Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 11 octobre 2024

RE F E R E



N° 


Du 11 Octobre 2024 

 N° RG 23/00457 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KJVN
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Guillaume BROUILLET, Me Julien LEMAITRE 




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 


Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Guillaume BROUILLET, 




Expédition délivrée le:
à

Me Julien LEMAITRE 







Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. J.J.J., dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE
représentée par Me Julien LEMAITRE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me BRILLEAUD-LE CORRE avocat au barreau de Rennes, 

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. BRASEIRO, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE
représentée par Me Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me NORMANT, avocat au barreau de Rennes, 

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 10 Juillet 2024,

ORDONNANCE: contradictoire , au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 prorogé au 11 octobre 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 27 septembre 2024 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 03 janvier 2014, la société civile immobilière (SCI) J.J.J. a consenti un bail commercial au profit de la société à responsabilité limitée (SARL) Braseiro portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 1] (35), à destination de débit de boissons et de restauration, pour un loyer annuel de 16 800 € HT, payable mensuellement le premier de chaque mois. 

Par acte d’huissier en date du 12 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 13 067,77 € correspondant à des loyers et taxes prétendument restés impayés du 01.11.2020 au 31.01.2022. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. 

Par acte d’huissier du 16 février suivant, la SCI J.J.J. a ensuite fait assigner la SARL Braseiro devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir prononcée la résiliation du bail les liant, avec expulsion des lieux précités et ce, pour défaut de paiement des loyers.

La SCI J.J.J. a sollicité également la condamnation de sa locataire à lui payer :

• la somme de 16 832,07 €, avec intérêts ; 
• une indemnité d’occupation, sans plus d'indication quant à son montant ;
• la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.

Évoquée dès le 09 mars 2022, l'affaire a ensuite été renvoyée, à la seule demande des avocats des parties, à quatre reprises.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, la juridiction a rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail liant les parties, jugé que le constat de sa résolution se heurtait à une contestation sérieuse, condamné le locataire par provision au paiement de la somme de 9 966,52 € au titre de loyers restés impayés ainsi qu'à produire une attestation d'assurance et elle a rejeté le surplus des demandes des parties. 

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la SCI J.J.J. a, de nouveau, assigné son preneur devant la juridiction aux fins de constat de la résiliation du bail et d'expulsion.

Évoquée le 12 juillet suivant, l'affaire a ensuite été renvoyée, à trois reprises, à la seule demande des avocats des parties.

Lors de l'audience sur renvoi et utile du 18 octobre 2023, la juridiction a avisé les parties de son intention de les enjoindre à rencontrer un médiateur, éventualité à laquelle elles ne se sont pas opposées. 
 
Par ordonnance du 18 décembre 2023, les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur, aux fins d'information mais l'une d'elles a ensuite refusé de tenter de régler amiablement le présent litige par le biais d'une mesure de médiation. 

L'affaire a été remise au rôle de l'audience du 10 juillet 2024, date à laquelle les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs conclusions. 
 
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et de leurs prétentions, il est renvoyé à ces écritures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle, par ailleurs, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).



Sur la résiliation du bail commercial

L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». 

Si l'absence de contestation sérieuse n'est pas requise par cette disposition, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite ne peut que conduire le juge des référés à refuser de prescrire la ou les mesures sollicitées pour y mettre fin (Civ. 2ème 21 juillet 1986 n° 84-15.397).

L'article L 145-41 du code de commerce prévoit que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai 
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code dispose que : 
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ». 

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 13 janvier 2022 (pièce bailleur n°11), que le fonds de commerce de son preneur n'est grevé à cette date d'aucune inscription. 

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, prévoit que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Il résulte de ces dispositions que l'application d'une clause résolutoire suppose une mise en demeure préalable qui en rappelle les termes, le constat de l'existence d'une violation d'une obligation expressément prévue au bail (Civ. 3ème 18 mai 1988 n° 87-11.669 Bull. n°94) conditionnant la mise en œuvre de la clause et contemporain à la délivrance de la mise en demeure d'avoir à y mettre fin ainsi que la persistance, à l'issue du délai d'un mois, de l'infraction reprochée. 

C'est au bailleur qu'il appartient d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail, après l'expiration du délai de mise en demeure (Civ. 3ème 13 novembre 1997 n° 95-16.419 Bull. n°201).

La SCI J.J.J. sollicite, une nouvelle fois, le constat de l'acquisition résolutoire du bail liant les parties au motif que son preneur n'a pas mis fin, dans le délai de trente jours qui lui était imparti, à plusieurs des infractions listées dans le commandement du 16 février 2023, prétention à laquelle ce dernier s'oppose. 

