Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 9 octobre 2024

- N° RG 24/00482 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRLA

Date : 09 Octobre 2024 

Affaire : N° RG 24/00482 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRLA

N° de minute : 24/00532














Formule Exécutoire délivrée
le : 11-10-2024

à : Me François MEURIN + dossier



Copie Conforme délivrée 
le : 11-10-2024

à : Me Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Monsieur Nicolas NOVION, Juge placé auprès du premier président de la Cour d'appel de PARIS, délégué au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX



DEFENDERESSE

SASU DU BAC
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Anissa ROBIN EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Septembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2016, Monsieur [O] [D] (le bailleur) a donné à bail commercial à la SASU DU BAC (le preneur) des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1.150,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 92.488,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus.


 - N° RG 24/00482 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRLA
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 26 février 2024,
- ordonner l'expulsion, dans le mois de la décision à intervenir, de la SASU DU BAC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte définitive de 100,00 euros par jour de retard,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au demandeur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SASU DU BAC à lui payer la somme provisionnelle de 97.512,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2024 inclus,
- condamner la SASU DU BAC à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
- condamner la société par actions simplifiée SASU DU BAC à lui payer la somme de 2000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'état d'endettement de la société par actions simplifiée SASU DU BAC ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Après renvois à la demande des parties, à l’audience du 25 septembre 2024, Monsieur [O] [D] a, par conclusions déposées et soutenues oralement, actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 71.646,86 euros HT, soit 85.975,45 euros TTC arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, a maintenu ses autres demandes et s’est opposé à toutes les demandes formées par le preneur.

Il expose, s'agissant des sommes réclamées, qu'elles ne sont pas sérieusement contestables dès lors que la clause d'échelle mobile est prévue par le bail et que le juge des référés ne saurait substituer un autre indice à celui retenu par les parties, qu'il n'est pas démontré que le fait qu'il réside à l'étranger empêche l'assujettissement des loyers à la TVA, que l'actualisation de la somme à l'audience résulte de l'imputation des montants des taxes foncières payées par le preneur, que le chèque d'un montant de 25.000,00 euros a été versé au titre de la cession du fonds de commerce et non des loyers et n'a donc pas vocation à être déduit du montant de la dette, et qu'il n'est pas justifié du paiement allégué d'une somme d'un montant de 1.493,00 euros.

S'agissant de la prescription alléguée par la SASU DU BAC et relative aux sommes antérieures au 27 mai 2019, il soutient que chaque paiement réalisé par le preneur a interrompu la prescription conformément à l'article 2240 du code civil, qu'il a été dans l'impossibilité d'agir durant le temps de la liquidation judiciaire et n'a retrouvé ses droits qu'à compter du 29 septembre 2020, de sorte que la prescription était suspendue pendant cette période.

S'agissant de la fuite alléguée, il fait valoir qu'il n'en est pas justifié. Enfin, s'agissant des quittances, il expose que la demande est sans objet dès lors que les loyers ne sont pas acquittés.

Aux termes des ses dernières écritures, déposées et soutenues oralement à l'audience, la SASU DU BAC a sollicité du juge de :
A titre principal :
- voir débouter Monsieur [O] [D] de ses demandes,
A titre subsidiaire : 
- limiter la créance à la somme de 33.318,88 euros arrêtée au 30 juin 2024,
- constater que la créance ne peut être antérieure au 27 mai 2019, 
- l'autoriser à se libérer de la somme de 33.318,88 euros en 23 mensualités de 1.000,00 euros chacune, le solde étant dû à la 24ème mensualité,
- condamner Monsieur [O] [D] à procéder aux travaux nécessaires pours faire cesser la fuite, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, 
- condamner Monsieur [O] [D] à remettre les factures de loyers sous astreinte de 100,00 euros par années et par jour, 
condamner Monsieur [O] [D] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que l'action en paiement de Monsieur [O] [D] est prescrite s'agissant des sommes relatives à la période antérieure au 27 mai 2019 dès lors que l'assignation a été délivrée le 27 mai 2024 et que cette action est soumise à la prescription quinquennale. Elle précise que les paiements intervenus pendant la période d'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire concernent les loyers de 2017 et 2018, que l'ouverture d'une telle procédure n'interrompt pas le délai de prescription et que si la prescription est interrompue lorsque le créancier est empêché d'agir par la loi, cette suspension ne s'applique pas lorsque le titulaire de l'action disposait du temps nécessaire pour agir avant l'expiration du délai de prescription, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

