Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS





JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 24/02512 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXYB


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

LA MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (RCS de Niort n° D 781 452 511)
dont le siège social est sis 01, rue Jacques Vandier - 79000 NIORT
représentée par Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Me Eric GRASSIN, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [K], [J] [X]
demeurant Chez M [Z] [R] - 17, rue aux Daims - 28310 TOURY
non comparant, ni représenté

Madame [C], [Y] [I]
demeurant 60, rue Geneviève Perrier - Logt 05 - 45160 OLIVET
comparante en personne





A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 juin 2018, à effet au 1er août 2018, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a donné en location à Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] divorcée [B], un bien à usage d’habitation situé 335 rue Rodolphe Richard - 45160 OLIVET, pour un loyer mensuel de 895 euros payables d'avance.

Par l'intermédiaire de la société d’assurances la MACIF, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a adhéré le 3 août 2018 à une assurance Garantie Loyers Impayés et dégradations immobilières pour le logement précité.

Le 3 août 2020, Madame [C] [I] a notifié son congé à Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W], annonçant son départ pour le mois de novembre 2020.

Dans un courrier du 16 août 2022, Madame [C] [I] précise avoir quitté les lieux en mai 2021.

Le 20 mars 2021, Monsieur [K] [X] a délivré congé pour le 23 juin 2021.

En raison d'une situation d'impayés, le 19 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] à Monsieur [K], [J] [X]. Il portait sur la somme en principal de 1.690 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l'acte lui-même, selon décompte arrêté au mois d’avril 2021.

Le 25 août 2021, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a adressé un courrier à Monsieur [K] [X] afin de savoir la date de son départ, celui-ci étant toujours dans les lieux à cette date. En réponse, Monsieur [K] [X] a indiqué qu’il serait en mesure de restituer les clés à partir du 31 août 2021.

Monsieur [K] [X] est resté dans le logement jusqu’au mois de septembre 2021, au cours duquel il a restitué les clés.

Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a saisi un Huissier de Justice afin d’établir un état des lieux de sortie.

L’état des lieux mentionnant diverses dégradations immobilières, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a actionné sa garantie « dégradations immobilières » auprès de la MACIF.

La MACIF a réglé à Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] la somme de 1.014,58 euros selon quittance subrogative du 16 mars 2022, au titre des dégradations immobilières.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a actionné sa garantie « impayés locatifs » auprès de la MACIF.





La MACIF a réglé à Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] la somme de 3.480 euros selon quittance subrogative du 2 août 2021 au titre des impayés locatifs jusqu’au mois de juin 2021 inclus, et la somme de 1.297,79 euros selon quittance subrogative du 20 janvier 2022, au titre des impayés locatifs de juillet 2021 à septembre 2021, déduction faite du dépôt de garantie de 880 euros.

Un constat de carence a été établi le 23 novembre 2023.

Par acte d’huissier signifié selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, le 30 avril 2024, la MACIF a fait assigner Monsieur [K], [J] [X] et par acte d’huissier signifié à étude le 21 février 2024, la MACIF a fait assigner Madame [C], [Y] [I] divorcée [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Condamner Monsieur [K] [X] à payer à la MACIF la somme de 1.014,58 euros selon quittance subrogative du 16 mars 2022, liée au remboursement des dégradations immobilières ;Condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [C] [B] à payer à la MACIF la somme de 3.480 euros selon quittance subrogative du 2 août 2021, et la somme de 1.297,79 euros selon quittance subrogative du 20 janvier 2022, soit la somme totale de 4.777,79 euros liée au remboursement des impayés locatifs ;Condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [C] [B] à payer à la MACIF la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [C] [B] aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les droits de plaidoirie.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.

A cette audience, la MACIF, représentée par son avocat, substitué, a précisé avoir demandé à Madame [I] seulement les 6 mois de solidarité. Elle précise que Monsieur [X] est redevable seul d’une somme de 1.014,58 euros et que solidairement, Monsieur [X] et Madame [I] sont redevables d’une somme de 4.777,69 euros. Elle s’en rapporte sur les délais.

Monsieur [K], [J] [X] n’a pas comparu. 

