Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 11 octobre 2024

RE F E R E



N° 


Du 11 octobre 2024 

 N° RG 24/00386 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7IE
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Benoît BOMMELAER 




- copie dossier 



Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Benoît BOMMELAER 










Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me ARNOUX, avocat au barreau de Rennes, 

DEFENDEUR AU REFERE:

Monsieur [X] [O] , demeurant [Adresse 2]
non comparant

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président


LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 14 aout 2024,


ORDONNANCE: réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 prorogé au 11 octobre 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 27 septembre 2024 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 mai 2011, Mme [Z] a donné à bail commercial à M. [X] [O] un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (35), pour un loyer annuel de 6 500 € HT/HC, payable mensuellement et d'avance, outre le remboursement par le locataire à son bailleur de la taxe foncière. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 649,61 €, correspondant principalement à des loyers restés impayés du 01.04.2023 au 30.06.2023. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, Mme [D] [Z] a ensuite fait assigner M. [X] [O] en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :
• la somme provisionnelle de 8 531,89 €, au titre de la dette locative due selon lui à la date du 22 avril 2024 ;
• une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer ;
• la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens.

A l'audience du 14 août 2024, Mme [Z], représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

M. [X] [O] n’a ni comparu, ni ne s'est fait représenter, bien que régulièrement assigné à personne. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et Civ. 2ème 18 août 2023 n° 21-21.463).

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
 
Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que : 
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ». 

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 23 avril 2024 (pièce bailleur n°2), que le fonds de commerce du locataire n'est grevé d'aucune inscription. 
 
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°3), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2023 (pièce bailleur n°5), il n'a pas été procédé par le locataire au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 18 août 2023 et M. [O], devenu dès lors occupant sans droit, ni titre sera expulsé selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte. 

Sur les indemnités provisionnelles
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de l'obligation qu'il invoque à son appui (Civ. 1ère 25 mars 2010 n° 09-13.382).

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation
Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien. Au vu des éléments d'appréciation soumis à la juridiction et en l'absence de preuve d'un tel préjudice qui de toute façon n'est pas allégué, il y a lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer, comme le réclame le bailleur, soit la somme de 729,92 € TTC (sa pièce n°6). Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s'étaient accordées, somme que le locataire sera condamné à verser à titre provisionnel, à compter du 18 août 2023 et ce, jusqu'à libération effective des lieux. 

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et taxe foncière 
Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers et du remboursement de la taxe foncière est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°3) et, en l’absence de ce dernier, n’est d’ailleurs pas contesté. 

Le quantum de l'obligation s'élève, par contre, à la seule somme non sérieusement contestable de 1 354,33 € pour la période du 01er mars au 17 août 2023, somme au paiement de laquelle M. [O] sera condamné par provision, en deniers ou quittances. 

Il n'y a pas lieu en effet à référé sur le surplus de la demande du bailleur, en ce que :
- le caractère contractuel des sommes réclamées au titre d'un « service d'avis d'échéance » (sa pièce n°6) n'est ni démontré, ni même allégué ; 
- aucune explication n'est fournie quant à la nature et au fondement juridique de la somme réclamée sous l'intitulé « dépôt de garantie révisable ns » (ibid) ; 
- la réalité du quantum de la taxe foncière due au titre de l'année 2023 n'est justifiée par aucune de ses pièces (ibid). 

Sur le dépôt de garantie
Mme [Z] sollicite d'être autorisée à conserver le dépôt de garantie stipulé au bail.
Cette prétention, qui n'est ni fondée sur l'urgence, ni une demande de provision, en ce qu'elle excède en conséquence les pouvoirs de la juridiction des référés, ne pourra qu'être rejetée comme étant irrecevable (Civ. 2ème 08 janvier 2015 n° 13-21.044). 

Sur les demandes accessoires
M. [O] qui succombe supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code.

Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, M. [O] versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur. 

DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation, le 18 août 2023, du bail qui liait les parties l’expulsion de M. [X] [O], de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (35) ; 

le CONDAMNE à payer, en deniers ou quittances, à Mme [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 729,92 € (sept cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) par mois à compter du 18 août 2023 et jusqu'à libération complète des lieux ; 
 
le CONDAMNE à payer à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 1 354,33 € (mille trois cent cinquante-quatre euros et trente-trois centimes) au titre de sa dette locative (loyers) pour la période du 01er mars au 17 août 2023 ; 

le CONDAMNE aux dépens de la présente instance ; 

le CONDAMNE à payer à Mme [Z] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ; 

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés