Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 10 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 22/02830 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OTM4

NAC : 71H

Jugement Rendu le 10 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] située [Adresse 7] et [Adresse 6] [Localité 4], représenté par son syndic, la Société SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l’enseigne SYNDIC IMMO DIRECT, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3],

Représenté par Maître Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS plaidant,


DEMANDEUR


ET :


SOCIETE FONTENOY IMMOBILIER EVRY, devenue FONCIA IMMOBILIER EVRY, immatriuclée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 440 432 078, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître François natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,


DEFENDERESSE


Compagnie d’assurances MMA IARD, prise en la personne de ses représentants légaux,

Compagnie d’assurances MMA ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux,


Représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant,


PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assisté de Madame Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 septembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 mai 2024 . Le délibéré a été prorogé au 06 juin 2024, 18 juillet 2024, 12 septembre 2024 puis au10 Octobre 2024.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


 EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence [5] est une copropriété de 189 lots sise [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4]. 

La société Fontenoy Immobilier, ayant pour nouvelle appellation Foncia Immobilier [Localité 4], a été le syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2012, date à laquelle lui a succédé la société Syndic Immo Direct.

Le syndicat des copropriétaires Résidence [5] a fait procéder à un audit des comptes 2009, 2010, 2011 par l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) qui a déposé son rapport le 17 septembre 2012. 

Par exploit d’huissier de justice en date du 14 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [5] a saisi, au contradictoire de la société Fontenoy Immobilier [Localité 4], le juge des référés d’Evry aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’examiner les comptes des exercices 2009, 2010, 2011. 

Par ordonnance en date du 20 mai 2014, le juge des référés a ordonné une expertise judicaire. 

Le rapport de M. [L] [S], expert judiciaire, a été déposé le 29 janvier 2017.

***


Par exploit d’huissier de justice en date du 13 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] a fait assigner la société Fontenoy Immobilier Evry devant le Tribunal de Grande Instance d’Evry aux fins de la voir condamner notamment à lui payer les sommes de 20.460,96 euros, 2579.89 euros, 17.084,39 euros (à parfaire) et 1.096,37 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables de ses fautes professionnelles, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 13.324,03 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses frais d’assistance à la mesure d’expertise judiciaire, sa condamnation au paiement des dépens comprenant les frais d’expertise pour la somme de 14.266,32 euros au titre des frais d’expertise et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, assureurs responsabilité civile professionnelle successifs du syndic Fontenoy Immobilier sont intervenues volontairement à l’instance. 

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives en demande n°3 régulièrement notifiées par voie dématérialisée RPVA le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de :

-Donner acte à la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] qu’elle est la nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4]

-Juger bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] SIS [Adresse 7]ET [Adresse 6] A [Localité 4] en son action en responsabilité contre son ancien syndic, la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], au titre des exercices clos aux 30 juin 2009, 2010 et 2011.

- Débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE et la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires. 
 
- Juger illicite et abusive la clause de « 5.2.5 frais particuliers » du contrat de syndic de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], en date du 16/12/2010 et, en conséquence, la réputer non écrite. 
 
- Condamner la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], à réparer les conséquences dommageables de ses fautes. 
 
- Condamner les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à garantir toutes les conséquences dommageables des fautes de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], dans le cadre de son mandat de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à [Localité 4] pour les exercices clos en 2009, 2010 et 2011. 


 

- En conséquence, condamner in solidum la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ès qualité d’assureur de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4], les dommages et intérêts suivants: 

 ■ Au titre des pénalités de retard EDF : 

A titre principal : la somme de 3.870 € 

Subsidiairement : la somme de 2.055 € 

Plus subsidiairement, à une perte de chance qui sera arrêtée à 95% du préjudice 
 
 ■ Au titre des erreurs de comptabilisation de TVA : la somme de 500,13 € 

 ■ Au titre des honoraires et frais injustifiés : 

- Pour les exercices 2008/2009 et 2009/2010 :

✓ A titre principal, les sommes de 11.511,95 € et de 1.150 € à titre de dommages et intérêts ; 

✓ A titre subsidiaire les sommes de 2.550,90 € et de 1.150 € à titre de dommages et intérêts. 
 
