Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 10 octobre 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
10 OCTOBRE 2024
 


N° RG 21/03163 - N° Portalis DB22-W-B7F-QA6P
Code NAC : 30B 
E.J.


 
DEMANDERESSE :

La société SCI CHARPO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 503 378 341 dont le siège social est situé Chez ACG AUDIT, [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marion PERRIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEURS :

1/ La CAISSE DE GARANTIE DES PROFESSIONNELS D’ASSURANCES (CGPA), société d’assurance à forme mutuelle dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses repréqsentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

2/ Monsieur [R] [H], agent général d’assurance, né le 
19 Mai 1971 à [Localité 9] domicilié [Adresse 3],

représentés par Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dorothée LABASSE de la SELAS BURGUBURU BLAMOUTIER CHARVET GARDEL & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société ABEILLE IARD & SANTE anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 306 522 665 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sabine LIEGES de la SELARL ASTON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.


3/ La société BM-VSP, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 831 826 342 dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

4/ La société GENERALI IARD en sa qualité d’assureur multirisque garantissant la société BM-VSP - police N° AC990265, société anonyme régie par le Code des Assurances immatriculée au Régistre du Commerce et des Sociétés de [Localité 9] sous le numéro 552 062 663 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.


* * * * * *


ACTE INITIAL du 18 Mai 2021 reçu au greffe le 04 Juin 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, Monsieur JOLY, 
Vice-Président et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Juin 2024, prorogé au 
12 Septembre 2024 puis 10 Octobre 2024 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉS :
M. JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

EN PRÉSENCE DE : Madame Agathe RUELLAN, Auditrice de justice 

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


EXPOSE DU LITIGE

La SCI CHARPO, dont le gérant est M. [G], est propriétaire d’un bâtiment à usage commercial, d’un garage et d’un terrain situés [Adresse 6]. 

Elle a souscrit auprès de la société AVIVA aux droits de laquelle vient la société ABEILLE IARD ET SANTE, par l’intermédiaire de M. [R] [H], un contrat «Multirisque professionnelle Mercure» à effet du 3 décembre 2008.

La SCI CHARPO a consenti un bail commercial aux établissements [G] dont M. [G] est aussi le gérant pour une activité d’achat, réparations, vente et location de véhicules. 

Un avenant à la police «Multirisque professionnelle Mercure» a été régularisé le 16 avril 2010 entre M. [G] et la société AVIVA par l’intermédiaire de M. [H]. Aux termes dudit avenant, les établisements [G] étaient assurés en qualité de locataire pour le compte de la SCI CHARPO. L’avenant précisait que «les garanties portent tant sur la SCI CHARPO propriétaire des murs que sur le locataire, les établisssements [G]». 

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2017, les établissements [G] ont cédé leur fonds de commerce à la société BM-VSP.

Suivant acte authentique en date du 31 octobre 2017, la SCI CHARPO a donné à bail commercial à la société BM-VSP le local commercial situé [Adresse 6] pour une durée de 9 ans prenant effet le 1er novembre 2017 pour se terminer le 31 octobre 2026 moyennnant un loyer mensuel de 5.760 euros TTC. 

La société BM-VSP s’est assurée auprès de la société GENERALI IARD. 

Aux termes d’un courriel en date du 30 octobre 2017, M. [G] informait 
M. [H] par l’intermédiaire de [E] [G] de la cession du fonds de commerce à la date du 27 octobre, précisant que le bâtiment serait loué à 
M. [T] et lui demandant d’annuler en conséquence les assurances à effet du 1er novembre 2017.

A réception de ce mail, M. [H] procédait à la résiliation du contrat AVIVA à effet du 28 octobre 2017.

Par courrier du 13 janvier 2018, M. [H] indiquait à la société [G] avoir bien reçu la demande de résiliation à effet du 28 octobre 2017 pour le contrat MERCURE et lui adressait le remboursement de la cotisation non due à hauteur de 157 euros.

Par la suite les locaux ont été en partie détruits par un incendie survenu pendant la nuit du samedi 30 juillet au 1er août 2020 aux alentours de 2 heures du matin.


