Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/00992 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGOW

Minute : 24/00282







S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Monsieur [H] [I]
Représentant : Me Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Aurélie BOUSQUET

Copie délivrée à :
SCP JOUAN WATELET

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Octobre 2024




Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A. ADOMA
[Adresse 4].
[Localité 5]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [H] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représenté par Me Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214



D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juillet 2018, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [H] [I] située dans le foyer-logement du [Adresse 8], pour une redevance mensuelle de 405,79 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a fait délivrer une mise en demeure de faire cesser l’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion des occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [H] [I] à lui payer une provision au titre d’'une indemnité d'occupation correspondant au montant de la redevance à compter de la résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA expose que le locataire en titre héberge des tiers en violation du règlement intérieur et sans demande d’autorisation préalable malgré mise en demeure de faire cesser cette occupation illicite, entraînant la résiliation du contrat de bail.

A l'audience du 5 septembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Oralement sur les moyens soulevés par le défendeur, la SAEM ADOMA soutient qu’une mise en demeure confirmée par un procès-verbal de constat de commissaire de justice suffit à justifier du maintien de l’occupation illicite dans les lieux permettant au juge de constater la résiliation de plein droit du contrat, ce que la cour d’appel rappelle régulièrement pour des affaires similaires. Elle souligne que le constat de commissaire autorisé par le juge des contentieux de la protection dans le cadre d’une ordonnance confirme les termes de la mise en demeure. Elle ajoute que le procès-verbal fait bien état de la présence d’une autre personne dans la chambre et qu’un tiers était présent. Elle fait remarquer que si le commissaire n’a pas constater de matelas au sol, souvent les titulaires des contrats de résidence n’occupent plus les lieux.

Monsieur [H] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge de dire n’y avoir lieu à référé, et de condamner la SAEM ADOMA à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que la mise en demeure ne repose que sur un dire qui ne prouve pas l’existence d’une occupation illicite par des tiers, étant non corroborée par des éléments de preuve de sorte que la preuve de l’occupation illicite à ce stade est sérieusement contestable. Par ailleurs il soutient que le constat de commissaire de justice ne démontre aucunement une occupation de la chambre par des tiers, notamment par la présence d’un autre matelas, de vêtements supplémentaires, ne faisant que constater la présence d’une personne qui rendait visite à Monsieur [I] qui travaille de nuit et qui était sur le point de rentrer.
Au surplus, il souligne qu’en violation de l’article 11 du règlement, aucune notification de la résiliation ne lui a été adressée de sorte que la résiliation du contrat n’est pas établie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [H] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du titre d'occupation

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de résidence stipule en ses 5ème et 6ème alinéas que le résident s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit et n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

A cet égard l’article 8 du règlement intérieur stipule que le résident peut, sous sa responsabilité, recevoir des visiteurs. Ceux-ci doivent se conformer au règlement intérieur.

L'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par le résident, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".

Par courrier recommandé du 14 août 2023 avec accusé de réception revenu signé le 5 septembre 2023, la SAEM ADOMA a demandé à Monsieur [H] [I] de faire cesser l’occupation des lieux par des tiers, précisant dans sa mise en demeure avoir constaté que ce dernier hébergeait une tierce personne.

Dans son procès-verbal de constat du 4 janvier 2024 suivant ordonnance d’autorisation du juge des contentieux de la protection du 19 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté à 6 heures du matin que le frère du résident, Monsieur [D] [I] occupait la chambre, ce dernier déclarant que son frère était absent.

Le commissaire de justice a également constaté que le registre des invités était dépourvu de mention.

Pour fonder l’incompétence du juge des référés, juge de l’évidence, Monsieur [I] doit démontrer que sa contestation est sérieuse ce qui empêche le juge d’ordonner l’expulsion, ou encore que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite.

Il est constant que la mise en demeure de faire cesser l’occupation d’un tiers dans la chambre louée à Monsieur [I] adressée à ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception répond aux exigences contractuelles de l’article 9 du règlement intérieur sans qu’il soit besoin de la corroborer par d’autres éléments. La contestation relative au caractère insuffisant de la preuve de l’occupation illicite des lieux par des tiers par une simple lettre de mise en demeure n’est pas sérieuse. Par ailleurs, la notification de la résiliation du contrat par la SAEM ADOMA résulte de manière manifeste de l’assignation en justice.

Toutefois, pour apprécier de manière évidente la persistance du trouble, le fait que le commissaire de justice constate seulement la présence d’un individu dans la chambre de Monsieur [I] sans autre constatation matérielle (telle la présence d’un matelas supplémentaire, d’affaires supplémentaires) ou sans poser de questions sur les raisons de la présence de l’intéressé dans la chambre, qui pouvait être simplement un invité de passage comme autorisé par l’article 8 du règlement intérieur, alors que Monsieur [I] travaille de nuit et qu’il était sur le point de rentrer chez lui, ne caractérise pas avec l’évidence requise en référé la persistance de la violation de l’article 9 dudit règlement sur l’hébergement de tiers.


En conséquence, en raison de cette contestation sérieuse et de l’absence de démonstration du caractère manifestement illicite du trouble allégué, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de constat de la résiliation et des demandes subséquentes.



Sur les demandes accessoires

La SAEM ADOMA conservera la charge de ses dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de constat de la résiliation ainsi que des demandes subséquentes afférentes au contrat conclu le 6 juillet 2018 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [H] [I] située dans le foyer-logement du [Adresse 8] ;

Condamnons la SAEM ADOMA à verser à Monsieur [H] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons que la SAEM ADOMA conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge.