Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/00730 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IGMM
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]
prise en son Agence de [Localité 3], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [I] [E], né le 14 Décembre 1958 , demeurant [Adresse 6]

comparant à l’audience du 29 juin 2023



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 13 avril 2021, la S.A. d’HLM 3F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [I] [E] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 572,59 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. IMMOBILIERE 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Monsieur [I] [E] le 25 janvier 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 31 mai 2023, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a déclaré le dossier introduit par Monsieur [I] [E] recevable.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2023.

A cette audience, la S.A. IMMOBILIERE 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 13 avril 2021 consenti à Monsieur [I] [E] pour les locaux sis [Adresse 6] est acquise, 
- Constater la résiliation du bail à compter du 25 mars 2022 et en tout état de cause, 
Subsidiairement, 
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [I] [E], 
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 6], dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier, 
- Condamner Monsieur [I] [E] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 25 mars 2022 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, 
- Condamner Monsieur [I] [E] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 3425,75 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 février 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 février 2022 sur la somme de 3063,39 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, 
- Condamner Monsieur [I] [E] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 25 janvier 2022 pour un montant de 173,96 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice, 
- Condamner solidairement Monsieur [I] [E] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile. 

Monsieur [I] [E] bien que présent à l’audience du 29 juin 2023 n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’audience du 29 juin 2023, il a été donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 janvier 2024.

Par jugement avant dire droit du 4 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties et notamment au bailleur de produire la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin et un décompte actualisé du compte locataire.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 mars 2024, puis à l’audience du 27 juin 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la Société 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation, a produit un décompte actualisé et a indiqué que depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement aucune décision n’a été rendue.

Monsieur [I] [E] bien que régulièrement informé des deux audiences de renvoi n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 mars 2023 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.

Par ailleurs, la Société 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin le 26 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire en son article 9.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2022, pour la somme en principal de 3063,39 €.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur le locataire, lequel, non comparant, ne conteste pas la situation d'impayés et ne rapporte pas la preuve de paiements libératoires autre que ceux décomptés par le bailleur.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la Société 3F GRAND EST SAHLM n'a enregistré que trois paiements pour un montant total de 1185,97 €.

Il est donc établi que Monsieur [I] [E] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer.

Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de leur situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 26 mars 2022, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 31 mai 2023.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Selon l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 25 juin 2024 que Monsieur [I] [E] est aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de mai 2024 inclus, d’une somme totale de 8070,65 € à l’égard du bailleur.

A défaut pour Monsieur [I] [E] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme à la Société 3F GRAND EST SAHLM assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3063,39 € et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus. 

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a rendu le 31 mai 2023 au profit de Monsieur [I] [E] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ; qu'il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction ; qu'il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer courant a repris. En effet, il est justifié par le décompte produit que Monsieur [I] [E] a procédé à un versement de 600 € le 12 avril 2024, un versement de 594 € le 13 mai 2024 et à un versement de 534,46 € le 17 juin 2024.
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [I] [E] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [I] [E] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [I] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu'à libération effective des lieux et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [E] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (149,96 €), de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la Société 3F GRAND EST SAHLM au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 26 mars 2022 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 13 avril 2021 entre la Société 3F GRAND EST SAHLM et Monsieur [I] [E] concernant l’appartement situé [Adresse 6] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à la Société 3F GRAND EST SAHLM une somme de 8070,65 € (huit mille soixante-dix euros et soixante-cinq centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 25 juin 2024, mois de mai 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3063,39 € et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;







AUTORISE Monsieur [I] [E] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 80 € (quatre-vingt euros), en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [I] [E], la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [I] [E] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 26 mars 2022 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [I] [E] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 6] [Localité 4], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) Monsieur [I] [E] sera condamné à payer à la Société 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ;




DEBOUTE la Société 3F GRAND EST SAHLM de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,