Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 23/03310 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GPM6


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS de Paris n° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21, Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par la SCP LEMONNIER - DELION - GAYMARD & RISPAL, avocats au barreau de PARIS



DÉFENDEUR :

Madame [I] [C]
demeurant 64 rue Bannier - 45000 ORLÉANS
représentée par Me Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-45234-2024-001031 du 18/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans





A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





RAPPEL DES FAITS

Monsieur [X] [B], représenté par l’Agence Bannier, a donné à bail par contrat du 23 novembre 2022 à Madame [I] [C] un bien à usage d'habitation de type F1 situé au 64 rue Bannier -étage 2- 45000 ORLEANS moyennant un loyer mensuel initial de 445,00 euros, outre 35,00 euros de provision sur charges, payables d’avance au 5 de chaque mois.

Le 22 novembre 2022, le bailleur Monsieur [X] [B] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Des loyers restant impayés à compter du mois de mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Madame [I] [C] avoir procédé - selon une première quittance subrogative du 23 juin 2023 et en sa qualité de caution - à un versement d’un montant de 1.370,00 € au bailleur Monsieur [X] [B], puis une quittance subrogative a été délivrée postérieurement le 4 juin 2024 par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 4.788,18 euros correspondant aux loyers et charges demeurant impayés au titre des mois de mars 2023 à mai 2024 inclus.

Par acte du 28 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de Monsieur [X] [B] - a fait délivrer à Madame [I] [C] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1.370,00 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de mars à juin 2023.

Dénonçant la situation d’impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 29 juin 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la Préfecture du Loiret.

Par acte de Commissaire de justice du 11 septembre 2023 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

- déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action ;
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [I] [C] au paiement de la somme de 1.780,00 euros (cf.quittance subrogative du 24 août 2023) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2023 sur la somme de 1.370,00 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Madame [I] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;





- condamner Madame [I] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2023.

Un rapport de diagnostic social et financier a été transmis au greffe du tribunal avant l’audience publique du 27 février 2024, d’où il ressort qu’en pratique, Madame [I] [C] étudiante âgée de 19 ans (née le 16/04/2003) a souscrit le présent bail pour le compte de sa mère Madame [J] [C] (née le 19 avril 1961), intérimaire, qui semblerait souffrir de troubles psychologiques, et avec qui elle partage l’appartement. Une visite à domicile a été effectuée le 21 novembre 2023 et un diagnostic complet sur les critères de décence du logement doit être réalisé à la demande de la CAF, tandis que le diagnostic social et financier n’a pas été possible du fait que Madame [J] [C] n’a pas honoré le rendez-vous proposé par le travailleur social le 7 décembre 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 avril 2024 afin de permettre le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle par Madame [C], puis, dans le respect du principe du contradictoire à l’audience publique du 25 juin 2024, où l’avocat intervenant en défense des intérêts de Madame [I] [C] - bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale (décision du 18 mars 2024) - a déposé ses écritures en indiquant oralement, en premier lieu, que Madame [J] [C] - mère de la locataire en titre - a arbitrairement suspendu, dès le mois de mars 2023, le paiement des loyers dus en estimant subir un trouble de jouissance du fait de la dégradation (moisissures, insectes) et de l’absence de chauffage dans le logement, puis qu’en second lieu, Madame [I] [C], étudiante en région parisienne - qui ne réside pas habituellement dans l’appartement - souhaite obtenir, outre la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour apurer sa dette locative - avec reprise des loyers courants - ceci afin de lui permettre de quitter les lieux, avec sa mère, dans un délai minimum de 12 mois de manière à retrouver un logement plus décent.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a répliqué que des loyers et charges arriérés restaient dus pour la période allant de mars 2023 à mai 2024 inclus, et que la locataire en titre ne s’était pas acquittée du loyer résiduel courant pendant toute cette période. Elle a donc maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance selon décompte du 10 juin 2024 à la somme de 4.513,18 euros -hors frais de procédure - en s’en rapportant au tribunal quant aux délais de paiement sollicités par Madame [I] [C], mais en s’opposant fermement toutefois au délai de 12 mois sollicité par la défenderesse pour quitter les lieux. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire selon les dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.






I. SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 22 novembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. » 

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée aux droits et actions de Monsieur [X] [B], tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs - démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 23 novembre 2022, et en expulsion à l’encontre de Madame [I] [C], et de tout occupant de son chef.


II. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION 

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation du 11 septembre 2023 a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception électronique en date du 12 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 27 février 2024.

Par ailleurs, suite à la signification du commandement de payer au locataire le 28 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi par la voie électronique, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 29 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. L’action est donc parfaitement recevable.


III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable lors de la délivrance le 28 juin 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".


Le contrat de location conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (§ VII page 4 des conditions particulières) précisant un délai de 2 mois pour le règlement par la locataire en titre des causes du commandement de payer les loyers et charges délivré le 28 juin 2023, lequel vise spécifiquement cette clause aux fins de paiement sous 2 mois de la somme en principal de 1.370,00 euros.

Madame [I] [C] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.370,00 euros, expirant le lundi 28 août 2023 à 24 heures. En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 28 août 2023.

L’expulsion de Madame [I] [C], et de tout occupant de son chef, sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 10 juin 2024 démontrant, d’une part, que Madame [I] [C] ne règle pas son loyer courant et reste devoir la somme de 4.513,18 euros au titre des loyers et charges arriérés, hors frais de poursuite.

Il est donc constant que Madame [I] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 28 août 2023 et, qu’à compter du 29 août 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, la locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience.

Représentée à l'audience par son avocat, Madame [I] [C], étudiante, ne conteste cependant pas le principe et reconnaît le montant de sa dette locative. Elle demande toutefois au tribunal de lui accorder, d’une part, la possibilité de quitter le logement dans un délai fixé à 12 mois, et d’autre part, les plus larges délais - sur 36 mensualités - pour lui permettre de résorber de façon échelonnée son arriéré de loyers et charges. 

Dans ces conditions, Madame [I] [C] ne pourra qu’être condamnée au paiement de la somme principale de 4.513,18 euros (dette arrêtée selon décompte du 24 juin 2024), assortie des intérêts calculés au taux légal sur la somme de 1.370,00 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.






Madame [I] [C] devra également être condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle du fait de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 29 août 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux avec remise des clés. 

Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges mensuelles du logement à la date de résiliation du bail s’élevant à 480,00 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.


V. SUR LES DEMANDES DE DELAIS ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Représentée à l'audience par son avocat, Madame [I] [C] reconnaît certes le montant de sa dette locative, mais à l’examen des pièces versées aux débats, il est constant en premier lieu, qu’elle ne démontre pas sa capacité à faire face financièrement au paiement de l’arriéré de loyers et charges du logement occupé dans les faits par sa mère Madame [J] [C], et en second lieu, qu’elle n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience. De ce fait, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction.

Dans les présentes circonstances, sa demande subsidiaire visant à obtenir un délai de 12 mois supplémentaire destiné à permettre, dans les faits, à sa mère de libérer les locaux loués, ne pourra qu’être rejetée.

Enfin, Madame [I] [C] ne pouvant bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, la clause résolutoire acquise au 28 août 2023 conservera par conséquent tous ses effets.


VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [C], qui succombe dans la présente procédure, supportera la charge de l'intégralité des dépens - dont le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance - lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.






Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES afin d’obtenir la reconnaissance de ses droits de caution - subrogée dans les droits du bailleur Monsieur [X] [B] - et eu égard à la situation sociale et financière précaire de Madame [I] [C], cette dernière ne sera donc pas condamnée à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La société requérante sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Il y a lieu, enfin, de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 entre Monsieur [X] [B] et Madame [I] [C] concernant le bien à usage d'habitation situé au 64 rue Bannier -étage 2- 45000 ORLEANS sont réunies à la date du 28 août 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [C], occupante sans droit ni titre du logement situé au 64 rue Bannier -étage 2- 45000 ORLEANS, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.513,18 € (quatre mille cinq cent treize euros et dix huit centimes) au titre du solde de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés - dette locative arrêtée selon décompte du 10 juin 2024 - assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1.370,00 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023, et à compter de l'assignation introductive d’instance pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges à la date de résiliation du bail, soit la somme de 480,00 € (quatre cent quatre vingt euros), calculée à compter du 29 août 2023 - suivant décompte précité du 10 juin 2024 - et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;


DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [C] aux entiers dépens - comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2023 et de l'assignation introductive d’instance -, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,