Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 22/08395 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXKHT

N° MINUTE : 


Assignation du :
01 Juillet 2022


JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Madame [C] [V] née [R]
[Adresse 3]
[Localité 11]

Monsieur [ER] [V]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Monsieur [D] [V]
[Adresse 9]
[Localité 5]

Madame [F] [O]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Tous représentés par Maître Anne HEURTEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1113


DÉFENDEURS

Le Syndicat des cpropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [X], 
C/O Monsieur [P] [X]
[Adresse 1]
[Localité 11]

représenté par Maître Yuma FRUNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #F0001
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/08395 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXKHT

Monsieur [P] [X]
Madame [S] [I] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 11]

Monsieur [E] [A]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [Y] [X]
[Adresse 4]
[Localité 13]

Tous représentés par Maître Hélène POTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0166


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [C] [V] et ses deux fils, [ER] et [D] [V], sont propriétaires d’un appartement se trouvant au 1er étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Madame [F] [O] est quant à elle propriétaire d’un studio se trouvant au rez-de-chaussée du bâtiment B. 

Aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment B est décrit comme suit : « bâtiment B sur cour, le long du mitoyen de droite, composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage ». Il s’agit donc d’un R+1. 
Les consorts [V] et Madame [O] sont les deux seuls copropriétaires (non occupants) du bâtiment B de cet immeuble qui est composé d’un autre bâtiment, le bâtiment A dans lequel se trouve : 
* Au rez-de-chaussée : un appartement appartenant à Monsieur [E] [A] (non occupant), 
* Au premier étage : un appartement appartenant en indivision aux époux [X] (Monsieur [P] [X] et Madame [S] [I] épouse [X]) et Monsieur [Y] [X], frère de [P] [X], précision étant faite que l’appartement n’est occupé que par les époux [X], 
* Au deuxième étage : un appartement appartenant aux époux [X] qu’ils occupent également. 

Aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment A est décrit comme suit : « bâtiment A en façade sur rue, élevé sur cave, composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages carrés ». Il s’agit donc d’un R+2. 

Les différents lots représentent les tantièmes suivants : 
* Consorts [V] (1er étage bât. B) : 167/1030, 
* Madame [O] (RDC bât. B) : 152/1030, 
* Monsieur [A] (RDC bât. A) : 171/1030, 
* Indivision [M] (1er étage bât. A) : 254/1030, 
* Epoux [X] (2ème étage bât. A) : 286/1030. 

Aux termes du règlement de copropriété, il existe des parties communes spéciales propres à chacun des bâtiments A et B et notamment : les fondations, gros murs de façade, de refend, pignons, tous murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble mais non les enduits et revêtements à l’intérieur des lots ; les charpentes, les couvertures ; le gros œuvre des planchers ; les coffres, gaines, souches et têtes de cheminées ; les ornements extérieurs des façades ; tous les appareils et installations assurant la distribution de l’eau, du gaz, et de l’électricité ; les canalisations et tuyaux de tout à l’égout, d’eaux pluviales et ménagères, etc. (règlement de copropriété pages 7 et 8). 

Le locataire des consorts [V] leur a donné congé le 1er septembre 2020 et celui de Madame [O] le 15 mai 2021. 

Après libération des lieux, les consorts [V] et Madame [O] ont, chacun pour leur appartement, donné un mandat de vente, le 1er juin 2021. 

Monsieur [A], syndic de l’immeuble, n’a pas transmis immédiatement aux notaires les informations sollicitées concernant l’immeuble, malgré leurs demandes formulées au mois de décembre 2021, puis celles formulées par Mesdames [N] et [O], par courriels des 31 janvier 2022 puis des 10, 14 et 21 mars 2022. 

Une assemblée générale s’est tenue le 14 avril 2022 au cours de laquelle ont été adoptées : 

- une résolution n° 16 portant sur l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre Mesdames [V]/[O] pour des modifications qu’elles auraient apportées à l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/08395 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXKHT

- les résolutions n° 13 à 15 portant sur l’adoption d’un programme de travaux de sauvegarde de la copropriété pour un montant prévisionnel de 111.258,06 €, 
- une résolution n° 6 relative au vote du budget prévisionnel 2022, 
- une résolution n° 10 relative à une adhésion à l’ARC, 
- ainsi qu’une résolution n° 11 relative à la résiliation du contrat de ménage de l’immeuble. 

Les consorts [Z] ont voté contre l’ensemble des résolutions susvisées. 