- Pour l’exercice 2010/2011 et jusqu’au terme du mandat de la société FONTENOY le 30 mars 2012 : la somme de 8.431,42 €. 
 
■Dans le dossier recouvrement [U] : à titre principal la somme de 2.579,89€, subsidiairement la somme de 1.504,36 € et plus subsidiairement celle de 1.067,65€. 
 
■En réparation des frais de procédure injustifiés : 
 
Dans le dossier recouvrement des Consorts [H] : La somme de 2.187,52 € 
 
Dans le dossier recouvrement des Consorts [R] et [J] : La somme de 2.707,15€ 

Dans le dossier recouvrement FGST : La somme de 2.310,68 € 
 
■En réparation de l’irrécouvrabilité de ses créances de charges sur les prix de vente des lots 

- Ayant appartenu à la société FIATY INVEST : la somme de 17.084,39 € 

- Ayant appartenu aux Consorts [H] [X] : 
 
✓ A titre principal la somme de 35.290,30 € 
✓ A titre subsidiaire la somme de 17.463,12 € 



 

■A titre subsidiaire et plus subsidiaire, en réparation de la perte de chance de récupérer l’intégralité de ses créances privilégiées à hauteur de 95 % des sommes précitées sur les prix de vente des lots de la société FIATY INVEST et des Consorts [H] [X]. 
 
- Condamner in solidum la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] : 
- La somme de 9.542,87 € au titre de ses frais d’assistance aux opérations d’expertise judiciaire. 
- La somme de 11.176,56 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
 
Subsidiairement, 

- Condamner in solidum la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMAIARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 20.719,43 € (= 9.542,87€ + 11.176,56 €) sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
 
- Condamner in solidum la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise d’un montant de 14.266,32 €. 
 
- Ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations et y Condamner in solidum la société FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], nouvelle dénomination de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], et es sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la société FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4]. 
 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 24 novembre 2022, la SARL FONTENOY IMMOBILIER EVRY devenue FONCIA IMMOBILIER EVRY sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de:

• Dire et juger irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à [Localité 4] en ses demandes formées pour les exercices 2009/2010 ; 

• Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à [Localité 4] n’apporte pas la preuve d’un préjudice certain et déterminé pour l’exercice 2011 

 
• Débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait faire droit à en tout ou en partie à ces demandes : 
 
• Condamner les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE à relever et garantir le Cabinet FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], devenu FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] de l’ensemble des condamnations mises à sa charge 
 
En toute hypothèse, 

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens. 
 

***

En l’état de leurs dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 25 avril 2023, les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES sollicitent du tribunal judiciaire d’Evry de:

-RECEVOIR les sociétés MMA IARD et MMA MUTUELLES en leur intervention volontaire

-RECEVOIR les sociétés MMA IARD et MMA MUTUELLES en leurs demandes et les déclarer bien fondées,

- A TITRE PRINCIPAL,
 
- REJETER toute demande formulée à l’encontre de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; 
 
- A TITRE SUBSIDIAIRE, 
 
- EXCLURE toute condamnation des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre des demandes relatives aux frais et honoraires de la société FONTENOY ; 

- LAISSER en conséquence à la charge de la société FONTENOY toute condamnation au titre des frais et honoraires prétendument indus, et laisser également à sa charge une franchise de 10% avec un minimum de 1.000 euros et un maximum de 5.000 euros opposables aux tiers, 

- En cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société FONTENOY et des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dire que toute condamnation au titre des dépens et frais d’assistance à expertise devra se faire au prorata des sommes in fine supportées par chacune ; 



 
- EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
- DIRE N’Y AVOIR LIEU A EXECUTION PROVISOIRE sur les demandes du SDC ; 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5.000 euros aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES par application de l'article 700 du Code de Procédure civile, 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure civile. 