Le sinistre faisait l’objet d’une déclaration par courriel de Mme [G] auprès de M. [H] le 1er août 2020. Celui-ci lui indiquait que l’assurance du local était résiliée depuis le 28 octobre 2017.

Par courrier du 9 septembre 2020, M. [G] indiquait à la société AVIVA qu’il considérait que son contrat d’assurance en sa qualité de propriétaire via la SCI CHARPO n’avait jamais été résilié et demandait la prise en charge du sinistre survenu le 31 juillet 2020, faisant valoir sa qualité d’assuré de plus de trente ans. 

Le 6 novembre 2020, la société AVIVA répondait que le contrat ayant été résilié à effet du 28 octobre 2017, elle n’était plus l’assureur du bien au jour du sinistre survenu le 31 juillet 2020 et n’était donc pas en mesure d’intervenir. 

Par l’intermédiaire de son conseil, M. [G] mettait en demeure la société AVIVA de reconsidérer sa position. 

Par courrier du 20 janvier 2020, la société CGPA contestait en sa qualité d’assureur de responsabilité professionnelle de M. [H] les griefs formulés à l’encontre de son assuré par M. [G] pour le compte de la SCI CHARPO.

S’agissant de l’incendie, une expertise amiable était organisée le 14 septembre 2020 à l’initiative de l’assureur de la société BM-VSP et confiée à la société INQUEST. La réunion du 14 septembre 2020 à laquelle étaient présentes la SCI CHARPO et la société BM-VSP donnait lieu à un procès-verbal de constat d’huissier et à un rapport technique de recherche des causes et circonstances d’incendie du Cabinet INQUEST. 

C’est dans ce contexte que la SCI CHARPO a, par acte extrajudiciaire du 18, 19 et 21 mai 2021, fait assigner :
- la société BM-VSP et son assureur la société GENERALI IARD ; 
- la société ABEILLE IARD venant aux droits de la société AVIVA ;
- M. [H] et son assureur la société CGPA. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2023, la SCI CHARPO demande au Tribunal de dire et juger : 

A TITRE PRINCIPAL : 
 
Condamner in solidum la société BM-VSP, la Société GENERALI IARD et la Société ABEILLE IARD & SANTE à payer à la SCI CHARPO : 
 
- la somme de 213.120 € (5.760 € x 37 mois) correspondant aux loyers, indemnités d’occupations et indemnisation de l’impossibilité de disposer ou de relouer le bien du fait de son état, depuis le 1 er septembre 2020 jusqu’au 
31 octobre 2023, 
- la somme de 445.135,36 € TTC pour permettre la reconstruction desdits locaux. 
outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’au parfait paiement. 
 
- un montant mensuel de 5.760 € à compter du 1 er novembre 2023, en réparation du préjudice de jouissance subi, jusqu’à ce que la demanderesse obtienne le règlement des montants qui lui permettront de reconstruire les locaux objets du litige. 
 
- 34.560 € (5.760 € x 6 mois) au titre du préjudice de jouissance que la SCI CHARPO subira pendant les 21 semaines que dureront les travaux de reconstruction des locaux sinistrés, 
 
Dans l’hypothèse où le Tribunal souhaiterait disposer d’éléments supplémentaires pour prendre sa décision sur le montant des travaux de reconstruction, 
 
Ordonner, avant dire droit, une mesure de consultation au visa de l’article 256 du Code de Procédure Civile s’il l’estime suffisante ou, dans le cas contraire, une expertise au visa de l’article 146 du Code de Procédure Civile. 
 
Débouter la société BM-VSP, la Société GENERALI IARD, Monsieur [R] [H], la Société ABEILLE IARD & SANTE et la Société CGPA de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI CHARPO. 