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 1er, 4 et 6 juillet 2022, Madame [C] [V], Monsieur [ER] [V], Monsieur [D] [V] et Madame [F] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 19ème, Monsieur [P] [X], Monsieur [E] [A], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2022 et la désignation d’un administrateur provisoire ainsi que la condamnation in solidum de Monsieur [P] [X], Monsieur [E] [A], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] les sommes à parfaire de 5.640 €, pour les consorts [V], et 7.800 €, pour Madame [O], au titre de leurs préjudices locatifs, outre la somme de 10.000 € aux consorts [V] et la somme de 10.000 € à Madame [O] au titre de leurs préjudices moraux. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 novembre 2023, Madame [C] [V], Monsieur [ER] [V], Monsieur [D] [V] et Madame [F] [O] demandent au tribunal de :

Vu notamment les articles 10-1, 22 alinéa 2, 29-1 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965, 
Vu notamment l’article 47 du décret du 17 mars 1967, 
Vu notamment l’article 1240 du code civil, 

RECEVOIR Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] en leurs demandes et les déclarer bien fondés, 

ANNULER les résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2022, 

DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :
• De se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et ce, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, 
• D’administrer provisoirement le syndicat dont il s’agit, 
• De convoquer l’assemblée dans le délai de 3 mois de la décision à intervenir, aux fins de procéder à l’élection d’un syndic. 

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [Y] [X] à verser à Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] la somme de 8.323,55 € au titre de leur préjudice locatif, 

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [Y] [X] à verser à Madame [F] [O] la somme de 10.400 € au titre de son préjudice locatif, 

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [Y] [X] à verser à Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral, 

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [Y] [X] à verser à Madame [F] [O] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [X], in solidum avec Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [W] [X] au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [X], in solidum avec Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] et Monsieur [W] [X] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL HEURTEL & MOGA, société d’avocats représentée par Me Anne HEURTEL, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, 

EXONERER Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [X], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

DEBOUTER Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 19ème demande au tribunal de :
Vu les pièces produites, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
Vu le rapport de Monsieur [K], 
Vu l’arrêté ayant été rendu portant injonction ayant été faite au syndicat des copropriétaires d’avoir à effectuer, sans délai, le ravalement de l’immeuble, 
Vu l’absence de toute pertinence des moyens qui sont soutenus par les demandeurs, 

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

Vu le caractère abusif de la procédure étant menée par ces derniers, 

CONDAMNER les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNER les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2023, Monsieur [P] [X], Monsieur [E] [A], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu l’article 700 du Code de procédure civile, 

Déclarer Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] recevable et bien fondé en ses demandes, 

Débouter Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] de l’ensemble de leurs demandes, 

Condamner in solidum Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] au paiement à Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 1240 du Code civil pour procédure abusive, 

Condamner in solidum Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] au paiement à Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

Condamner Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] aux entiers dépens de l’instance.
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/08395 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXKHT

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023. 

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 juin 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d'annulation des résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2022, formées par les consorts [Z] :

1-1 S’agissant des résolutions n° 13, 14 et 15 : 

Les consorts [Z] se plaignent de l’absence d’application des stipulations du règlement de copropriété prévoyant des parties communes spéciales propres à chaque bâtiment (articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965) de sorte que certaines résolutions ne pouvaient être soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires compte tenu de l’existence de deux bâtiments disposant de leurs propres parties communes. 

Ils précisent que : 
- les résolutions n° 13 à 15 concernent des travaux sans aucune distinction entre les bâtiments A et B, alors qu’ils portent sur des parties communes spéciales à chaque bâtiment (étude géotechnique et structurelle, réfection de la toiture vétuste, ravalement extérieur, réfection des descentes d’eaux usées vétuste), de sorte que la convocation aurait dû prévoir deux votes, un vote des copropriétaires du bâtiment B (consorts [Z]) pour les éventuels travaux nécessaires sur le bâtiment B, et un vote des copropriétaires du bâtiment A (consorts [U]) pour les éventuels travaux nécessaires sur le bâtiment A, 
- le devis du bureau d’étude GDMH joint à la convocation (pièce 24) est explicite quant au bâtiment concerné (bâtiment A visé par les fissures, R+2 sur sous-sol), de sorte que ces travaux ne pouvaient être votés que par les seuls copropriétaires du bâtiment A, 
- le devis annexé à la convocation pour la réfection de la toiture est le même que celui communiqué par Monsieur [X] dans le contentieux de surélévation ayant donné lieu au jugement du 20 novembre 2020, Monsieur [X] reconnaissant dans ses conclusions que ce devis était destiné au bâtiment A, 
- s’agissant des travaux de plomberie, le devis annexé à la convocation a pour objet le remplacement de l’évacuation en fonte dans la cave sur environ 3 ml ; or, seul le bâtiment A est surélevé sur cave, de sorte que ces travaux concernent le bâtiment A, 
- en réalité, seuls les travaux de ravalement concernent les deux bâtiments, mais il eut fallu que chaque bâtiment vote ses propres travaux, sur la base d’un devis par bâtiment, 
- ils ne sont pas opposés à faire les travaux de ravalement enjoints par la ville, à condition que le syndic convoque correctement l’assemblée, avec un devis par bâtiment et une résolution par bâtiment, 
- si les travaux de ravalement ne sont toujours pas faits, c’est parce que le syndicat des copropriétaires, aux mains de Monsieur [X], syndic, persiste à convoquer irrégulièrement les assemblées. 

