Tribunal Judiciaire · Référés — 11 octobre 2024

DU 11 Octobre 2024 Minute numéro : 

N° RG 24/00316 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NULR

Code NAC : 30B

S.C.I. A.B.C.G Représentée par son mandataire, la société CITYA HABITAT CONTACT,
C/
Monsieur [X] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président 

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. A.B.C.G représentée par son mandataire, la société CITYA HABITAT CONTACT, ayant son siège sis [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J0109, et Me Loredana FABBIANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 22

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [L] 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Stéphane NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1450, et Me Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27

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Débats tenus à l’audience du 13 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 11 Octobre 2024
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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 29 février 2016, la S.C.I. A.B.C.G. a donné à bail à Monsieur [X] [L] un local sis à [Adresse 1], et ce pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 24.000 Euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2023, la S.C.I. A.B.C.G. a fait délivrer à son locataire commerçant un commandement de payer portant sur un montant de 103.470,31 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 21 novembre 2023, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 8 mars 2024, la S.C.I. A.B.C.G. a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé Monsieur [X] [L], sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :
*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
*l’autorisation de faire expulser Monsieur [X] [L] et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,
*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la S.C.I. A.B.C.G. et aux frais de Monsieur [X] [L],
*la condamnation de Monsieur [X] [L] à verser à la S.C.I. A.B.C.G. une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer précédemment exigible et augmenté des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
*la condamnation de Monsieur [X] [L] à verser à la S.C.I. A.B.C.G. une somme de 104.593,25 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 1er janvier 2024, somme actualisée dans un premier jeu de conclusions signifiées au locataire à la somme de 100.970,31 euros puis, au jour de l’audience, à un total de 113.091,49 Euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date de délivrance du commandement de payer,
*le dit que la S.C.I. ABCG conservera le montant du dépôt de garantie,
*la condamnation de Monsieur [X] [L] à verser à la S.C.I. A.B.C.G. une somme de 2.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 septembre 2024, la S.C.I. A.B.C.G. s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 113.091,49 Euros. Elle a aussi sollicité la condamnation de Monsieur [L] à lui verser à titre provisionnel la somme provisionnelle de 10.288,20 euros en remboursement du montant des taxes foncières des années 2021, 2022 et 2023.

Monsieur [X] [L], représenté à l’audience, s’oppose en partie aux prétentions en demande et sollicite :
*la constatation que la somme de 1.565,87 euros au 30 juin 2024 sous le libelle “Frais divers” n’est pas due, et que par ailleurs les plus anciens loyers dus seraient frappés par la prescription de cinq ans,
*la réduction de la clause pénale à un euro,
*l’octroi de 24 mois de délais pour régulariser sa situation et apurer sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire,
*une juste application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de sa défense, il expose avoir rencontré des difficultés du fait de sa maladie cardiaque chronique. Il est locataire de ce restaurant disposant de chambres et a souffert des effets de la pandémoe liée à la COVID 19, de plus un arrêté l’a contraint à refaire la sécurité incendie de l’hôtel restaurant et durant cette période, l’hôtel devait rester fermé. Il ajoute que toute sa famille vit de ce commerce, qu’il a donc besoin de continuer à exploiter.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 11 octobre 2024.


MOTIFS


Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la S.C.I. A.B.C.G. et Monsieur [X] [L] contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, Monsieur [X] [L] n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 27 novembre 2023, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 28 décembre 2023 et il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L], en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la S.C.I. A.B.C.G., il apparaît que Monsieur [X] [L] est incontestablement redevable d’une dette locative, même si celle-ci ne s’élève pas à la somme de 113.091,49 Euros, mais bien plutôt à un total de 112.829,49 euros car il était indispensable de déduire du décompte locatif les clauses pénales abusivement rajoutées par la société bailleresse dans la dette locative et non sollicitées de façon distincte.

En revanche, l’argument de Monsieur [L] selon lequel les plus anciens loyers seraient prescrits n’est pas recevable car la société bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer et a initié des poursuites à son encontre pour obtenir paiement de sa dette locative. Et en application des dispositions de l’article 1342-10 du Code civil, elle a pu imputer ses paiements partiels sur les dettes les plus anciennes, de sorte que Monsieur [L] ne peut bénéficier d’aucune prescription.

La somme de 112.829,49 euros correspond à ses loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 12 septembre 2024.

Il convient donc de condamner Monsieur [X] [L] à verser à titre provisionnel à la S.C.I. A.B.C.G. une somme de 112.829,49 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 12 septembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 103.470,31 Euros et à compter du 13 septembre 2024, date de l’audience de plaidoirie, pour le surplus.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 1], avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que Monsieur [X] [L] aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de le condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Pour se maintenir dans le commerce pris à bail nonobstant sa dette locative, Monsieur [L] rappelle que toute sa famille vit de ce commerce hôtel/restaurant. Argument qui ne saurait justifier son maintien dans les lieux alors qu’il ne s’est pas acquitté de ses loyers.

En revanche, il est plus intéressant d’apprendre que Monsieur [L] a souffert de la fermeture de son hôtel/restaurant du fait de la pandémie liée au COVID 19 et qu’il a dû de surcroît faire effectuer des travaux pour remettre aux normes la sécurité incendie de l’hôtel restaurant, ce qui lui a coûté de l’argent et l’a contraint à fermer son restaurant durant plusieurs mois. Ces événements exceptionnels justifient que des délais de paiement lui soient accordés, en application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce.

En l’espèce, il ressort des débats et de l’examen des pièces versées, que Monsieur [X] [L] est de bonne foi et se propose d’apurer sa dette locative en 24 mensualités. Aussi en sera-t-il tenu compte pour lui accorder des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce et l’autoriser à rembourser sa dette par des mensualités de 4.800 Euros, en sus du loyer courant, les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail étant corrélativement suspendus, dans les formes et conditions prévues dans le présent dispositif.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la S.C.I. A.B.C.G. devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de Monsieur [X] [L] au paiement de la clause pénale qu’elle avait incluse d’office dans le montant de la dette locative.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA S.C.I. A.B.C.G. DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la S.C.I. A.B.C.G. est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par Monsieur [X] [L].

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la S.C.I. A.B.C.G. une somme de 1.500 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de Monsieur [X] [L] l’a contrainte à engager.


PAR CES MOTIFS


Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [X] [L] à verser à la S.C.I. A.B.C.G. à titre provisionnel une somme de 112.829,49 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 septembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 103.470,31 Euros et à compter du 13 septembre 2024, date de l’audience de plaidoirie, pour le surplus,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 décembre 2023,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que Monsieur [X] [L] aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons Monsieur [X] [L] à régler à la S.C.I. A.B.C.G. cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Accordons à Monsieur [X] [L] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l’autorisons à rembourser ladite dette à l’égard de la S.C.I. A.B.C.G. par des mensualités de 4.800 Euros en sus des loyers courants,

Suspendons en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 29 février 2016,

Disons qu’à défaut d’apurement de la dette locative par Monsieur [X] [L] dans les conditions ci dessus octroyées, Monsieur [X] [L] perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 29 février 2016, de sorte que Monsieur [X] [L] devrait alors quitter les lieux sis à [Adresse 1] et les restituer à la S.C.I. A.B.C.G., libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

Condamnons Monsieur [X] [L] à verser à la S.C.I. A.B.C.G. une somme de 1.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons Monsieur [X] [L] aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

Déboutons les parties des surplus de leurs demandes,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,


LA GREFFIERE LE PRESIDENT