Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00678 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWQ4
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Société IN’LI GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6] - [Localité 3]

représentée par Maître Antoine BON de l’AARPI ADARIS, avocats au barreau de STRASBOURG


PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [H] [K], née le 10 Février 1988 à [Localité 7] (HAUTE SAONE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

comparante



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par un contrat du 12 janvier 2023, la société IN'LI GRAND EST a donné à bail à Madame [H] [K] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 1052 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IN'LI GRAND EST a fait signifier à Madame [H] [K] le 30 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la société IN'LI GRAND EST a fait assigner Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 26 avril 2024 la commission de surendettement du Haut-Rhin a déclaré le dossier introduit par Madame [H] [K] recevable.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 juin 2024 où elle a été plaidée

A cette audience, la société IN'LI GRAND EST, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions récapitulatives du 19 juin 2024 et demande au tribunal de :
 A titre principal, 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, 
- Ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] du logement qu’elle occupe ainsi que tout occupant de son fait, sis [Adresse 1] [Localité 5], 
- Condamner Madame [H] [K] à verser à la demanderesse une indemnité d’occupation de l’appartement d’un montant de 1053 € mensuel, indexée selon les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, 
A titre subsidiaire, 
- Prononcer la résolution judiciaire du bail d’habitation en raison des graves manquements du locataire à ses obligations, 
- Ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] du logement qu’elle occupe ainsi que tout occupant de son fait, sis [Adresse 1] à [Localité 5], 
- Condamner Madame [H] [K] à verser à la demanderesse une indemnité d’occupation de l’appartement d’un montant de 1053 € mensuel, indexée selon les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,
En tout état de cause, 
- Condamner Madame [H] [K] à verser à la demanderesse la somme de 7206,02 € au titre des arriérés locatifs et ce avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer soit le 30 octobre 2023,
- Constater que le règlement de la dette locative sera soumise aux délais ou mesure d’effacement qui pourraient être accordés par la commission de surendettement du Haut-Rhin suite à la décision de recevabilité du 25 avril 2024, 
- Condamner Madame [H] [K] à verser à la demanderesse la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance, 
- Condamner Madame [H] [K] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ceux-ci compris le coût du commandement de payer aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Ordonner l’exécution par provision du jugement à intervenir. 


La société IN'LI GRAND EST reprend les termes de ses conclusions du 19 juin 2024 et souligne que la saisine de la commission de surendettement est postérieure à la saisine en expulsion. Elle ajoute que Madame [H] [K] a repris le paiement de loyer courant depuis le mois de mars 2024. 

Madame [H] [K], comparante, précise avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable en avril 2024. Elle explique son arriéré de loyers en raison de la perte de son emploi en 2023 et avoir un entretien d’embauche pour une activité professionnelle en Suisse lui permettant ainsi de régler sa dette locative. Elle mentionne avoir repris le versement du loyer courant, ne pas vouloir être expulsée et percevoir après déduction d’impôt la somme mensuelle de 2200 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Madame [H] [K] a déposé au greffe à l’issue de l’audience des pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la transmission de pièces après la mise en délibéré du dossier

Postérieurement au délibéré, Madame [H] [K] a déposé au greffe des pièces dont une pièce d’identité, un avis d’imposition et des justificatifs professionnels. Celles-ci ne pourront être prises en compte, les débats étant clos, ce eu égard au principe du contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 15 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.

Par ailleurs, la société IN'LI GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire en son article 10.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023 pour la somme en principal de 3394,51 €.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur la locataire laquelle ne conteste pas la situation d'impayés et ne rapporte pas la preuve de paiements libératoires autre que ceux décomptés par le bailleur.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la société IN'LI GRAND EST n'a enregistré qu’un paiement d’un montant de 700 €.

Il est donc établi que Madame [H] [K] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer.

Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de leur situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 31 décembre 2023, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 26 avril 2024.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Selon l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 18 juin 2024 que Madame [H] [K] est aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de juin 2024 inclus, d’une somme totale de 6907,13 € à l’égard du bailleur déduction faite de la somme de 174,89 € (commandement de payer) et de la somme de 124,12 € (frais d’assignation)

A défaut pour Madame [H] [K] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme à la société IN'LI GRAND EST assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 date du commandement de payer, sur la somme de 3394,51 € et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a rendu le 26 avril 2024 au profit de Madame [H] [K] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ; qu'il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction ; qu'il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer courant a repris. En effet, il est justifié par le décompte produit que Madame [H] [K] a procédé depuis le mois de mars 2024 au versement du loyer et des charges.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [H] [K] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [H] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [H] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (soit 1053 € à l’échéance de juin 2024), indexé selon les stipulations contractuelles jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [K] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

Par ailleurs, au regard des démarches accomplies par la société IN'LI GRAND EST, elle sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 31 décembre 2023 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 12 janvier 2023 entre la société IN'LI GRAND EST et Madame [H] [K] concernant l’appartement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à la société IN'LI GRAND EST une somme de 6907,13 € (six mille neuf cent sept euros et treize centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 18 juin 2024, mois de juin 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 date du commandement de payer, sur la somme de 3394,51 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [H] [K] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 100 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [H] [K], la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [H] [K] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 31 décembre 2023 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [H] [K] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) Madame [H] [K] sera condamnée à payer à la société IN'LI GRAND EST une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail (soit 1053 € en juin 2024), indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [H] [K] à verser à la société IN'LI GRAND EST la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,