Ils arguent également d’un abus de majorité et font valoir que : 
- c’est par un abus de majorité que ces travaux, qui ne concernent pas les consorts [Z], copropriétaires du bâtiment B, ont été votés, servant ainsi les intérêts personnels des copropriétaires du bâtiment A qui financent les travaux de leur propre bâtiment par d’autres copropriétaires. 
- les consorts [X] ont également abusé de leur majorité en faisant voter ces résolutions mettant les travaux à la charge de l’ensemble des copropriétaires, alors qu’aux termes de l’assemblée générale du 19 mars 2021 (pièce n° 10), ces mêmes travaux constituaient la contrepartie de la cession du droit de surélever au profit des époux [X], de sorte que ce vote favorise leurs seuls intérêts au détriment de ceux des autres copropriétaires, 
- dès lors qu’aucune résolution définitive postérieure n’est venue annuler stricto sensu celles objet de la présente procédure, les résolutions n°13 à 15 continuent d’exister et doivent en conséquence être annulée, outre que les résolutions visées dans une convocation à une assemblée générale du 27 avril 2023 ne sont pas les mêmes que celles objet de la présente procédure. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 11] répond en substance que le programme de travaux, qui a été communiqué aux copropriétaires dans la convocation, vise des travaux s’imposant aux deux bâtiments, les fissures n’affectant pas simplement le bâtiment A mais également le bâtiment B, ainsi que cela ressort du rapport établi par Monsieur [K] et comme en atteste les photographies jointes à l’étude géotechnique, révélant les fissures affectant le bâtiment B (pièce n° 8). 

S’agissant de la toiture du bâtiment A, il soutient qu’en 2013, il relève que les copropriétaires ont financé la réfection de la toiture et de la charpente du bâtiment B, sur réclamation des demandeurs, sachant que les désordres qui affectaient la charpente résultaient des travaux entrepris par les consorts [Z], illégalement, ayant affecté toute la structure porteuse. 

Il ajoute que : 
- en ce qui concerne le ravalement, le devis qui a été communiqué aux copropriétaires révèle que le ravalement s’impose sur le mur pignon du bâtiment A et du bâtiment B, 
- il s’impose également au niveau du mur de la cour 1 qui est mitoyen jusqu’au toit du bâtiment B, ainsi qu’au niveau du mur de la cour 2 qui porte sur le rez-de-chaussée ainsi que le 1er étage du bâtiment B, 
- pour les travaux de réfection de la colonne des eaux usées, celle-ci est, aux termes du règlement de copropriété, une partie commune générale sachant que cette descente est commune aux deux bâtiments.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité, il fait valoir qu’aucune des résolutions n’a été adoptée en procédant à un abus de majorité, le programme de travaux s’imposant dans les deux bâtiments. Il ajoute qu’une nouvelle assemblée générale a été organisée le 27 avril 2023 en vue de clarifier la prise en charge par les consorts [X] de tous travaux relevant de leur projet de surélévation. 

*** 
Sur le moyen tiré de l’absence de prise en compte de l’existence de parties communes spéciales : 

En application des deux premiers alinéas de l'article 10 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales […], proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

S'agissant des charges communes dites générales (alinéa 2), le principe est donc que tous les copropriétaires doivent y contribuer, chacun à proportion des quotes-parts de parties communes attribuées à son lot, et ce même si elles ne présentent pour eux aucune utilité (Civ. 3ème, 8 février 1995, n° 92-19262, 12 juillet 1995, n° 93-20414, 8 juillet 1998, n° 96-21629).

Aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

La création de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété a nécessairement pour corollaire l'existence de charges spéciales, même en l'absence de stipulation expresse dans le règlement de copropriété sur la répartition de certaines charges de réparation concernant ces parties communes spéciales (Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15.551).

La prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constitue chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes (Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.379).

Par ailleurs, ne constitue pas une réelle décision la résolution dont la portée est limitée à un accord de principe devant être suivie d'une seconde étape indispensable pour qu'elle devienne effective (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771) et ne faisant naître aucune obligation à ce stade pour les copropriétaires (ex. : Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 4 avril 2012, n° 11/00132).

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis (pièce n° 2 produite en demande, pages 7 et 8, chapitre II : Distinction des choses et parties communes et des parties privées, article A : Choses et parties communes, 2. : « Choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment ») prévoit bien expressément l'existence de parties communes d’un même bâtiment, dissociées des « choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception » (1). 

