Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 7]
[Adresse 3]
CS 83047
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/00608 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWJ2
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A. HLM DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [K] [D], [U] [H], né le 08 Novembre 2001 à [Localité 6] (SEINE-MARITIME), demeurant [Adresse 1]

non comparant



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 2 décembre 2021, la S.A. DOMIAL a donné à bail à Monsieur [K] [H] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 319,29 € hors charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. DOMIAL a fait signifier à Monsieur [K] [H] le 28 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la S.A. DOMIAL a fait assigner Monsieur [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par courrier du 26 février 2024, Monsieur [K] [H] a sollicité la résiliation de son bail et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 28 mars 2024.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la S.A. DOMIAL a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes qu’il occupe au [Adresse 1] à [Localité 5] au besoin avec le concours de la force publique, 
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2349,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 28/02/2024),
- Ainsi qu’à la condamnation à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 février 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,
- Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance, 
- Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit, 
- Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

La S.A. DOMIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit un décompte arrêté à la date du 21 juin 2024 prenant en compte la date de sortie du locataire.

Monsieur [K] [H], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit par commissaire de justice à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. DOMIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 2 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023 pour la somme en principal de 1540,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024. 

Les locaux ayant été libérés le 28 mars 2024, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

La S.A. DOMIAL produit à l’audience le contrat de location, le décompte des sommes arrêté au 21 juin 2024, le courrier de dénonciation du bail, l’état des lieux de sortie, un décompte provisoire daté du 22 avril 2024.

Néanmoins, il convient de déduire du décompte la somme de 7,56 € (1,08 € X 7) correspondant aux frais de rejet non justifiés.
Il ressort du décompte établi à la date du 21 juin 2024 que la S.A. DOMIAL sollicite la somme de 2957,38 € comprenant la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’une proratisation du loyer. 

Monsieur [K] [H] est redevable de la somme de 2949,82 € au titre des loyers et avance sur charges jusqu’au 28 mars 2024. Il convient de relever que cette somme comprend la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 319 €.

Monsieur [K] [H], non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. 

Il sera dès lors condamné au montant de la somme de 2949,82 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 2349,89 € et à compter du présent jugement pour le surplus au titre de l’arriéré de loyers, avance sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 21 juin 2024 incluant l’échéance proratisée du mois de mars 2024.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [H] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d'accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2021 entre la S.A. DOMIAL et Monsieur [K] [H] concernant le logement situé au 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 29 février 2024 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que le logement a été libéré le 28 mars 2024 ; 

CONSTATE que la demande d’expulsion de la S.A. DOMIAL est devenue sans objet ; 

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à verser à la S.A. DOMIAL la somme de 2949,82 € (deux mille neuf cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, avance sur charges et indemnités d’occupation jusqu’au 28 mars 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 2349,89 € (deux mille trois cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ; 

DEBOUTE la S.A. DOMIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à verser à la S.A. DOMIAL une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,