Sur le défaut d'assurance

Le bailleur soutient que son preneur n'a pas justifié de son attestation d'assurance dans le délai requis, en ce que le courriel du 16 mars 2023 dont ce dernier se prévaut n'a pas été adressé à son avocat mais à un notaire et qu'il ne correspond pas, en outre, à l'attestation attendue au titre de l'année 2023. Il affirme également qu'à réception de cet envoi électronique, il ne pouvait être déterminé si son locataire était effectivement assuré. 

La SARL Braseiro répond avoir adressé son attestation d'assurance, dès sa réception, au notaire de son bailleur et dit la verser aux débats pour en justifier.

La clause « assurances » stipulée au bail (page 7) impose au preneur de souscrire une assurance garantissant un certain nombre de risques, lesquels sont ensuite énumérés. Si elle prévoit une obligation pour celui-ci, à la demande du bailleur, de justifier du paiement des primes, elle ne fixe pour autant pas d'obligation de production d'une attestation d'assurance en cours de bail, ladite production n'ayant été, en effet, prévue que dans les quinze jours de la signature du bail. 

La SARL Braseiro verse aux débats (sa pièce n°16) une attestation d'assurance datée du 16 mars 2023, relative à un contrat ayant pris effet le 01er mars précédent, contrat dont il n'est pas soutenu qu'il ne réponde pas aux prévisions des parties au contrat de bail en matière d'assurance du preneur. 

Il en résulte que le preneur démontre qu'il était assuré, avant l'expiration du délai de trente jours qui lui était imparti pour y procéder. 

En l'absence de démonstration de l'existence d'une infraction contractuelle ayant persisté après l'expiration du délai d'un mois, le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. 

Sur le défaut de jouissance 

La SCI J.J.J. affirme ensuite que son preneur a contrevenu à la stipulation portant sur la jouissance des lieux, en ce qu'il a maintenu sur le parc de stationnement donné à bail deux véhicules épaves, en violation de l'article L 325-12 du code de la route. 

La SARL Braseiro répond n'être ni la propriétaire de ces véhicules, ni être à l'origine de leur stationnement et affirme que le parc de stationnement est utilisé avec d'autres locataires. Elle soutient qu'en outre, son bailleur ne dit pas en quoi ce stationnement contreviendrait au bail et procède à une lecture erronée de l'article L 325-12 du code de la route. 

D'une part, la SCI J.J.J. sur qui repose la charge de la preuve ne démontre ni que les deux véhicules litigieux soit la propriété de son preneur, ni que celui-ci soit à l'origine de leur dépôt. L'article L 352-12 du code de la route, d'autre part, n'est pas un texte qui « prohibe » comme elle le prétend (page 9) mais qui permet, de sorte qu'elle ne peut utilement s'y référer pour soutenir qu'il serait créateur d'une interdiction susceptible de constituer une infraction au bail. 
 
Il en résulte qu'il n'est pas établi, avec de surcroît l'évidence requise en référé (Civ. 2ème 03 mars 2022 n° 21-13.892 publié au Bulletin), que les faits dénoncés constituent une infraction contractuelle. 

Sur la modification des lieux

La SCI J.J.J. affirme que son preneur a modifié la configuration des lieux, en procédant à la pose d'un pare-vue. Si elle reconnaît que celui-ci a été déposé en cours d'instance, elle soutient pour autant que que l'infraction n'a pas cessé dans le délai requis.

La SARL Braseiro conteste que l'installation de ce pare-vue soit contraire à la destination des lieux. 

Le bailleur n'a pas répliqué.

La SCI J.J.J. n'explique pas en quoi, s'agissant d'une installation dont il n'est pas discuté qu'elle avait pour objet de procurer une forme d'intimité à une partie de la clientèle, celle-ci contreviendrait à la clause de destination des lieux et alors même que ladite installation pourrait être regardée, au contraire, comme résultant de « travaux, embellissements et améliorations quelconques » (page 5 du bail) auquel le preneur peut procéder. 
 
Il en résulte qu'il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que l'installation de cet équipement a pu constitué une infraction contractuelle. 

Sur le défaut d'entretien

La SCI J.J.J. soutient encore que son preneur persiste à ne pas entretenir les lieux et elle dit verser aux débats, pour en justifier, un constat de commissaire de justice, daté du 05 septembre 2023, duquel il ressortirait que les « gouttières demeurent obstruées avec les pousses d'herbe » (page 12). 

La SARL Braseiro répond avoir procédé au nettoyage des gouttières et affirme que leur obstruction ne constitue pas une cause de résiliation du bail.

Il ne peut être considéré, sur le fondement des photographies n° 39 et 40 auquel le constatant a renvoyé à ce sujet (pièce bailleur n°14), manifestement prises à contre-jour, que les quelques végétaux présents dans une gouttière constitue une violation manifeste des clauses relatives à l'entretien, la réparation et la jouissance des lieux.