***


Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et renvoie expressément à leurs dernières écritures.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 mars 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est seul responsable de sa gestion. 

En application des dispositions de l’article 1992 du code civil, le syndic, considéré comme mandataire, répond de sa gestion envers le syndicat des copropriétaires, considéré comme son mandant. Le syndic répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

A l’égard du syndicat des copropriétaires, il s’agit d’une responsabilité d’ordre contractuel qui découle du lien juridique l’unissant au syndicat.

La faute est appréciée in abstracto et le syndic mandataire salarié doit agir avec diligence et compétence comme un “bon père de famille”.

Sur la responsabilité en qualité de syndic de la société Foncia Immobilier [Localité 4], nouvelle dénomination de la société Fontenoy Immobilier [Localité 4], dans la gestion des exercices clos le 30 juin 2009, 30 juin 2010 et 30 juin 2011

M. [L] [S], expert judiciaire désigné au contradictoire des parties, a relevé dans son analyse des comptes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] figurant dans son rapport d’expertise en date du 29 janvier 2017 les irrégularités comptables suivantes:

-mauvaise comptabilisations/imputations de certaines factures
-facturations d’honoraires indus
-règlements tardifs de certaines factures
-carences dans le recouvrement des impayés, en particulier par 4 copropriétaires débiteurs
-erreurs dans le règlement des salaires et charges sociales

Contrairement à soutenu par les défendeurs, ni l’approbation des comptes 2009 et 2010 par les assemblées générales des copropriétaires ni le quitus donné au syndic ne peuvent exonérer ce dernier de sa responsabilité en raison des fautes de gestion commises alors qu’il n’est pas établi que les faits nécessaires à l’appréhension de ces fautes étaient connus des assemblées générales au moment de leur décision. 

Ces irrégularités comptables caractérisent une faute de gestion imputable à la société Foncia Immobilier [Localité 4], nouvelle dénomination de la société Fontenoy Immobilier [Localité 4] es qualité de syndic, dont la responsabilité est engagée.

Sur la garantie des assurances MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES

Les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES sont intervenues à la présente procédure, la première ayant absorbée la deuxième auprès de laquelle le syndic était assuré. Elles indiquent que leur garantie ne peut être mobilisée en ce que celle-ci exclut les contestations relatives à toute question de frais et honoraires et opposent leur franchise. 

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’absence de critères précis des exclusions de garanties ce qui empêche à l’assuré de connaitre exactement l’étendue de la garantie et invoque qu’il s’agit simplement d’un préjudice résultant d’une faute à réparer.
Le syndic précise que les demandes concernent des dommages et intérêts, couverts par la police d’assurance.

En l’espèce, la police d’assurance concerne la responsabilité civile professionnelle de l’activité de syndic de copropriété. Sont exclus notamment de la garantie les contestations relatives à la question des frais et honoraires et les sinistres provoqués intentionnellement par l’assuré et ceux résultant de sa participation à un crime ou à un délit intentionnel. Les compagnies d’assurance ne démontrent pas du caractère intentionnel des erreurs de facturation du syndic, y compris de la facturation abusive (Archives dormantes, assemblées) d’ailleurs conforme au contrat du syndic, ni dans le retard dans le recouvrement. Elles n’apportent pas non plus la démonstration d’ une infraction pénale.Seules des négligences peuvent être constatées.
 
En conséquence, les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES sont condamnées à garantir le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], devenu FONICA IMMOBILIER de l’ensemble des condamnations.

Sur la clause “5.2.5 frais particuliers” du contrat de syndic

Il est établi que sont abusives les clauses d’un contrat de syndic tendant à facturer une prestation dès lors que celle-ci est comprise dans la gestion courante ou lorsque les stipulations sont imprécises.