SUBSIDIAIREMENT : 
 
Condamner in solidum la société BM-VSP, la Société GENERALI IARD, Monsieur [R] [H], la Société ABEILLE IARD & SANTE et la Société CGPA à payer à la SCI CHARPO : 
 
- la somme de 213.120 € (5.760 € x 37 mois) correspondant aux loyers, indemnités d’occupations et indemnisation de l’impossibilité de disposer ou de relouer le bien du fait de son état, depuis le 1 er septembre 2020 jusqu’au 
31 octobre 2023, 
- la somme de 445.135,36 € TTC pour permettre la reconstruction desdits locaux. 
outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’au parfait paiement. 
 
- un montant mensuel de 5.760 € à compter du 1 er novembre 2023, en réparation du préjudice de jouissance subi, jusqu’à ce que la demanderesse obtienne le règlement des montants qui lui permettront de reconstruire les locaux objets du litige. 
 
- 34.560 € (5.760 € x 6 mois) au titre du préjudice de jouissance que la SCI CHARPO subira pendant les 21 semaines que dureront les travaux de reconstruction des locaux sinistrés, 
 




EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER tout succombant à payer à la Société CHARPO la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er mars 2023, les sociétés BM-VSP et GENERALI IARD demandent de : 

A TITRE PRINCIPAL : 
 
- DEBOUTER la SCI CHARPO, de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société BM-VSP et de son assureur GENERALI, en indemnisation des conséquences pécuniaires du sinistre incendie survenu dans la nuit du 1 er août 2020 et qui trouve son origine dans un acte criminel constituant un cas de force majeure exonératoire de toute responsabilité pour le locataire. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
Si par extraordinaire le Tribunal estimait que l’incendie survenu le 1er août 2020 ne constitue pas un cas de force majeure exonératoire de toute responsabilité pour le locataire, il ne manquera pas de : 
 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande tendant au paiement de la somme, à parfaire de 213 120 € au titre des loyers non réglés depuis le 1er septembre 2020, en raison de la résiliation de plein droit du bail, à la date du sinistre incendie ayant détruit totalement la chose louée. 
 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de ses demandes tendant à voir condamner les sociétés BM-VSP et GENERALI IARD à lui verser la somme de 100 000 € au titre du coût du nettoyage du terrain et des locaux incendiés et 401.760 € TTC pour la reconstruction desdits locaux. 
 
- DEBOUTER toute demande de condamnation au titre des pertes de loyers à l’encontre de GENERALI IARD, qui ne garantie pas la dette de responsabilité de son assuré, pour les dommages immatériels causés à son propriétaire. 
 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 
 
Si le Tribunal devait estimer que la chose louée n’a été détruite qu’en partie, il ne manquera pas de : 
 
- LIMITER le montant de la condamnation au titre des loyers impayés à la somme de 46 080 € correspondant aux huit mois séparant l’incendie de la résiliation du contrat par la société BM-VSP selon courrier en date du 25 mars 2021. 


EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire et d’indemnisation TTC. 
 
- JUGER que la compagnie GENERALI IARD est bien fondée à opposer à l’assuré et aux tiers les limites de garantie stipulées à son contrat, notamment plafonds et franchise contractuelle stipulés aux conditions particulières et tout particulièrement : 
 
- Plafond :152.450 € par sinistre pour les dommages immatériels non consécutifs, 
- Franchise contractuelle de 10% du sinistre avec un minimum de 315 € et un maximum de 1 260 €, 
 
- CONDAMNER la SCI CHARPO à verser à la société BM-VSP et la compagnie GENERALI IARD la somme de 5 000 € chacune, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître KEROUREDAN, avocat au barreau de Versailles, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 29 janvier 2024, la société CGPA et M. [H] demandent au Tribunal de : 
 
- STATUER ce que de droit sur le recours principal exercé par la SCI CHARPO à l’encontre de la Sté BM-VSP et son assureur GENERALI, et, en cas de succès de ces prétentions, de dire sans objet le recours subsidiaire à l’encontre de M. [H] et de CGPA. 
 
- STATUER ce que de droit sur le recours principal exercé par la SCI CHARPO à l’encontre d’AVIVA/ABEILLE IARD & SANTE, et, en cas de succès de ces prétentions, de dire sans objet le recours subsidiaire à l’encontre de M.[H] et de CGPA. 
 