Les bâtiments A et B sont donc indiscutablement institués en parties communes « spéciales », faisant l’objet d’une propriété indivise entre les propriétaires de chacun de ces bâtiments et comprenant notamment, pour chaque bâtiment, les « fondations, les gros murs de façades, de refend et les pignons », et plus globalement « tous murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble mais non les enduits et revêtements à l’intérieur des lots », ainsi que « les charpentes, les couvertures (à l’exception des parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée) », les « planchers en ce qui concerne le gros-œuvre », les « canalisations et tuyaux de tout-à-l’égout, des eaux pluviales et ménagères, les chutes de W.C. … propres à chaque bâtiment » etc. 

Aucun élément ne permet en outre d’établir que les canalisations d’eaux usées vétustes des deux bâtiments devraient, en l’espèce, être qualifiées de « parties communes générales », au sens du règlement de copropriété de l’immeuble (page 7 : « canalisations et branchements généraux »), comme le soutient le syndicat des copropriétaires défendeur. 

Les résolutions n° 13 à 15 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 14 avril 2022 portent quant à elles respectivement : 
- pour la résolution n° 13 sur l’adoption d’un programme de travaux de sauvegarde de la copropriété à réaliser, en 4 phases : 
* étude géotechnique et structurelle pour déterminer les désordres que présente le bâtiment (fissure, etc.), 
* réfection de la toiture vétuste présentant à plusieurs reprises des défauts d’étanchéité, 
* ravalement extérieur avec isolation pour être conforme avec la demande de la mairie, 
* réfection des descentes d’eaux usées vétustes, côté cour + cave), 
- pour la résolution n° 14 sur le montant prévisionnel global du programme de travaux de sauvegarde de la copropriété (montant fixé à la somme de 111.258,06 €), avec une référence faite aux devis estimatifs joints à la convocation, 
- et pour la résolution n° 15 sur l’avance pour les travaux de sauvegarde de la copropriété cités afin de permettre de « lancer les travaux dans un délai de 3 ans ». 

L’examen des documents (et en particulier des devis estimatifs des travaux de réfection de toiture en zinc, de ravalement et d’isolation par l’extérieur) joints à la convocation des copropriétaires (pièce n° 24 produite en demande) permet d’établir que les travaux de réfection de la toiture, de ravalement et d’isolation, tels qu’envisagés dans le cadre de ce « programme » global de « travaux de sauvegarde de la copropriété » concernent l’ensemble de l’immeuble, dont les deux bâtiments sont concernés, sans distinction effectuée entre le bâtiment A et le bâtiment B. 

Le syndicat des copropriétaires défendeur verse également aux débats dans le cadre de la présente instance des photographies démontrant que les fissurations mentionnées en résolution n° 13 concernent tant le bâtiment A que le bâtiment B (pièce n° 8 produite en défense). 

S’agissant des travaux de réfection des descentes d’eaux usées vétustes, nonobstant la référence faite au devis n° PM3355 des établissements LEGRAND du 15 octobre 2020 au remplacement d’une évacuation « en fonte dans la cave sur 3 ml linéaire », qui concerne plus spécifiquement le bâtiment A, en façade sur rue, décrit aux termes du règlement de copropriété comme étant « élevé sur cave » et « composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages carrés », le tribunal relève que la résolution n° 13 fait expressément référence à la réfection des descentes d’eaux usées vétustes « côté cour + cave », ce qui vise à la fois le bâtiment A (élevé sur cave) et le bâtiment B sur cour (règlement de copropriété, page 2, chapitre I, article 1 : Désignation de l’immeuble). 

Il ressort de ces éléments que, nonobstant le vote d’une « avance » par l’ensemble des copropriétaires pour permettre le lancement des travaux dans un délai de trois ans (qui était susceptible d’être appelée, à ce stade, en charges communes générales), une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux mentionnés dans les résolutions n° 13 et 14, les copropriétaires n’était pas engagés définitivement sur les travaux projetés en l’absence de devis acceptés, bâtiment par bâtiment, avec un vote spécifique et des charges spéciales à acquitter pour chaque bâtiment (cf. décision précitée du 4 janvier 2006). 

Les décisions prises en résolutions n° 13 et 14 n’arrêtent à ce stade aucun projet précis et détaillé ni ne statuent sur la répartition entre les copropriétaires du coût des travaux à venir, de sorte qu’elles doivent être suivies d’une seconde étape consistant à soumettre à une nouvelle assemblée générale des études et devis détaillés, bâtiment par bâtiment. 
 
Ces deux résolutions, simplement préparatoires et ne faisant naître aucune obligation à ce stade pour les copropriétaires, n'engagent donc pas l'assemblée générale et ne sont pas susceptibles de contestation de sorte qu'il n'y a pas lieu d'agir en annulation à leur encontre. 

Par conséquent, ce moyen de droit sera écarté. 

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité : 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146). 

En l’espèce, les résolutions précitées ne sont nullement constitutives d’un abus de majorité, dès lors que les copropriétaires ne se sont pas prononcées, à ce stade, sur la répartition définitive de la prise en charge des travaux susvisés entre les copropriétaires. 

