Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 11 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 21/02150 - N° Portalis DB3T-W-B7F-SN2D
AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, S.A.S. SNACK TIMS C/ [J] [X] épouse [K], [B] [R] [K]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA


PARTIES :

DEMANDERESSES

VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VA L DE MARNE, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 6]

représentée par Me Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

S.A.S. SNACK TIMS, dont le siège social est sis Centre commercial de [Adresse 9] - [Localité 7]

représentée par Me Laura MILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 886



DEFENDEURS

Madame [J] [X] épouse [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

Monsieur [B] [R] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représentés par Me Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010





Clôture prononcée le : 14 mars 2024
Débats tenus à l’audience du : 01 juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 octobre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 octobre 2024.



FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE


L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], aux droits de laquelle est venue VALOPHIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABIAT DU VAL DE MARNE, suite à une opération de fusion absorption par acte du 28 décembre 2017, a acquis de la Commune de [Localité 7] par acte du 11 février 1970, un terrain (parcelle Q [Cadastre 2] et P[Cadastre 3]) dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7], lieudit « [Localité 8] ». 
 
Par acte notarié en date du 4 juin 1970, publié le 16 octobre 1970, l’OPHLM de la Ville de [Localité 7] a consenti un bail à construction à la Société civile immobilière de construction du Centre Commercial [Adresse 9] à [Localité 7] (« SCICC »), laquelle était composée de sept (7) associés portant sur un terrain de 2.003 m² situé sur l’unité foncière de la parcelle Q [Cadastre 2] et les 20/772e de la propriété du sol pour une durée de 50 années à compter rétroactivement du 15 janvier 1970. 
 
Le bail à construction a été consenti à la SCICC en vue de permettre la construction d’un centre commercial à [Localité 7]. 
 
Parallèlement un règlement de copropriété a été établi le 4 juin 1970 à la requête de la SCICC en vue de la division par lots de l’ensemble immobilier à réaliser, objet du bail à construction. 
 
L’ensemble immobilier, devant comprendre à terme, un bâtiment à usage commercial, élevé d’un rez-de-chaussée sur sous-sol et parkings extérieurs, est divisé en sept (7) lots numérotés de 11 à 17 comprenant : 

- « I – les parties privées faisant l’objet d’une propriété exclusive et particulière ci-après désignée. 
- II – la quote part indivise calculée en cent millièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier comprenant notamment le droit d’emphytéose (sic) du sol sur lequel il est édifié ». 
 
Les lots sont définis comme des locaux à usage commercial étant précisé que l’usage des parties privatives est défini par lot, à savoir : 

- Lot n°11 : boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces ; 
- Lot n°12 : teinturerie, blanchisserie, dépôt de cordonnerie ; 
- Lot n°13 : boucherie, chevaline, produits régionaux ; 
- Lot n°14 : pharmacie ; 
- Lot n°15 : librairie, journaux, maroquinerie, voyages, parfumerie, éventuellement tabac ; 
- Lot n°16 : mercerie, lingerie, bonneterie, chemiserie, textile ; 
- Lot n°17 : superette, alimentation générale, charcuterie, boucherie. 
 
Le centre commercial ayant été construit, la SCICC a fait l’objet d’un partage en 1978 et chacun des sept associés s’est vu attribuer un lot. 
 
Le lot concerné par la présente procédure est le lot n°15. 
 
Le lot n°15 a été attribué, dans le cadre du partage du 13 juillet 1978, à Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [T], son épouse aux droits desquels sont venues les héritiers de Madame [W] [T], puis de Monsieur [Y], lesquels ont par la suite cédé leur fraction du droit au bail à construction pour le temps restant à courir aux époux [K] par acte du 25 novembre 2010.

Par acte sous seing privé du 24 mai 2016, Mme [J] [X] et M. [B] [K] ont donné à bail à La SAS SNACK TIMS le local n° 15, pour une durée de neuf années entières commençant à courir au jour de la signature. La destination des lieux loués est l’exercice de l’activité de “salon de thé, café, vente à emporter, restauration et restauration rapide, location de salle pour banquet, séminaire et mariage”.

Par courrier du 13 janvier 2020, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT a informé La SAS SNACK TIMS qu’au terme du bail à construction prévu le 15 janvier suivant, l’OPH deviendrait propriétaire de l’ensemble des locaux et « toutes les conventions qui ont été contractées avec votre bailleur [seront] automatiquement résiliées »,et lui a précisé qu’elle deviendrait occupante sans droit ni titre du local commercial. 

Au terme de ce courrier, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT a sollicité également le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1,450 € hors charges et taxes. 

Les échanges ensuite intervenus entre les parties n’ont pas permis de résoudre amiablement leur différend. 

Dans ces conditions, suivant assignation délivrée le 2 mars 2021, La SAS SNACK TIMS a attrait à jour fixe Mme [J] [X] et M. [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Créteil (RG n° 21/2150), aux fins de voir principalement prononcer la nullité du contrat de bail pour dol, au motif qu’ils n’avaient pas été avertis lors de la conclusion du contrat de l’existence du bail à construction et de sa fin au 14 janvier 2020.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience de plaidoirie du 31 mai 2021.

Par jugement avant dire droit du 31 août 2021, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent poursuivre leurs échanges d’écritures.