Dans le cadre du recours contractuel de la SCI CHARPO à l’encontre de M. [H] s’il y a lieu, 
 
A titre principal, 
- DIRE ET JUGER que les griefs de la SCI CHARPO contre M. [H] ne sont pas fondés. 
- DEBOUTER en conséquence, la SCI CHARPO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contre M. [H] et CGPA. 
 
A titre subsidiaire, 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de toute demande de condamnation visant M. [H] et CGPA in solidum avec les Stés BM-VSP et GENERALI. 
- DIRE ET JUGER que le préjudice, qui ne saurait s’analyser qu’en une perte de chance, n’est pas établi ; 
 
- DEBOUTER en conséquence, la SCI CHARPO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de M. [H] et CGPA. 
 
En toute hypothèse, 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de toute demande au titre des coûts de nettoyage et des travaux de reconstruction ; 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de ses demandes TTC ; 
- DIRE ET JUGER que l'assiette de la perte de chance ne saurait aller au-delà de la somme susceptible d'être contractuellement due par ABEILLE IARD & SANTE à la SCI CHARPO dans les conditions et limites de la police. 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de ses demandes au titre de l’intérêt légal à compter du 1 er septembre 2020. 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande de condamnation contre les concluants à la « somme de 213.120 € (5.760 € x 37 mois) correspondant aux loyers, indemnités d'occupations et indemnisation de l'impossibilité de disposer ou de relouer le bien du fait en état, depuis le 1er septembre 2020 jusqu'au 31 octobre 2023 ». 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande de condamnation contre les concluants à la « somme de 5.760 € par mois, à titre de préjudice de jouissance, à compter du 1 er novembre 2023 et ce jusqu'à ce que les montants permettant à la SCI CHARPO de reconstruire les locaux objets du litige lui soit versés ». 
- DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande de condamnation contre les concluants à la « somme de 34.560 € (5.760 € x6 mois), correspondant au préjudice de jouissance que la SCI CHARPO subira pendant 21 semaines (soit environ 6 mois) que dureront les travaux de reconstruction des locaux 
sinistrés ». 
 
Statuant sur le recours de la Sté ABEILLE IARD & SANTE contre CGPA, 
- DEBOUTER la Sté ABEILLE IARD & SANTE de sa demande de condamnation contre CGPA à la relever et garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. 
 
Statuant sur l’exécution provisoire, 
- Ecarter l’exécution provisoire. 
 
Sur les frais et dépens, 
- CONDAMNER la SCI CHARPO et/ou tous succombants in solidum à verser à M. [H] et à CGPA ensemble la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit du Cabinet JRF, Avocats au Barreau de VERSAILLES. 
 
Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 février 2024, la société ABEILLE IARD ET SANTE demande au Tribunal de : 

RECEVOIR la compagnie ABEILLE IARD & SANTE en ses écritures, 
 
JUGER que la société BM-VSP est responsable du sinistre sur le fondement des articles 1733 du code civil et L 124-3 du code des assurances, 
 
JUGER que le contrat d’assurance MERCURE a été résilié le 28 octobre 2017, 
 
En conséquence, 
 
DEBOUTER la SCI CHARPO et toute autre partie de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie ABEILLE IARD & SANTE, 
 
A titre subsidiaire, 
 
DEBOUTER la SCI CHARPO de sa demande de consultation fondée sur l’article 256 du code de procédure civile, 
 
Si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation contre la compagnie ABEILLE : 
 
ORDONNER la tenue d’une expertise amiable dans les conditions prévues par le contrat d’assurance afin d’évaluer les préjudices ou à tout le moins celle d’une expertise judiciaire aux mêmes fins, 
 
JUGER en toute hypothèse, que la compagnie ABEILLE IARD & SANTE ne pourra prendre en charge une somme excédant : 
- 57.600 € HT au titre des pertes de loyers, 
- 13.530,51 € au titre des frais de démolition et de déblais, 
 
en application des limites contractuelles de sa police d’assurance, 
 
En toute hypothèse, 
 
CONDAMNER la compagnie GENERALI à relever et garantir la compagnie ABEILLE de toute condamnation prononcée à son encontre, 
 
