait de la SCI NOUNJA, une telle situation alors qu'il s'agit de son domicile, constitue un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de prendre les mesures propres à le faire cesser.

Cependant, en ce qui concerne la demande de réintrégration comme mesure propre à faire cesser le trouble, elle est sérieusement contestable dans la mesure où un contrat de bail a été conclu le 31 octobre 2023 entre la SCI NOUNJA et Monsieur [N] pour le bien litigieux pour un montant mensuel de 550 euros. Le nouveau locataire étant présumé occuper les lieux de bonne foi et malgré l’absence de production dudit contrat, cette occupation constitue une contestation sérieuse qui empêche le juge des référés, juge de l’évidence, de réintégrer Monsieur [D] [O] dans les lieux.

L’occupation des lieux par un tiers de bonne foi empêche la réintégration à titre de mesure pouvant être ordonnée en référé après caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de réintégration dans les lieux de Monsieur [D] [O]. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande d’expulsion.

Sur la demande en restitution des meubles et effets personnels

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce il est établi avec l’évidence requise en référé que Monsieur [D] [O] s’est absenté de son logement pour se rendre en Algérie entre septembre et novembre 2023 et qu’à son retour, il n’a pu réintégrer son logement.

Cependant, faute de justifier de l’existence et de la matérialité desdits objets et mobiliers dont il est demandé la restitution, qui au demeurant ne sont pas repris dans le dispositif des conclusions du demandeur contrairement aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile, cette demande se heurte à une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut trancher sans outrepasser sa compétence. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. 

Sur les demandes de provision à titre indemnitaire

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires formées par Monsieur [D] [O] à titre provisionnel, à hauteur de 15 000 euros au titre de son préjudice moral et matériel, il est établi avec l’évidence requise en référé que l'expulsion de fait de son domicile lui a causé un préjudice moral, ainsi que matériel, ayant du trouver une solution de relogement, même s’il a pu trouver un hôtel par l’intermédiaire de son fils.

Il est justifié par Monsieur [D] [O] avec l’évidence requise en référé, que depuis son empêchement de réintégrer les lieux par le fait du bailleur qui a mis fin au contrat de bail de manière irrégulière et qui a signé un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire, il ne dispose d’aucun hébergement stable, payant une chambre dans un hôtel pour 45 euros par nuit depuis le 1er novembre 2023. En revanche il est produit des factures pour les mois de janvier 2023 et février 2023 qui ne correspondent pas à la période indemnisable car à cette période il n’est pas contestable qu’il disposait de son logement. Sérieusement contestables, ces factures ne seront pas prise en compte. Il ne justifie pas de frais d’hébergement depuis le mois de janvier 2024 et les extraits de ses relevés de compte produits ne révèlent aucun frais d’hébergement.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il convient d’allouer à Monsieur [D] [O] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 5 000 € à titre indemnitaire, tous préjudices confondus.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

Monsieur [D] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la fin de la jouissance du logement en application des articles 1103 et 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce la SCI NOUNJA produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif de 550 euros, échéance d’octobre 2023 incluse. Or, elle produit un contrat de bail conclu avec un autre locataire le 31 octobre 2023, alors au surplus qu’elle ne justifie pas avec l’évidence requise en référé de la date à laquelle elle a repris possession du logement. La demande en paiement au titre de l’échéance d’octobre 2023 étant sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La SCI NOUNJA, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI NOUNJA sera condamné à verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Rejetons la demande de dessaisissement ;

Rejetons l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection ;

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Déboutons Monsieur [D] [O] de sa demande de réintégration dans l’appartement situé [Adresse 1] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [D] [O] de restitution de ses affaires et objets personnels ;

Condamnons la SCI NOUNJA à payer à Monsieur [D] [O] la somme provisionnelle de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif du mois d’octobre 2023 ;

Rejetons les autres demandes formées par les parties, plus amples ou contraires ;

Condamnons la SCI NOUNJA à verser à Monsieur [D] [O] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI NOUNJA aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.