Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Localité 7]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00607 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWJX
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A. [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [M] [N], née le 08 Mai 1976 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparante



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 9 juillet 2020, la S.A. DOMIAL a donné à bail à Madame [M] [N] un appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 513,54 € hors charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. DOMIAL a fait signifier à Madame [M] [N] le 14 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la S.A. DOMIAL a fait assigner Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la S.A. DOMIAL a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes qu’il occupe au [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique, 
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3960,98 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 21/02/2024),
- Ainsi qu’à la condamnation à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 22/02/2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,
- Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance, 
- Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit, 
- Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CAF.
 
La S.A. DOMIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle précise avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin d'imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [M] [N]. Elle indique que suite à la décision de la commission de surendettement, le décompte établi à la date du 21 juin 2024 mentionne un solde nul.

Madame [M] [N], comparante, indique avoir repris une activité professionnelle au mois d’avril 2024 et avoir repris le versement du loyer depuis deux mois. Elle précise vouloir rester dans le logement et s’acquitter du paiement du loyer tous les mois.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe dont il en a été donné lecture à l’audience. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. DOMIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 25 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

De plus, en application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.
La décision de la Commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.
Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.
A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de cette clause ne pourra que constater que les effets en sont bien acquis. Seuls des délais accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont alors de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Enfin, il convient de préciser que si la recevabilité emporte de plein droit suspension des mesures d’exécution dirigées contre les biens du débiteur, l’expulsion, qui n’est pas une mesure de recouvrement des dettes s’exerçant sur les biens du débiteur, n’est pas affectée par cet effet suspensif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il ressort de l’exploit du commissaire de justice du 14 décembre 2023 versé aux débats que la S.A. DOMIAL a fait signifier à Madame [M] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2673,09 € au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte en outre des pièces produites que la Commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [M] [N] le 15 février 2024, avec orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision de la Commission de surendettement sur la recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2023, elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [M] [N] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 14 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 février 2024 en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 15 février 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En outre, conformément à l’article L714-1 II) du code de la consommation, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.
La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [N] indique à l’audience vouloir se maintenir dans les lieux ce qui doit s’analyser comme une demande de suspension du jeu de la clause résolutoire du bail.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’une demande de traitement d’une situation de surendettement formée par Madame [M] [N] a été déclaré recevable le 15 février 2024 et que la Commission a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En outre, aux termes de la pièce jointe remise à l’audience par la S.A. DOMIAL, la Commission de surendettement précise que la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été validée et que les mesures d’effacement total des dettes de Madame [M] [N] ont été définitivement adoptées et entreront en application le 11 avril 2024 étant précisé que le tableau des créances actualisées mentionne une dette locative auprès de la S.A. DOMIAL d’un montant de 6360,15€.

Le dernier décompte locataire produit par la S.A. DOMIAL daté du 21 juin 2024 et s’arrêtant à la date du 12 juin 2024 mentionne une dette locative à hauteur de 0 € et démontre que Madame [M] [N] a effectué deux versements d’un montant de 256,66 € et 261,56 € correspondant au versement du loyer résiduel.

Par conséquent, au regard du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin par décision du 15 février 2024, il convient de faire application des dispositions de l’alinéa 1er du VIII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit à partir du 11 avril 2024.

Il y a lieu de préciser que les dispositions légales précitées prévoient que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si Madame [M] [N] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit à partir du 11 avril 2024, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué.

Dans le cas contraire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la S.A. DOMIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [M] [N] et une indemnité d’occupation sera fixée.

Sur les demandes en paiement

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. DOMIAL produit un décompte actualisé du 21 juin 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 0 €.

Comme indiqué ci-avant, la Commission de surendettement a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et indiqué à Madame [M] [N]que les mesures d’effacement total de ses dettes ont été définitivement adoptées et sont entrées en application le 11 avril 2024.

Le tableau des créances actualisées à la date du 11 avril 2024 joint au courrier de la commission de surendettement fait mention d’une dette locative de Madame [M] [N] auprès de la S.A. DOMIAL à hauteur de 6360,15 €. La somme de 6360,15€ a donc été effacée suite à la décision de la commission de surendettement.
Madame [M] [N] n’est donc plus redevable envers la S.A. DOMIAL de la somme de 6360,15 € et elle ne sera condamnée à aucun versement au titre de l’arriéré locatif. 

Dans l’hypothèse où Madame [M] [N] ne s’acquitterait pas du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit à partir du 11 avril 2024, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (641,81 € par mois à la date de l’audience hors APL et RLS), à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [N] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la caisse d’allocations familiales et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par la S.A. DOMIAL au titre de l’article précité. 

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que, par décision en date du 15 février 2024 la Commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Madame [M] [N] ;

CONSTATE l’acquisition au 15 février 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 9 juillet 2020 entre la S.A. DOMIAL et Madame [M] [N] concernant l’appartement et ses annexes situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement soit à partir du 11 avril 2024 conformément à l’alinéa 1er de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELLE que si Madame [M] [N] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :
1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 15 février 2024 ;
2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [M] [N] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) Madame [M] [N] sera condamnée à payer à la S.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, depuis le 15 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la S.A. DOMIAL de sa demande de condamnation à l’encontre de Madame [M] [N] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 21 juin 2024) ;

DEBOUTE la S.A. DOMIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la S.A. DOMIAL de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,