Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 2 — 10 octobre 2024

N° RG 23/00212 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LRHS

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/00212 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LRHS


Minute n°




Copie exec. à :

Me Guillaume HANRIAT
Me Laurent KELLER


Le 
 
Le greffier 






Me Guillaume HANRIAT
Me Laurent KELLER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2024


DEMANDEURS :

Monsieur [X] [F]
né le 01 Décembre 1989 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 4] représenté par Me Laurent KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136

Monsieur [H] [V]
né le 11 Janvier 1976 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laurent KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136

Monsieur [J] [Z]
né le 11 Octobre 1983 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laurent KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136

S.C.I. [F] PERE et FILS, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° D 853.941.433. représentée par son représentant légal, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136


DEFENDERESSE :

Société SCCV RESIDENCE HESTIA, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Octobre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par-devant notaire le 6 décembre 2018, M. [H] [V] et M. [J] [Z] ont acquis de la SCCV Résidence Hestia les lots n°209 (un appartement) et 325 (un garage), au sein d’une résidence à construire située [Adresse 4]. 

Par contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par-devant notaire le 4 juin 2020, M. [X] [F] a acquis de la SCCV Résidence Hestia le lot n°109 (un appartement), situé dans la même résidence. 

La SCI [F] Père et Fils a, à une date inconnue, acquis auprès de la SCCV HESTIA également un lot dans cette résidence, consistant en un garage. 

Par acte délivré le 24 juin 2021, MM. [H] [V], [J] [Z] et [X] [F], la SCI [F] conjointement avec d’autres acquéreurs, ont assigné la SSCV Résidence Hestia devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à la livraison des lots acquis sous astreinte. Par ordonnance du 26 novembre 2021, le juge des référés a rejeté l'exception d'irrecevabilité de la requête, a dit n'y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Les lots acquis par MM. [V] et [Z] ont été livrés, selon procès-verbaux du 15 octobre 2021 pour l’appartement et du 16 décembre 2021 pour le garage.

Par procès-verbal de livraison du 26 mars 2022, les lots acquis par la SCI [F] Père et Fils et par M. [X] [F] ont fait l’objet d’une livraison conjointe. 

Des réserves ont été émises à l’occasion de chacune de ces livraisons. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 août 2022, MM. [V], [Z] et [F] et de la SCI [F] Père et Fils ont mis en demeure la SCCV Résidence Hestia de les indemniser de leurs préjudices causés par des retards de livraison et différentes malfaçons. 

Dénonçant des retards de livraison et des malfaçons, MM. [V], [Z] et [F] et la SCI [F] Père et Fils ont, par assignation signifiée le 20 décembre 2022, fait attraire la SCCV Résidence HESTIA devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, MM. [V], [Z] et [F] et la SCI [F] Père et Fils demandent au tribunal de : 
DIRE recevable et bien fondés les demandes des requérants ;
DÉCLARER non écrite pour être abusive sinon pour déséquilibrer gravement les contrats de VEFA en cause, la clause « DÉLAI D’ACHEVEMENT » ;
DÉCLARER non écrite pour être abusive sinon contrevenir aux règles d’administration de la preuve la clause suivante stipulée aux contrats de VEFA en cause : « Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent d’un commun accord se rapporter à une lettre du maître d’œuvre » ;
ÉCARTER les pièces adverses nos 4, 5, 6, 7, 17 et 39 des débats ;
DÉCLARER la SCCV RESIDENCE HESTIA responsable des préjudices subis par les requérants en raison du retard de la livraison des lots et malfaçons constatées à la livraison ;
LA CONDAMNER à payer à Messieurs [V] et [Z] la somme de 26 478,96€ augmentée des intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;
LA CONDAMNER à payer à Monsieur [F] la somme de 27 117,05€ ;
LA CONDAMNER à payer à la SCI [F] ET FILS la somme de 2 065,32€ ;
DIRE que ces sommes seront augmentées des intérêts légaux à compter de la réception du courrier de mise en demeure en date du 30 août 2022, capitalisation des intérêts en sus ;
LA CONDAMNER à payer aux requérants la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETER toute demande et prétentions adverses ;
LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir au visa des articles 1601-1 du Code civil et L.261-11 du Code de la consommation que le délai de livraison est une donnée essentielle des contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclus entre les parties et n'a pas été respecté par la SCCV Résidence Hestia. Ils estiment que ce retard doit être indemnisé sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code civil et qu’en l’absence de pénalités de retard contractuelles, leurs préjudices doivent être intégralement indemnisés, aucun usage ne saurait les contraindre à appliquer une indemnité limitée. Les demandeurs indiquent que la faute de la SCCV Résidence Hestia consiste en des retards de livraison ainsi que des malfaçons relevées dans les procès-verbaux de livraison et dont les réserves n’ont pas été levées par la SCCV Résidence Hestia. 

