Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 10 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 19/07477 - N° Portalis DB3Q-W-B7D-M6AT

NAC : 30F

Jugement Rendu le 10 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


SOCIETE “HONGLI” société à responsabilité limitée au capital de 8.000 euros , immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 439 920 539, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par Maître Christiane AUBIN PAGNOUX, avocat au barreau de PARIS plaidant,


DEMANDERESSE


ET :


Madame [K], [S] [P] épouse [F], née le 22 Juin 1921 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [H], [B] [P] épouse [M], née le 09 Décembre 1929 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] (FRANCE)

Représentées par Maître Ernest SFEZ de la SELARL CABINET SFEZ, avocats au barreau de PARIS plaidant,


DEFENDERESSES






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Mathilde REDON, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Juillet 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.



EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 octobre 2005, la SARL HONGLI a acquis un fonds de commerce pour des locaux sis [Adresse 1].
Par actes d’huissier en date des 13 mai 2016 et 20 mai 2016, la SARL HONGLI a signifié aux bailleurs ainsi qu'à l'agence LE MARECHAL - mandataire des bailleurs- une demande de renouvellement de bail commercial moyennant un loyer mensuel de 1390,17 euros - soit le loyer qui était en cours.
Par acte d'huissier en date du 8 juillet 2016, Madame [F] et Madame [M] ont signifié au preneur un refus de renouvellement en offrant une indemnité d'éviction dont le montant était à débattre, en mentionnant que le locataire bénéficiait d'un délai de deux années à compter de la date à la laquelle est signifié le refus de renouvellement pour saisir les juridictions compétentes.
Par ordonnance en référé en date du 27 mars 2018, Monsieur [J] [G] a été désigné en qualité d'expert avec mission d’évaluer le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction. Le rapport d’expertise a été rendu le 21 janvier 2019. 
Par acte du 18 octobre 2019, la SARL HONGLI a fait assigner Madame [F] et Madame [M] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction et de fixation de l’indemnité d’occupation. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 16 janvier 2024, la SARL HONGLI sollicite du tribunal de : 
Débouter la défenderesse de sa demande d'annulation de l'assignation Au fond, débouter les défenderesses de l'ensemble de leurs demandes et prétentions. Fixer la somme globale au titre de l'indemnité d'éviction à la somme de : 302 998 euros. Cette somme se décomposant ainsi : Indemnité principale : 200 000 euros Indemnités accessoires : a) pour frais de remploi : 25 310 euros 
b) pour trouble commercial :10 409 euros 
c) pour frais de déménagement : 2700 euros 
d) pour frais de réinstallation : 54 894 euros 
e) pour frais de licenciement : 4 511,52 euros
f) pour frais de congés payés : 5170,53 euros
Condamner in solidum Madame [K] [F] et Madame [H] [M] à payer à la société HONGLI la somme de 302.998 euros au titre de l’indemnité d’éviction. Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme qui sera évaluée à 1390 euros en principal par mois à compter du congé, qui a été délivré par les bailleurs ( c'est à dire à compter du 8 juillet 2016) A titre reconventionnel, condamner in solidum Madame [F] et Madame [H] [M] à payer à la société HONGLI la somme de 15.000 euros représentant la réparation du trouble de jouissance ainsi qu'à rembourser à la société HONGLI 50% des loyers perçus depuis le 1er Juillet 2016. Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Condamner in solidum Madame [K] [F] et Madame [H] [M] à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC. Les condamner aux dépensAu soutien de ses prétentions, la SARL HONGLI indique : 
- que les défendeurs ne peuvent invoquer la nullité de l’assignation, demande qui a été traitée par ordonnance d’incident du 6 octobre 2022. 
- que le paiement de l’indemnité d’éviction est dû car si le preneur a cessé toute activité, ce n’est qu’en raison des manquements commis par le bailleur, qui lui ont causé un trouble de jouissance et qui n’a pas effectué les réparations lui incombant. 
-qu’elle sollicite une réparation du trouble de jouissance qu’elle a subi. 
-que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 1390 euros par mois, ce qui correspond à la somme versée jusqu’à présent au principal pour le loyer. 

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 23 février 2024, Madame [F] et Madame [M] sollicitent du tribunal de : 
Dire recevables et bien fondées mesdames [M] et [F] en leurs demandes,En conséquence, 
A titre principal, 
Résilier le bail en date du 9 décembre 2002, dont la société SARL HONGLI est titulaire, compte-tenu de l’infraction commise, liée au défaut d’exploitation des lieux, En conséquence, 
Juger que la société SARL HONGLI est déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, A titre subsidiaire, 
Fixer l’indemnité d’éviction due par mesdames [M] et [F], à la somme de zéro euros (0 euros), compte-tenu que le fonds de commerce n’a pas de valeur, pas plus que le droit au bail, Dire que les frais de radiation au registre du commerce et des sociétés, et de déménagement, dans la limite d’un montant de 2.000 euros TTC, seront remboursés par mesdames [M] et [F], sur présentation, par la société SARL HONGLI, Dans tous les cas, 
Débouter la société SARL HONGLI de l’intégralité de ses demandes,Fixer l’indemnité d’occupation due par la société SARL HONGLI, à mesdames [M] et [F], à la somme de vingt-quatre mille huit cents euros (24.800 euros), à compter du 1er juillet 2016, Condamner la société SARL HONGLI, en deniers ou quittances, à payer ladite somme de vingt-quatre mille huit cents euros (24.800 euros) à mesdames [M] et [F], depuis le 1er juillet 2016, Ordonner l’expulsion de la société SARL HONGLI des locaux dont mesdames [M] et [F] sont propriétaire sis à [Adresse 1], et des occupants du chef de la société SARL HONGLI, Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner la société SARL HONGLI, aux dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Ernest SFEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. et la condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 euros, par application de l’article 700 du C.P.C. avec exécution provisoire.Au soutien de leurs prétentions, Madame [F] et Madame [M] expliquent :
- que le preneur n’exploite plus les locaux. Elles soutiennent donc qu’il commet une inexécution contractuelle lui faisant perdre le droit de percevoir une indemnité d’éviction. 
- que l’indemnité d’occupation doit être fixée sur la valeur locative et non sur le dernier loyer échu. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. 
La clôture de l’instruction à la date du 7 mars 2024, par ordonnance du même jour. 
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 4 juillet 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION
I / Sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction
Madame [F] et Madame [M] soutiennent que les locaux ne sont plus exploités et donc que l’indemnité d’éviction n’est plus due. 
La SARL HONGLI soutient que le paiement de l’indemnité d’éviction est dû car si elle a cessé toute activité, ce n’est qu’en raison des manquements commis par le bailleur qui lui ont causé un trouble de jouissance et qui n’a pas effectué les réparations lui incombant. 

A- Sur le défaut d’exploitation des locaux
Madame [F] et Madame [M] produisent différents éléments permettant d’établir la fermeture des locaux et le défaut d’exploitation : 
une attestation de l’agence ALVIMMO, le gestionnaire de l’immeuble, en date du 21 janvier 2021, qui indique que le « local est fermé depuis environ 2 ans » (pièce n° 9). une attestation de Madame [V] en date du 30 janvier 2022 qui exploite un salon de coiffure au [Adresse 2], qui déclare « j’ai pu constater que le restaurant traiteur HONGLI situé dans la même rue que mon salon au numéro 119, est actuellement fermé et ce depuis, au minimum, le premier confinement de mars 2020 » (pièce n° 10), un procès-verbal de constat d’huissier, en date du 5 août 2020 (pièce n° 11), aux termes duquel il est indiqué que les locaux sont fermés, et que « compte tenu du volume de poussière visible sur le sol et le rideau métallique, il y a un moment que le restaurant n’est pas ouvert », une lettre de la Mairie de [Localité 5] en date du 21 juin 2022 (pièce n° 12), qui mentionne « la volonté de la ville à trouver une issue rapide à l’inoccupation du local et celui depuis 2 ans », et ajoute « que monsieur [X], commerçant installé sur notre commune depuis 16 ans, a fermé ses ports début 2020 et ne les a plus rouvertes depuis ». une consommation d’eau nulle, ce qui n’est justifié par aucune pièce. Il convient également de relever que la SARL HONGLI reconnait que les locaux ne sont plus exploités en raison d’un trouble de jouissance. 
Par conséquent, si le défaut d’exploitation est établi, il convient d’étudier la réalité du trouble de jouissance. 

B- Sur le trouble de jouissance allégué
Il ressort du contrat de bail renouvelé que plusieurs dispositions concernent l’obligation d’entretien des locaux. Il est ainsi stipulé que « la preneuse s’oblige à exécuter et accomplir, à peine de tous dépens, dommages et intérêts et même résiliation si bon semble aux bailleresses : 
La preneuse prend les lieux présentement loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger des bailleresses aucune réparation quelconque, soit à l’époque de son entrée en jouissance, soit au cours du bail, sauf le clos et le couvert ainsi qu’il sera dit plus loin 9- Elle devra prendre toutes précautions pour éviter toute odeur et l’introduction de tous animaux nuisibles, tels que rats, souris, cafard …
19 – la preneuse aura entièrement à sa charge sans le recours contre les bailleresses, l’entretien complet de sa devanture, peinture et remplacement des carreaux qui viendraient à être cassés et généralement toutes les réfections de la boutique et de sa façade. Le tout devra constamment être maintenu en bon état. 
21- […] De leur côté, les bailleresses s’obligent à tenir les lieux clos et couverts selon l’usage ». 
Il ressort donc de cet article qu’il reposait sur le preneur une obligation générale d’entretien des locaux et que seul le clos et le couvert ressortait de l’obligation d’entretien du bailleur. 

La SARL HONGLI fait état, au titre de ses conclusions, de nombreux désordres ayant affecté les locaux loués. 
Il s'agit de l'humidité et de champignons dans les parties communes : elle soutient que l'humidité et les champignons se développent depuis 5 ans sans que le bailleur y ait remédié. Le bailleur avait soutenu lors de l'expertise qu'il attendait que le taux d'humidité baisse pour faire intervenir un professionnel mais qu’aucune réparation n’a été faite. Elle précise que le développement des champignons et de l'humidité provoque un dégagement d'odeur très désagréable. Elle fait état de l'affaissement du plafond au niveau des chambres froides. Elle indique que le plafond de la chambre froide au sous-sol est moisi et se désagrège au moindre mouvement et présente de nombreuses fissures. Elle précise que le personnel refuse de se rendre au sous-sol compte tenu de cette situation dangereuse. Enfin elle mentionne des fuites également au niveau de la toiture. Se référant aux pièces 49-1, 49-2, 49-3, 49-4, il convient de souligner qu’il s’agit de photos de velux. Il ressort de l’expertise rendu le 21 janvier 2019 par Monsieur [J] que l’expert fait le constat : 
D’un mur porteur présentant une fuite provenant de l’étage supérieur, et que cette fuite est ancienne. Or il relève que le séchage a fait effet. D’une cave avec un plafond qui présente une humidité très forte relevée à 100 % par appareil humiditest, avec une structure qui s’effrite. L’expert émet l’hypothèse que ce désordre a été causé par les multiples lavages du précédent commerce de boucherie. D’une chambre côté est qui ne ferme plus car les vantaux sont en décalage entre eux de trois centimètres environ ce qui empêche la crémone de jouer son rôle, ce qui provoque dans cette chambre une jouissance qui est troublée par un manque d’étanchéité au bruit et à l’air. Il convient tout d’abord de relever que seules les fuites au niveau de la toiture, si elles sont avérées sont de la responsabilité du bailleur. En effet, à la lecture du rapport d’expertise, il apparait que les travaux concernant l’humidité sont à la charge du preneur, puisqu’elles n’ont causé qu’un effritement du plafond en cave.
De même le défaut d’étanchéité dans la chambre concerne la fenêtre / velux et ne peut donc être mise à la charge du bailleur ne concernant pas stricto senso au clos et au couvert. 
Enfin, s’agissant de l’effondrement du plafond de la chambre froide, aucun élément produit ne permet d’induire qu’il s’agit d’une grosse réparation concernant le clos et le couvert et donc d’engager la responsabilité du bailleur.
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, c’est à la SARL HONGLI sur qui repose la charge de la preuve de prouver que les désordres allégués ressortent de l’obligation d’entretien du bailleur et qu’elle est donc victime d’un trouble de jouissance. 
Par conséquent, la SARL HONGLI ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance pour justifier de l’absence d’exploitation des locaux. 
La SARL HONGLI sera déboutée de toutes des demandes relatives à l’indemnisation de son préjudice de jouissance. 

C- Sur la perte du droit à l’indemnité d’éviction
L'article L. 145-28 du Code de commerce dispose que le maintien dans les lieux se fait aux conditions et clauses du bail expiré, ce qui suppose que le locataire exécute ses obligations comme il l'aurait fait durant la période contractuelle. 
Il est admis que tout manquement survenant durant la période du maintien dans les lieux sera sanctionné par la perte du droit à indemnité d'éviction. Lorsque le preneur se maintient dans les lieux, ainsi que l'article L. 145-28 du code de commerce le lui permet, la date à prendre en considération est celle à laquelle le juge statue. 
Il ressort du contrat de bail commercial en date du 9 décembre 2002 stipule expressément, page 3, aux termes des « charges et conditions », et plus particulièrement aux termes du 4°, que : « le preneur devra tenir la boutique constamment ouverte et achalandée ». 
Il ressort donc des dispositions du bail mais aussi du statut des baux commerciaux que la SARL HONGLI avait l’obligation d’exploiter les lieux, ce qu’elle n’a plus fait depuis 2020. 
Par conséquent, la SARL HONGLI en n’exploitant plus les lieux a commis une inexécution contractuelle et de ce fait a perdu son droit à percevoir une indemnité d’éviction. Elle sera de ce fait déboutée de sa demande. 

II/ Sur la poursuite du contrat
A- Sur la résiliation du contrat de bail
L’article L145-4 du Code de commerce dispose que : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 ».

L’article L145-9 du Code de commerce précise que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Ainsi au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé avec refus de renouvellement ayant été délivré le 8 juillet 2016, il produira effet au 31 mars 2017, date de résiliation du bail. 

B- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
Il ressort des éléments produits que par acte d'huissier en date du 8 juillet 2016 Madame [F] et Madame [M] ont signifié au preneur un refus de renouvellement. 
S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d'occupation est de plein droit due, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
A compter de la résiliation en date du 31 mars 2017, le locataire est occupant sans droit ni titre. 
L’article L. 145-28 du Code de commerce prévoit que lorsque le preneur peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation durant son maintien dans les lieux est fixée à la valeur locative des locaux.
 Cependant il est admis qu’en cas de congé avec refus de renouvellement et en l’absence d’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer. 
Par conséquent, la SARL HONGLI sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de la dernière échéance de loyer à savoir 1390 euros par mois, à compter du 31 mars 2017, et ce, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion.  
Par ailleurs, il convient de souligner que l’ensemble des paiements effectués par le preneur n’ont pas été précisés. Les éventuels paiements viendront donc en déduction des condamnations, celles-ci étant prononcées en deniers ou quittances.

C- Sur l’expulsion
Occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2017, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SARL HONGLI la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.

III/ Sur les demandes accessoires 
A- Sur les dépens 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL HONGLI, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître SFEZ, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
Condamnée aux dépens, la SARL HONGLI indemnisera Madame [F] et Madame [M] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.




C- Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL HONGLI d’une part et Madame [K] [P] épouse [F] et Madame [H] [P] épouse [M] d’autre part, ce à compter du 31 mars 2017, par effet du congé sans offre de renouvellement du 8 juillet 2016 ;
DÉBOUTE la SARL HONGLI de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; 
DÉBOUTE la SARL HONGLI de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance ;  
CONDAMNE la SARL HONGLI à payer à Madame [K] [P] épouse [F] et Madame [H] [P] épouse [M] la somme de 1.390 euros par mois euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2017, et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;
ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SARL HONGLI ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de présent jugement ;
ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Madame [K] [P] épouse [F] et Madame [H] [P] épouse [M] et aux frais et risques de la SARL HONGLI ;
CONDAMNE la SARL HONGLI à payer à Madame [K] [P] épouse [F] et Madame [H] [P] épouse [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL HONGLI aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître SFEZ, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement. 
Ainsi fait et rendu le DIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,