Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 11 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 11 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00701 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH7C

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 10 septembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.CV. FONCIERE [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Juliette BAYLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G 0609

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. LAVERIE DE [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 4 juillet 2024, la SCCV FONCIERE [Adresse 2], propriétaire d'un local commercial situé à Longpont-Sur-Orge et donné à bail à la SARL LAVERIE DE [Localité 4], a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 809 du code de procédure civile, L.143-2, L.145-17-l 1° et L.145-41 du code de commerce et 1224 à 1230 et 1343-2 du code civil, aux fins de :

- constater acquise au 1er décembre 2023 la clause résolutoire figurant au bail du 21 avril 2011 et visée au commandement de payer signifié le 31 octobre 2023,
- constater occupante sans droit ni titre la SARL LAVERIE DE [Localité 4] depuis le 31 octobre 2023,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL LAVERIE DE [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux, objet du bail du 21 avril 2011, situés [Adresse 5] à [Localité 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la société FONCIERE [Adresse 2] à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de la SARL LAVERIE DE [Localité 4], les objets mobiliers garnissant les lieux loués,
- condamner la SARL LAVERIE DE [Localité 4] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à parfaite libération du local, correspondant au montant du loyer correspondant sur la période considérée,
- condamner la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à payer, par provision, à la société FONCIERE [Adresse 2] :
* la somme de 23.657,63 euros, sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, à compter du 31 octobre 2023, date du commandement de payer,
* une indemnité contractuelle forfaitairement majorée fixée à 20 % des sommes dues au titre de l'arriéré de loyers et charge, soit, en sus, une somme totale de 4.731,52 euros conformément à la clause pénale prévue au bail,
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à payer à la société FONCIERE [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023.

Au soutien de ses demandes, la SCCV FONCIERE [Adresse 2] expose que :
- selon acte en date du 21 avril 2011, elle a donné à bail à la SARL LAVERIE DE [Localité 4] un local commercial dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives, prenant effet le 14 février 2012, à usage de commerce de pressing, blanchisserie, repassage, retoucherie et couture, moyennant un loyer hors taxes et hors charges fixé à 8.375 euros, payable mensuellement et d'avance,
- par avenant du 21 mai 2015, la société FONCIERE [Adresse 2] a consenti à la SARL LAVERIE DE [Localité 4] une réduction temporaire du montant du loyer annuel pour le fixer à 4.481 euros hors taxes et hors charges sur la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, 
- à compter du 1er janvier 2017, le loyer exigible est passé à 8.881,56 euros hors taxes hors charges,
- la SARL LAVERIE DE [Localité 4] ne respectant pas ses obligations locatives, la SCCV FONCIERE [Adresse 2] lui fait délivrer, le 28 juin 20219, un commandement de payer réclamant la somme en principal de 10.532,94 euros,
- le 23 septembre 2019, la SARL LAVERIE DE [Localité 4], souhaitant régler ses impayés, a régularisé un mandat SEPA pour mettre en place un prélèvement automatique,
- la SARL LAVERIE DE [Localité 4] ayant de nouveau manqué à ses obligations locatives, la SCCV FONCIERE [Adresse 2] lui a fait délivrer un deuxième commandement de payer, le 15 octobre 2020, réclamant la somme en principal de 7.192,46 euros,
- la SARL LAVERIE DE [Localité 4] a régularisé ses impayés dans le courant de l'année 2022 mais enregistré de nouveaux impayés,
- par exploit du 31 octobre 2023, la société FONCIERE [Adresse 2] lui a donc fait délivrer un troisième commandement de payer réclamant la somme en principal de 15.824,86 euros,
- à la délivrance de l'assignation, la SARL LAVERIE DE [Localité 4] reste redevable d'une somme 23.657,63 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024.

A l'audience du 10 septembre 2024, la SCCV FONCIERE [Adresse 2], représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL LAVERIE DE [Localité 4] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.





Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835, et non 809, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCCV FONCIERE [Adresse 2] justifie, par la production du bail commercial du 21 avril 2011 et de ses avenants des 27 avril 2012 et 21 mai 2015 renouvelé tacitement, du commandement de payer délivré le 31 octobre 2023 et du décompte arrêté au 1er juillet 2024, que sa locataire, la SARL LAVERIE DE [Localité 4], a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCCV FONCIERE [Adresse 2] a fait délivrer à la SARL LAVERIE DE [Localité 4] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 31 octobre 2023 d'avoir à payer la somme, en principal, de 15.824,86 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré le 31 octobre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er décembre 2023.

L'obligation de la SARL LAVERIE DE [Localité 4] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL LAVERIE DE [Localité 4] et de tous occupants de son chef causant un préjudice à la SCCV FONCIERE [Adresse 2], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à libération complète des lieux.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCCV FONCIERE [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 23.657,63 euros, sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, à compter du 31 octobre 2023, date du commandement de payer.

Or, il convient de relever et de déduire les montants qui ne constituent pas des arriérés de loyers ou de charges, soit les sommes de 1.000 euros facturés le 8 septembre 2022 au titre de «article 700» et de 2.134,91 euros facturés le 9 septembre suivant au titre de «frais huissier doss. Ctx Fra», soit la somme totale de 3.134,91 euros.

Par conséquent, la SARL LAVERIE DE [Localité 4] sera condamnée à payer à la SCCV FONCIERE [Adresse 2], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de juillet 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 20.522,72 euros (23.657,63 - 3.134,91).

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 15.824,86 euros et à compter du 4 juillet 2024, date de l'assignation pour le surplus.

Sur la clause pénale

La SCCV FONCIERE [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à lui payer une indemnité contractuelle forfaitairement majorée fixée à 20% des sommes dues au titre de l'arriéré de loyers et charge, soit, en sus, une somme totale de 4.731,52 euros conformément à la clause pénale prévue au bail.

Cependant, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Sur la capitalisation des intérêts, il sera fait droit à la demande dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, étant rappelé que les intérêts commenceront à courir à compter de la présente ordonnance.

La SARL LAVERIE DE [Localité 4] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2023.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SARL LAVERIE DE [Localité 4] succombant, elle sera condamnée à payer à la SCCV FONCIERE [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er décembre 2023 ;

ORDONNE l'expulsion de la SARL LAVERIE DE [Localité 4] et de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 3] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SARL LAVERIE DE [Localité 4], à compter de la résiliation du bail, au 1er décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à payer à la SCCV FONCIERE [Adresse 2] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à payer à la SCCV FONCIERE [Adresse 2] la somme provisionnelle de 20.522,72 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois d'août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 15.824,86 euros et à compter du 4 juillet 2024, pour le surplus ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

DIT que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL LAVERIE DE [Localité 4] à payer à la SCCV FONCIERE [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LAVERIE DE [Localité 4] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 11 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,