Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS





JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 24/01670 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV6V


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]
demeurant 438 rue de la Fromentée - 45560 SAINT DENIS EN VAL
représenté par la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, substituée par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [P]
demeurant 3 quai de Prague - 45100 ORLEANS
non comparant, ni représenté





A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2022, Monsieur [L] [V] a donné à bail à Monsieur [D] [P] un bien à usage d’habitation situé 3 quai de Prague -3ème étage- 45100 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 640 euros provision sur charges (50 €) incluse, payable d'avance le 5 de chaque mois.

Le 23 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [L] [V] à Monsieur [D] [P], pour la somme en principal de 1.304,59 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er août 2023.

En l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai légal de 6 semaines, Monsieur [L] [V] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024 -transformé en procès-verbal de recherches en application de l’article 659 du CPC- Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 12 juillet 2022 consenti à Monsieur [D] [P], les causes du commandement n’ayant pas été éteintes dans les 2 mois ;Dire et juger que Monsieur [D] [P] est occupant sans droit ni titre du logement ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 3 quai de Prague 45100 ORLEANS, au besoin avec le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 à R.442-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner Monsieur [D] [P] au paiement d’une somme principale de 4.673,31euros pour les causes énoncées avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, au visa de l’article 1231-6 du code civil au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2024 ;Condamner Monsieur [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges, et ce jusqu’à son départ effectif et de tout occupant de son chef des locaux, outre les intérêts au taux légal ;Condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [D] [P] au paiement des frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et ceux liés à la procédure d’exécution forcée sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [L] [V], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 7.849,46 euros au 11 juin 2024. Il a également précisé que le locataire en titre avait sous-loué l’appartement, sans bail et sans le déclarer, à un tiers Monsieur [K] [R] (cf. sommation interpellative du 9 avril 2024), et qu’à ce titre, il demandait en outre la condamnation de Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect du contrat interdisant la sous-location.


La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

Monsieur [D] [P] n’a pas comparu, ni personne pour lui, et n’est pas excusé.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état du refus de Monsieur [D] [P] de se présenter aux rendez-vous proposés par le travailleur social. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement sera réputé contradictoire, étant susceptible d’appel.


I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du Loiret le 8 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, le bailleur Monsieur [L] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 août 2023, cette formalité n’étant, en outre, pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur-personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023) dans sa rédaction applicable à la date du commandement le 23 août 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, le contrat du 12 juillet 2022 contient une clause résolutoire qui stipule (article VIII p.5) que le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer et de la provision sur charges, et ce, dans un délai de 2 mois.


Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 23 août 2023 pour la somme en principal de 1.304,59 euros.

Toutefois, il convient de retenir que la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail, s’appliquera donc en l’espèce.

Ainsi, Monsieur [D] [P] avait jusqu’au 23 octobre 2023 à 24 heures pour s’acquitter de la somme de 1.304,59 euros.

Ce commandement est cependant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023, et que la clause est donc acquise à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [D] [P] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 23 octobre 2023 et, à compter du 24 octobre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [D] [P], occupant sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2023, cause un préjudice à Monsieur [L] [V] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 654,63 euros, correspondant au loyer et charges dus à la date de résiliation du bail.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 24 octobre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [P] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef - en l’occurrence Monsieur [K] [R] son sous-locataire non-déclaré - considérés comme des occupants sans droit ni titre, avec si besoin est, l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 12 juin 2024, évalue la dette locative à la somme de 7.849,46 euros, de laquelle il convient cependant de déduire les « frais administratifs » (10 €) non contractuels, ainsi que le coût du commandement par huissier de justice (145,57 €) inclus éventuellement dans les dépens d’instance. 


Par conséquent, la dette locative retenue sera arrêtée à la somme de 7.693,89 euros.

Monsieur [D] [P], absent non excusé à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, et sera en conséquence condamné à payer la somme de 7.693,89 euros, outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, force est de relever qu’il n’est demandé au tribunal aucun délai de paiement en l’absence du locataire en titre, ce dernier ne pouvant, en tout état de cause, bénéficier d’office de tels délais, faute de reprise du paiement de son loyer courant avant l’audience.


III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le commandement de payer préalable.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [V], Monsieur [D] [P] sera condamné à lui verser la somme de 400,00 € sur ce fondement.

Sur les dommages & intérêts
Aux termes du paragraphe X-1 « destination des locaux loués » des conditions particulières du contrat de bail, le locataire s’est interdit expressément de sous-louer les locaux mis à sa disposition, sans l’accord écrit de son bailleur.

Il est constant que Monsieur [D] [P], locataire en titre, a volontairement et sciemment violé cette interdiction contractuelle en sous-louant - sans le déclarer à son bailleur et moyennant un loyer de 652 € par mois - l’appartement du 3 quai de Prague à ORLEANS, à Monsieur [K] [R], ainsi qu’il ressort sans conteste de la sommation interpellative délivrée par ministère d’huissier de justice le 9 avril 2024 à cet occupant sans droit ni titre des lieux.

Pour autant, si cette faute est bien caractérisée par la violation manifeste d’une clause d’interdiction contractuelle commise par le locataire en titre, le bailleur ne justifie pas de ce que sa demande de dommages & intérêts pour le préjudice consécutif subi a bien été transmise à Monsieur [P] dans le cadre du principe du contradictoire édicté à l’article 16 du CPC. 

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.




PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 12 juillet 2022 entre Monsieur [L] [V], d’une part, et Monsieur [D] [P], d’autre part, concernant le logement situé 3 quai de Prague -3ème étage- 45100 ORLEANS, objet du bail, sont réunies à la date du 24 octobre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [D] [P] devra par conséquent quitter les lieux loués, ainsi que tout occupant de son chef, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [L] [V] la somme de 7.693,89 € (sept mille six cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-neuf centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé en date du 12 juin 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [D] [P] à Monsieur [L] [V] à compter du 24 octobre 2023 le sont au titre d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [L] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 654,63 € (six cent cinquante-quatre euros et soixante-trois centimes), à compter du 24 octobre 2023, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [L] [V] une indemnité de 400,00 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer préalable ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,