Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 8]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00671 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWQU
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [D] [I], né le 08 Janvier 1959 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [M] [S], né le 18 Janvier 1950 à [Localité 9] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

comparant

Madame [W] [H] épouse [S], née le 15 Septembre 1957 à [Localité 7] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

non comparante


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSÉ DU LITIGE 

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2016, Monsieur [D] [I] a loué à Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590 € provision sur charges comprise. 

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [D] [I] a fait délivrer aux locataires plusieurs mises en demeure de payer l’arriéré de loyer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. 

Par acte d’huissier en date du 2 mars 2024, Monsieur [D] [I] a fait assigner Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation, 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs, 
- condamner les défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 5], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, 
- autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique, 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 € plus charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux, 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer le montant de 5740 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 janvier 2024, 
- condamner en outre solidairement les défendeurs à lui payer en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 31 janvier 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, 
- condamner solidairement les défendeurs à justifier d’une assurance locative en cours de validité, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de la présente assignation, 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, 
- condamner solidairement les défendeurs en tous les frais et dépens. 

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 4 mars 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 27 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il souligne que le loyer courant n’est pas réglé et qu’il s’oppose à la demande de délai de paiement estimant que les locataires ne sont pas en situation de régler leur dette locative.

Cités par acte délivré à personne pour Monsieur [M] [S], et à personne pour Madame [W] [H] épouse [S], seul Monsieur [M] [S] comparaît. Il ne conteste pas l’arriéré locatif mais explique avoir rencontré des difficultés financières en raison des problèmes de santé de son épouse. Il explique avoir entrepris des démarches afin de bénéficier d’aide de la part de la commune. 
Il sollicite des délais de paiement et propose de verser en complément du loyer la somme de 50 €.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions reçues le 17 juin 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 10 octobre 2024. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 mars 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 27 juin 2024. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au 31 janvier 2024, la dette locative de Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] s’élève à la somme de 5740 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 2 mars 2024.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 

De plus selon l’article 7 g) de la loi précitée le locataire est obligé de “ s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies. 

Par ailleurs, Monsieur [D] [I] justifie dans le cadre de ses annexes 8 et 9 avoir adressé aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé de réception deux mises en demeure datées du 9 novembre 2022 et 29 mars 2023 portant sur le non-paiement des loyers et sur l’absence de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs. Au jour de l’audience, les défendeurs ne justifient pas avoir assuré le logement contre les risques locatifs. 

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois et le défaut de s’assurer contre les risques locatifs, manquements à l'obligation principale du locataire, caractérisent le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts des locataires et ce, à la date du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] sera ordonnée, en conséquence.

D'autre part, afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

La demande d'injonction à justifier une assurance sous astreinte est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 10 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 1000 € hors charges.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 590 € et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.

En outre, Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] seront également condamnés solidairement en deniers et quittances à verser à Monsieur [D] [I] les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er février 2024 au 9 octobre 2024 soit la somme de 590€ par mois sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période, avec intérêts de droit à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

L’octroi d’un délai de paiement suppose que le débiteur est en capacité d’apurer la dette dans le délai légal de vingt-quatre mois ou tout au moins de l’apurer de manière substantielle.

Monsieur [M] [S], qui demande un report de la dette, ne justifie aucunement de l’événement futur mais certain qui lui permettrait de régler la dette à l’issue du délai octroyé.

En outre, au regard du montant des ressources indiqués à l’audience, il y a lieu de constater que les défendeurs sont dans une situation financière délicate ne permettant pas un apurement de la dette dans le délai légal. 

Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [I], Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 600 € en application de l’article précité, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE l'action recevable ; 

PRONONCE la résiliation à compter du 10 octobre 2024, du bail conclu le 17 juillet 2016 entre Monsieur [D] [I], d'une part, et Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] solidairement à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 5740€ (décompte arrêté au 31 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] solidairement à verser à Monsieur [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 590 € (cinq cent quatre-vingt-dix euros), à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] solidairement à verser en deniers et quittances à Monsieur [D] [I] les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er février 2024 au 9 octobre 2024 (loyer et avance sur charges : 590 €) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [I] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [H] épouse [S] in solidum à verser à Monsieur [D] [I] une somme de 600€ (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,