Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS





JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 24/00958 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUND


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G]
demeurant 647 route de Bordeaux - 40600 BISCARROSSE
représenté par la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, substituée par Me Eric GRASSIN, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

S.A.S. ORLEANS 26
immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro 883 059 172
dont le siège social est situé 3-5 Boulevard de Verdun 45000 ORLEANS, demeurant 33 Faubourg Madeleine, 45000 ORLEANS
non comparante, ni représentée






A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2020, Monsieur [T] [G] a donné à bail à la SAS ORLEANS 26 des locaux à usage d’habitation situé 33 Faubourg Madeleine -Bâtiment B- 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 580 euros provision sur charges (80 €) incluse, payable d'avance le 5 de chaque mois.

Le 16 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [T] [G] à la SAS ORLEANS 26, pour la somme en principal de 1.306,46 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2023.

En l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai contractuel de 2 mois, Monsieur [T] [G] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 19 février 2024 -transformé en procès-verbal de recherches en application de l’article 659 du CPC- la SAS ORLEANS 26 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du bail en date du 31 décembre 2020 consenti à la SAS ORLEANS 26, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes dans les 2 mois ;En conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS ORLEANS 26 ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis 33 Faubourg Madeleine -Bâtiment B- 45000 ORLEANS, au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 à R.442-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner la SAS ORLEANS 26 au paiement d’une somme principale de 3.130,46 euros pour les causes énoncées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 octobre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 janvier 2024 ;Condamner la SAS ORLEANS 26 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges, et ce jusqu’à son départ effectif et de tout occupant de son chef des locaux, outre les intérêts au taux légal ;Condamner la SAS ORLEANS 26 au paiement de la somme de 900 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SAS ORLEANS 26 au paiement des frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et ceux liés à la procédure d’exécution forcée sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024. A cette audience, Monsieur [T] [G], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes en déposant son dossier, et a actualisé sa créance à la somme de 6.230,21 euros au 11 juin 2024. 

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

La SAS ORLEANS 26 n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l'audience. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement sera réputé contradictoire, étant susceptible d’appel.


I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du Loiret le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, le bailleur Monsieur [T] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 octobre 2023, cette formalité n’étant, en outre, pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur-personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc parfaitement recevable.


II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023) dans sa rédaction applicable à la date du commandement le 16 octobre 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, le contrat de location du 31 décembre 2020 contient une clause résolutoire qui stipule (page 4) que le présent bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement intégral des loyers et de provisions sur charges, et ce, dans un délai de 2 mois.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause contractuelle a été signifié le 16 octobre 2023 pour la somme en principal de 1.306,46 euros.

Toutefois, il convient de retenir que la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail, s’appliquera donc en l’espèce.




Ainsi, la SAS ORLEANS 26 avait jusqu’au samedi 16 décembre 2023, jour ouvré, pour s’acquitter de la somme de 1.306,46 euros, délai reporté au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 18 décembre 2023 à 24 heures.

Ce commandement est cependant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la SAS ORLEANS 26 n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023, et que la clause est donc acquise à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation
La SAS ORLEANS 26 reste redevable des loyers et charges jusqu’au 18 décembre 2023 et, à compter du 19 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, la société ORLEANS 26, occupante sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2023, cause un préjudice à Monsieur [T] [G] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 619,95 euros, correspondant au loyer et charges dus à la date de résiliation du bail.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 décembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de la SAS ORLEANS 26 des locaux ainsi que de toutes personnes s'y trouvant de son chef, avec si besoin est, l'aide des forces de l'ordre ou de tout serrurier requis.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 11 juin 2024, évalue la dette locative - hors frais de poursuites - à la somme de 6.230,21 euros. 

Par conséquent, la dette locative sera arrêtée à la somme de 6.230,21 euros.

La SAS ORLEANS 26, absente non représentée, ni excusée à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, et sera en conséquence condamnée à payer la somme de 6.230,21 euros, outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, force est de relever qu’il n’est demandé au tribunal aucun délai de paiement en l’absence de la société locataire, cette dernière ne pouvant, en tout état de cause, bénéficier d’office de tels délais, faute de reprise du paiement de son loyer courant avant l’audience.



III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ORLEANS 26, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le commandement de payer préalable.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [G], la SAS ORLEANS 26 sera condamnée à lui verser la somme de 400,00 € sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.




PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 31 décembre 2020 entre Monsieur [T] [G], d’une part, et la SAS ORLEANS 26, d’autre part, concernant le logement situé 33 Faubourg Madeleine -Bâtiment B- 45000 ORLEANS, objet du bail, sont réunies à la date du 19 décembre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DIT que la SAS ORLEANS 26 devra par conséquent quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de la SAS ORLEANS 26 ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;



CONDAMNE la SAS ORLEANS 26 à verser à Monsieur [T] [G] la somme de 6.230,21 € (six mille deux cent trente euros et vingt et un centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé en date du 11 juin 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes dues par la SAS ORLEANS 26 à Monsieur [T] [G] à compter du 19 décembre 2023 le sont au titre d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE, en conséquence, la SAS ORLEANS 26 à payer à Monsieur [T] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 619,95 € (six cent dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes), calculée à compter du 19 décembre 2023, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SAS ORLEANS 26 à régler à Monsieur [T] [G] une indemnité de 400,00 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ORLEANS 26 aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer préalable du 16 octobre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,