Madame [C], [Y] [I] a comparu. Elle a précisé s’être séparée de Monsieur [X] durant le COVID. Elle ajoute lui avoir fait un virement pour le mois de janvier et de février mais qu’il n’a pas payé la propriétaire. Elle indique refuser de payer pour les dégradations alors qu’elle n’était plus dans le logement. Elle précise bien vouloir payer sa part. Elle a une fille à charge. Elle travaille à l’hôpital et perçoit un salaire d’environ 1.800 euros par mois. Elle souhaite payer 1.000 euros maintenant, et étaler le reste sur 24 mois.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.






MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la subrogation :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort du bulletin d'adhésion au contrat d'assurance collective de Garantie Loyers Impayés et dégradations immobilières, signé par le bailleur le 30 juillet 2018, que la MACIF s'est engagée à indemniser le bailleur notamment en cas de loyers impayés, pour un montant maximal de 60.000 euros par mois.

Par quittance du 16 mars 2022, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a reconnu que la MACIF l'avait indemnisé des dégradations immobilières à hauteur de 1.014,58 euros, et a été subrogée dans ses droits par l'effet de ce paiement.

Par quittances du 2 août 2021 et du 20 janvier 2022, Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] a reconnu que la MACIF l’avait indemnisé au titre des loyers impayés à hauteur de 3.480 euros et 1.297,79 euros, et a été subrogée dans ses droits par l’effet de ce paiement.

En conséquence, la MACIF est bien subrogée aux droits et actions du bailleur dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement, ce qui sera constaté.


II. Sur la demande en paiement :

Sur les impayés de loyers :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la MACIF verse aux débats l’acte de bail ainsi qu’un relevé de compte en date du 1er août 2023 et deux quittances subrogatives datées du 2 août 2021 et du 20 janvier 2022 fixant à la somme de 4.777,79 euros le montant de la dette locative.

La somme de 4.777,79 euros sollicitée par la MACIF correspond aux impayés de loyers du mois de janvier 2021 au 13 septembre 2021, date de l’état des lieux de sortie du logement, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 880 euros.

Il en résulte une dette locative qui s’élève à la somme de 4.777,79 euros.

La MACIF produit une quittance subrogative établie le 2 août 2021, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la MACIF la somme de 3.480 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] divorcée [B], pour lesquels il a précisé subroger la MACIF dans ses droits et actions contre les locataires défaillants, pour la période allant de janvier 2021 à juin 2021. 

La MACIF produit une seconde quittance subrogative établie le 20 janvier 2022, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la MACIF la somme de 1.297,79 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] divorcée [B], pour lesquels il a précisé subroger la MACIF dans ses droits et actions contre les locataires défaillants, pour la période allant de juillet 2021 au 13 septembre 2021. 

Monsieur [K], [J] [X] non comparant, ne conteste pas, par définition, le principe et le montant de cette dette.

Madame [C], [Y] [I], présente à l’audience, ne conteste pas le montant de cette dette.

Madame [C], [Y] [I] a quitté le logement en mai 2021, mais une clause de solidarité étant présente dans le contrat de bail, celle-ci sera tenue solidairement du paiement des loyers pendant une durée de 6 mois.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme de 4.777,79 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.


Sur les réparations locatives :
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé de manière contradictoire le 28 juillet 2018.

L’état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat le 13 septembre 2021, soit 3 ans, 1 mois et 16 jours après l’entrée dans les lieux. 




Il convient donc, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui peuvent fonder l'indemnisation à la charge du locataire.

Sur les murs de l’entrée :
En l’espèce, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie démontre que les murs de l’entrée présentent de légères traces de salissures sur le papier peint des murs, un trait noir derrière l’ouverture de la porte est présent et de petites taches jaunâtres. Également un rebouchage grossier d’un diamètre de 10 cm et des traces de salissures sont présentes dans la montée de l’escalier.

La MACIF produit un devis n°2021328 émanant de la société CHENAULT en date du 28 octobre 2021 relative à la remise en état des murs de l’entée, pour un montant de 355,30 euros.

Toutefois, dans son rapport d’expertise, la société UNION DEXPERTS a appliqué un taux de vétusté sur ce point à hauteur de 50%. 

En conséquence, la MACIF sollicite la somme de 177,65 euros concernant la remise en état des murs de l’entrée.

En tout état de cause, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par la MACIF au titre la remise en état des murs de l’entrée à hauteur d’une somme de 177,65 euros. 