En l’espèce, le contrat de syndic signé le 16 décembre 2010 comporte notamment une clause 5.2.5 intitulée “frais particuliers” relative à des frais facturés au profit du syndic pour des prestations de location de salle chez le syndic, de tirages de documents pour les assemblées générales (à la page), des frais d’affranchissements, d’acheminements, de location de salle extérieure et de publication pour recherche d’employé du syndicat, des frais de bordereaux informatiques (dont recommandés) pour les assemblées générales, des frais de forfait administraif gestion courante (courrier, photocopie, affranchissement, fax, mail, enveloppe) par trimestre et par lot (minimum 1h de vacation) et des frais de fax, enveloppe, mail, photocopie en dehors du forfait.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] demande au tribunal de juger illicite et abusive la clause “5.2.5 frais particuliers” du contrat de syndic en relevant son impécision et en estimant que la facturation, en plus du forfait administratif, de frais particuliers revêt un caractère abusif et, en tout état de cause, qu’elle n’est pas justifiée. 

Les défendeurs concluent au rejet de la demande présentée.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que dans le poste “frais particuliers” (5.2.5), certaines prestations se présentent comme des “doublons”: 
-tirage des documents par les assemblées générales à la page (0,22€TTC), 
-forfait administratif, gestion courante (courriers, photocopies, affranchissement, fax, mails, enveloppes) par trimestre et par lot (minimum 1h de vacation): 5,98€ TTC, 
-fax, enveloppes, mails, photocopies en dehors du forfait: 0,30€TTC, 
-frais d’affranchissements, d’acheminement...au coût réel

La clause “5.2.5 frais particuliers” du contrat de syndic amène ainsi à facturer des prestations déjà comprises dans la gestion courante.

Dès lors, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à ce que cette clause soit déclarée abusive et réputée non écrite apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.



Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur les dommages et intérêts au titre des pénalités de retard EDF

Il résulte de rapport de l’association des responsables de copropriété (l’ARC) et du rapport d’expertise judicaire, que des règlements tardifs de factures EDF ont entraîné des pénalités de retard imputées par EDF au syndicat des copropriétaires alors que la trésorerie était disponible pour permettre au syndic de régler les factures dans les délais impartis.

Des frais de pénalité pour paiement tardif de facture ont ainsi été facturés par EDF à hauteur de 45 euros par paiement tardif.

Ces pénalités ont été effectivement refacturées directement sans ventilation au titre des factures EDF si bien que le syndicat des copropriétaires n’était pas en mesure d’apprécier qu’il payait des pénalités en plus du règlement des factures EDF, ce qui constitue une dissimulation de la part du syndic. 


Ni l’approbation des comptes par l’assemblée générale ni le quitus donné au syndic ne peuvent pas être considérés comme exonérant le syndic de toute responsabilité, puisque ce sont des surfacturations qui ont été présentés inexactement voire dissimulées. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre de dommages et intérêts pour les pénalités de retard EDF une somme de 3.870 euros tandis que le syndic défendeur ne conclut pas spécifiquement sur le montant réclamé.

Il convient donc de condamner le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], devenu FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer la somme de 3.870 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à titre de dommages et intérêts pour les pénalités de retard EDF.


Sur les dommages et intérêts au titre des erreurs de compatabilisation de TVA

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire l’existence d’erreurs de facturation du taux de TVA imputables au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre de dommages et intérêts pour erreurs de comptabilisation TVA une somme de 500,13 euros tandis que le syndic défendeur ne conclut pas spécifiquement sur le montant réclamé.

Il convient donc de condamner le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], devenu FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer la somme de 500,13 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à titre de dommages et intérêts pour les erreurs de comptabilisation TVA.

Sur les dommages et intérêts au titre des honoraires et frais injustifiés 

a- Pour les exercices 2008/2009, 2009/210, 2010/2011
 
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [S] des honoraires injustifiés facturés par le syndic comme suit:

- pour l’exercice 2009-2010 : le syndic a facturé la somme de 23.753 euros alors que l’assemblée générale du 27/10/2009 a voté la somme de 23.441,60 euros soit une différence de 311,40 euros.

