Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 20/08076 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSUM3

N° MINUTE : 


Assignation du :
01 Septembre 2020




JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic dûment habilité, la SAS Cabinet CDSA SAS
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004


DÉFENDERESSE

Société CABINET DEBAYLE, SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0197


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/08076 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSUM3


DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

1Il a été administré par le cabinet DEBAYLE jusqu’au 24 juin 2019, date de son remplacement par la société CDSA.

Par acte d’huissier en date du 1er septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné le cabinet DEBAYLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter l’indemnisation de diverses sommes sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1992 du code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] demande au tribunal de : 

Condamner le cabinet DEBAYLE à lui payer les sommes de : 
- 9.400,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, 
- 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir assuré l’exécution d’une résolution d’assemblée générale, 
- 8.454,34 € au titre des honoraires du syndic, perçus sans être dus, hors mandat, par le cabinet DEBAYLE, 
- 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

Débouter le cabinet DEBAYLE de l’ensemble de ses demandes, 

Rappeler l’exécution provisoire attachée de plein droit au jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la SA CABINET DEBAYLE demande au tribunal de : 

Vu les articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 9, 514-1 et 700 du code de procédure civile, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, 
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] à verser au cabinet DEBAYLE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens, 

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 30 mai 2024 pour plaidoiries. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires

1.1 Sur la demande en paiement de la somme de 9.400,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que le cabinet DEBAYLE a commis une faute en procédant tardivement au rapprochement du grand livre, sur lequel est inscrit un chèque n° [Numéro identifiant 5] émis le 31 août 2015 pour un montant de 149,31 €, et du relevé bancaire du syndicat, sur lequel est inscrit, à la date du 11 septembre 2015, le débit de ce chèque falsifié pour un montant de 9.400 €. Il fait valoir que le dépôt de plainte et la demande de prise en charge par la banque PALATINE ont été régularisés tardivement, au-delà d’un délai de 60 jours, ce qui a privé le syndicat des copropriétaires du remboursement de la somme litigieuse. 

Il soutient que le quitus donné au syndic aux termes des assemblées générales de 2015, de 2016 et de 2017 ne vaut pas reconnaissance de la bonne exécution des obligations contractuelles du mandataire dès lors que le syndic lui a caché le motif de refus de remboursement opposé par la banque PALATINE. 

En défense, la S.A. CABINET DEBAYLE soutient que le syndicat des copropriétaires a renoncé à critiquer les conditions d'exécution du mandat par le syndic et à rechercher ultérieurement sa responsabilité, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion pour les années 2015, 2016 et 2017, en ayant été informée : 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
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- de la falsification du chèque litigieux, 
- du fait que la banque avait refusé de rembourser le chèque falsifié au motif que la demande n’avait pas été faite dans le délai de 60 jours. 

Elle conteste, en tout état de cause, tout retard dans la réalisation des rapprochements bancaires, aux motifs que : 
- la banque ne lui a adressé les relevés du mois concerné qu’entre le 10 et le 15 du mois suivant, 
- le cabinet DEBALYLE a effectué les rapprochements bancaires de plus de 130 copropriétés qu’il administre, sur une quinzaine de jours, dans le mois qui ont suivi la réception des relevés bancaires, 
- le relevé bancaire sur lequel est apparu le débit du chèque litigieux a été arrêté au 30 septembre 2015 et n'a été adressé au cabinet DEBAYLE que mi-octobre 2015, 
- dès que le rapprochement a été réalisé, début novembre 2015, le cabinet DEBAYLE s'est immédiatement rapproché de la banque PALATINE, d'abord téléphoniquement, puis par courrier en date du 23 novembre 2015.

Elle estime que le défaut de vigilance de la banque n’est pas imputable au syndic, qui n'a pas vocation à garantir tous les vols, falsifications et détournements affectant la copropriété.

***
Aux termes de l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. 

En application du 1er alinéa de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». 

Le quitus entraine ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance, même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat (3ème Civ., 27 mars 2012, n° 11-11.113). 

Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir (Civ. 3ème, 6 février 1973, n° 71-13.268, publié au bulletin). 

Toutefois, le quitus n’est libératoire que si : 
- il n’est assorti d’aucune réserve (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 21 décembre 1988 : Loyers et copropriété, 1989, comm. 146 et 148), 
- il couvre des actes dont l’assemblée générale a eu connaissance et dont elle a été à même, lors du vote, d’apprécier les conséquences (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 1999, n° 97-17.085).

La portée du quitus est souverainement appréciée par les juges du fond (Civ. 3ème, 5 novembre 2015, n° 14-17.828, s’agissant d’une absence de dissimulation dolosive imputable au syndic). 

En l’espèce, il est constant que le chèque n° [Numéro identifiant 5] émis le 31 août 2015 pour un montant de 149,31 € (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires et pièce n° 1 du cabinet DEBAYLE), a été débité le 11 septembre 2015 sur le compte du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 9.400,11 €, après avoir été falsifié par un tiers (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires et pièce n° 2 du cabinet DEBAYLE). 

En premier lieu, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires se contente de soutenir que le cabinet DEBAYLE a commis une faute en n’adressant pas à la banque une demande de remboursement de la somme litigieuse « dans un délai de 60 jours ». 

Il ne procède à aucune démonstration relative à l’obligation auquel serait tenue le syndicat des copropriétaires (et donc son représentant), de demander, « dans un délai maximal de 60 jours », la restitution d’une somme prélevée à la suite de la falsification d’un chèque (texte applicable ; délai de 60 jours applicable à compter du débit du chèque ou à compter de la réception du relevé de compte ; production de la convention de compte liant le syndicat des copropriétaires avec la banque ; éventuelle date de la réclamation de l’entreprise qui devait être réglée par le chèque émis). 

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les relevés de compte ont été adressés par la banque au syndic entre le 10 et le 15 du mois suivant leur établissement. 

Le cabinet DEBAYLE justifie avoir, suivant courrier en date du 23 novembre 2015, demandé à la banque PALATINE, banque du syndicat des copropriétaires, d’une part, l’annulation de cette opération par le crédit de la somme de 9.400, 11 € sur le compte du syndicat des copropriétaires et d’autre part, la copie du chèque litigieux, afin de pouvoir porter plainte auprès des services de police. 

Après réception, le 3 décembre 2015, de la copie du chèque litigieux (pièce n° 4 du cabinet DEBAYLE), le cabinet DEBAYLE a porté plainte le 7 décembre 2015, pour « vol et falsification de chèque », « contre inconnu et contre toute personne que l’enquête permettra d’identifier » (pièce n° 5 du cabinet DEBAYLE ; pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires). Le 8 décembre 2015, il a transmis ce dépôt de plainte à la banque PALATINE (pièce n° 6 du cabinet DEBAYLE), qui lui a répondu que « la demande de rejet est en cours » (pièce n° 7 du cabinet DEBAYLE). Le 30 mars 2016, il a saisi le médiateur bancaire, faute de réponse de la banque PALATINE, aux fins de solliciter le remboursement de la somme litigieuse par la banque, en faisant notamment valoir qu’elle avait manqué à ses devoirs en ne vérifiant pas ledit chèque eu égard à son montant, élevé par rapport aux règlements habituellement réalisés par le syndicat, à son encaissement par un particulier et à l’incohérence entre le libellé des montants inscrits en lettres et en chiffres (pièce n° 8 du cabinet DEBAYLE).

Le syndic a donc réagi dans un délai raisonnable, a minima moins de 2 mois après l’émission du relevé du compte du syndicat des copropriétaires du mois de septembre 2015, arrêté au 30 septembre 2015. 

En second lieu, lors de l’assemblée générale du 28 avril 2016 (pièce n° 10 du cabinet DEBAYLE), les copropriétaires ont donné quitus au cabinet DEBAYLE de sa gestion au 31 décembre 2015, à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, sans la moindre réserve (résolution n° 6). Lors de cette assemblée, un point d’information relatif aux démarches entreprises s’agissant du chèque litigieux, telles qu’exposées ci-dessus, a été réalisée (résolution n° 11). 

A la date du 28 avril 2016, le syndic n’avait connaissance ni du rejet de la demande d’annulation de cette opération de crédit par la banque PALATINE, ni de son motif. 

Ce n’est que par courrier du 1er juillet 2016 (pièce n° 11 du cabinet DEBAYLE), confirmé par un courrier du 1er décembre 2016 (pièce n° 12 du cabinet DEBAYLE), que la banque PALATINE a exposé refuser le remboursement de la somme litigieuse au motif que la demande avait été réalisée au-delà d’un délai de 60 jours calendaires à compter de la présentation du chèque. 

