Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS





JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 24/00647 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTX5


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS de Paris n° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19-21, Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocats au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [P] [I]
demeurant 01 place de l'Indien - Apt 82, 3é étage - 45100 ORLEANS
comparant en personne





A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




RAPPEL DES FAITS

La SCI ATLAS donné à bail par contrat du 5 février 2023 à Monsieur [D] [P] [I] un bien à usage d'habitation type T1 situé au 1 place de l’indien -appartement n°82- 45100 ORLEANS moyennant un loyer mensuel initial de 350,00 euros, outre 40,00 euros de provision sur charges, payables d’avance au 5 de chaque mois.

Le 3 février 2023, le bailleur la SCI ATLAS a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Des loyers restant impayés à compter du mois de mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Monsieur [D] [P] [I] avoir procédé - selon une première quittance subrogative du 10 août 2023 et en sa qualité de caution - à un versement d’un montant de 1.170,00 € au bailleur SCI ATLAS, puis postérieurement le 24 janvier 2024 une seconde quittance subrogative a été délivrée par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 3.120,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre des mois de mai 2023 à janvier 2024 inclus.

Par acte du 5 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de la SCI ATLAS - a fait délivrer à Monsieur [D] [P] [I] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1.170,00 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de mai à août 2023.

Dénonçant la situation d’impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 6 septembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la Préfecture du Loiret.

Par acte de Commissaire de justice du 1er février 2024 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

- déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action ;
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Monsieur [D] [P] [I] au paiement de la somme de 3.120,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2023 sur la somme de 1.170,00 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [D] [P] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [D] [P] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 2 février 2024.

Aucun rapport de diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal avant l’audience publique du 25 juin 2024.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a indiqué que des loyers et charges arriérés restaient dus pour la période des mois de mai 2023 à juin 2024 inclus, et que le locataire ne s’était donc acquitté d’aucun loyer courant pendant toute cette période. Elle a donc maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance selon décompte du 24 juin 2024 à la somme de 5.131,15 euros - hors frais de procédure - tout en s’en remettant au tribunal quant aux délais de paiement. 

Monsieur [D] [P] [I], comparaissant en personne, a déclaré être étudiant à l’université d’Orléans -3ème année Finances-, bénéficier à ce titre d’une bourse de 420 € par mois, ne pas contester le principe et le montant de sa dette locative, puis il a indiqué rechercher un travail pour s’acquitter de sa dette, tout en sollicitant du tribunal son paiement échelonné dans un délai maximum. Il a ajouté enfin qu’il envisageait de donner prochainement son préavis de départ du logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire selon les dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.


I. SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 3 février 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. » 



L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée aux droits et actions de la SCI ATLAS, tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs - démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 5 février 2023, et en expulsion à l’encontre de Monsieur [D] [P] [I].


II. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation du 1er février 2024 a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, suite à la signification du commandement de payer au locataire le 5 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi par la voie électronique, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 6 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc parfaitement recevable.


III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 5 septembre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, le contrat de location conclu le 5 février 2023 contient une clause résolutoire (page 5 des conditions particulières) précisant un délai de 2 mois pour le règlement par le locataire des causes du commandement de payer les loyers et charges délivré le 5 septembre 2023, lequel vise spécifiquement cette clause pour le paiement dans un délai de 2 mois de la somme en principal de 1.170,00 euros, et non dans le délai légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 susvisée.

En l'espèce, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis jurisprudentiel de la Cour de Cassation, le délai de 2 mois prévu entre les parties pour l’application de la clause résolutoire du bail, s’appliquera au lieu et place du délai légal fixé à six semaines, et ce, à compter de la délivrance du commandement de payer le 5 septembre 2023.
 
Monsieur [D] [P] [I] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.170,00 euros, expirant le dimanche 5 novembre 2023, reporté au 1er jour ouvrable, soit jusqu’au lundi 6 novembre 2023 à 24 heures. En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 6 novembre 2023.





L’expulsion de Monsieur [D] [P] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.



IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 24 juin 2024 démontrant, d’une part, que Monsieur [D] [P] [I] ne règle pas son loyer courant et reste devoir la somme de 5.131,15 euros au titre des loyers et charges arriérés, hors frais de poursuite.

Il est donc constant que Monsieur [D] [P] [I] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 6 novembre 2023 inclus et, qu’à compter du 7 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience.

Comparaissant en personne à l'audience, Monsieur [D] [P] [I], étudiant boursier sans travail, ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative, tout en faisant part au tribunal de son souhait de quitter le logement et en promettant de résorber de façon échelonnée l’arriéré de loyers et charges dès qu’il aurait trouvé un travail. 

Dans ces circonstances, Monsieur [D] [P] [I] sera condamné au paiement de la somme principale de 5.131,15 euros (dette arrêtée selon décompte du 24 juin 2024), assortie des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1.170,00 euros à compter du commandement de payer en date du 5 septembre 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [D] [P] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure au 6 novembre 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux avec remise des clés. 

Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges mensuelles du logement à la date de résiliation du bail s’élevant à 390,00 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.







V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présent à l'audience, Monsieur [D] [P] [I] reconnaît le montant de sa dette locative, mais à l’examen des pièces versées aux débats, il est constant en premier lieu, qu’il ne se trouve pas financièrement en capacité de faire face au paiement de l’arriéré de loyers et charges du logement, et en second lieu, qu’il n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience.

De ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans ces circonstances, Monsieur [D] [P] [I] ne pouvant bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, la clause résolutoire acquise au 6 novembre 2023 conservera par conséquent tous ses effets.


VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [P] [I], qui succombe dans la présente procédure, supportera la charge de l'intégralité des dépens, dont le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES afin d’obtenir la reconnaissance de ses droits de caution, subrogée dans les droits du bailleur SCI ATLAS, et eu égard à la situation financière de surendettement de Monsieur [D] [P] [I], ce dernier ne sera donc pas condamné à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La société requérante sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Il y a lieu, enfin, de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 février 2023 entre la SCI ATLAS et Monsieur [D] [P] [I] concernant le bien à usage d'habitation situé au 1 place de l’indien -appartement n°82- 45100 ORLEANS sont réunies à la date du 6 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [P] [I], occupant sans droit ni titre du logement situé au 1 place de l’indien -appartement n°82- 45100 ORLEANS, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.131,15 € (cinq mille cent trente et un euros et quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés - dette locative arrêtée selon décompte actualisé du 24 juin 2024 - assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1.170,00 euros à compter du commandement de payer en date du 5 septembre 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges à la date de résiliation du bail, soit la somme de 390,00 € (trois cent quatre vingt dix euros), calculée à compter du 7 novembre 2023 - suivant décompte actualisé du 24 juin 2024 - et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023 et de l'assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,