Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00694 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02912
----------------


Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI JODEB,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0402

ET :

La SARL LADY BEAUTY,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Amandine OGOUBI AKILOTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G088


*********************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2004, modifié par avenant du 5 décembre 2013, M. [X] [Z] a consenti à la société TOP 20 un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], lot°5, 6 et 13, bail renouvelé le 5 décembre 2013. 

Le fonds de commerce a été cédé à deux reprises, par acte sous seing privé du 30 janvier 2015, société IB HAIR et par acte du 24 juin 2019, à la société LADY BEAUTY.

Le 13 février 2024, la société SCI JODEB, venue aux droits du bailleur, a fait délivrer à la société LADY BEAUTY un commandement de payer les arriérés locatifs visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 41.626, 80 euros.

Par acte du 8 avril 2024, la société SCI JODEB a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société LADY BEAUTY, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;constater que la société LADY BEAUTY et tout occupant de son fait sont occupants sans droit ni titre à compter du 14 mars 2024 ; ordonner l'expulsion de la société LADY BEAUTY, avec le concours de la force publique et si besoin d'un serrurier, ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte ;ordonner la séquestration des meubles et effets personnels de la société LADY BEAUTY et tout occupant de son chef ;condamner la société LADY BEAUTY à lui payer à titre provisionnel une somme de 42.937,20 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 13 mars 2024,fixer le montant de l'indemnité due par la société LADY BEAUTY à 6.049, 60 euros par mois à compter de la date d'acquisition de la clause et jusqu'à la libération effective des lieux, condamner par provision la société LADY BEAUTY à lui payer à une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, représentant la somme de 3.512, 67 euros arrêtée au 31 mars 2024,outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont distraction au profit de Me David GOLSTEIN.

Par acte du 30 avril 2024, la société SCI JODEB a fait délivrer l'assignation à la société Crédit Lyonnais, créancier inscrit du preneur, conformément aux dispositions de l'article L 143-2 du code de commerce. 

Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 26 septembre 2024. 

À l'audience, la société SCI JODEB sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise le montant de la dette à 37.870,40 euros, échéance de septembre 2024 incluse, et s'oppose à l'octroi de délais de paiements et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La société LADY BEAUTY reconnaît devoir la somme réclamée, souligne avoir effectué plusieurs règlements et sollicite des délais de paiements sur 24 mois proposant de verser 4.700 euros par mois, loyer courant inclus. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est établi par le décompte arrêté au 26 septembre 2024 que la société LADY BEAUTY n'a pas réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur et qu'elle reste devoir la somme de 37.870, 40 euros au titre des arriérés locatifs, terme de septembre 2024 inclus.

L'obligation du locataire de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision à hauteur de 37.870,40 euros

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 13 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 mars 2024.

Au vu des éléments produits et des débats, étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et a effectué plusieurs règlements d'un montant supérieur au loyer courant ces derniers mois, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie, sans qu'il soit prononcé d'astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Il y a lieu de relever qu'il y a une incohérence entre les montants sollicités au titre de l'indemnité d'occupation entre la demande de fixation et la demande de condamnation. 

En tout état de cause, il n'y a pas lieu à majoration du montant du loyer contractuel au titre de l'indemnité d'occupation. En effet, une somme excédant le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société LADY BEAUTY, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI JODEB l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 14 mars 2024 ;

Condamnons la société LADY BEAUTY à payer à la société SCI JODEB la somme provisionnelle de 37.870,40 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés, terme de septembre 2024 inclus ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LADY BEAUTY se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 mensualités ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expulsion de la société LADY BEAUTY et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la société LADY BEAUTY devra payer mensuellement à la SCI JODEB à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux ;
Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société LADY BEAUTY à payer à la société SCI JODEB la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LADY BEAUTY à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître David GOLDSTEIN ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 OCTOBRE 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE