Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 10 octobre 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/01298 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VECT
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A. SOCIETE ANONYME D’HABITATONS A LOYER MODERE TOIT E T JOIE C/ S.A.R.L. POULAUD JATHIERES


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ANONYME D’HABITATONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE - S. A. D’HLM
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 150 175
dont le siège social est sis 81, rue Blomet - 75015 PARIS

représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : D0035




DEFENDERESSE

S. A. R. L. POULAUD JATHIERES
immatriculée au RCSde CRETEIL sous le numéro 397 576 331
dont le siège social est sis 75, rue Joseph Gaillard - 94300 VINCENNES

non représentée



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Débats tenus à l’audience du : 12 Septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 10 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024


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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 15 juin 2006, l'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYERS MODERES DE VINCENNES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES des locaux situés situés 75 rue Joseph Gaillard à VINCENNES (94300), moyennant un loyer annuel de 14 480,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par un avenant au bail, à compter du 1er juin 2018, conformément au transfert de propriété entre l'OFFICE PUBLIC D'HABITATION A LOYERS MODERES DE VINCENNES et la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, le bailleur est la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 à la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES pour une somme de 22 967,07 € au titre de l’arriéré locatif au 9 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a fait assigner la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES et celle de tous occupants de son chef ou non des lieux loués, sans délai avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le président de désigner et ce, en garantie des loyers, charges et indemnité d’occupation et des réparations locative qui pourraient être dus ; 
– condamner la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES à payer à la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme provisionnelle de 23 382,22 € au titre de l'arriéré locatif, somme qui sera actualisée le jour des plaidoiries ;
– juger que les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 22 967,07 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an à compter de l’assignation ;
– condamner la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
– condamner la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES au paiement d'une somme de 1 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 12 septembre 2024, la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 22 967,07 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 mai 2024.


Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. 

Il n’y a pas lieu d’accorer d’astreinte. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.


L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, l'obligation de la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 382,22 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 22 967,07 € et à compter du 15 mai 2024 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 mai 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. POULAUD JATHIERES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.






Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES ne permet d’écarter la demande de la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mai 2024, 

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES et de tout occupant de son chef des lieux situés 75 rue Joseph Gaillard à VINCENNES (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, 

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES à la payer, 

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES à payer à la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme de 23 382,22 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur 22 967,07 € euros et à compter du 15 mai 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, 

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 15 mai 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNONS la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, 

CONDAMNONS la S.A.R.L. POULAUD JATHIERES à payer à la S.A. D'HABITATION A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 10 octobre 2024.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,