JUGER qu’en cas de condamnation compagnie ABEILLE IARD & SANTE à indemniser la SCI CHARPO du en raison des manquements professionnels de Monsieur [H], elle se limitera à la somme de 70.871,38 € au titre de la perte de chance de garantie assurantielle, 
 
Et dans cette hypothèse également, 

CONDAMNER la compagnie CGPA à relever et garantir la compagnie ABEILLE de toute condamnation prononcée à son encontre, le montant de cette garantie ne pouvant être inférieur à 80 % de la condamnation prononcée à l’encontre d’ABEILLE IARD & SANTE, 
 
En tout état de cause, 
 
DEBOUTER la SCI CHARPO de toute demande de condamnation visant la compagnie ABEILLE IARD & SANTE in solidum avec la Sté BM-VSP et GENERALI, Monsieur [H] et la CGPA, 

 
JUGER qu’en cas de condamnation à garantir le sinistre, les intérêts légaux ne courraient qu’à compter du 9 septembre 2020, 
 
JUGER qu’en cas de condamnation de la compagnie ABEILLE sur le fondement de la responsabilité de l’assureur du fait de son agent alors les intérêts légaux ne courront qu’à compter de la décision à intervenir, 
 
CONDAMNER la SCI CHARPO à verser à la compagnie ABEILLE IARD & SANTE à la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Anne-Laure DUMEAU du barreau de VERSAILLES. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 21 février 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation de la société BM-VSP et de son assureur la société GENERALI IARD au titre du paiement des loyers et charges 
et de l’impossibilité de disposer du bien du 1er septembre 2020 jusqu’au 
31 octobre 2023

La SCI CHARPO fait valoir que le bail n’a pas été résilié du fait de l’incendie et que le preneur reste redevable : 
 
- des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours, 
- de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la SCI CHARPO jusqu’à ce que les locaux soient enfin remis en état. 

Elle soutient que la société BM-VSP ne démontre pas que l’incendie survenu soit arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ni qu’il ait été communiqué par la maison voisine et ajoute que selon la jurisprudence de la cour de cassation, le locataire reste soumis à la présomption de responsabilité lorsque la cause de l’incendie demeure inconnue comme c’est le cas en l’espèce. Elle argue que de jurisprudence constante la responsabilité d’une partie ne peut être retenue sur la base d’une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une autre partie. 

La société ABEILLE IARD reprend ces moyens, soulignant elle aussi que la Cour de cassation censure les décisions qui se fondent exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties afin de retenir la responsabilité d’une autre. M. [H] et la société CGPA font valoir qu’une cause qui ne repose que sur un document non contradictoire établi à la demande de celui qui y a intérêt (la société GENERALI IARD) revient à une cause indéterminée.

Les sociétés BM-VSP et GENERALI IARD font valoir, au visa de l’article 1733 du Code Civil, que le locataire répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve «que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.» 
Elles ajoutent que la jurisprudence considère que l’incendie d’origine criminelle, constitue un cas de force majeure, au sens des dispositions de l’article 1733 du Code Civil, exonératoire de la présomption de responsabilité du locataire et qu’en l’espèce il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’un incendie volontaire d’origine criminelle. 

Aux termes de l’article 1722 du Code civil : «Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein 
droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.»

Aux termes de l’article 1733 du Code civil, le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. 

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 

Au paragraphe DESTRUCTION, le bail entre les parties prévoit que si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. En cas de destruction partielle, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le preneur pourra demander soit la continuation du bail avec une diminution du loyer soit la résiliation totale du bail.

Il incombe en application de ces dispositions à la société BM-VSP de rapporter la preuve que l’incendie est imputable à une cause constitutive d’un cas exonératoire de responsabilité de nature à renverser la présomption de l’article 1733 du Code civil.

L’acte de malveillance (incendie criminel) tel qu’allégué par le preneur ne constitue un cas fortuit au sens de l’article 1733 du Code civil que pour autant qu’il soit extérieur et imprévisible.

