Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00864 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXXK
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [H] [B], né le 23 Avril 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant




Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 1er novembre 2020, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN a donné à bail à Monsieur [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 630 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN a fait signifier à Monsieur [H] [B] le 8 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [H] [B] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 10 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :
 - Constater que le montant du loyer actuel s’élève désormais à la somme de 629,58 € outre 30 € de provision sur charges, soit une somme totale de 659,28€, 
 En conséquence,
- Condamner Monsieur [H] [B] à payer à la demanderesse un montant de 3572,73 € au titre des impayés de loyers et charges d’août 2023 jusqu’au 10 février 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023 sur la somme de 2026,27 € et à compter des présentes sur le surplus, 
- Condamner Monsieur [H] [B] à payer à la demanderesse une somme de 2290 €, déduction faite du montant de 600 € au titre du dépôt de garantie, correspondant aux frais de remise en état de l’appartement dûment justifié, 
En tout état de cause, 
- Condamner Monsieur [H] [B] à payer à la demanderesse un montant de 1500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Monsieur [H] [B] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Me [J], d’un montant de 132,56 € et les frais d’huissier de Me [L], huissier de justice à [Localité 5] d’un montant de 157,28 €.

L'affaire a été fixée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

Lors de cette audience, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN régulièrement représentée, a repris les termes de son assignation.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN invoque notamment le bénéfice de l’état des lieux de sortie, de son décompte et des factures. 

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude, Monsieur [H] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, le commandement de payer et le décompte des sommes dues.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers de 3572,73 € pour la période d’août 2023 au 10 février 2024, date de la remise des clés au bailleur. 

Monsieur [H] [B], non comparant, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de l’arriéré de loyers.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Monsieur [H] [B] doit être condamné au versement de la somme de 3572,73 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 2026,27 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :
(...)
c - “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 
d - “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d'occupation postérieure à la résiliation du bail.

C'est au bailleur qu'il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.
En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l'appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l'usure résultant d'un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l'analyse de la description des lieux à l'entrée, signée par le locataire le 29 octobre 2020 fait ressortir un appartement en très bon état tant au niveau des plafonds, murs, sol et menuiserie ainsi qu’un très bon état pour les équipements de la cuisine et les sanitaires à l’exception de l’évier de la cuisine évalué en bon état. En revanche, les fermetures des volets en bois sont évalués en mauvais état. 

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties et notamment signé par Monsieur [H] [B] avec la mention « certifié exact ».

Il ressort dudit document, que le logement est évalué en bon état avec quelques traces sur la peinture du mur du séjour, sur les plinthes du séjour, sur le mur de la chambre découlant d’une barre de traction. Il est également précisé concernant la cuisine que la vitre du four est sale et que le plan de travail présente « 1 petite brulure » et que la plaque de cuisson est usée. Concernant la salle de bain, il est indiqué que la paroi de douche présente un peu de calcaire et que les joints du bac de douche qui ont été nettoyés sont jaunis. 

Monsieur [H] [B] présumé responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

La S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 2890 €.

Pour justifier de cette somme, la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN produit un chiffrage des réparations locatives et des factures se rapportant à :
- Un devis d’un montant de 450 € correspondant au réglage de la fermeture de la porte d’entrée, de la reprise des joints de la douche, de l’évier et de la plaque de cuisson, du nettoyage de plan de travail et de la porte du four et de la remise en état placo passage de porte, 
- Un devis de 2400 € se rapportant à la peinture complète de l’appartement,
- Une facture de nettoyage de l’appartement avec four, plaques, plan de travail de 40 €

Au vu de l’état des lieux de sortie et en l’absence de mention sur ce dernier, la demanderesse ne peut solliciter une prise en charge au titre du réglage de la fermeture de la porte d’entrée, ni des joints de l’évier, de la douche et de la plaque de cuisson ni de la reprise du placo au niveau du passage de porte. Elle ne peut davantage prétendre à une remise à neuf de la peinture du logement.

La S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN est recevable à solliciter la reprise des joints de la douche pour un montant de 60 € et le nettoyage du four et du plan de travail pour un montant de 40 €. Au titre des traces de peinture et au regard de la durée d’occupation du logement par Monsieur [H] [B], une somme de 200 € lui sera allouée.

Monsieur [H] [B] sera donc condamné à payer au titre des réparations locatives, la somme de 300 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la somme due

Monsieur [H] [B] est redevable de la somme de 3572,73 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, 300 € au titre des dégradations locatives soi une somme totale de 3872,73 €. Néanmoins, il convient de déduire le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 600 €.

Dès lors, Monsieur [H] [B] doit être condamné à verser à la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN la somme totale de 3272,73 €. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais du commandement de payer (132,56 €) et les frais du commissaire de justice tel que cela figure dans l’annexe 12 soit la somme de 157,28 €. Il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Monsieur [H] [B] sera condamné à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN la somme de 3272,73 € (trois mille deux cent soixante-douze euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 2026,27 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN du surplus de ses demandes ;
 
CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer (132,56 €) et les frais du commissaire de justice (157,28 €) ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la S.C.I. BC BASTIAN CHAPMAN la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,