Le quitus donné le 28 avril 2016 au cabinet DEBAYLE pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2015, l’a donc été en connaissance de toutes les informations dont disposait, à cette date, le syndic. 

En outre, alors qu’il avait reçu un courrier en date du 12 novembre 2016 de neufs copropriétaires se présentant comme représentant « 80 % de la copropriété » sollicitant le remboursement par le syndic de la somme litigieuse et renvoyant ce dernier à porter plainte, en son nom propre et non au nom du syndicat (pièce n° 13 du cabinet DEBAYLE), le syndic a mentionné, dans son courrier de réponse en date du 20 janvier 2017 (pièce n° 14 du cabinet DEBAYLE), le motif de rejet de la banque PALATINE, en précisant que celle-ci se retranchait derrière un délai applicable entre organismes bancaires mais non opposable au syndicat des copropriétaires. 

Ainsi, alors que le motif du refus de remboursement de la banque était connu des copropriétaires, l’assemblée générale a, le 6 avril 2017 (pièce n° 15 du cabinet DEBAYLE), donné quitus au cabinet DEBAYLE pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2016, sans réserve (résolution n°6). 

Dans ces conditions, eu égards aux quitus donnés sans réserve à la gestion du cabinet DEBAYLE et à l’absence de toute manœuvre dolosive de ce dernier visant à cacher à l’assemblée générale un quelconque élément sur les motifs du rejet, par la banque, de la demande de remboursement, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de la S.A. DEBAYLE à lui payer la somme de 9.400,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. Il sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

1.2. Sur la demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir assuré l’exécution d’une résolution d’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que le cabinet DEBAYLE n’a pas exécuté la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2016 le mandatant afin d’engager une procédure pour obtenir le remboursement du chèque débité pour un montant de 9.400,11 €. Il expose que le quantum du préjudice sollicité correspond à une quote-part des honoraires facturés par le cabinet DEBAYLE pendant trois années d’inertie.

En défense, la S.A. CABINET DEBAYLE soutient que, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion pour les années 2015, 2016 et 2017, le syndicat des copropriétaires a renoncé à critiquer les conditions d'exécution du mandat par le syndic et à rechercher ultérieurement sa responsabilité.

Il fait en outre valoir que : 
- il a déposé plainte auprès des services de police, 
- alors que l’assemblée générale n’avait mandaté le syndic pour engager une action judiciaire qu’en cas de « nécessité », le conseil syndical ainsi que certains copropriétaires ont manifesté une réticence voire une opposition à l’engagement de cette procédure, 
- il a appelé des fonds exceptionnels pour permettre d’initier une procédure judiciaire, par courrier du 21 janvier 2019, alors que la copropriété connaissait des difficultés de trésorerie à la suite, notamment, du débit du chèque falsifié. 

Il considère enfin que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice autre que celui résultant de la perte de la somme de 9.400,11 € au titre du chèque falsifié. 

***
Aux termes de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

En application du 1er alinéa de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». 

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 28 avril 2016 (pièce n° 10 du cabinet DEBAYLE), les copropriétaires ont voté la résolution n° 12 ainsi libellée : « l’assemblée donne mandat au syndic d’engager, si nécessaire, une procédure judiciaire contre « X » pour détournement et falsification et/ou contrefaçon du chèque PALATINE n° [Numéro identifiant 5] d’un montant de 149,31 € encaissé pour un montant de 9.400,11 € ». 

Ils ont également voté une résolution n° 13 donnant mandat au syndic « d’engager, si nécessaire, une procédure judiciaire contre la banque PALATINE, pour obtenir le remboursement » de ce chèque. Cette résolution a été confirmée selon résolution n° 12 adoptée par l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 avril 2017 (pièce n° 15 du cabinet DEBAYLE),

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires reproche uniquement au cabinet DEBAYLE l’inexécution de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 28 avril 2016 précitée. 
Or, il convient en premier lieu de considérer que, compte tenu du quitus donné sans réserve à la gestion du syndic arrêtée au 31 décembre 2017 par l’assemblée générale 5 avril 2018 (pièce n° 16 du cabinet DEBAYLE), le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de la S.A. DEBAYLE à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir assuré l’exécution d’une résolution d’assemblée générale. 

Au surplus, alors que le cabinet DEBAYLE avait porté plainte le 7 décembre 2015, pour « vol et falsification de chèque » (…) « contre inconnu et contre toute personne que l’enquête permettra d’identifier » (pièce n° 5 du cabinet DEBAYLE ; pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), il est établi que le syndic n’était tenu, par la résolution n° 12 précitée, d’engager « une procédure judiciaire contre « X » pour détournement et falsification et/ou contrefaçon du chèque » que « si nécessaire ». 

