Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 11 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 11 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00908 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF5P

PRONONCÉE PAR 

Virginie BOUREL, Vice-Présidente, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 3 septembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. SVENSKASAGAX 4
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Marie-Laure CHAROLLOIS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0335

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. HORIZON APPRO
dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE


D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SAS SVENSKASAGAX 4 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL HORIZON APPRO, au visa de l'article L.145-1 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1103, 1104, 1728, 1729, 1217, 1224 et 1344 du code civil, aux fins de voir :

- Constater que, par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la SARL HORIZON APPRO le 15 mai 2024, le bail qui lui a été consenti est résilié depuis le 17 mai 2024, et que la SARL HORIZON APPRO est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

- En conséquence, ordonner l'expulsion de la SARL HORIZON APPRO devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec l'assistance du commissaire de police, de la force armée et d'un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- Condamner la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme provisionnelle de 115.034,76 euros en principal arrêtée au 30 mai 2024 inclus, sauf à parfaire, au titre du solde des loyers, taxes, charges et indemnités dus au titre du bail commercial à effet du 12 décembre 2022, et augmentée des intérêts au taux légal majorée à compter du commandement de payer en date du 15 mai 2024, et ce jusqu'à parfait paiement ;

- Condamner la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 une indemnité d'occupation journalière égale au double du dernier loyer journalier en cours avec ses accessoires, pour la période écoulée entre la fin du bail et la remise des lieux à la disposition du bailleur pour la période écoulée entre le 17 mai 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;

- Débouter la SARL HORIZON APPRO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais de délivrance de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SVENSKASAGAX 4 expose que :

- par acte sous seing privé du 12 décembre 2022, elle a donné à bail des locaux commerciaux à la SARL HORIZON APPRO situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 264.000 euros payable trimestriellement et d'avance,
- sa locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 15 mai 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 186.377,31 euros, terme du deuxième trimestre 2024 inclus,

- le commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, la SARL HORIZON APPRO reste lui devoir la somme de 115.034,76 euros au titre des impayés locatifs arrêtée au mois de juin 2024 inclus.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle la SAS SVENSKASAGAX 4, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL HORIZON APPRO n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SAS SVENSKASAGAX 4 justifie par la production du bail commercial du 12 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 17 avril 2024 et du décompte actualisé au 30 mai 2024 que sa locataire n'a pas réglé ses impayés locatifs dans le délai imparti.

Le contrat de bail, en page 29 article CG15, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.




La SAS SVENSKASAGAX 4 a fait délivrer à la SARL HORIZON APPRO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 17 avril 2024, et non le 15 mai 2024 comme indiqué dans les écritures de la demanderesse, d'avoir à payer la somme en principal de 186.377,31 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré le 17 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mai 2024.

L'obligation de la SARL HORIZON APPRO de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SARL HORIZON APPRO occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SAS SVENSKASAGAX 4 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier, et ce sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur le sort des objets mobiliers

En l'absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SARL HORIZON APPRO causant un préjudice à la SAS SVENSKASAGAX 4, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 mai 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL HORIZON APPRO au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2024, celles dues entre le 18 mai 2024 et le 30 juin 2024 relevant de la demande provisionnelle.

La majoration sollicitée de l'indemnité d'occupation s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des écritures de la SAS SVENSKASAGAX 4 que sont réclamés en paiement les loyers et charges des mois de janvier à juin 2024 ainsi que le réajustement du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 4.299,55 euros, tenant compte de l'indexation survenue au 1er janvier 2024.

La demande en paiement formée au titre de la majoration de la provision et du réajustement du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient donc de déduire du montant provisionnel réclamé la somme totale de 4.299,55 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 110.735,21 euros correspondant aux impayés locatifs arrêtés au 30 juin 2024.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL HORIZON APPRO, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle est également condamnée à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] à la date du 18 mai 2024 ;

ORDONNE l'expulsion immédiate de la SARL HORIZON APPRO et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL HORIZON APPRO à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS SVENSKASAGAX 4 aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 18 mai 2024 ;
CONDAMNE la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

CONDAMNE la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme provisionnelle de 110.735,21 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de la provision réclamée au titre des impayés locatifs ;

CONDAMNE la SARL HORIZON APPRO aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL HORIZON APPRO à payer à la SAS SVENSKASAGAX 4 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 11 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,