Ce moyen de droit sera donc également rejeté. 

1-2 Sur la résolution n° 16 (action en justice contre Madame [C] [V] et Madame [F] [O]) : 

Les consorts [Z] font valoir que :
- ces résolutions n° 16.1 et 16.2 sont imprécises, puisqu’il n’est absolument pas précisé quelles « modifications » Mesdames [V] et [O] auraient apporté à l’aspect extérieur de l’immeuble, aucune pièce n’étant jointe à la convocation, sans qu’il soit fait référence au rapport [K] de 2019 qui n’a pas été débattu et serait « truffé d’erreurs », 
- en second lieu, il n’a pas été tenu compte de l’existence de parties communes spéciales au sujet desquelles tous les copropriétaires n’ont pas vocation à voter, 
- la dangerosité des travaux n’est pas avérée, Monsieur [A] procédant par pures affirmations, sans la moindre preuve, 
- la résolution n° 16 a été votée dans le seul but de nuire aux consorts [Z] et de les empêcher de vendre leurs biens respectifs. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] répond qu’il est manifeste que cette résolution n’a pas été adoptée dans le cadre d’un abus de majorité mais en vue de régulariser une situation relevant de travaux totalement illégaux qui ont été menés, il y a plusieurs années, par les consorts [V] et Madame [O], alors qu’il dispose d’un droit d’agir dans le cadre d’atteintes graves portées aux parties communes de l’immeuble, dont la réalité est établie par le rapport de Monsieur [K]. 

*** 

Il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036).

Ne peut être a priori abusive une résolution décidant d'engager une procédure à l'encontre d'un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).




Par ailleurs, la liberté des propriétaires des parties communes spéciales est limitée par les exigences de l’unité de l’immeuble et de sa destination, de sorte qu’ils ne peuvent décider seuls de réaliser des travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 2, 1er octobre 2015, n° RG 14/18565). 

En l’espèce, la résolution n° 16 de l’assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2022 intitulée « Procédure en justice » porte sur la décision de « lancer une procédure en justice contre Mesdames [C] [V] et [F] [O] » suite « aux modifications qu’elle a apporté à l’aspect extérieur de l’immeuble relevant des parties communes sans avoir sollicité l’autorisation de la copropriété ». 

Les contestations émises par les consorts [Z] portent sur le bien-fondé de l’action autorisée par l’assemblée générale, tandis qu’il ne ressort d’aucun élément de preuve que la résolution n° 16 précitée aurait été adoptée dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif, avec l’intention de nuire aux consorts [Z] en les empêchant de vendre leurs biens, alors même qu’un rapport d’expertise établi le 17 décembre 2019 énumérait précisément différents travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble susceptibles d’avoir été réalisés par Madame [V] sans autorisation préalable de l’assemblée générale (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires) : privatisation d’une colonne d’eaux usées, création et piquage d’une évacuation toilette sur colonne d’eaux usées, création de deux ouvertures et remplacement d’une fenêtre par une porte-fenêtre. 

Nonobstant la question, indifférente en l’espèce, de leur dangerosité (pièce n° 30 produite en demande, « analyse du rapport d’expertise [K] » par M. [T] [G]), il apparaît que les travaux susvisés sont de nature à modifier l’aspect extérieur et/ou l’harmonie générale de l’immeuble, de sorte que la résolution querellée devait faire l’objet d’un vote par la totalité des copropriétaires et non seulement par ceux du bâtiment concerné. 

Par ailleurs, s’il est incontestable que la résolution n° 16 précitée est rédigée de manière vague et qu’elle est imprécise quant aux travaux susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble prétendument réalisés sans autorisation de la copropriété faisant l’objet de l’action en justice, alors que le rapport précité de Monsieur [T] [K] n’était pas joint à la convocation adressée aux copropriétaires, le tribunal relève néanmoins que : 

- la résolution querellée concerne uniquement une habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire ayant réalisé des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés sans autorisation de la copropriété, cette action étant distincte de celle faisant l’objet de la présente instance, 
- aucun défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application des dispositions de l’article 55 du décret du17 mars 1967, n’est invoqué dans le cadre de la présente instance, 
- ce moyen vise un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, laquelle est susceptible de régularisation jusqu'à ce que le juge statue (ex. : Civ. 3ème, 19 décembre 2006, n° 05-20.559).

Ces différents moyens de droit, soulevés par les consorts [Z], seront donc écartés. 