Les demandeurs estiment que la SCCV Résidence Hestia ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les causes légitimes de retard prévues par la clause « Délai d’achèvement » du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en raison de son caractère abusif, conduisant à la voir réputée non écrite. Ils estiment que cette clause crée un déséquilibre significatif au sens de l’article 1171 du Code civil, en ce que la liste des causes légitimes de retard n’est pas exhaustive et que la preuve de ces retards est apportée uniquement par une lettre du maître d’œuvre. Ils estiment que cette clause doit être présumée irréfragablement abusive car entrant dans le champ de l’article R. 212-1 du Code de la consommation, dans la mesure où elle doit s’analyser en une clause exonérant la SCCV Résidence Hestia de sa responsabilité. 

De plus, les demandeurs contestent la valeur probatoire des attestations du maître d’œuvre produites par le défendeur, au visa de l’article 1353 du Code civil, arguant que ces lettres ne répondent pas aux conditions de forme de l’attestation prévue à l’article 202 du Code de procédure civile et qu’elles ne sont corroborées par aucun élément factuel. Subséquemment, les demandeurs vont valoir que les causes légitimes de retard ne sont pas justifiées, certaines étant antérieures à la conclusion d’un contrat et d’autres postérieures à la date de livraison prévue au contrat, et que le promoteur n’a pas tenu les demandeurs informés de ces retards. Enfin, les demandeurs contestent le caractère justificatif de la défaillance du plaquiste, qui est intervenue en juin 2021, mais n’a fait l’objet d’une attestation de maître d’œuvre qu’en octobre 2021.

Par ailleurs, M. [F] et la SCI [F] Père et Fils contestent le procès-verbal de livraison du 26 mars 2022 au regard de l’article R.212-1 du Code de la consommation en ce qu’il contient une clause qui serait exonératoire de responsabilité pour le professionnel. Subsidiairement, les demandeurs avancent que les retards de livraison constituent une prolongation des délais et non pas une prorogation en ce que les demandeurs n’ont pas manifesté leur volonté dans un accord particulier. Ils font valoir que la clause de report du délai de livraison au motif de retards du chantier ne serait pas un accord de prorogation mais une clause de report, considérant qu'aucun accord particulier des parties n’est intervenu à ce sujet. 

Concernant leurs préjudices, les consorts [V]-[Z] et M. [F] font valoir que le retard de livraison de leurs lots a entraîné divers préjudices consistant dans le coût de location d’un appartement dans l’attente de la livraison, le coût des intérêts intercalaires de leurs prêts respectifs, ainsi qu'en un préjudice de jouissance de leurs lots respectifs.

La SCI [F] Père et Fils argue quant à elle d’un préjudice consistant dans un « effort bancaire » et un trouble de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2024, la SCCV Résidence HESTIA demande au tribunal de : 
« JUGER les prétentions, fins et moyens des demandeurs irrecevables et mal fondés.
En conséquence :
DÉBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins, moyens et demandes ;
CONDAMNER les demandeurs, solidairement ou in solidum, aux entiers frais et dépens ;
CONDAMNER les demandeurs, solidairement ou in solidum, à payer à la SCCV HESTIA la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans devait considérer qu’une indemnité était due aux demandeurs, 
LIMITER le montant alloué aux demandeurs à 1/3000ème du prix par jour de retard toutes causes de préjudice confondues ».


Au soutien de ses prétentions, la SCCV Résidence Hestia argue que la clause «Délai d’achèvement» n’est pas abusive en ce qu’elle permet de prendre en compte les répercussions sur l’avancement général du chantier d’évènements considérés comme causes légitimes de suspension des délais. La SCCV Résidence Hestia estime que cette clause justifie une suspension et donc un report de la date de livraison de livraison égal au double des jours effectifs de retards enregistrés. La SCCV Résidence Hestia s’appuie sur les attestations du maître d’œuvre, conformément aux modalités de preuve prévu au contrat. La défenderesse indique de plus que certains retards sont attribuables à des demandes de travaux modificatifs ou complémentaires des demandeurs, et que la SCCV Résidence Hestia a tenu les demandeurs informés des retards justifiés. 

La SCCV Résidence Hestia estime que les jours de retard de livraison justifiés en vertu des clauses contractuelles s’élèvent à 504,5. Parmi les causes légitimes de suspension des délais justifiant de ces retards de livraison, la défenderesse avance les remontées de nappes phréatiques, l’abandon de chantier d’un plaquiste l’ayant contrainte à chercher un nouveau prestataire, les intempéries et la difficulté causée par R-GDS. Elle estime de plus qu’en vertu du caractère non exhaustif de la liste prévue au contrat, le contexte global de crise sanitaire, entraînant l’impossibilité d'interventions simultanées d'entrepreneurs et des retards d’approvisionnement important dans le secteur du BTP, constitue une cause légitime de suspension des délais. 
La défenderesse argue que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice ni trouble de jouissance, et qu’aucune indemnisation ne saurait être réclamée à la SCCV Résidence Hestia qui justifie de tous les jours de retard. Concernant les préjudices demandés au titre de l’absence de levée des réserves, la SCCV Résidence Hestia avance que les demandeurs n’en apportent pas la preuve, notamment concernant les garages et qu’ils n’ont pas qualité à agir en tant que copropriétaire au titre des parties communes. 

La SCCV Résidence Hestia fait valoir que la clause litigieuse du procès-verbal de livraison du 26 mars 2022 ne peut être abusive, en ce que le procès-verbal de livraison ne s’agit pas d’un contrat. De plus, elle affirme que les délais de retard correspondent bien à une prorogation de délai puisque le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ne fait pas mention de la nécessité d’un avenant au contrat pour proroger le délai de livraison en cas de survenance de causes légitimes de retard. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2024. 

L'affaire a été évoquée à l'audience du 27 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2023, prorogé au 10 octobre 2024. 

SUR LES MOTIFS

À titre préliminaire 

En application de l'article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I. Sur la demande liminaire tendant à écarter des débats les annexes 4, 5, 6, 7, 17, 39 de la SCCV Résidence HESTIA 

L’article 202 du Code de procédure civile dispose que « l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature ». 
Les exigences de l’article 202 du Code de procédure civile ne sont toutefois pas prescrites à peine de nullité et une attestation ne peut être écartée des débats au seul motif qu’elle ne serait pas conforme à ces prescriptions. Le tribunal appréciant cependant la valeur probante de telles attestations au regard de ces exigences méconnues. 

En l’espèce, si les attestations du maître d’œuvre versées en pièces n°4, 5, 6, 7, 17, 39 par la défenderesse ne répondent pas aux règles de forme de l’article 202 du Code de procédure civile, ce seul motif ne justifie pas leur exclusion des débats, le tribunal demeurant libre d'apprécier la valeur probante de telles pièces.

Les demandeurs n'élevant aucun autre moyen utile au soutien de leur demande de voir écarter lesdites pièces, ils seront déboutés de cette demande.

II. Sur la demande d'indemnisation au titre du retard de livraison 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
En vertu de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
Selon l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 
Le vendeur, tenu d'une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu'en établissant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure.
Toutefois, une clause de majoration du délai d'achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien, si une telle clause est légale et non-abusive.

En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 6 décembre 2018 conclu entre d'une part, M. [H] [V] et M. [J] [Z] et d'autre part, la SCCV Résidence Hestia prévoit un paragraphe "délai d'achèvement"indiquant « Le VENDEUR s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans le délai ci-dessus visé en première partie du présent acte au § "Propriété-Jouissance".
Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison ».

L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 4 juin 2020 conclu entre d'une part M. [X] [F] et d'autre part la SCCV Résidence Hestia prévoit un paragraphe identique en page 29.
Les demandeurs soulèvent le caractère abusif de la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai d'achèvement de l'ouvrage insérée dans leur contrat de vente respectif, ce au regard du droit de la consommation et du droit civil commun. les demandeurs demandent, en outre, de déclarer non écrite pour être abusive sinon contrevenir aux règles d’administration de la preuve la clause suivante stipulée aux contrats de VEFA en cause : «Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent d’un commun accord se rapporter à une lettre du maître d’œuvre» ;

A. Sur l'absence de caractère abusif de la clause énonçant les causes légitimes de suspension de délai de livraison au regard du droit de la consommation 

L’article L. 212-1 du Code de la consommation dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Un décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies ».
L’article R. 212-1 du Code de la consommation répute irréfragablement abusive et donc interdites les clauses qui tendent notamment à « supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations ». 

En l’espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 6 décembre 2018 conclu entre d'une part, M. [H] [V] et M. [J] [Z] et d'autre part, la SCCV Résidence Hestia (page 21) ainsi que l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 4 juin 2020 conclu entre d'une part M. [X] [F] et d'autre part la SCCV Résidence Hestia (page 25) la clause suivante : 
« Le VENDEUR s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans le délai ci-dessus visé en première partie du présent acte au § "Propriété-Jouissance".
Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison.
Pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :
- Intempéries selon les relevés de la station météo la plus proche et l'attestation du Maître d'œuvre ;
- Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ; 
- Retard résultant de la liquidation de biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).
- Retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l'ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le Maître d'Œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant.
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci. 
- Retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou complémentaire pour leur réalisation nécessitant un délai.
- Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.
- Troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier. Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d'énergie et de ressources.
- Retards de paiement de l'ACQUEREUR tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.
- Retards incombant au réservataire du fait des travaux dont il se charge personnellement ou du fait des modifications demandées par lui,
- Retards liés aux interventions de fouilles archéologiques missionnées par la Direction Régionale des Affaires Culturelles,
- Retard consécutif à l'intervention de l'architecte des Bâtiments de France,
et généralement retards en cas de force majeure.
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de la durée du retard effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.
En outre, le délai de livraison sera prorogé de manière incompressible de deux mois à compter de la signature notariée lorsque la signature des présentes intervient moins de deux mois avant l'achèvement des travaux, et ce, afin de garantir le libre choix des prestations à l'ACQUEREUR, ces dernières pouvant entraîner des travaux à réaliser sur le bien acquis.
Enfin, en cas de modification de plan à la demande de l'ACQUEREUR, postérieurement à la vente, le délai de livraison serait caduc de plein droit et à redéfinir d'un commun accord.
Dans le cas où l'ensemble immobilier dont s'agit comprend des locaux dont la réalisation pourrait ne pas être simultanée, l'ACQUEREUR supportera les inconvénients ou servitudes inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier pour le cas où cette finition aurait lieu postérieurement à la livraison de ses locaux et renonce expressément à tous recours pour troubles de jouissance de ce fait.
Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent, d'un commun accord, se rapporter à une lettre du maître d'œuvre ». 

En l’espèce, il est apprécié que les évènements retenus comme cause légitime présentent un lien avec le chantier et ne sont pas hors de propos, de sorte que le choix des événements ne permet pas d’établir l’existence du caractère déséquilibré de la clause. En outre, le relevé desdits évènements justifiant le retard est réalisé par un tiers au contrat de sorte que la référence au maître d’œuvre ne présente pas un caractère abusif. 

Par ailleurs, le report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours des évènements retenus ne parait pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné.

Ledit report ne modifie pas les stipulations rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction.

Enfin, la clause en question n’écarte pas strictement la responsabilité du vendeur mais se limite à aménager les modalités d'exécution de son obligation de livraison.

En revanche, au regard du caractère consumériste du de la relation contractuelle, le caractère non-exhaustif de la liste, matérialisé par la mention d’un « notamment » avant l’énonciation de la liste de cause légitimes, présente un caractère déséquilibré et par conséquent abusif pour le consommateur, dans la mesure où celui-ci n’est pas mis en mesure de s’assurer et de comprendre l’étendue des obligations auxquelles s’est soumis le vendeur en l’état futur d’achèvement. 

Il convient donc de réputer non écrit les mots « pourraient notamment », et de conjuguer convenablement l’infinitif « être » présents dans la phrase « pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai ». En conséquence de cette modification, la liste des causes légitimes de suspension du délai de livraison présente un caractère exhaustif. 

Cette clause de prorogation n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, de sorte qu'elle ne constitue pas une clause abusive au sens de l'article L. 212-1 du code de la consommation, sauf en ce qui concerne son caractère initialement non-exhaustif.

Concernant les critiques émises à l'égard des lettres du maître d’œuvre, il est relevé que la justification de la survenance d'une circonstance constitutive d'une cause légitime de suspension du délai de livraison ne dépend pas de la seule volonté du vendeur mais nécessite un écrit du maître d’œuvre engageant sa responsabilité professionnelle de sorte que la référence aux lettres du maître d’œuvre ne revêt aucun caractère abusif. En conséquence, les moyens invoqués pour contester les attestations du maître d’œuvre dont la pertinence et la valeur probante sera librement appréciée ci-dessus par le tribunal, seront écartés. Aussi, les demandeurs seront déboutés de leur demande de voir déclarer non écrite la clause suivante: «Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent d’un commun accord se rapporter à une lettre du maître d’œuvre » ;

B. Sur l'absence de caractère abusif de la clause énonçant les causes légitimes de suspension de délai de livraison au regard du droit commun 

L’article 1171 du Code civil dispose que « dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ». 

L’article 1110 du Code civil dispose que « le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties ». 


En l’espèce, il n’est pas démontré que les contrats des 6 décembre 2018 et 4 juin 2020, conclus par acte authentique par-devant notaire, n'ont pas pu être négociés et discutés avant signature. Il n'est ainsi pas établi qu'ils entrent dans le champ de la définition du contrat d’adhésion et que par conséquent, l’article 1171 du code civil leur soit applicable. 

En outre, l’article 1171 du code civil, reposant à l'instar de l'article L. 212-1 du Code de la consommation sur la notion de "déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties », l'absence de déséquilibre significatif entre les droits et obligations de la SCCV Résidence HESTIA par rapport aux acquéreurs au regard du droit de la consommation, emporte également l'absence de caractère abusif de la clause au regard du droit commun, hormis sur son caractère non-exhausitf. 

Par conséquent, les parties demanderesses seront déboutées de leur demande tendant à ce que la clause précitée soit réputée non écrite, sauf en ce qui concerne son caractère non-exhaustif. 

Au-delà de la seule validité de la clause de prorogation, le tribunal est tenu d'apprécier l’existence de la cause de retard invoquée par le vendeur pour justifier du non-respect du délai conventionnellement fixé entre les parties.

C. Sur les causes de suspension du délai d'achèvement

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute, consistant dans l’inexécution, la mauvaise exécution ou le retard dans l’exécution des obligations contractuelles et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute contractuelle.

L’article 1601-1 du Code civil dispose que « la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ». 

Le manquement à ce délai spécifié au contrat constitue donc une faute contractuelle qui, si elle n’est pas justifiée, oblige le vendeur en l’état futur d’achèvement à indemniser les conséquences directement préjudiciables à l’acquéreur de ce retard. 

En application de ces dispositions légales et des dispositions contractuelles issus des contrats des 6 décembre 2018 et 4 juin 2020, il y a lieu d'apprécier si une suspension du délai de livraison est intervenue entraînant un report de la livraison du bien ou si le retard de livraison est fautif appelant dès lors réparation.

1. Au sein de la relation contractuelle entre les consorts [Z]-[V] et la SCCV Résidence HESTIA 

Sur l’existence du retard de livraison

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 6 décembre 2018 stipule, en page 4, que « l’ACQUEREUR sera à compter de ce jour propriétaire des lots ci-dessus désignés et des quotes-parts de parties communes y relatives, tels qu'ils existent au regard de l'état d'avancement des travaux.
Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir par voie d'accession au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification.
Il en aura la jouissance et en prendra possession lors de l'achèvement des travaux de construction, lequel aura lieu et sera constaté dans les conditions qui seront ci-après précisées. L'ACQUEREUR s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être entièrement libéré de son prix d'acquisition, un droit quelconque ou la promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sans l'accord écrit du VENDEUR.
Pour satisfaire aux dispositions de l'article L.261-11 C du Code de la construction et de l'habitation, les comparants déclarent que les biens objets de la présente vente devront être achevés, au sens de l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour être livrés dans le courant du 2ème TRIMESTRE 2020 soit au plus tard le 30 Juin 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai ».


Selon procès-verbal figurant en annexe 12 des parties demanderesses, les lots acquis par les consorts [Z]-[V] ont été réceptionnés le 15 octobre 2021 pour le lot appartement (lot 209) et le 16 décembre 2021 pour le lot garage (lot 325). 

Sur la justification du retard de livraison

Conformément à la clause contractuelle relative au délai d’achèvement déjà citée, « le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans le délai [précité].
Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison », suivi de la liste de ces causes légitimes. [...] Ces différentes circonstances auront pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de la durée du retard effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier ». 

Lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

En l’espèce, la SCCV Résidence HESTIA fait état de plusieurs faits justificatifs, dont la remontée de la nappe phréatique, les intempéries et le contexte sanitaire liée à la covid 19.

- Sur la remontée de la nappe phréatique et les intempéries :

La clause de suspension du délai de livraison précité prévoit que suspend le délai de livraison, « les intempéries selon les relevés de la station météo la plus proche et l'attestation du Maître d'œuvre » et « le retard provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau […] ». 

En l’espèce, au cours du chantier intéressant le contrat conclu avec les consorts [V]-[Z], il ressort des attestations concordantes du maître d’œuvre des 16 mars 2021 et 17 octobre 2023 que le chantier a été affecté par des remontées imprévues de la nappe phréatique en 2019, pendant 10 jours, entraînant un arrêt du chantier du 4 au 17 novembre 2019.

L’attestation du maître d’œuvre du 17 octobre 2023 fait état d'intempéries durant 4 jours en 2019 et de 31 jours en 2020, éléments corroborés par les relevés météorologiques figurant en annexe 8 de la défenderesse. Pour rappel, les intempéries postérieures à la date de livraison contractuellement prévue ne peuvent justifier le retard. Aussi, il sera retenu en 2020, 26 jours d'intempéries avant le 30 juin 2020 au regard des relevés météorologiques figurant en annexe 8 de la défenderesse. Ainsi, au total, le chantier a été affecté par les intempéries durant 4 jours en 2019 et 26 jours en 2020, avant le 30 juin 2020.

Le chantier a donc été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 40 jours, justifiant donc, en application de la clause suscitée de report de délai, une suspension du délai de livraison et son report corollaire de 80 jours (40 jours x 2). 