Sur la porte d’entrée :
En l’espèce, la MACIF produit un devis de remise en état de la porte d’entrée, émanant de la société CHENAULT en date du 28 octobre 2021, d’un montant de 60 euros. 

L’état des lieux d’entrée indique que la porte d’entrée était dans un bon état.

L’état des lieux de sortie indique que la porte d’entrée présente des débordements de peinture sur la vitrerie des petits carreaux de la porte, et que la vitrerie côté extérieur supposée être translucide est poussiéreuse.

Dans son rapport d’expertise, la société UNION DEXPERTS a appliqué un taux de vétusté sur ce point à hauteur de 50%.

En conséquence, la MACIF sollicite la somme de 30 euros concernant la remise en état de la porte d’entrée.

En tout état de cause, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par la MACIF au titre la remise en état de la porte d’entrée à hauteur d’une somme de 30 euros. 




Sur les murs de la chambre :
En l’espèce, la MACIF produit un devis de remise en état des murs de la chambre, émanant de la société CHENAULT en date du 28 octobre 2021, d’un montant de 663,85 euros. 

L’état des lieux d’entrée indique que les murs de la chambre étaient en bon état.

L’état des lieux de sortie indique qu’un trait horizontal noirâtre apparait en soubassement du mur contigu à la montée d’escalier sur une longueur de trois lés et la jonction des lés se décolle sous la fenêtre. Des taches de salissures et des taches de colle apparaissent également au-dessus du double bloc prise.

Dans son rapport d’expertise, la société UNION DEXPERTS a appliqué un taux de vétusté sur ce point à hauteur de 50%.

En conséquence, la MACIF sollicite la somme de 356,93 euros concernant la remise en état de la porte d’entrée.

En tout état de cause, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par la MACIF au titre la remise en état des murs de la chambre à hauteur d’une somme de 356,93 euros. 


Sur la marquise
En l’espèce, la MACIF produit un devis de remise en état de la marquise, émanant de la société A2M.RENOVATION en date du 19 septembre 2021, d’un montant de 450 euros. 

L’état des lieux d’entrée n’indique rien au sujet de l’état de la marquise, il en sera déduit que celle-ci était en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que la marquise au-dessus de la porte principale d’accès est sale, déformée et tordue.

Dans son rapport d’expertise, la société UNION DEXPERTS n’a pas appliqué de taux de vétusté sur ce point.

En conséquence, la MACIF sollicite la somme de 450 euros concernant la remise en état de la marquise.

En tout état de cause, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation formulée par la MACIF au titre la remise en état de la marquise à hauteur d’une somme de 450 euros. 

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Il en résulte une somme due de 1.014,58 euros.

De toute ce qui précède, il résulte qu’il convient de condamner Monsieur [K], [J] [X], en sa qualité d’ancien locataire, à payer à la MACIF, assurance de la bailleresse, la somme de 1.014,58 euros. 
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


III. Sur la demande de délais de paiement concernant les impayés de loyers :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C], [Y] [I], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette locative sur un délai de 24 mois.

La société demanderesse s’en rapporte sur l’octroi de tels délais de paiement.

En tout état de cause, la somme de 200 euros mensuels permet de solder la dette locative dans le délai légal de 24 mois s’appliquant en l’espèce.

Il y aura donc lieu d’accorder à Madame [C], [Y] [I] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.


IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la MACIF, Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la subrogation de la MACIF dans les droits de Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] à verser à la MACIF, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.777,79 euros (selon décompte arrêté à la date du 1er août 2023), au titre des loyers et charges impayés, en vertu des quittances subrogatives des 2 août 2021 et 20 janvier 2022 dans le cadre du bail conclu le 2 juin 2018, à effet au 1er août 2018 entre Madame [S] [P] [H] [D] épouse [W] et Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] divorcée [B] portant sur le bien à usage d’habitation situé 335 rue Rodolphe Richard - 45160 OLIVET, la date de fin du bail étant fixée le 13 septembre 2021 ;

AUTORISONS Madame [C], [Y] [I] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [K], [J] [X] à payer à la MACIF, la somme de 1.014,58 euros (montant du dépôt de garantie déduit) au titre des réparations locatives relatives au logement situé 335 rue Rodolphe Richard – 45160 OLIVET en vertu de la quittance subrogative du 16 mars 2022 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K], [J] [X] et Madame [C], [Y] [I] à payer à la MACIF, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,