1-3 Sur les résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 (demande d’annulation pour inobservation des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité) :

Les consorts [Z] soutiennent que : 
- les époux [X] sont propriétaires de l’appartement situé au 2ème étage du bâtiment A constitué des lots 4 et 5 représentant 286 tantièmes/1030 (pièce n° 2, règlement de copropriété), 
- le 21 septembre 2018, ils ont fait l’acquisition avec le frère de Monsieur [X], de l’appartement situé à l’étage au-dessus du leur (pièce n° 4), les quotes-parts détenues étant les suivantes : époux [X] : 98,68 %, M. [Y] [X] : 1,32 %, 
- les époux [X] sont bien évidemment seuls occupants de l’appartement, Monsieur [Y] [X] s’étant porté acquéreur en indivision dans le seul but de contourner la règle de réduction de voix du copropriétaire majoritaire, les tantièmes des deux appartements représentant 540ème/1030, alors que Monsieur [Y] [X] vit à [Localité 13], de sorte que la fraude à la loi est avérée. 

Ils se plaignent d’un abus de majorité, par l’acquisition faite en 2018 de l’appartement situé en-dessous de celui des époux [X], en faisant participer de manière totalement marginale le frère de Monsieur [X], comme seul et unique but de contourner la règle de la réduction de voix de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, constituant une fraude à loi.

Sur la résolution n° 6 (budget prévisionnel de fonctionnement 2022), ils précisent que les époux [X] se seraient « appropriés » un dégagement et des combles sans que les lots aient finalement été créés et que les charges relatives aux tantièmes correspondants soient réglées, de sorte qu’ils devaient régulariser leur situation et s’acquitter de charges plus importantes que celles qui le sont actuellement par les autres copropriétaires et que la résolution a été adoptée au détriment de l’intérêt des copropriétaires. 

Sur la résolution n° 8 (désignation de Monsieur [P] [X] en qualité de syndic), ils estiment que cette désignation lui a permis de prendre totalement la main sur la copropriété et de servir ses seuls intérêts au détriment de ceux de l’ensemble des copropriétaires. 

Sur la résolution n° 11 (contrat d’entretien), ils estiment que la décision de mettre fin à ce contrat liant le syndicat à la société PROPRE PROFESSIONNELLE, à compter du mois de novembre 2022, est contraire à l’intérêt collectif, puisque l’immeuble ne sera plus entretenu. 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 11] répond que ne sont pas concernés par les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 les biens qui sont détenus par des copropriétaires en indivision. 

Il ajoute que : 
- Monsieur et Madame [X] ne détiennent en propre que les lots n° 4 et 5 représentant 286 tantièmes, soit moins de la moitié des tantièmes généraux, 
- quant à Monsieur [Y] [X], en indivision avec Monsieur et Madame [X], il possède un lot qui représente 254/1030 tantièmes, soit un seuil inférieur à 50 % des tantièmes totaux, sachant que ses lots sont distincts puisqu’appartenant à des copropriétaires différents, donc ne se cumulent pas, 
- aucun copropriétaire dans l’immeuble ne possède plus de 50 % des tantièmes de la copropriété, 
- en outre, aucun texte n’interdit à un copropriétaire en indivision d’occuper le logement, 
- l’allégation de fraude émise par les demandeurs est dénuée de tout fondement, 
- l’allégation d’abus de majorité doit être prouvée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Sur la résolution n° 6 (budget prévisionnel de fonctionnement 2022), il fait valoir que l’affirmation des demandeurs portant sur une appropriation par les consorts [X] de parties communes est inexacte et que, concernant les charges et le budget de fonctionnement de 2022, les tantièmes pris en compte l’ont été dans le respect du règlement de copropriété. Il ajoute, s’agissant des tantièmes alloués aux combles et dégagement, que ceux-ci sont définis dans un projet modificatif qui est conditionné à la faisabilité du projet de surélévation mené par les consorts [X]. Il précise que les demandeurs seraient « mal placés » à instaurer un débat sur un empiètement de parties communes alors qu’ils se sont appropriés des parties communes sans chercher à régulariser cette situation (balcon intégrée en surface habitable supplémentaire). 

Sur la résolution n° 8 (désignation de M. [X] en qualité de syndic), il souligne que Monsieur [X] a présenté sa candidature, non pour servir ses intérêts, mais en remplacement de Monsieur [B] qui n’entendait plus intervenir à cet effet, ne résidant pas sur place. Il ajoute qu’aucun syndic professionnel n’est intéressé par cette copropriété qui se compose de très peu de lots. Enfin, il souligne que l’allégation d’abus de majorité des demandeurs ne repose que sur des intentions qui sont prêtées sans fondement aux consorts [X], outre que l’annulation de la résolution n° 8 n’a plus lieu d’être puisque le mandat de Monsieur [X] est arrivé à expiration. 

Sur la résolution n° 11 (contrat d’entretien), il précise que ce contrat ne sera pas rompu puisqu’aucun consensus n’a été trouvé entre les copropriétaires, ce qui établit la volonté du syndicat des copropriétaires de trouver un accord amiable. 