Or, il ressort du courrier précité adressé le 12 novembre 2016 par neufs copropriétaires se présentant comme représentant « 80 % de la copropriété » que ces copropriétaires contestaient l’engagement d’une procédure au nom du syndicat des copropriétaires (pièce n° 13 du cabinet DEBAYLE). 

Il ressort également du courrier précité du 20 janvier 2017 (pièce n° 14 du cabinet DEBAYLE) que le conseil syndical n’avait pas réagi à une précédente saisine du syndic relative à la mise en application de la résolution n° 13 précitée et qu’il annonçait le saisir de nouveau de cette question.

En outre, dans son courrier adressé le 21 janvier 2019 (pièce n° 18 du cabinet DEBAYLE), le syndic rappelle aux copropriétaires les résolutions n° 12 et 13 l’assemblée générale du 28 avril 2016 et leur demande un positionnement clair, dans ces termes : « nous avons conscience que cette procédure engendrera des frais pour la copropriété. Néanmoins, la voie judiciaire est aujourd’hui la seule solution pour tenter d’obtenir la condamnation de la banque PALATINE et le remboursement du montant détourné. Nous pourrons alors rembourser l’appel de fonds exceptionnel que nous vous adressons aujourd’hui. Vous comprendrez que le mandat qui nous a été délivré par le syndicat des copropriétaires ne peut être exécuté qu’avec l’accord et en collaboration avec votre conseil syndical. Or, nous n’avons pas à ce jour reçu les instructions que nous avons sollicité pour mettre en exécution les décisions de l’assemblée générale. Nous restons donc à la disposition de votre conseil syndical ou des copropriétaires qui le souhaitent à notre cabinet ou lors d’une réunion sur votre copropriété, pour organiser la mise en application de vos décisions ». Lors de l’assemblée générale qui a suivi ce courrier, le 24 juin 2019, un nouveau syndic a été désigné et aucune résolution n’a abordé l’engagement de procédures judiciaires. 

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct du préjudice financier sollicité par ailleurs. 

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir assuré l’exécution d’une résolution d’assemblée générale. 
1.3. Sur la demande en paiement de la somme de 8.454,34 € au titre des honoraires syndic réglés, perçus sans être dus, hors mandat, par le cabinet DEBAYLE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que le cabinet DEBAYLE a indûment prélevé sur le compte de la copropriété, alors qu’il n’avait plus de mandat pour gérer les comptes de la copropriété, le montant de ses honoraires ayant vocation à être réglés jusqu’à la fin de son mandat, pour un montant total de 8.454,34 €. 

Il considère que le fait d’avoir régularisé une déclaration hors délais auprès de la banque PALATINE, en considération d’un rapprochement bancaire tardif et en présence d’une somme débitée sur le compte de la copropriété représentant 30 % du budget constitue un motif sérieux de révocation.

En défense, la S.A. CABINET DEBAYLE rappelle qu’elle avait été désignée, par l’assemblée générale du 5 avril 2018, pour une durée de 3 ans expirant le 5 avril 2021. Elle expose que sa révocation, par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019, est intervenue sans motif. 

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un motif légitime de révocation. 

Considérant sa révocation abusive, elle soutient qu’elle est en droit de conserver les honoraires qui lui était dû au titre de l’exécution de son mandat. 

***
Le dernier alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».

Le contrat de mandat du syndic, contrat à durée déterminée en application des dispositions de l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au présent litige, peut être révoqué à tout moment, avant son terme, sous réserve pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d'un manquement du syndic à ses obligations de nature à justifier sa révocation anticipée sans indemnité (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 1988, n° 86-11718, confirmé par : Civ. 3ème, 8 mars 2018, n° 17-12506). 

Si le syndicat des copropriétaires peut toujours mettre fin au mandat du syndic, sa responsabilité peut être engagée lorsque la révocation présente un caractère abusif, justifiant le paiement de dommages et intérêts au syndic, ne pouvant excéder le montant des honoraires que celui-ci aurait perçu jusqu'au terme de son mandat (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4, section A, 12 décembre 2008).