- pour l’exercice 2010-2011: le syndic a facturé la somme de 26.600 euros alors que l’assemblée générale du 16/12/2010 a voté la somme de 23.406 euros soit une différence de 3.194 euros.

Soit un montant total d’honoraires injustifiés de 311,40 + 3.194 = 3.505,40 euros. 

L’expert judiciaire relève également des facturations d’honoraires abusives pour la conservation des archives dormantes qui relève de la gestion courante du syndic et qui ne donne pas droit à facturation conformément aux dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 disposant que la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. 

Si certes cette version du décret est postérieure aux faits, celle-ci doit s’appliquer dans la mesure où ces frais font partie des missions principales, essentielles du syndic et que les facturer en plus de la gestion courante apparait abusif. 

Les sommes de 1.150,19 euros facturées en 2009 et 604,80 euros facturées en 2010 apparaissent ainsi abusives soit un montant total de 1.754,99 euros.

Enfin l’expert judiciaire relève que des frais administratifs trimestriels, ainsi que des frais de photocopies et administratifs pour les assemblées générales ont été facturés en sus des frais de gestion courante. Le contrat de syndic prévoit au titre “des frais particuliers” des prestations qui apparaissent entre elles être des doublons. C’est le cas “du tirage des documents par les assemblées générale à la page”, puis “ le forfait administratif, gestion courante(courriers photocopies, affranchissement, fax, mails, enveloppes)”, puis une autre prestation s’intitulant “fax, enveloppes, mails photocopies en dehors du forfait, puis “frais d’affranchissement, d’acheminement”, toutes ces prestations se recoupant.

De même le forfait prévoit au titre de l’assemblée générale annuelle la prestation “élaboration et envoi de la convocation des documents à joindre à la convocation, projets de résolutions (hors frais de tirage d’affranchissements et d’acheminements), ce qui recoupe également des prestations facturées au titre des frais particuliers.

Ces clauses ont été considérées comme abusives et réputées non écrites.
Sont concernées les sommes de 276,44 euros de l’assemblée générale du 21/10/2008, 340,46 euros d’un additif à l’assemblée générale du 21/10/2008, 276,34 euros pour le procès verbal de l’assemblée générale du 21/10/2008, 287,08 euros pour l’assemblée générale à la convocation du 27/10/2010, 1.370,58 euros pour le procès verbal de l’assemblée générale du 27/10/2020 et 1.947,87 euros de photocopies pour le conseil syndical en sus du forfait administratif (pages 23 et 24 du rapport d’expertise judiciaire). 

Au total, ces frais indus s’élèvent à la somme de 4.498,77 euros.

Il convient donc de condamner le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], devenu FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer la somme de 9.759,16 euros (3.505,40 + 1.754,99 + 4.498,77) au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à titre de dommages et intérêts au titre des honoraires et frais injustifiées sur les exercices 2008/2009/2010/2011.


 
b- Dans le dossier de recouvrement [F]/[U]

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [S] que le cabinet FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] a certainement engagé les procédures judiciaires tardivement (page 26). L’expert judiciaire précise qu’à la suite de la vente du bien concerné, l’encaissement a été de 11.196,94 euros et que le montant de la créance irrécouvrable s’établit à la somme de 2.579,89 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite ainsi la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 2.579,89 euros .

Il apparaît cependant que le montant irrécupérable des frais de contentieux s’établit à la somme de 1.067,65 euros (pièce 17).

Il convient de déduire de cette somme de 1.067,65 euros le montant des frais d’hypothèque légale et de mise en demeure qui étaient à minima nécessaires pour parvenir au recouvrement.

En conséquence, le montant des frais de recouvrement abusif se calcule comme suit: 1.067,65-36,86-254,73 = 776,06 euros.

Enfin s’agissant de la perte de 1075,53 euros sur la créance du syndicat des copropriétaires, il sera octroyé la somme de 107,55 euros au titre de la perte de chance (de 10%).