Les consorts [U] précisent quant à eux que : 
- les accusations de « fraude à la loi » des consorts [Z], qui ne reposent sur aucune pièce, sont totalement infondées et aucunement justifiées, 
- même si la règle de réduction des voix devait être appliquée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il n’y aurait eu aucune incidence sur le résultat des décisions votées puisque les majorités requises auraient été obtenues, 
- les époux [X] souhaitaient depuis 2006 procéder à l’agrandissement de leur logement de 30 m² dans lequel ils vivaient avec leurs cinq enfants, et effectuer ainsi des travaux de surélévation, 
- ils ont eu l’opportunité d’acquérir le logement du 1er étage afin de leur permettre d’agrandir un peu leur espace de vie dans l’attente des travaux de surélévation, 
- c’est dans ces circonstances que Monsieur [Y] [X] a également souhaité se porter acquéreur en indivision du logement du 1er étage, avec le projet futur de se rendre régulièrement dans ce logement auprès de sa famille. 


*** 
Aux termes des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires ».

La circonstance que la réduction de voix prévue par ces dispositions n’aurait pas modifié le sens du vote n’est pas de nature à priver un copropriétaire, qui n’est pas tenu de justifier d’un grief. 

Ainsi, doivent être annulées les décisions pour lesquelles la règle de la réduction de voix n’a pas été appliquée alors même que le résultat du scrutin n’aurait pas été modifié par l’application de cette règle (Civ. 3ème, 7 octobre 2009, n° 08-17.798). 

Il est indifférent que le non-respect de la réduction de voix, formalité substantielle prévue à peine de nullité de la décision, ait eu ou non une incidence sur le sens du vote au regard de la majorité requise par la loi (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n° 09-11.874). 

Par ailleurs, il est constant qu’à moins de fraude démontrée, la réduction des voix n’est pas applicable lorsque plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts et votent dans le même sens (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 9 septembre 2009, n° RG 07/22262).

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire prévue par l’article 22 al 2 est d’interprétation stricte, de sorte qu’elle n’a vocation à s’appliquer que lorsque les lots se trouvent « entre les mêmes mains ». 

Ainsi, il a été jugé que l’article 22 I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable lorsqu’un époux détenait en propre des lots et que d’autres lots appartenait en indivision aux deux époux (ex. : Civ. 3ème, 25 septembre 2002, n° 01-00.161, publié au bulletin). 

Il n’y a donc pas lieu à procéder à la réduction des voix en présence d’un copropriétaire majoritaire prévue à l’article 22 I alinéa 2, dès lors que ce phénomène majoritaire est consécutif à l’addition des tantièmes de lots dont l’un est le bien propre d’un époux tandis que l’autre est commun entre les deux époux (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 24 mai 2023, n° RG 22/16575 ; voir également, s’agissant d’un lot acquis en indivision avec un ancien compagnon : Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 A, 9 avril 2021, n° RG 19/03193).

La « communauté d’intérêt » de copropriétaires majoritaires ne permet pas en soi de présumer un abus, étant rappelé que l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, d’interprétation stricte, ne prévoit une réduction de voix que lorsqu’il existe un seul copropriétaire possédant une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (ex. : Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 A, 9 avril 2021, n° RG 19/03193).

Ainsi, sauf preuve d’une fraude, aucune disposition légale n’autorise à considérer autrement qu’individuellement deux copropriétaires distincts, la réduction des voix n’étant pas applicable au seul motif que plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts et votent dans le même sens (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 1er juin 2023, n° RG 20/02231). 

La fraude suppose que l’opération n’ait, par elle-même, aucune justification apparente autre que de contourner la règle de la réduction de voix. 

En l’espèce, les consorts [Z] n’établissent aucun fait ou élément susceptible de caractériser des manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif.

Ils se contentent de faire état d’une communauté d’intérêt susceptible d’exister entre les copropriétaires de lots distincts, sans établir l’existence d’une quelconque coalition de ces copropriétaires destinée à imposer leur volonté à la copropriété.

Ainsi, il ressort des éléments constants de la procédure et des pièces produites que les époux [X] (Monsieur [P] [X] et Madame [S] [I] épouse [X]) sont les propriétaires occupants (avec leurs enfants) de l’appartement situé au 2ème étage du bâtiment, constitué des lots n° 4 (139 tantièmes) et 5 (147 tantièmes), qui totalisent 286 tantièmes/1030 (pièce n° 2 produite en demande, règlement de copropriété, page 5), soit moins de la moitié des tantièmes de parties communes. 

Par ailleurs, ils ont acquis, le 21 septembre 2018, les lots n° 2 (chambre au 1er étage), 3 (logement au premier étage), 10 (WC au 1er étage) et 11 (dégagement au 1er étage) au sein du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], totalisant 245 tantièmes/1030 (pièce n° 4 produite en demande, acte d’acquisition des consorts [X]). 

