Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS




JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024


Minute n° :

N° RG 23/03084 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GO5K


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEURS :

Madame [X] [P] épouse [R]
Monsieur [C] [R]
demeurant 05 rue de Alouettes - 45140 INGRE
représentés par la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEURS :

Madame [S] [W] [O]
demeurant 11 rue de la Vallée Doudemont - 45330 LE MALESHERBOIS
non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [Y] [G]
demeurant 11 rue de la Vallée Doudemont - 45330 LE MALESHERBOIS
non comparant, ni représenté

S.A. ACM IARD
inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 352 406 748
dont le siège social est sis 4, rue Frédéric Guillaume Reiffesen - 69000 STRASBOURG
représentée par Me Guillaume MORTREUX, avocat au barreau de PARIS




A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2018, à effet au 15 juin 2018, Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] ont donné en location à Madame [S] [W] [O] et Monsieur [J] [Y] [G], une maison à usage d’habitation située 11 rue de la vallée Doudemont - 45330 MALESHERBES, moyennant un loyer mensuel de 990 euros et 30 euros de provision sur charges, payables d'avance.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 15 juin 2018.

Une main courante a été déposée par Madame [X] [P] épouse [R] le 18 décembre 2019.

Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] ont délivré congé pour reprise à Madame [S] [W] [O] et Monsieur [J] [Y] [G] le 1er décembre 2020 pour un départ le 18 juin 2021.

Un procès-verbal de constat par huissier non contradictoire a été réalisé le 3 février 2023.

Un dépôt de plainte a été réalisé par Madame [X] [P] épouse [R] le 6 février 2023.

Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] ont fait réaliser un devis estimant les réparations de la maison à la somme de 120.000,00 euros.

Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur.

Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] ont ensuite fait assigner par procès-verbal de recherches article 659 du Code de Procédure Civile, Madame [S] [W] [O] et Monsieur [J] [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 8 août 2023, aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur et Madame [R] recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faire droit ;En conséquence,
Condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y]-[G] [J] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.018 euros au titre des loyers et charges échus, outre les intérêts au taux légal depuis le présent exploit introductif ;Condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y]-[G] [J] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 120 000 euros au titre des réparations locatives conséquence des dégradations volontaires commises par les défendeurs, outre les intérêts au taux légal depuis le présent exploit introductif ;Déclarer recevable et bien fondé l’appel en garantie formé auprès de la société ACM IARD S.A et y faire droit ;Condamner la SA ACM IARD à garantir Monsieur et Madame [R] de ces condamnations, à savoir la somme de 5.018 euros, outre celle de 120 000 euros en principal et en intérêts ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;


Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y] [G] [J] à régler à Monsieur et Madame [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’état des lieux dressé le 3 février 2023.
L'affaire a été appelée à une première audience qui s'est tenue le 28 novembre 2023.

A celle-ci, la SA ACM IARD sollicitait un renvoi pour pouvoir rédiger ses conclusions.

Il a été fait droit à la demande de renvoi.

A la deuxième audience, qui s'est tenue le 23 janvier 2024, la SA ACM IARD sollicitait à nouveau un renvoi pour ses conclusions.

Il a été fait droit à la demande de renvoi.

A la troisième audience, qui s’est tenue le 26 mars 2024, un dernier renvoi a été sollicité pour que la SA ACM IARD puisse adresser ses conclusions pour le 23 avril 2024.

Il a été fait droit à la demande de renvoi.

A la dernière audience, qui s’est tenue le 25 juin 2024, Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] étaient représentés par leur Conseil. 

Ils ont indiqué que des loyers impayés sont apparus rapidement. Également, ils indiquent que les locataires sont partis à la cloche de bois avec des loyers impayés et une maison dans un état déplorable, avec des actes de vandalisme, et qu’un procès-verbal de constat a été réalisé par un huissier. Ils sollicitent la condamnation solidaire avec la garantie. Ils précisent que les loyers impayés s’élèvent à la somme de 5.018 euros, et que les dégradations locatives s’élèvent à la somme de 120.000 euros. Ils ajoutent que l’assurance doit prendre en charge, qu’il y a une légitimité. Ils précisent que si cela est nécessaire, il faudrait ordonner une expertise. Enfin, ils terminent en précisant que ce ne sont pas de simples dégradations locatives, et qu’un état des lieux d’entrée avait été réalisé contradictoirement avec les locataires.

La SA ACM IARD, représentée par son Conseil, précise que l’assurance a été souscrite le 5 novembre 2019 pour personne non occupante avec l’option pour les loyers impayés. Elle précise que les loyers impayés sont antérieurs à la souscription et que par conséquent, la garantie ne peut pas être admise. S’agissant des dégradations locatives, elle indique que la somme de 120.000 euros correspond à une remise à neuf du logement et que l’option n’a pas été souscrite pour les dégradations. Également, elle indique qu’il ne peut y avoir de vandalisme lorsqu’on se situe dans un rapport locatif. Elle précise que le devis fourni n’est pas un devis. Elle sollicite sa mise hors de cause, et la condamnation des propriétaires à l’article 700 du code de procédure civile.