Le défendeur syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FOBCIA IMMOBILIER [Localité 4] est donc condamné à payer la somme de 883,61 euros (776,06+107,55) au syndicat des copropriétaires [5] en réparation du préjudice subi du fait du retard dans le recouvrement et des facturations abusives des frais de recouvrement dans le dossier [U].

c- Dans le dossier [H]

Le syndicat des copropropriétaire reproche au syndic d’avoir tardé à lancer la procédure judiciaire en recourement des charges de copropriété impayées et d’avoir multiplié les frais de mise en demeure.
Le syndic réplique qu’il a fait recouvrer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.657 euros sur 14.832 euros (dette existante). Il rappelle que sa mission a pris fin le 30 mars 2012 et estime que le demandeur ne rapporte pas la preuve de son préjudice ou de la perte de chance. 

Il est établi que le syndic a attendu que la dette atteigne le montant de 10.000 euros avant d’inscrire une hypothèque légale.
Il a attendu le 20 novembre 2013 (date de l’assignation) pour introduire une procédure en justice afin de demander le recouvrement d’une somme de 24.601,74 euros alors que les impayés commencent en 2007 soit une attente de 6 années.
Les frais de recouvrement antérieurs à l’assignation facturés par le syndic s’élèvent à la somme de 2.187,52 euros. 
Le jugement du 17 décembre 2015, qui a fait droit à la demande de condamnation à payer les charges de copropriété a octroyé au titre des frais de recouvrement une seule mise en demeure pour un montant de 36,86 euros. 
Il est établi également les époux [H] ont bénéficié d’une procédure de surrendettement soit qu’ils ne peuvent plus faire face à leur dette. 
Le syndicat des copropriétaires estime sa dette à 35.290,30 euros à ce jour. 

L’expert judiciaire a conclu de manière générale que le cabinet FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] a “certainement engagé tardivement les procédures”. 
Aussi, la mission du syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] a pris fin le 31 mars 2012. Le procès-verbal de l’assemblée du 31 mars 2012 fait état d’une dette de 17.463,12 euros à cette date. Par conséquent, ayant perçu la somme de 14.657 euros lors de la vente, le syndicat des copropriétaires a perdu la somme 2.986,12 euros sous l’empire du mandat du syndic. 
Cependant, il ne peut être déduit, que cette perte est totalement imputable au syndic. En effet, il n’est pas établi que les époux [H] auraient pu tout payer si le syndic avait agi avec diligence, d’autant qu’aujourd’hui ils sont en procédure de surrendettement. La situation s’analyse donc en une perte de chance qui ne peut être supérieure à 10% en l’espèce. En conséquence, il sera donc accordé la somme de 298,61 euros au demandeur.

De plus il sera accordé la somme de 2.187,52 -36,86 euros soit 2.150,66 euros au syndicat des copropriétaires pour les frais de recouvrement excessifs. 


Le défendeur syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] est donc condamné à payer la somme de 2.449,27 euros (298,61+2.150,66) au syndicat des copropriétaires [5] en réparation du préjudice subi du fait du retard dans le recouvrement et des facturations abusives des frais de recouvrement dans le dossier [H].

d- Dans le dossier SCI FIATY INVEST

L’expert judiciaire relève qu’une mise en demeure a été faite en 2007, une sommation a été délivrée en 2008 et la vente du lot est intervenue le 28 décembre 2009.Il souligne que le syndicat des copropriétaires a encaissé la somme de 15.807,90 euros. Il ajoute que le solde du compte de la SCI FIATY INVEST a été imputé à juste titre sur le compte de celui qui était copropriétaire lors de la reddition des comptes de l’exercice 2009-2010.
 
Le demandeur indique qu’il n’a rien encaissé en se fondant sur le certificat d’irrécouvrabilité adressé par le mandataire judiciaire. Il estie que le syndic a fait perdre au syndicat des copropriétaires le bénéfice des privilèges légaux en n’ayant pas fait opposition sur le prix de vente dans le délai. 