S'agissant du montant des sommes réclamées, elle conteste le quantum retenu par le bailleur en soutenant que l'indice du coût de la construction sur lequel la clause d'échelle mobile du bail est fondée a été supprimé par la loi Pinel et qu'il ne saurait s'appliquer qu'en étant plafonné par rapport à l'indice des loyers commerciaux. Elle expose en outre que le bailleur n'est pas assujetti à la TVA du fait de sa résidence à l'étranger. Elle ajoute avoir réalisé plusieurs paiements qui doivent être déduits du montant total de sa dette et expose qu'aucun décompte n'est produit, de sorte que son obligation au paiement est sérieusement contestable.

Elle soutient que l'octroi de délais de paiement est justifié par l'existence d'une fuite ayant entraîné la fermeture administrative de l'établissement pendant trois semaines et pour la réparation de laquelle le bailleur n'a entrepris aucun travaux.

Enfin, elle fait valoir qu'aucune pièce comptable ne lui a été transmise malgré ses demandes,
et que cette taxe ne doit donc pas s'appliquer aux sommes réclamées. 
L’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

***
En cours de délibéré, il a été sollicité auprès de Monsieur [O] [D] un décompte justifiant de ce que les sommes réclamées n’ont pas été payées dans le mois de la délivrance du commandement de payer. S’il a bien adressé un courrier au tribunal dans les temps impartis, il n’a pas fourni le décompte attendu. De son côté, la SASU DU BAC a noté cette absence de décompte, et a maintenu ses déclarations d’agissant des sommes versées. 


SUR CE,

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Dans le corps du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 92.094,22 euros, arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, déduction faite du coût du commandement de payer qui n'est pas une créance locative. 

La SASU DU BAC sollicite des délais de paiement mais ne justifie ni de la reprise du paiement des loyers, ni de sa situation financière. Dès lors, elle n’apparaît manifestement pas en mesure d’apurer sa dette dans le délai qu’elle propose.

Il sera précisé que le moyen tiré de l'existence d'une fuite non réparée par le bailleur et ayant affecté l'activité de l'établissement ne saurait prospérer dès lors qu'aucune pièce en ce sens n'est versée, la facture du 20 février 2024 relative au remplacement d'une pompe de relevage ne justifiant nullement de l'existence d'une fuite en toiture et ne justifiant pas, au surplus, un défaut de règlement du loyers depuis 2019.

Sa demande de délais de paiement ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU DU BAC et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la SASU DU BAC depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] ne conteste pas que la SASU DU BAC a payé les taxes foncières des années 2020 à 2022 et la taxe d'habitation de l'année 2020, pour un montant total de 17.140,00 euros

Pour contester le montant demandé par le bailleur, la SASU DU BAC soutient que la révision du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile doit être limitée compte tenu de l'indice des loyers commerciaux. Il convient toutefois de relever que la SASU DU BAC ne fonde nullement ce moyen en droit, que le bail librement conclu entre les parties fait expressément référence à l'indice du coût de la construction et qu'il ne ressort d'aucune disposition législative ou réglementaire que les parties ne peuvent utiliser cet indice ou qu'il est impératif de le limiter au regard de l'indice des loyers commerciaux.

Ce moyen qui ne porte ni en fait ni en droit sera rejeté.

Par ailleurs, la SASU DU BAC allègue que Monsieur [O] [D] ne serait pas assujetti à la TVA et, qu'en conséquence, la TVA appliquée aux loyers litigieux devrait être soustraite. Elle ne fonde toutefois cet argument ni en fait ni en droit, de que ce moyen sera écarté. 

La SASU DU BAC soutient encore que l'action en paiement de Monsieur [O] [D] serait prescrite s'agissant des sommes antérieures au 27 mai 2019.

L'action en paiement des arriérés de loyers est soumise aux règles de prescription de droit commun, soit cinq années à compter de leur date d'exigibilité. 

L'assignation de la société par actions simplifiée SASU DU BAC a été délivrée le 27 mai 2024, de sorte que son action relative aux sommes antérieures au 27 mai 2019 apparaît prescrite. 

Il convient de préciser que si Monsieur [O] [D] indique avoir été empêché d'agir jusqu'au 29 septembre 2020, date de l'ordonnance de la cour d'appel de Paris infirmant le jugement d'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la société LE PACHA à Monsieur [O] [D], la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui qui est empêché d'agir ne s'applique pas lorsque le titulaire de l'action disposait encore, à la cessation de l'empêchement, du temps nécessaire pour agir avant l'expiration du délai de prescription. Or, l'action en paiement des loyers dus pour la période antérieure au 27 mai 2019 n'étant pas prescrite au jour de l'ordonnance du 29 septembre 2020, il était loisible à Monsieur [O] [D] d'agir.

En conséquence, l'obligation au paiement des sommes réclamées au titre des loyers dus antérieurement au 27 mai 2019 apparaît sérieusement contestable.

En outre, la SASU DU BAC verse aux débats des courriers en date du 27 janvier 2021 et du 02 février 2021 justifiant du paiement d'une somme de 25.000,00 euros par chèque à l'ordre de la CARPA. Si Monsieur [O] [D] soutient qu'il s'agit du paiement de la cession du fonds de commerce, il résulte de l'acte de cession que le montant convenu était de 5.000,00 euros et qu'il a été réglé le jour de l'acte au liquidateur. Par ailleurs, les motifs du paiement de cette somme ne ressortent d'aucune des pièces versées aux débats.

Dès lors, et en l'absence de décompte, il n'est nullement justifié du quantum de la somme réclamée et l'obligation au paiement de la SASU DU BAC apparaît sérieusement contestable. Il n'y aura donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle.

- Sur les demandes reconventionnelles : 

Sur la demande de communication des factures afférentes aux loyers

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que des mesures de production de pièces, bien qu'elles ne relèvent pas formellement du sous-titre "Les mesures d'instruction", peuvent être prescrites sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.

En outre, il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l'existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l'acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [O] [D] n'a pas adressé de factures à la SASU DUBAC. 

Il convient toutefois de relever que la SASU DU BAC ne fonde nullement sa demande en droit et qu'il ne ressort d'aucune disposition législative ou réglementaire que le bailleur doit établir une facture relative au loyer et aux charges, étant précisé que seul l'établissement d'une quittance peut être demandé par le preneur, après acquittement d'une somme. En l'espèce, la SASU DU BAC ne justifie nullement s'être acquittée des loyers dont elle demande l'établissement de factures.

Il n'y aura donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d'injonction de procéder à des travaux

En l'espèce, la demande manque en fait dès lors que la SASU DU BAC allègue de l'existence d'une fuite mais n'en justifie nullement, non plus que de la fermeture administrative qui en aurait découlé. 

Il n'y aura pas non plus lieu à référé sur cette demande.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU DU BAC, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.

En considération de l’équité, la SASU DU BAC sera condamnée à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 février 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU DU BAC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU DU BAC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la SASU DU BAC à payer à Monsieur [O] [D] les indemnités d’occupation dues à compter du 26 février 2024,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires,

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demande d'injonction de communiquer des factures et de procéder à des travaux réparatoires,

Condamnons la SASU DU BAC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024,

Condamnons la SASU DU BAC à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le greffier Le président