En l’espèce, il est constant que l’incendie s’est déclaré de nuit alors que l’entreprise était fermée. M. [T], gérant, a été prévenu vers 3H25 du matin dans la nuit du samedi 30 juillet au dimanche 1er août 2020. Il a déposé plainte le 4 août pour l’incendie de son entreprise auprès du commissariat de [Localité 8]. 

Suite à la déclaration de sinistre auprès de son assureur la société GENERALI IARD, celle-ci a mandaté la société INQUEST pour procéder à une recherche des causes de l’incendie.


La société INQUEST a fait procéder à un constat d’huissier par la société VENEZIA suivant procès-verbal dressé le 14 septembre 2020 décrivant la réunion d’expertise sur les lieux au cours de laquelle la société INQUEST procédait à divers prélèvements avec l’accord du bailleur en la personne de M. et Mme [G] et du preneur en la personne de M. [T]. Les constatations sur place permettaient de retrouver des brisures de verre agglomérées à droite du siège passager du véhicule N°8 et des morceaux de verre propres de part et d’autre du véhicule N°9. 
Il était également relevé la présence d’impacts sur le pare brise d’un véhicule pouvant avoir été causé par des chocs violents ainsi que la présence d’un véhicule dépourvu de moteur. Les échantillons prélevés étaient transmis au laboratoire LAVOUE. 

Il ressort de plus des conclusions de la société INQUEST la présence d’une succession de points d’échauffements au niveau du sol se poursuivant sur toute une rangée de véhicules de façon très surprenante selon l’expert. Celui-ci estime en effet que si l’incendie était parti d’une seule voiture le feu se serait propagé mais en épargnant progressivement les parties basses des voitures, élément corroboré par un phénomène de décroissance des destructions constaté à d’autres endroits et par la destruction d’un véhicule stationné à l’écart. En conclusions l’expert considère que la rangée de véhicules entièrement détruits le long du mur d’enceinte de la cour ne saurait être la conséquence d’un unique foyer initial et que la combustion a nécessairement été entretenue, à moins que plusieurs foyers simultanés aient été générés. L’expert estimait de plus que les bris de verre recueillis montraient que certains avaient été brisés avant le départ de feu. Il ajoutait que la présence d’une voiture sans moteur accréditait la thèse d’un vol de pièces détachées. Enfin l’analyse des prélèvements montrait la présence en quantités importantes d’huile minérale et de gasoil de sorte que l’expert pouvait conclure que compte tenu de la configuration des dommages et de la présence visible en grande quantité de fluides au milieu de l’allée, selon un schéma évoquant fortement un épandage, l’hypothèse d’un acte volontaire était l’unique hypothèse envisageable. A ce sujet, il est à relever que M. [T] avait déclaré qu’il n’y avait aucune raison à la présence de ces fluides étendus sur le sol. 

La cause criminelle de l’incendie apparaît établie :
- par les constatations objectives sur les lieux du sinistre réalisées en présence des parties et sous le contrôle d’un huissier de justice ;
- par les déclarations du gérant de la socité BM-VSP ;
- par les résultats d’analyse du laboratoire LAVOUE ;
- par les circonstances du sinistre (de nuit, le week-end, en l’absence des employés de l’entreprise et sans qu’aucune explication autre que la cause criminelle ne soit avancée) ;

Il n’est donc pas exact de prétendre que le rapport de la société INQUEST n’est pas corroboré par d’autres éléments. 