Par exploit d’huissier signifié le 28 septembre 2021, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT a alors fait assigner La SAS SNACK TIMS devant le tribunal judiciaire de Créteil (RG n° 21/6673), afin d’obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [J] [X] et M. [B] [K] sont intervenus volontairement à la procédure par voie de conclusions notifiées le 19 octobre 2021.

Par jugement du 07 décembre 2021, le tribunal a de nouveau ordonné la réouverture des débats pour permettre l’échange de nouvelles conclusions, et a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° RG 21/2150 et 21/6673 sous le seul n° RG 21/2150.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS


Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2023, La SAS SNACK TIMS a demandé à la juridiction de :

concernant les demandes des consorts [K]

- à titre principal :


- rejeter l’intégralité des demandes des consorts [K] ;
- juger que Madame [X] et MONSIEUR [K] ont commis un dol, 
- prononcer la nullité du contrat de bail commercial signé le 24 mai 2016, 
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [K] à verser à la société SNACK TIMS la somme de 181.251,16 euros au titre du préjudice financier, se décomposant comme tel :

o 3.200 euros au titre du dépôt de garantie ;
o 79.280 euros au titre des loyers (à défaut, retenir un abattement de 50%) ;
o 8.046 euros au titre des taxes foncières ;
o 89.225,16 euros au titre des travaux justifiés ;
o 1.500 euros au titre des travaux divers ;

- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [K] à verser à la société SNACK TIMS la somme de 7.356 euros au titre du préjudice subi du fait de la nécessité du déménagement ; 
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [K] à verser à la société SNACK TIMS la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral ;
 
- à titre subsidiaire :
 
- juger que Madame [X] et MONSIEUR [K] ont commis un manquement à leurs obligations contractuelles de délivrance et d’information ;
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [K] à verser à la société SNACK TIMS les indemnités ci-dessus mentionnées en réparation de leurs préjudices financier, de déménagement et moral ;
 
- à titre infiniment subsidiaire :

- ordonner la nomination d’un expert pour définir le montant de l’indemnité d’éviction ;

concernant les demandes de L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT :

- à titre principal :

- déclarer la société VALOPHIS irrecevable faute de qualité et intérêt à agir justifiées,

- à titre subsidiaire :

- rejeter les demandes relatives à l’indemnité d’occupation ;

- à titre encore plus subsidiaire :

- rejeter le montant demandé au titre de l’indemnité d’occupation et prononcer un abattement de précarité à hauteur de 80% ;

- en tout état de cause :

- rejeter la demande d’expulsion 
- rejeter la demande d’exécution provisoire de la décision à venir ;
- condamner solidairement Madame [X], Monsieur [K] et la société VALOPHIS à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.
 

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 1116, 1147, 1382 (anc.) et 1719 du code civil, la SAS SNACK TIMS fait principalement valoir :

- à titre principal, que son consentement a été vicié par le dol de M. [B] [K] et Mme [J] [X] (ép. [K]), qui ont conclu un bail avec elle le 24 mai 2016 sans lui indiquer l'expiration prochaine du droit au bail à construction dont ils bénéficiaient, alors que celle-ci entraînait nécessairement la fin de toutes les conventions conclues sur leur lot ; qu'il est évident que si la SAS SNACK TIMS avait eu connaissance de son impossibilité de se maintenir dans les lieux jusqu'au terme du bail, elle n'aurait pas contracté et a fortiori réalisé d'importants investissements dans les lieux afin d'y exercer son activité ; que M. [B] [K] et Mme [J] [X] (ép. [K]), qui exploitent également un commerce dans le même centre commercial, ne pouvaient ignorer le caractère déterminant de cette information ; que le bail comprend en outre une clause stipulant l'existence d'un droit au renouvellement, alors que les bailleurs savaient pourtant que le bail ne pourrait être renouvelé ;

- sur les conséquences de l'annulation, que l'effacement rétroactif du contrat emporte obligation pour les parties de restituer toutes les sommes versées en exécution du contrat anéanti, et obligation pour le bailleur de rembourser au preneur les sommes investies pour l'exercice de son activité ; qu'elle peut ainsi obtenir restitution du dépôt de garantie et des sommes versées au titre des loyers, de la taxe foncière et de travaux d'aménagement ; qu'en outre, de jurisprudence constante, la victime de manœuvres dolosives peut obtenir la réparation du préjudice subi sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu'en l'espèce, la faute des consorts [K] a non seulement privé la SAS SNACK TIMS de pouvoir jouir des locaux durant a minima neuf ans, mais aussi de pouvoir développer son activité commerciale à moyen et long terme ;

- que la SAS SNACK TIMS a par ailleurs subi un préjudice moral du fait des bailleurs, en raison de l'importance personnelle et professionnelle que revêt ce projet pour les gérants de la société, et des tracas causés par les procédures engendrées et leur expulsion imminente ; qu'elle subira un préjudice financier en raison de son déménagement prochain ;

- à titre subsidiaire, que la responsabilité de M. [B] [K] et Mme [J] [X] (ép. [K]) est engagée par la violation de leur obligation de délivrance de la chose louée ; qu'en effet, alors que le contrat était explicitement soumis au statut des baux commerciaux, la SAS SNACK TIMS se trouve occupante sans droit ni titre après seulement quatre années de jouissance des locaux ; qu'elle a ainsi subi un préjudice résultant de cette inexécution, son éviction des locaux la privant de la possibilité de jouir du local et ainsi développer sa clientèle;