Toutefois, les tantièmes des lots du 2ème étage et de ceux du 1er étage ne peuvent se cumuler en l’espèce, pour apprécier si les dispositions de l’article 22 I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ont vocation ou non à s’appliquer, dès lors que le phénomène majoritaire en résultant est consécutif à l’addition des tantièmes des lots dont les époux [X] sont les seuls propriétaires (lots n° 4 et 5) et de ceux dont ils sont propriétaires en indivision avec le frère de Monsieur [P] [X], Monsieur [Y] [X] (pièce n° 4 précitée). 

S’agissant de la fraude alléguée en demande par les consorts [Z], l’intention frauduleuse ne se présume pas et doit en conséquence être démontrée. 

Or, en l’espèce, il n’est pas démontré que l’acquisition effectuée en indivision le 21 septembre 2018 constituerait une fraude aux dispositions de l’article 22 I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ou que les votes des consorts [X] s’exerceraient toujours à l’encontre de l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. 

Les consorts [Z] se contentent en l’espèce de faire état de mentions figurant dans l’acte authentique de vente du 21 septembre 2018 relevant i) que Monsieur [Y] [X] demeure à « [Localité 13] » et ii) qu’il acquiert uniquement « la pleine propriété indivise des BIENS objet de la vente à concurrence de 1,32 % ». 

Or, ces éléments ne sont pas de nature, à eux-seuls, à établir que l’acte de vente du 21 septembre 2018 aurait eu pour cause une intention de contourner les règles prévues à l’article 22 I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant échec au principe de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire afin de s’assurer une majorité suffisante pour pouvoir prendre seules les décisions du syndicat des copropriétaires, de sorte que l’intention frauduleuse des cocontractants n’est pas démontrée (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 5 février 2007, n° RG 05/03651). 

Le lien de parenté entre les parties à l’acte est insuffisant pour caractériser la fraude, pas davantage que 1'existence éventuelle d’une solidarité familiale qui n’est pas une donnée objective, les votes pouvant être fortement antagonistes au sein d’une même famille, de sorte que le lien de parenté ne peut conduire à considérer deux copropriétaires comme un seul ensemble pour la détermination de l’existence d’une main dominante (ex. en ce sens : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 4 novembre 2020, n° RG 17/14626). 

Pour le surplus, les consorts [Z] ne produise aucun élément de preuve de nature à justifier leur allégation selon laquelle Monsieur [Y] [X] ne serait qu’un acquéreur « de paille » qui aurait servi « le montage et l’objectif de son frère » (dernières écritures, page 20), alors que les époux [X] exposent notamment en défense : 
- avoir été freiné dans leur projet d’agrandissement du logement de 30 m², au 2ème étage, dans lequel ils vivaient avec leurs cinq enfants, 
- avoir eu l’opportunité d’acquérir un logement au 1er étage pour agrandir leur espace de vie, 
- que Monsieur [Y] [X] a également souhaité se porter acquéreur en indivision du logement du 1er étage, avec le projet de s’y rendre régulièrement pour être auprès de sa famille. 

La preuve n’est donc pas rapportée d’une quelconque volonté de contourner la règle de réduction de voix de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’a vocation, en principe, à s’appliquer que lorsqu’un seul copropriétaire détient une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ce moyen de droit sera donc écarté.

Sur la résolution n° 6 (approbation du budget prévisionnel de fonctionnement 2022), aux termes de l’article 11 2° du décret du 17 mars 1967 doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, lorsque l’assemblée générale est appelée à voter le budget prévisionnel, le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

Ces dispositions, sanctionnées à peine de nullité du vote du budget prévisionnel, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, visent à garantir que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété.

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter le budget prévisionnel en toute connaissance de cause.

En l'espèce, les consorts [Z] ne contestent pas que des documents comptables ont bien été annexés à la convocation. Par ailleurs, ils n'indiquent pas que des documents prévus pour la validité de la décision n'auraient pas été notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour. 

Ils se contentent de faire état d’une « appropriation » d’un dégagement et de combles sans régularisation « administrative et financière » des lots correspondants (lots n° 10 et 11, créés puis vendus aux époux [X] selon résolutions n° 9 à 11 de l’assemblée générale du 19 mars 2021), cet élément n’étant pas, en tout état de cause, de nature à justifier l’annulation de la décision d’approbation du budget prévisionnel, destiné à faire face aux dépenses courantes et qui ne prive pas les copropriétaires de la possibilité de contester la conformité de leur compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. 

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette approbation rend en effet exigible les sommes réclamées, par provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, mais elle n’empêche pas chaque copropriétaire de se prévaloir d’éventuelles erreurs comptables et/ou de répartition affectant la tenue de son propre compte. 

L’assemblée générale des copropriétaires s’est donc prononcée souverainement pour adopter le budget présenté lors de l’assemblée générale et les demandeurs ne démontrent pas en quoi ce vote serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et constitutif d’un abus de majorité.

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2èm