A titre surabondant, l’arrêt de la Cour de cassation cité par la SCI CHARPO 
et la société AVIVA n’est pas transposable au cas d’espèce (Civ. 2ème 
13 septembre 2018 N°17-20.099) en ce qu’il porte sur un vice inhérent à la chose ayant causé le dommage. De plus dans cet arrêt, la cour de cassation écarte la responsabilité d’une entreprise sur le seul fondement d’une expertise amiable, la question étant ici différente puisqu’elle porte sur l’exonération de responsabilité d’une partie sur laquelle pèse une présomption de responsabilité. 
Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que contrairement à ce que prétendent la SCI CHARPO et la société ABEILLE IARD, la cause criminelle de l’incendie est déterminée et qu’elle constitue bien un cas fortuit ou de force majeure au sens de l’article 1733 du code civil. A ce sujet, l’arrêt de la cour de cassation du 18 mai 2017 versé au débats par la SCI CHARPO n’apparaît pas transposable en l’espèce dès lors qu’il retenait que la cause de l’incendie n’avait pu être déterminée alors que dans le cas présent la cause criminelle est au contraire établie. Le classement sans suite par le Procureur de [Localité 10] n’est pas de nature à remettre en cause cette analyse, ledit classement ayant d’ailleurs pu intervenir en raison de l’absence d’identification du ou des auteurs des faits. 

En conséquence, le bail a bien été résilié du fait de l’incendie et le preneur n’est pas redevable des sommes réclamées par la SCI CHARPO au titre des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours. La société BM-VSP ne saurait, pour les mêmes motifs, être tenue de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la SCI CHARPO.

S’agissant de la demande subsidiaire de la SCI CHARPO en paiement d’une indemnité d’occupation, il sera rappelé que l’article 1722 du Code civil prévoit la résiliation du bail sans indemnité si l’état de l’immeuble rend son occupation impossible ou si le preneur ne peut faire de la chose un usage conforme à sa destination. En l’espèce, il est constant que les locaux ont été presque entièrement détruits. Dans ce contexte, la demanderesse n’établit pas le maintien dans les lieux, étant d’ailleurs observé que le constat d’huissier qu’elle a elle même fait réaliser en juin 2021 démontre à la fois le caractère inutilisable des locaux et l’absence d’occupation des lieux par le preneur. 

Ainsi, la SCI CHARPO ne justifie aucunement du bien fondé de sa demande à ce titre étant rappelé que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’avantage que tire le preneur de l’occupation des lieux. Au surplus, l’indemnité d’occupation doit être évaluée à la valeur locative des lieux et la SCI CHARPO est taisante sur les raisons qui l’amènent à l’évaluer à un montant correspondant au loyer mensuel prévu au bail alors que les locaux sont pratiquement détruits en totalité. 

Pour l’ensemble de ces raisons, aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge de la société BM-VSP.

Enfin, la société BM-VSP n’étant pas tenu, pour les motifs exposés précédemment, de répondre de l’incendie et de ses conséquences, la SCI CHARPO sera déboutée de ses demandes concernant la reconstruction des locaux. 





Sur les demandes à l’encontre de la société ABEILLE IARD ET SANTE (auparavant AVIVA assurances).

La SCI CHARPO fait valoir qu’elle n’a jamais sollicité la résiliation de son assurance et que la police n’a jamais été résiliée s’agissant du volet propriétaire.

La société ABEILLE IARD ET SANTE fait valoir que l’avenant du 16 avril 2010 a eu pour objet d’assurer les établissements [G] avec une garantie pour compte au bénéfice de la SCI CHARPO, que ce contrat a été régulièrement résilié le 28 octobre 2017, qu’il n’existe qu’un seul et unique contrat d’assurance de sorte qu’il est tout à fait erroné d’évoquer l’existence de deux volets indépendants, la police ne comportant aucun volet “assurance propriétaire”, que la SCI CHARPO a bien demandé la résiliation et que celle-ci portait nécessairement sur la police dans sa globalité. Elle ajoute que le courrier du 
13 janvier 2018 a informé les établissements [G], souscripteur de la police assurant pour compte le bâtiment de la SCI CHARPO que la police MERCURE était désormais résiliée et qu’un chèque correspondant au prorata de la prime lui a été adressé. Enfin, elle souligne qu’aucune prime n’a été réglée à l’assureur depuis la résiliation intervenue en fin d’année 2017 à la demande de la SCI CHARPO.