- en réponse aux moyens adverses, que le dol s'apprécie lors de la conclusion du contrat et non postérieurement, et que la SAS SNACK TIMS n'a appris l'échéance prochaine du bail à construction qu'en janvier 2020 ; que les bailleurs ne peuvent se prévaloir du fait d'avoir « recopié » les termes du bail établi par leur notaire, ni d'une clause du bail à construction prévoyant la conclusion de nouveaux baux à son expiration, dès lors qu'elle ne concerne que les « personnes physiques ou morales propriétaires des parts donnant droit à la jouissance de ces locaux » ; que Valophis ne souhaite pas intervenir volontairement à la procédure, estimant que la SAS SNACK TIMS est étrangère à ses relations avec les consorts [K] ; qu'il ne semble pas davantage souhaiter leur consentir un bail sur le lot n°15, ni consentir directement un bail à la SAS SNACK TIMS.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT a demandé au tribunal :


- Juger l’action de L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT recevable et bien fondé ;

- Constater que le bail à construction a pris fin de plein droit le 14 janvier 2020, dont notamment la fraction du droit au bail à construction consentie à Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] et que les constructions ont fait accession gratuitement à VALOPHIS ;

- Constater en conséquence que le bail commercial conclu entre Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] et la société SNACK TIMS est résilié de plein droit, par l’effet de l’expiration du bail à construction ;

- Constater que la société SNACK TIMS est occupante des lieux sans droit ni titre et le cas échéant Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] ;

- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société SNACK TIMS et le cas échéant Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X], ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef, au besoin sous astreinte, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;

- Débouter Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] et le cas échéant la société SNACK TIMS de leur demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une promesse de bail sur le lot n°15 ;

- Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner in solidum la société SNACK TIMS et Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] à payer une indemnité d’occupation à VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE d’un montant de 1.450 euros hors taxes hors charges par mois à compter du 15 janvier 2020, étant précisé que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 81.330,76 euros TTC, échéance du mois de novembre 2023 incluse ;

- Débouter Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

- Débouter la société SNACK TIMS de l’ensemble de ses demandes ;

- Condamner in solidum la société SNACK TIMS et Monsieur [B] [K] et Madame [J] [X] au paiement des dépens et de la somme de 15.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de ses prétentions, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT fait notamment valoir :

- que Mme [J] [X] et M. [B] [K], cotitulaires d’une fraction du bail à construction, ont vu leur droit sur le lot n° 15 s’éteindre à l’expiration dudit bail le 14 janvier 2020 ; que cette expiration entraîne la résiliation automatique du bail commercial consenti par Mme [J] [X] et M. [B] [K] à La SAS SNACK TIMS et qui s’appuie sur ce bail à construction, indépendamment de toute stipulation contraire, cette convention étant inopposable à L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT ;

- que Mme [J] [X] et M. [B] [K] ne sauraient se prévaloir, au profit de La SAS SNACK TIMS qui n’en revendique pas son bénéfice, de la clause de promesse de bail insérée dans le contrat de bail à construction, au motif que nul ne plaide par procureur ;

- qu’en outre la clause de promesse de bail ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, dès lors qu’il résulte très clairement de sa formulation que ses seuls bénéficiaires sont les propriétaires de la fraction du bail à construction, à savoir Mme [J] [X] et M. [B] [K], et non pas les exploitants des fonds de commerce exploitant les locaux du centre commercial ;

- que La SAS SNACK TIMS ne bénéficie d’aucun droit au maintient dans les lieux, les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce n’ayant pas vocation à s’appliquer dès lors que La SAS SNACK TIMS ne bénéficie pas de la propriété commerciale ni du droit au renouvellement sur les locaux ;

- que La SAS SNACK TIMS est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation, pour s’être maintenue dans les locaux sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2020 ; que les avis d’échéances ont été transmis à La SAS SNACK TIMS par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT et qu’ils mentionnent bien cette indemnité d’occupation ;

- qu’aucune circonstance ne justifie de minorer cette indemnité d’occupation.


Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 février 2024, Mme [J] [X] et M. [B] [K] demandent au tribunal de :

- déclarer Monsieur [B] [R] [K] et Madame [J] [X] épouse [K] recevables en leur intervention volontaire ;

à titre principal :

- débouter L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT et la société SNACK TIMS de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [K] ;

à titre subsidiaire : 

- condamner la société SNACK TIMS à relever et garantir Monsieur [B] [R] [K] et Madame [J] [X], épouse [K] de l’ensemble des condamnations pouvant être allouées à L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT au titre des indemnités d’occupation réclamées par cette dernière pour la période postérieure au 15 janvier 2020 ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou la subordonner à la constitution d’une garantie émanant d’un établissement bancaire de premier ordre et d’un montant correspondant aux condamnations le cas échéant prononcée ;
- accorder un report de paiement de deux ans à Monsieur [B] [R] [K] et Madame [J] [X] épouse [K] afin de régler les sommes dues ;

en tout état de cause : 

- condamner tout succombant à payer à Monsieur [B] [R] [K] et Madame [J] [X], épouse [K], la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [J] [X] et M. [B] [K] font notamment valoir :


- qu'ils étaient titulaires d'un droit au bail à construction sur le lot n°15 du centre commercial [Adresse 9] jusqu'à l'expiration de ce contrat le 15 janvier 2020, et ont valablement loué les locaux constituant ce lot à la SAS SNACK TIMS par acte sous signature privée du 13 mai 2016, son gérant ayant proposé de reprendre leur exploitation à la société 1001 NUITS ; qu'après une réunion entre les bailleurs et le groupe VALOPHIS tenue le 9 septembre 2019, M. [B] [K] a convenu avec la SAS SNACK TIMS de procéder au solde de tout compte entre les parties le 15 janvier 2020, puis n'a plus été sollicité par cette dernière, ce qui l'a amené à croire que VALOPHIS avait conclu un nouveau bail avec elle ; que dès l'introduction de l'instance, elle a sollicité le propriétaire des lieux afin qu'il exécute son obligation de proposer un nouveau bail mise à sa charge par le bail à construction, en vain;

- sur la demande en annulation, que le droit au bail à construction dont Mme [J] [X] et M. [B] [K] bénéficiaient les rendaient capables de conclure un bail commercial avec la SAS SNACK TIMS durant la durée du bail à construction ; qu'ils n'ont dissimulé aucune information déterminant le consentement de la SAS SNACK TIMS ; que la précision de l'existence d'un bail à construction expirant en janvier 2020 n'aurait pas dissuadé la SAS SNACK TIMS de contracter ; que le contrat conclu comporte d'ailleurs les mêmes obligations que celui conclu avec la société 1001 NUITS, et est d'une durée de neuf années débutant le 1er mars 2011 et se terminant le 29 février 2020 ; que sa situation dans les lieux n'est aucunement menacée, VALOPHIS n'ayant pas sollicité le départ de la SAS SNACK TIMS, tout comme des autres commerçants installés dans le centre, car il est contractuellement tenu de leur consentir un nouveau bail ;

- que le contrat de bail à construction comporte une clause aux termes de laquelle L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT a promis aux titulaires des parts du bail à construction tout comme aux exploitants des fonds de commerce situés dans le centre commercial, qu’à l’expiration du bail à construction, il leur donnerait à bail les locaux dont il serait devenu propriétaire ; qu’en effet les parties au contrat de bail à construction ont souhaité permettre aux propriétaires des fonds de commerce exploités dans le centre, de poursuivre leur exploitation après l’expiration du bail à construction ;

- que la SAS SNACK TIMS ne démontre en outre aucune intention dolosive de la part des consorts [K], dans la mesure où ceux-ci ont repris à l'identique les termes du bail précédent établi en la forme authentique et n'ont ainsi aucunement cherché à tromper leur cocontractante ; que la mention de l'expiration prochaine du bail à construction n'était pas nécessaire au regard de l'obligation de consentir un bail pesant sur l'OPH VALOPHIS ; que la SAS SNACK TIMS agit de manière opportuniste afin d'obtenir le paiement de diverses sommes, alors que son exploitation est déficitaire depuis 2019 et qu'elle ne règle plus aucune somme au titre de son occupation des locaux ; qu'elle n'a pas cherché à contacter M. [B] [K] et Mme [J] [X] (ép. [K]) entre janvier 2020 et la délivrance de l'assignation le 2 mars 2021, alors que son précédent conseil avait pourtant écrit à l'OPH VALOPHIS ;

- que les bailleurs n'ont commis aucun manquement à leur obligation de délivrance, la SAS SNACK TIMS ne contestant pas avoir pu bénéficier et jouir paisiblement des locaux depuis la conclusion du bail ; que la SAS SNACK TIMS peut toujours jouir de son local et développer sa clientèle, sa situation n'étant pas remise en cause par le nouveau propriétaire ;

- sur les chefs de préjudice invoqués, qu'il est de jurisprudence constante que l'annulation d'un bail entraîne un paiement par compensation entre les loyers réglés par le preneur et l'indemnité d'occupation dont ce dernier est redevable ; que les taxes foncières étaient payées par provision mensuelle, et que la SAS SNACK TIMS sollicite ainsi une double indemnisation à ce titre ; que le dépôt de garantie a d'ores et déjà été restitué à la locataire ; que les sommes réclamées au titre des travaux effectués ne sont pas dûment justifiées ; que le préjudice pour frais de déménagement n'est pour l'instant que théorique et ne se matérialisera pas ; qu'elle n'a subi aucun préjudice moral du fait de ses bailleurs.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er juillet 2024 et mise en délibéré au 11 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, sur l’intervention volontaire de Mme [J] [X] et M. [B] [K]

Dans la mesure où la procédure dans laquelle Mme [J] [X] et M. [B] [K] sont intervenus volontairement (RG 21/6673) a été jointe à la procédure dans laquelle ils ont été attraits par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT et ont la qualité de défendeurs (RG 21/2150), ils ont la qualité de partie dans l’entier litige, de sorte que leur demande tendant à déclarer recevable leur intervention volontaire est devenue sans objet.


Sur les demandes principales formées par La SAS SNACK TIMS

- Sur la nullité du contrat de bail du 24 mai 2016

En vertu de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable au litige, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

En vertu de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation, « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail [à construction] ».

En l’espèce, il est incontestable que la perspective d’un renouvellement du bail à son issue, était un élément déterminant du consentement des preneurs à souscrire le bail. Le contrat de bail stipule d’ailleurs que « Le preneur bénéficiera du droit au renouvellement et du droit de se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, sous réserve du respect des présentes, de telle sorte que le statut des baux commerciaux sera applicable au présent bail ».