Le mandant doit répondre d’une révocation abusive, laquelle est caractérisée lorsque les circonstances dans lesquelles elle est intervenue ont porté atteinte à l’honneur du mandataire ou si elle a été décidée brutalement sans respecter le principe de la contradiction et sans communiquer au préalable les motifs de la révocation, dans le respect de l'obligation de loyauté du mandant, ce qui suppose que le mandataire révoqué ait été mis en mesure, préalablement à la décision de révocation, de présenter ses observations.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont désigné le cabinet CDSA en qualité de syndic à compter du 24 juin 2019. 

Cette désignation, intervenue avant la date d’expiration du mandat du cabinet DEBAYLE, prévue le 5 avril 2021 aux termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 5 avril 2018 (pièce n° 16 du cabinet DEBAYLE), vaut donc révocation à compter du 24 juin 2019. 

1Le contrat de syndic du 5 avril 2018 liant les parties prévoit, en son article 3, que la révocation doit être fondée sur un motif légitime (pièce n° 17 du cabinet DEBAYLE), conformément au point 3 du contrat type en annexe 1 au décret du 17 mars 1967 issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. 

1Il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le cabinet DEBAYLE a commis une faute dans l'accomplissement de ses obligations dans des conditions telles que la révocation sans indemnité serait justifiée.

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2019 emportant révocation de son mandat ne comporte aucune mention relative à une quelconque faute de gestion de celle-ci. 

Si la résolution n° 6 de cette assemblée générale refuse de donner quitus au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2018, cette résolution ne précise pas le motif de ce refus, qui concerne la gestion de la seule année 2018. 

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc soutenir que la révocation était fondée sur un motif légitime en invoquant une faute de gestion commise en 2015, alors que la gestion du cabinet DEBAYLE pour les années 2015, 2016 et 2017 a donné lieu à des quitus libératoires de responsabilité (pièces n° 10, 15 et 16 du cabinet DEBAYLE). 

Il ne produit pas davantage de mise en demeure adressée au syndic, avant l’assemblée générale du 24 juin 2019, d’avoir à respecter ses engagements contractuels. Le seul courrier précité adressé le 12 novembre 2016 (pièce n° 13 du cabinet DEBAYLE) par neufs copropriétaires se présentant comme représentant « 80 % de la copropriété », dans lequel ceux-ci considèrent que le cabinet DEBAYLE « n’a pas exercé ses fonctions correctement », ne permet pas de retenir un motif légitime de révocation, en 2019, eu égard aux quitus libératoires précités. 

La révocation du mandat est donc intervenue sans motif légitime.

Cette révocation du syndic de copropriété, avant le terme de son mandat, est fautive dès lors qu'elle n'est justifiée par aucun élément objectif. 

Si le syndicat des copropriétaires demande la restitution de la somme de 8.454,34 € au titre des honoraires perçus par le cabinet DEBAYLE hors mandat, le tribunal relève qu’il ressort de l’extrait de compte produit (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), que, le 7 août 2019, le cabinet DEBAYLE a prélevé une somme totale de 10.141,50 € (1.437,40 x 7, au titre des honoraires des 3ème et 4ème trimestres 2019, des honoraires des quatre trimestres de 2020 et des honoraires du 1er trimestre 2021, ainsi que 79 € au titre du prorata des honoraires du 2ème trimestre 2021). 

Il ressort du contrat de syndic produit (pièce n° 17 du cabinet DEBAYLE) que la rémunération forfaitaire annuelle avait été fixée, pour l’année 2018, à 4.791,67 € HT, soit 5.750 € TTC (soit 1.437,5 € par trimestre). Les sommes prélevées par le syndic sont donc conformes à la rémunération fixée au contrat.

Le syndic révoqué a droit à une indemnité du fait du caractère abusif de la révocation laquelle sera en l’espèce fixée au montant des honoraires qu'il aurait perçus si le mandat avait été mené à son terme.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation de la S.A. CABINET DEBAYLE à lui restituer les honoraires perçus à hauteur de 8.454,34 € TTC.

2. Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux dépens. Tenu au dépens, il sera condamné à payer à la S.A. CABINET DEBAYLE la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de sa demande de paiement de la somme de 9.400,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de sa demande de paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir assuré l’exécution d’une résolution d’assemblée générale, 
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de sa demande de paiement de la somme de 8.454,34 € au titre des honoraires syndic réglés, perçus sans être dus, par le cabinet DEBAYLE, hors mandat, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la S.A. CABINET DEBAYLE la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


La Greffière Le Président