Il ressort du rapport de l’ARC et des pièces produites, que par fax du 14/01/2010 le directeur juridique du syndic informe le service comptable qu’il est hors délai pour faire opposition sur le prix de vente, et que celle-ci aurait du être faite par voie d’huissier et non par lettre recommandée avec accusé de réception comme le prévoit la loi du 13 décembre 2000 en son article 20. 
Le rapport de l’ARC met en exergue la faute du directeur juridique informé le 18 décembre 2009 voire le 28 alors qu’il était encore dans le délai pour régulariser l’opposition de réagir trop tardivement le 14/01/2010.
 
Il résulte bien que la créance est irrécouvrable comme en fait état le certificat du mandataire judiciaire mais également du procès- verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2012 qui décide de passer en charges générales la somme de 15.807,90 euros. Ainsi le syndicat des copropriétaires n’a pas encaissé cette somme comme le prétend l’expert.

Cependant, si l’opposition avait été valablement faite, il n’est pas non plus démontré que le syndicat des copropriétaires aurait été totalement désinteressé étant en concurrence avec la banque des débiteurs possédant des garanties. Cependant une perte de chance doit être relevée à hauteur de 10 % et il sera octroyé la somme de 1.580,79 euros au bénéfice du demandeur. 

Le défendeur syndic FONTENOY IMMOBILIER EVRY ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER EVRY est donc condamné à payer la somme de 1.580,79 euros au syndicat des copropriétaires [5] en réparation du préjudice subi du fait du retard dans le recouvrement et des facturations abusives des frais de recouvrement dans le dossier SCI FIATY INVEST.

e- Dans le dossier [R] [J]

Deux procédures ont donné lieu à deux jugements des 24 juin 2010, et 30 novembre 2012 condamnant les consorts [R] [J] et une inscription d’ hypothèque légale a été prise par le syndic en novembre 2008.

Le syndicat des copropriétaires explique avoir été réglé après opposition régulière sur le prix excluant les frais de recouvrement qu’il dit abusifs. Cependant, il n’apporte aucune pièce permettant au tribunal de vérifier le montant qu’il a perçu de tel sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier les frais dont il demande le remboursement. Sa demande n’apparaît donc pas bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts dans le dossier [R] [J].

f- Dans le dossier FGST 

Le syndicat des copropriétaires explique que le syndic a dissimulé des frais de contentieux en visant le document de l’ARC, et en fournissant des relevés de compte, mais sans démontrer que ces frais n’étaient pas nécessaires ni à quoi ils correspondent.

La demande présentée de ce chef n’apparaît pas bien fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndic et les sociétés MMA parties perdantes, sont condamnés solidairement à payer les dépens y compris les frais d’expertise judiciaire. 

Ils sont également condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


 Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARE abusive la clause 5.2.5 du contrat de syndic et la déclare réputée non écrite;



CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 3.870 euros à titre de dommages et intérêts pour les pénalités de retard EDF

CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 500,13 euros à titre de dommages et intérêts pour les erreurs de comptabilisation TVA.

 CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 9.759,16 euros à titre de dommages et intérêts au titre des honoraires et frais injustifiées sur les exercices 2008/2009/2010/2011.

 CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 2.449,27 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard dans le recouvrement dans le dossier [H] et les facturations abusives des frais de recouvrement ;

 CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 883,61 euros pour le retard dans le recouvrement dans le dossier [U] [F] et les facturations abusives des frais de recouvrement ;

CONDAMNE le syndic FONTENOY IMMOBILIER EVRY ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER EVRY à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à EVRY (91000) la somme de 1.580,79 euros pour le retard dans le recouvrement dans le dossier SCI FIATY INVEST

CONDAMNE les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4] ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4] de l’ensemble de ces condamnations;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les condamnations ;

 CONDAMNE solidairement le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

CONDAMNE solidairement le syndic FONTENOY IMMOBILIER [Localité 4], ayant pour nouvelle dénomination FONCIA IMMOBILIER [Localité 4], et les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.




LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,