Or, et en application de l’article L251-6, du CCH susvisé, il est constant que ce droit au renouvellement du bail est inexistant, dans la mesure où le contrat sur lequel il prend appui est un bail à construction expirant le 14 janvier 2020 à l’issue de 50 ans. Au terme de cette période, L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT est devenu « seul propriétaire de la totalité des constructions réalisées sur le terrain loué » (cf. article VIII du bail à construction).

Mme [J] [X] et M. [B] [K], ainsi qu’à tout le moins leur notaire qui a rédigé le contrat de bail conclu avec La SAS SNACK TIMS, ne pouvaient ignorer, au moment de consentir le bail à cette dernière, que celui-ci viendrait à expiration le 14 janvier 2020 sans possibilité de le renouveler. Ils ne peuvent invoquer au soutien de leur bonne foi, la clause de promesse de bail insérée à l’article VIII du contrat de bail à construction du 04 juin 1970, au terme de laquelle « l’OPHLM de la ville de [Localité 7] [auquel L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT succède] promet qu’à la date de l’expiration du bail, il donnera à bail les locaux dont il sera ainsi devenu propriétaire aux personnes physiques ou morales propriétaires des parts donnant droit à la jouissance de ces locaux (...) », car cette promesse est consentie aux seuls propriétaires des parts, c’est-à-dire aux détenteurs de la fraction du bail à construction que sont Mme [J] [X] et M. [B] [K], et non pas au locataire - La SAS SNACK TIMS - qu’ils ont décidé d’installer dans le local. 

Mme [J] [X] et M. [B] [K] prétendent que leur notaire était tellement convaincu de ce que la clause susvisée engageait L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT à proposer un nouveau bail commercial aux exploitants des fonds de commerce installés dans les murs du centre commercial [Adresse 9] à l’expiration du bail à construction, qu’il n’a pas jugé utile de faire référence au contrat de bail à construction, dans le contrat de bail proposé à La SAS SNACK TIMS en 2016. Néanmoins, à supposer que cette allégation sur l’intention du notaire soit vraie, il savait ne pouvoir faire de cette clause de promesse de bail une appréciation souveraine s’imposant à tous y compris à la présente juridiction. La prudence recommandait de viser, dans le contrat de bail du 24 mai 2016, le contrat de bail à construction du 04 juin 1970.

De même, Mme [J] [X] et M. [B] [K] ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité de ne pas avoir, alors qu’ils en avaient l’occasion et qu’ils savaient que le renouvellement du bail commercial était un élément déterminant du consentement de leur cocontractant, interpellé L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT afin de lui demander, avant de conclure le contrat de bail en 2016, de préciser la portée de la clause de promesse de bail.

Ainsi, en n’ignorant pas l’importance du caractère renouvelable du bail pour leur cocontractant, et en ne renseignant pas La SAS SNACK TIMS sur l’expiration prochaine du bail à construction ainsi que sur ses conséquences, Mme [J] [X] et M. [B] [K] ont commis des manœuvres qui ont eu pour effet de vicier le consentement de La SAS SNACK TIMS et qui l’ont poussée à conclure le contrat de bail. Il est en effet évident que si La SAS SNACK TIMS avait eu connaissance du caractère précaire du bail qui lui était proposé et de l’impossibilité de le renouveler, elle n’aurait pas contracté.

Dans ces circonstances, il convient de retenir que le consentement de La SAS SNACK TIMS au contrat de bail du 24 mai 2016, a été vicié par le dol commis par Mme [J] [X] et M. [B] [K], et que cela doit entraîner la nullité dudit contrat de bail.


- Sur les conséquences de la nullité du contrat de bail du 24 mai 2016

- Sur l’absence d’indemnité d’éviction

Dans la mesure où le contrat de bail conclu entre La SAS SNACK TIMS et Mme [J] [X] et M. [B] [K] est réputé, par l’effet de sa nullité, n’avoir jamais existé, la SAS SNACK TIMS ne peut prétendre à aucune indemité d’occupation.




- Sur le remboursement des loyers et sur l’indemnité d’occupation pour la période du 24 mai 2016 au 14 janvier 2020

Il est de jurisprudence constante que « (…) dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant cette exécution et que, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer, comme la jouissance d’un bien loué, doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation » (Civ. 3 ème , 8 juillet 2015, n°14-11.582 ; Civ., 3 ème , 10 mai 2001, 99-20.374 ; ou encore récemment Civ. 3 ème , 21 février 2019, n°18-11.109).

Une compensation doit ainsi s’opérer, sur le fondement des articles 1347 et 1348 du Code civil, entre les loyers réglés par le locataire et dont il demande le remboursement, et l’indemnité d’occupation due par ce dernier au titre de la jouissance des locaux pendant toute la période d’exécution du bail.

En l’espèce, La SAS SNACK TIMS a réglé à Mme [J] [X] et M. [B] [K] la somme de 71 234 € (soit 79 280 € de loyers - 8 046 € de taxe foncière) au titre des loyers entre le 01 mai 2016 et le 01 décembre 2019.

Durant cette période, la société SNACK TIMS a occupé et exploité les locaux donnés à bail de sorte qu’elle se trouve redevable d’une indemnité d’occupation envers les époux [K] en contrepartie de la jouissance des locaux dont elle a bénéficié. Cette indemnité d’occupation doit être chiffrée, compte tenu des circonstances, à la somme de 71 234 € pour la période du 24 mai 2016 au 14 janvier 2020, soit un montant équivalent aux loyers facturés. La société SNACK TIMS ne démontre en effet pas que la valeur locative des locaux serait inférieure au montant du loyer dû en exécution du bail qui lui avait été consenti par les époux [K], ni à fortiori que cette valeur locative correspondrait à 50% desdits loyers ; de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder à La SAS SNACK TIMS l’abattement de précarité qu’elle demande sur la créance d’indemnité d’occupation.

Ainsi, la créance de restitution de loyers détenue par La SAS SNACK TIMS sur Mme [J] [X] et M. [B] [K], se compense intégralement avec la créance d’indemnité d’occupation détenue par Mme [J] [X] et M. [B] [K] sur La SAS SNACK TIMS.

En conséquence, il convient de dire que la créance de restitution des loyers détenue par La SAS SNACK TIMS sur Mme [J] [X] et M. [B] [K] est éteinte du fait de la compensation avec la créance d’indemnité d’occupation.


- Sur le dépôt de garantie

A l’expiration effective du bail à construction intervenue le 15 janvier 2020, les époux [K] ont remis à la société SNACK TIMS un appel de fond valant « solde de tout compte » d’un montant de 1.300 € (cf. pièce n° 7 de La SAS SNACK TIMS) qui a été réglé par la demanderesse suivant virement du même jour (cf. pièce n° 8). Le solde de tout compte fait clairement apparaître un arriéré locatif dû par la demanderesse de 4.500 € à la date de son établissement, solde comprenant le paiement de loyers dont celui du 1 er au 15 janvier 2020, ainsi que des provisions de charges et taxes, montant duquel il est déduit la somme de 3.200 € au motif « restitution caution » correspondant à la restitution du dépôt de garantie.

Or, le montant de ce solde de tout compte a été établi en déduisant le montant du dépôt de garantie de 3.200 € des sommes restant dues par la société SNACK TIMS (cf. pièce n° 7 : ligne « restitution caution »).

Dès lors, il convient de constater que le montant du dépôt de garantie réclamé par la société SNACK TIMS lui a déjà été remboursée à la date d’expiration du bail à construction, par compensation avec l’arriéré locatif existant à cette date.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande formée par La SAS SNACK TIMS aux fins de restitution du dépôt de garantie.


- Sur la taxe foncière

La taxe foncière n’est pas une composante du loyer. Elle n’entre pas non plus dans le calcul de l’indemnité d’occupation, qui n’a pour vocation que de couvrir le préjudice né de l’impossibilité pour le bailleur de disposer de son logement. Partant, ensuite de l’annulation d’un contrat de bail, les sommes payées par le preneur au bailleur en application de la clause fixant son engagement d’assumer la taxe foncière due par le propriétaire, doivent être restituées au preneur.

En l’espèce, cette taxe foncière indûment payée par La SAS SNACK TIMS à Mme [J] [X] et M. [B] [K] se monte à la somme de 8 046 € sur la durée totale du bail.

Dans ces circonstances, il convient de condamner solidairement Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à La SAS SNACK TIMS la somme de 8 046 € au titre du remboursement de la taxe foncière.


- Sur les travaux effectués par La SAS SNACK TIMS

Ensuite de la nullité du contrat de bail, il convient de remettre les parties dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté. Cela signifie que La SAS SNACK TIMS a vocation à être indemnisée des travaux qu’elle a réalisés dans le local, puisqu’il est impossible de défaire ces travaux pour restituer le local dans le même état qu’au jour de l’entrée dans les lieux.

La SAS SNACK TIMS fournit factures et les preuves de paiement pour les travaux suivants :

rénovation complète du local commercial : 54 000,00 € ;achats de matériaux chez Leroy Merlin : 897,37 €.
En revanche, la facture produite pour les travaux de vitrage d’un montant de 4 450 € n’a jamais été payée et la prestation n’a pas été réalisée, selon attestation du gérant de l’entreprise M. [H] [A] (cf. Pièce n° 11 versée par les consorts [K]). Cette somme ne saurait par conséquent être accordée à la SAS SNACK TIMS.

De même, il y a lieu de s’interroger sur l’authenticité de la facture n° 1204-2019 versée la société SNACK TIMS, d’un montant de 19 054,00 € pour la fourniture de “peinture et produits pour bâtiment”, émise par l’entreprise INTREX SRL le 12 avril 2019 et payée le 05 février 2021 d’après l’extrait du virement (pièce 11-2). D’une part, le compte à partir duquel le virement de la somme de 19 054 € a été fait, n’est pas précisé. D’une part et surtout, les recherches sur internet font apparaître que la société INTREX SRL n’est pas un fournisseur de matériaux de construction, mais un grossiste en agro-alimentaire situé en Italie. D’ailleurs, le format de la facture mentionne des quantités en Kilogrammes, ce qui ne correspond pas du tout au format des factures d’achat de matériaux de peinture et de construction. Dans ces conditions, il convient de retenir que la société INTREX n’est autre que le fournisseur de denrées alimentaires du restaurant SNACK TIMS. A défaut de justificatifs complémentaires tels que le bon de livraison ou encore des photographies des produits livrés par la société INTREX SRL, il convient de considérer que la facture du 12 avril 2019 produite aux débats par la société SNACK TIMSne reflète pas la réalité des produits effectuvement commandés à la société INTREX SRL. Dès lors, la société SNACK TIMS ne justifiant pas que la somme de 19 054 € payée à la société INTREX SRL a été affectée à la peinture et à la rénovation du local commercial, il convient de rejeter sa demande en paiement de ce chef.

Les preuves de paiement pour les autres sommes dont le remboursement est demandé, ne sont pas produites. De même, il n’y a pas lieu d’allouer à La SAS SNACK TIMS une somme supplémentaire de 1 500 € réclamée au titre des autres travaux pour lesquels elle n’a pas conservé de facture.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à La SAS SNACK TIMS la somme de 54 897,37 € au titre des travaux effectués en cours de bail.


- Sur le déménagement

La nullité du contrat de bail implique l’obligation pour La SAS SNACK TIMS de vider les lieux et de déménager ses meubles et objets du local litigieux vers son nouveau local commercial. Ces frais doivent être supportés par le bailleur car, s’il n’avait pas commis de dol en n’informant pas La SAS SNACK TIMS de la précarité de son bail, celle-ci ne serait jamais devenue sa locataire. Le principe de la créance de restitution au bénéfice du preneur, au titre de ses frais de déménagement, est donc acquis.

A défaut pour La SAS SNACK TIMS de prouver où elle va se réinstaller, et compte tenu de la consistance du fonds de commerce et du volume des affaires à déménager, il convient de fixer le montant de l’indemnité pour déménagement à hauteur de 3 000 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à La SAS SNACK TIMS la somme de 3 000 € au titre des frais de déménagement.


- Sur le préjudice moral

Le défaut d’information des preneurs sur la précarité du bail commercial qu’il s’apprêtaient à souscrire, a causé un préjudice moral important à Mme [J] [X] et M. [B] [K], qui n’auraient pas contracté s’ils avaient connu la réalité de la récupération à court terme des lieux par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT.

Compte tenu des circonstances, mais également de l’absence de pièce d’ordre médical venant attester de la situation psychologique de Mme [J] [X] et M. [B] [K], il convient de fixer leur préjudice moral à la somme de 1 500 €.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à La SAS SNACK TIMS la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral.



Sur les demandes formées par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT

- Sur la fin de non-recevoir soulevée par La SAS SNACK TIMS

L’article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47, les incidents mettant fin à l'instance et les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions, incidents et fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, La SAS SNACK TIMS sollicite que Valophis Habitat soit déclaré irrecevable en ses demandes, faute de qualité et d’intérêt pour agir. Néanmoins, cette prétention devait être portée devant le juge de la mise en état dès lors que le tribunal judiciaire de Créteil a été saisi par remise au greffe d’une copie de l’assignation le 28 septembre 2021. La SAS SNACK TIMS n’est donc plus recevable à soulever une fin de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond en application de la disposition susvisée.


- Sur la fin du bail à construction et l’expulsion

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, le bail à construction du 4 juin 1970 a été conclu pour une durée de cinquante années entières et consécutives ayant commencé à couvrir le 15 janvier 1970 et se terminant le 14 janvier 2020.

La clause VIII de l’acte stipule qu’à « l’expiration de la période de cinquante années pour laquelle le présent bail est consenti, l’OPHLM de la ville de [Localité 7] deviendra seul propriétaire de la totalité des constructions réalisées sur le terrain loué.
La société preneuse devra lui laisser ces constructions en bon état d’entretien et ne pourra prétendre à aucune indemnité quelconque à raison de cet abandon.
(…)
En conséquence, lorsque les constructions deviendront la propriété de l’office public, elles passeront aux mains dudit office entièrement libres de tout privilèges, hypothèques, antichrèses et autres droits réels quelconques ».

Il est établi que suivant acte authentique du 28 décembre 2017, Valophis Habitat est venu aux droits de l’OPHLM de la ville de [Localité 7] à la suite d’une opération de fusion-absorption. Par conséquent, en application des termes contractuels, Valophis Habitat est devenu le 15 janvier 2020 seul propriétaire de la totalité du centre commercial [Adresse 9], le droit de La SAS SNACK TIMS sur le lot n°15 de l’ensemble immobilier s’étant éteint de plein droit le 14 janvier à minuit.

Ces dispositions contractuelles sont conformes aux termes des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation suivant lesquels le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction. La loi dispose ainsi que les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation.

Conformément à ce que fait soutenir Valophis Habitat, et en application de ce qui précède, le bail commercial consenti à La SAS SNACK TIMS par Mme [J] [X] et M. [B] [K] a été résilié de plein droit le 14 janvier 2020 à minuit. À compter de cette date, La SAS SNACK TIMS est devenue occupante sans droit ni titre du lot n°15.


En tant qu’occupant sans droit ni titre à l’égard de L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT, la SAS SNACK TIMS ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction ni demander à se maintenir dans les lieux tant que cette indemnité ne lui sera pas versée.

Par conséquent, il est justifié de faire droit à la demande d’expulsion formée par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT, à l’encontre de La SAS SNACK TIMS et de tous occupants de son chef comme du chef de Mme [J] [X] et M. [B] [K] dans les conditions fixées au dispositif de ce jugement.


- Sur l’indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2020

En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En tant qu’occupante sans droit ni titre du local commercial récupéré par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT, La SAS SNACK TIMS commet une faute qui engage sa responsabilité délictuelle à l’encontre du propriétaire. La réparation se fait par l’octroi d’une indemnité d’occupation qui doit être, compte tenu des circonstances de l’espèce, fixée à la somme de 1 450 € hors taxes et hors charges à compter du 15 janvier 2020, date de la récupération des lieux par L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT et ce sans qu’aucune circonstance ne justifie de prononcer un abattement de précarité à hauteur de 80 % comme demandé par La SAS SNACK TIMS, le caractère précaire de l’occupation des lieux n’étant pas un motif justifiant d’appliquer un abattement sur l’indemnité d’occupation.

Le preneur du bail à construction qui a manqué à son obligation de restitution des locaux vides doit lui aussi être condamné au préjudice résultant pour le propriétaire de l’absence de restitution (CA Versailles, 4e chambre, 22 Janvier 2018 – n° 15/07142). Cet arrêt a été confirmé par la Cour de cassation en date du 4 avril 2019 (Cass. Civ., 4 avril 2019, n°18-14.049). 

La Cour de cassation a également considéré qu’il ne peut être fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un preneur à bail commercial au paiement d'une indemnité d'occupation en raison du maintien dans les lieux du locataire gérant du fonds de commerce, dès lors que la cour d'appel a constaté que le bailleur n'avait eu de relations contractuelles qu'avec le preneur, qu'il appartenait à celui-ci seul de libérer les lieux à l'expiration du bail, que sa faute était de ne pas l'avoir fait et que c'est à lui seul que le bailleur pouvait demander réparation de cette faute. L'indemnité d'occupation étant due à compter de la cessation du bail par le preneur ou l'occupant de son chef qui se maintient dans les lieux, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel en a fixé le montant au vu des documents produits non contestés (Cass. Civ., 21 Janvier 1998, n° 96-11.800).


Dans ces circonstances, il convient de :

- condamner in solidum La SAS SNACK TIMS avec Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT, l’indemnité d’occupation à hauteur de 1 450 € par mois à compter du 15 janvier 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, soit la somme de 81.330,76 € TTC échéance du mois de novembre 2023 incluse, ;

- rejeter la demande d’abattement de l’indemnité d’occupation formée par La SAS SNACK TIMS.
Sur les demandes formées par Mme [J] [X] et M. [B] [K]

- Sur l’appel en garantie de La SAS SNACK TIMS

Ainsi qu’il a été développé plus avant, le preneur du bail à construction qui a manqué à son obligation de restitution des locaux vides doit lui aussi être condamné au préjudice résultant pour le propriétaire de l’absence de restitution (CA Versailles, 4e chambre, 22 Janvier 2018 – n° 15/07142), à savoir une indemnité d’occupation. Le preneur à bail à construction doit être ainsi condamné aux côtés du locataire exploitant le fonds de commerce, sans que le premier puisse demander que le second le garantisse de sa condamnation à payer l’indemnité d’occupation au propriétaire qui a récupéré la possession des lieux.

En conséquence, il convient de rejeter la demande formée par Mme [J] [X] et M. [B] [K] aux fins de condamner La SAS SNACK TIMS à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées au titre des indemnités d’occupation réclamées par cette dernière pour la période postérieure au 15 janvier 2020.


- Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».

En l'espèce, Mme [J] [X] et M. [B] [K] justifient de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard de l'importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux.

La demande de délais de paiement de Mme [J] [X] et M. [B] [K] sera ainsi écartée.








Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [J] [X] et M. [B] [K] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner in solidum Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT et La SAS SNACK TIMS la somme de 5 000,00 € chacun, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de dire qu’aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, étant donné la nature des manquements imputables à Mme [J] [X] et M. [B] [K] et la situation qui nécessite que L'Etablissement public VALOPHIS HABITAT soit rapidement remis dans ses droits pour faire avancer les chantiers auxquels il doit faire face.



PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DIT que la demande de Mme [J] [X] et M. [B] [K] tendant à déclarer recevable leur intervention volontaire est devenue sans objet ;

PRONONCE la nullité du contrat de bail commercial du 24 mai 2016 conclu entre Mme [J] [X] et M. [B] [K] et La SAS SNACK TIMS, portant sur le lot n° 15 situé dans le centre commercial [Adresse 9], à [Localité 7] ;

DIT n’y avoir pas lieu d’accorder à la SAS SNACK TIMS une indemnité d’éviction;

FIXE l’indemnité d’occupation due par La SAS SNACK TIMS à Mme [J] [X] et M. [B] [K], pour la période du 24 mai 2016 au 14 janvier 2020, à la somme de 71 234 € ;

DIT que la créance de restitution des loyers détenue par La SAS SNACK TIMS sur Mme [J] [X] et M. [B] [K] est éteinte du fait de la compensation avec la créance d’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande formée par La SAS SNACK TIMS aux fins de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [X] et M. [B] [K] à payer à La SAS SNACK TIMS les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision :

- 8 046 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;
- 54 897,37 € au titre des travaux effectués en cours de bail ;
- 3 000 € au titre des frais de déménagement ;
- 1 500 € en réparation de son préjudice moral ;

DECLARE La SAS SNACK TIM