Si le bailleur soutient ensuite que les autres défauts d'entretien, constatés le 18 novembre 2022 et visés dans son commandement du 16 février 2023, ont été depuis corrigés mais de façon « tardive » (page 12), sans autre précision, il ne démontre pour autant pas qu'il ne l'ont pas été dans le délai requis de trente jours. 
 
Il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire au motif d'un défaut d'entretien.

Sur le défaut de mise aux normes 

La SCI J.J.J. affirme qu'en violation de la stipulation relative à la « mise aux normes », son preneur n'a pas justifié du raccordement d'un extracteur d'air, ni de la remise en état d'une bouche de VMC. 

La SARL Braseiro répond que son bailleur ne dit pas à quelle norme elle ne se serait pas conformée. Elle ajoute avoir récemment installé une hotte et conteste que l'absence d'une grille sur une bouche de VMC puisse empêcher son fonctionnement.

Le bailleur réplique que le règlement sanitaire départemental impose l'installation de dispositifs d'extraction d'air et de VMC.

Il ne saurait être déduit, avec l'évidence requise en référé, des seules photographies n° 33 et 41 jointes en annexe du procès-verbal de constatation du 05 septembre 2023 (pièce bailleur n°14), que le preneur a manqué aux obligations imposées par l'article 62 du règlement précité (pièce bailleur n°17) et sur lesquelles le bailleur, qui procède par l'affirmation, ne s'explique pas autrement. 

Il s'ensuit qu'il n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire au motif d'un défaut de mise aux normes.

Sur le défaut d'exploitation

La SCI J.J.J. affirme que son preneur n'a toujours pas repris l'exploitation de son commerce (page 14) et, dans le même temps, soutient que ladite exploitation n'a été reprise que de façon tardive (page 15). 

La SARL Braseiro le conteste et prétend que l'infraction n'a pas persisté puisque qu'ayant repris son exploitation habituelle après la réalisation de travaux, sans autre précision.

D'une part, en ce qu'il exige une ouverture constante du local litigieux, alors que le bail ne prévoit une ouverture du « magasin » qu'en dehors des « fermeture(s) hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l'exécution de travaux » (page 5), le commandement du 16 février 2023 (pièce bailleur n° 9, page 3) était de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une incertitude l'empêchant de prendre la mesure exacte de cette injonction et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis. Il est, comme tel, irrégulier. 

D'autre part, si le bailleur démontre que le commerce de son locataire n'était pas ouvert le 05 septembre 2023 (sa pièce n°14), ce dernier justifie de son exploitation au cours du mois de juillet précédent (ses pièces n° 22 et 24).

La SCI J.J.J. n'établit pas, ni même ne soutient clairement, que le commerce de son preneur n'a pas été exploité entre l'expiration du délai de trente jours suivant la délivrance de son commandement et le mois de juillet 2023. 

Il en résulte que le bailleur ne démontrant pas que le locataire ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, la résiliation du bail ne peut être constatée en raison d'une réitération du même manquement, commise le 05 septembre 2023, sans que celle-ci ait fait l'objet d'un nouveau commandement visant la clause résolutoire (Civ. 3ème 22 juillet 1987 n° 86-13.998 Bull. n°152). 
 
Il s'ensuit que la SCI J.J.J. n'est pas fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire au motif d'un défaut d'exploitation.

En conséquence de ce qui précède, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial liant les parties et sur celles subséquentes. 

Sur la demande de provision

L' article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que :

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le juge des référés peut, NDR) accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

La SCI J.J.J. sollicite subsidiairement la condamnation par provision de son preneur à lui payer la somme de 9 968,80 €, au titre de loyers et charges restant dus à la date du 13 septembre 2023.

La SARL Braseiro ne conteste ni le principe, ni véritablement le quantum de sa dette, affirmant seulement, et sans en tirer de conséquences de droit quant à la prétention formée à son encontre, qu'un chèque d'un montant de 1 000 € adressé à son bailleur n'aurait pas été encaissé. 
Il en résulte que le bailleur établit l'existence de sa créance à hauteur du montant qu'il réclame, soit la somme de 9 968,80 €, au titre de loyers restés impayés de mai à septembre 2023, somme au paiement de laquelle la SARL Braseiro sera condamnée à titre de provision. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ». 

Toutes deux succombantes, les parties conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles respectifs (Ass. plén. 29 avril 2022 n°18-18-542 et 18-21.814 publiés au Bulletin). 

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial liant les parties et sur celles subséquentes ; 

CONDAMNE la SARL Braseiro à payer à la SCI J.J.J. la somme de 9 968,80 € (neuf mille neuf cent soixante-huit euros et quatre-vingt centimes) à titre de provision ; 

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

La greffière Le juge des référés