Selon des conclusions déposées et visées à l'audience, la SA ACM IARD, représentée par son avocat, demande de :

Mettre hors de cause les ACM IARD ;Subsidiairement,
Condamner in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [Y] [G] à garantir les ACM IARD de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, en principal frais et intérêts ;


En tout état de cause,
Condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
En réponse, et selon conclusions déposées et visées à l’audience, Monsieur et Madame [R], représentés par leur avocat, demandent de : 

Déclarer Monsieur et Madame [R] recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faire droit ;En conséquence,
Condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y]-[G] [J] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.018 euros au titre des loyers et charges échus, outre les intérêts au taux légal depuis le présent exploit introductif ;Déclarer recevable et bien fondé l’appel en garantie formé auprès de la société ACM IARD SA, et y faire droit ;Condamner la SA ACM IARD à garantir Monsieur et Madame [R] de ces condamnations, à savoir la somme de 5.018 euros, outre celle de 120 000 euros en principal et en intérêts ;En conséquence,
Condamner la SA ACM IARD à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.018 euros, outre celle de 120 000 euros, sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023, date de l’exploit introductif ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Débouter la société ACM IARD de toutes ses demandes, fin et conclusions plus amples ou contraires ;Condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y] [G] [J], in solidum avec la société ACM IARD à régler à Monsieur et Madame [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement Madame [W] [O] [S] et Monsieur [Y] [G] [J], in solidum avec la société ACM IARD, aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’état des lieux dressé le 3 février 2023.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, tous les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE :

En vertu de l'article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.




L'article 144 du même Code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Le juge peut donc, avant dire droit, et en application de l’article 232 du Code de Procédure Civile, commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Au cas d’espèce, et au regard des pièces versées au débat, le tribunal ne dispose pas des éléments techniques suffisants pour trancher le litige et en particulier pour déterminer si le comportement des locataires peut être considéré comme un acte de vandalisme. Il ne lui est pas non plus possible de chiffrer point par point les dégradations locatives commises dans le logement.

En conséquence, il convient d’ordonner avant dire-droit, une expertise dont les termes de la mission seront définis dans le dispositif ci-après.

Les propriétaires ayant un intérêt tout particulier à la réalisation de cette expertise qu'ils sollicitent, la consignation sera totalement mise à leur charge.


II. SUR LES AUTRES DEMANDES ET LES DÉPENS :

Il convient de surseoir à statuer sur ces chefs de demande, dans l’attente des conclusions qui seront déposées par l’Expert de Justice.

Les dépens seront réservés.




PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et avant dire droit,

ORDONNE une mesure d’expertise,

DESIGNE en qualité d'expert Monsieur [H] [E], domicilié 10 rue du Grand Villiers - 45000 ORLEANS et lui donnons pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de :

1°/ convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats et se rendre sur les lieux situé 11 rue de la vallée Doudemont (45330 MALESHERBES), recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information ;

2°/ établir la chronologie, recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

3°/ visiter le logement ;

4°/ examiner et décrire les lieux faisant l'objet du contrat de location dans leur état actuel ;

5°/ Examiner les désordres allégués ; les décrire, en indiquer la nature et l’importance ;


6°/ Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer le coût de ces travaux ;

7°/ Fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

8°/ donner au Tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier le préjudice matériel éventuellement subi par les bailleurs ;

9°/ répondre aux dires des parties, dans la limite de la présente mission ;

10°/ instruire toute difficulté dont la solution sera jugée utile au règlement du litige et répondre à toute question posée par les parties en relation avec leur différend ;

11°/ à ces diverses fins, entendre tout sachant, se faire remettre toute pièce par quiconque et, de manière générale, procéder à toute investigation nécessaire à l'accomplissement de sa mission ;

FIXE à la somme de 2 000 euros l'avance à valoir sur la rémunération de l'expert à charge pour Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] de consigner cette somme au greffe du Tribunal dans le délai d'un mois à compter de la demande qui leur sera adressée par le greffe ;

DIT que faute pour Madame [X] [P] épouse [R] et Monsieur [C] [R] de consigner cette somme ou de fournir des explications sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque ;

DIT que cette expertise sera réalisée dans le respect du principe du contradictoire et conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ;

IMPARTIT à l'expert un délai de trois mois à compter du jour où il sera saisi de sa mission et avisé du versement de la consignation pour procéder à ses opérations et déposer l'original de son rapport au greffe avec remise en copie à chacune des parties, sauf prorogation de ce délai sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de cette expertise ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert soumettra au Président du Tribunal de céans et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et en cas d’insuffisance de la provision versée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

RENVOIE l’examen de l’affaire au fond à l’audience du mardi 13 mai 2025 à 9 heures ;

DIT que le présent jugement vaut convocation des parties à l’audience du 13 mai 2025 à 9 heures ;

RESERVE le surplus des demandes des parties et les dépens ;





RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,