En l’espèce, il résulte des conditions particulières du contrat établi le 16 avril 2010 que l’avenant conclu, portant le N°75115388 annule et remplace la version précédente et qu’il est précisé que les garanties portent, tant sur la SCI CHARPO propriétaire des murs, que sur le locataire : les établissements [G], le risque étant constitué d’un bâtiment neuf contigu avec communication à un bâtiment ancien.

Le courriel du 30 octobre 2017 indique : “le fonds de commerce de [Localité 8] a été cédé le 27 octobre 2017...merci donc d’annuler les assurances à effet du 
1er novembre 2017".

Le courrier adressé en réponse par la société AVIVA aux établissements [G], représenté par M. [G] [V], indique :”Nous avons bien reçu votre demande de résiliation à effet du 28 octobre 2017 pour le contrat Mercure en référence (75115388) et vous en donnons acte”. 
La SCI CHARPO ne peut utilement soutenir qu’aucune demande de résiliation n’a été formulée dès lors que sa demande portait sur les assurances et que les garanties sont prévues par un contrat unique portant une numéro rappelé en référence dans le courrier du 13 janvier 2018. Force est de constater que la demanderesse n’a émis aucune observation à la suite de ce courrier adressé par l’assureur et qu’il n’est pas contesté qu’aucune prime ne lui a plus été appelée. 

En conséquence, la SCI CHARPO doit être déboutée de ses demandes à l’encontre de la société ABEILLE IARD ET SANTE. 





Sur les demandes dirigées contre M. [H] et son assureur la société CGPA

La SCI CHARPO fait valoir que M. [H] a résilié la police sans que cela lui ait été demandé. Elle argue qu’il ressort du mail adressé le 30 octobre 2017 que la demande de résiliation était liée à la vente du fonds de commerce et ne concernait donc que le volet locataire. Elle ajoute qu’en tout état de cause, M. [H] a failli à son devoir d’information et de conseil car il aurait dû s’il avait réellement imaginé que la SCI CHARPO entendait résilier la police la garantissant en qualité de propriétaire la mettre en garde sur le fait que demeurant propriétaire, elle devait souscrire une nouvelle assurance. 

Ainsi que le fait valoir à bon droit M. [H], M. [G] qui a confirmé par écrit avoir lu et approuvé l’avenant du 16 avril 2010, était informé que le contrat en vigueur était un contrat unique souscrit par les établissements [G] pour leur garantie et pour le compte de la SCI CHARPO. Au surplus, le mail du 30 octobre 2017 ne comporte pas de restriction. Il ne saurait par conséquent être fait grief à M. [H] d’avoir résilié la police alors que cela ne correspondait pas à la demande qui lui était faite. 

S’agissant du manquement au devoir de conseil allégué par la SCI CHARPO, il ressort des stipulations claires et compréhensibles pour les profanes de l’avenant du 16 avril 2010 susmentionné qu’elles permettaient de connaître les conditions du contrat et, notamment le champ d’application de la garantie. M. [G] a ainsi adhéré au contrat d’assurance en parfaite connaissance de cause. 

Il ne saurait dès lors reprocher à M. [H] de ne pas l’avoir informé sur le fait qu’en cas de résiliation, la SCI CHARPO ne serait plus couverte.

Il résulte de ces éléments qu’aucun manquement de M.[H] à ses devoirs d’information et de conseil n’est caractérisé. 

En conséquence ce qui précède, les demandes de la SCI CHARPO formées à l’encontre de M. [H] et de son assureur seront rejetées. 

Sur les autres demandes

La SCI CHARPO, partie perdante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître KEROUREDAN, de Maître DONTOT et de Maître DUMEAU pour la part les concernant. 

La SCI CHARPO sera aussi condamnée à payer à :
- la société BM-VSP et la société GENERALI IARD la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la société CGPA et à M. [H] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la société ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉBOUTE la SCI CHARPO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CHARPO aux dépens dont distraction au profit de Maître KEROUREDAN, de Maître DONTOT et de Maître DUMEAU pour la part les concernant ;

CONDAMNE la SCI CHARPO à payer à :

- la société BM-VSP et la société GENERALI IARD la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la société CGPA et à M. [H] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- la société ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY