Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00632 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6C4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02922
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI [Localité 4] BEAUSEJOUR,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J076


ET :

La Société INAYA,
dont le siège social est sis RN3 PARIS A METZ - 77410 CLAYE-SOUILLY

représentée par Maître Manon FRANCISPILLAI de l’AARPI PRIMO Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0634


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EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 4] BEAUSEJOUR, en vertu d'un acte sous seing privé des 29 et 31 mars 2022, a consenti à la société INAYA un bail commercial portant sur un local situé Centre commercial [5] [Adresse 3] à [Localité 4]. 

Par acte délivré le 29 mars 2024, la société [Localité 4] BEAUSEJOUR a assigné la société INAYA en référé devant le président de ce tribunal au visa des articles 1103, 1104 et 1343-2 du code civil, et de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins de :
Condamner la société INAYA à lui payer par provision :la somme totale de 136.255,05 euros TTC au titre de l'arriéré en principal, selon décompte arrêté au 22 février 2024,les intérêts aux taux légal l'an majoré de 500 points de base (soit 5,00 % l'an) à compter de la date d'envoi de chacune des mises en demeure produites aux débats, avec capitalisation desdits intérêts,la somme de 13.625,50 euros correspondant à l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10 % sur la dette en principal,Condamner la société INAYA à lui régler la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 26 septembre 2024. 

La société [Localité 4] BEAUSEJOUR actualise ses demandes de provision à la somme de 53.162,97 euros TTC au titre de l'arriéré en principal au 6 septembre 2024, et à la somme de 5.316,29 euros au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10 % et maintient ses autres demandes dans les termes de l'assignation. Lors des débats, , elle demande une condamnation en deniers et quittances. 

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, elle conteste un prétendu accord entre les parties sur un échéancier, et soutient que la demande reconventionnelle en paiement de la société INAYA se heurte à des contestations sérieuses, les conditions d'application de l'article 8 du bail n'étant pas réunies. 

En défense, la société INAYA demande au juge des référés de : 
Constater que la société INAYA a réglé l'intégralité de sa dette locative, Débouter la société [Localité 4] BEAUSEJOUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société [Localité 4] BEAUSEJOUR à lui régler la somme provisionnelle de 30.000 euros au titre du remboursement de la participation travaux, sous astreinte, Dire que chacune des parties conservera ses frais et dépens,Dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
La société INAYA fait état d'un accord des parties sur un échéancier et conteste la somme réclamée au titre des pénalités. Elle soutient que le bailleur a l'obligation contractuelle de prendre en charge les travaux d'aménagement du preneur à hauteur de 30.000 euros. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées à l'audience et soutenues oralement. 
MOTIFS

Sur les demandes principales

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l'espèce, la société [Localité 4] BEAUSEJOUR produit notamment aux débats le contrat de bail signé les 29 et 31 mars 2022, ainsi qu'un relevé de compte actualisé au arrêté au 6 septembre 2024 à la somme de 53.162,97 euros au titre des arriérés, appel du 3e trimestre 2024 inclus. 

Il y a lieu de relever que ce décompte laisse apparaître plusieurs sommes au débit au titre de l'indemnité forfaitaire, pour un total de 12.140,13 euros. Ces sommes font double emploi avec la demande formée par ailleurs au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10%. La somme réclamée en principal est ainsi que 41.022,84 euros. 

Il ressort également de ce décompte que le dernier règlement du preneur y figurant au crédit est daté du 28 août 2024, pour un montant de 20.000 euros.

La société INAYA, pour justifier du règlement intégral de la dette en principal, produit quatre ordres de virement postérieurs à la date du dernier décompte produit par le bailleur : 
11.022,84 euros, exécuté le 17/09/2024,10.000 euros, exécuté le 18 septembre 2024,10.000 euros, exécuté le 20 septembre 202410.000 euros, exécuté le 25 septembre 2024. Ces quatre ordres de virements apparaissent comme exécutés, de sorte qu'il y a lieu de les déduire, pour un total de 41.022,84 euros, de la somme réclamée. 

Au vu de ces éléments, il est établi que la dette en principal a été réglée au jour de l'audience. 

Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société [Localité 4] BEAUSEJOUR à ce titre, en ce compris sa demande au titre des intérêts. 

Concernant la somme réclamée au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire de 10 %, elle peut, par sa nature de clause pénale, être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil . Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence.

Sur la demande reconventionnelle 

En l'espèce, l'article 8 du bail liant les parties subordonne la participation du bailleur aux éventuels travaux d'aménagement et/ou de rénovation financés par le preneur à diverses conditions tenant à la nature des travaux réalisés, qui doivent être “strictement immobiliers (c'est-à-dire qui sont immobiliers par nature ou par destination, à l'exclusion de tous agencements et éléments mobiliers, et de tous travaux qui ne sont pas réutilisables ou qui sont spécifiques au preneur) ou qui, à la seule appréciation du Bailleur, viendraient accroître la valeur du local”, à la production des factures acquittées des travaux réalisés, à l'absence d'impayés locatifs, à la réalisation des travaux selon un calendrier convenu entre les parties, et à la poursuite de l'exploitation durant les travaux. 

Or, au vu des éléments produits, la réunion des conditions posées par cette clause contractuelle, notamment eu égard à la nature des travaux réalisés, soulève d'évidentes contestations sérieuses, qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relève d'un débat au fond. 

Il n'y a donc pas lieu à référé. 

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société [Localité 4] BEAUSEJOUR de sa demande en paiement provisionnel au titre des arriérés locatifs et des intérêts de retard ; 

Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ; 

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 OCTOBRE 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE