Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00745 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWZ3
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [L] [I], né le 22 Mai 1978 à [Localité 7] (CHINE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

Madame [E] [Y] épouse [I], née le 20 Juillet 1981 à [Localité 7] (CHINE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

représentés par Me François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [X] [J], né le 20 Septembre 1970 au MAROC, demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

comparant

Madame [T] [U] épouse [J], née le 10 Mai 1981 au MAROC, demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

non comparante


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 4 juin 2020, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au Résidence Le Temple - [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi qu’un garage et une cave, pour un loyer mensuel initial de 650 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] ont fait signifier à Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] le 22 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] ont fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :
- Déclarer la présente demande recevable et bien fondée, 
En conséquence, 
- Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties est résilié de plein droit aux torts des défendeurs, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 22.09.2023,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts des locataires, du fait de leurs manquements répétés à leurs obligations, 
- Ordonner en conséquence l’évacuation de Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] ainsi que tous occupants de leur chef, de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte definitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, 
- Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J], ainsi que tous occupants de leur chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants, 
En toute hypothèse, 
- Condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] au paiement :
Du montant de 5548,43 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de mars 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux legal à compter de la présente demande, D’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € hors charges à compter d’avril 2024, jusqu’à évacuation definitive des locataires, De la somme de 850 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile, - Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procedure, 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I], représentés par leur conseil, reprennent les conclusions d’assignation. Ils précisent que la dette actuelle s’élève à la somme de 6527 € et que le loyer est payé de manière irrégulière. 

Monsieur [X] [J] comparant et non muni d’un pouvoir pour son épouse, Madame [T] [U] épouse [J], indique reconnaitre le montant de la dette locative. Il explique être actuellement au chômage suite à des problèmes de santé. Il expose vouloir rester dans le logement et propose de s’acquitter de sa dette en versant la somme mensuelle de 200 €. Il ajoute percevoir la somme de 2300 € au titre des allocations chômage, avoir retrouvé une activité professionnelle et avoir un enfant mineur à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut-Rhin le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 4 juin 2020 contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 3197,08 euros, hors coût de l’acte. 

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023. 








Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il est produit un décompte duquel il ressort que depuis le 8 avril 2024, trois versements pour un montant total de 2450 € ont été effectués. Il est ainsi justifié avant l’audience de la reprise du paiement du loyer courant puisque le 10 juin 2024 un versement de 750 € a été effectué soit une somme supérieure au loyer hors charges puisque ce dernier s’élève à la somme de 540,08 €. En outre, les locataires justifient à l’audience de leur situation financière et ainsi de la possibilité de s’apurer de la dette locative.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif. 


Sur la créance de la bailleresse

Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] indiquent lors de l’audience que la dette s’élève à la somme de 6527,75 €. Ils produisent à ce titre un décompte arrêté à la date du 25 juin 2024.

Monsieur [X] [J] indique reconnaitre la dette locative et le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par les locataires. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 186,61 € correspondant aux frais du commandement de payer et la somme de 145,30 € correspondant aux frais d’assignation.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] au paiement de la somme de 6195,84 €, terme de juillet 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues), assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l'arriéré locatif que de l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par le bailleur, les locataires seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article précité.




PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2020 entre Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] concernant le logement situé Résidence Le Temple - [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 23 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] la somme de 6195,84 € (six mille cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 25 juin 2024 (échéance de loyer de juillet 2024 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu'à défaut pour Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] seront condamné solidairement à verser à la Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail (à titre d’information loyer de juin 2024 : 770,08 €) et de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dument justifiées et révisée aux conditions du bail ; indemnité d’occupation qui sera due jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [T] [U] épouse [J] à verser à Monsieur [L] [I] et Madame [E] [Y] épouse [I] la somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,