- Sur le contexte sanitaire

En l'espèce, la clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison ne prévoit pas le contexte sanitaire lié à la pandémie de Covid-19, ce que la SCCV Résidence HESTIA reconnaît, entendant rattacher cet événement à ladite liste par le biais de son caractère non-exhaustif. Or, ce caractère non-exhaustif a été déclaré précédemment abusif et donc non écrit. Aussi, le contexte sanitaire ne constitue pas une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Concernant la force majeure, il est rappelé que selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.



Il résulte de ces dispositions que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (3e civ., 30 juin 2022, pourvois n°21-20190, 21-20127 et 21-19989).

En conséquence, la SCCV Résidence HESTIA est mal fondée à se prévaloir de la force majeure pour justifier d'un retard de livraison en raison de la crise sanitaire, étant rappelé que les activités de travaux de construction n'ont pas fait l'objet d'une restriction légale d'activité pendant cette période.

Dès lors, la crise sanitaire ne sera pas retenue, au titre d'un cas de force majeure, pour justifier d'un retard de livraison du bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement.

Les faits et difficultés liées à la pandémie de Covid-19 (confinement, non-coactivité et difficulté d'approvisionnement, ne constituant ni une cause légitime de suspension du délai de livraison ni un cas de force majeure, ne peuvent justifier des jours de retard dans l'avancée du chantier.

- Sur les autres faits justificatifs invoqués par la SCCV Résidence HESTIA

Les autres évènements évoqués par la SCCV Résidence HESTIA à titre de cause légitime de suspension du délai de livraison sont postérieurs à la date de livraison et ne peuvent donc suspendre et reporter le délai de livraison contractuellement prévu. Il n'en sera en conséquence pas tenu compte dans le calcul des jours de report justifié du délai de livraison.

Au regard de ces éléments il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 80 jours ouvrés de sorte que le délai de livraison du bien immobilier des consorts [Z]-[V] doit être différé d'autant, soit une date de livraison au plus tard au 20 octobre 2020.

Or, il est établi que la livraison est effectivement intervenue le 15 octobre 2021 pour l'appartement (lot 209) et le 16 décembre 2021 pour le garage (lot 325). 

Dès lors, il est suffisamment établi un retard de livraison de 360 jours calendaires, soit 250 jours ouvrés, pour la période entre le 21 octobre 2020 et le 15 octobre 2021 pour l'appartement et de 422 jours calendaires, soit 292 jours ouvrés, pour la période entre le 21 octobre 2020 et le 16 décembre 2021 pour le garage.

2. Au sein de la relation contractuelle entre M. [F] et la SCCV Résidence HESTIA 
Sur l’existence du retard de livraison

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 5 juin 2020 stipule, en page 4, que « l’ACQUEREUR sera à compter de ce jour propriétaire des lots ci-dessus désignés et des quotes-parts de parties communes y relatives, tels qu'ils existent au regard de l'état d'avancement des travaux.
Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir par voie d'accession au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification.
Il en aura la jouissance et en prendra possession lors de l'achèvement des travaux de construction, lequel aura lieu et sera constaté dans les conditions qui seront ci-après précisées. L'ACQUEREUR s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être entièrement libéré de son prix d'acquisition, un droit quelconque ou la promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sans l'accord écrit du VENDEUR.
Pour satisfaire aux dispositions de l'article L.261-11 C du Code de la construction et de l'habitation, les comparants déclarent que les biens objets de la présente vente devront être achevés, au sens de l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour être livrés dans le courant du 1er TRIMESTRE 2021 soit au plus tard le 30 avril 2021, sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai ».

Selon procès-verbal figurant en annexe 3 des parties demanderesses, le lot acquis par M. [X] [F] a été livré le 26 mars 2022. 

Sur la justification du retard 

Conformément à la clause contractuelle relative au délai d’achèvement déjà citée, « le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans le délai [précité].
Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison », suivi de la liste de ces causes légitimes. [...] Ces différentes circonstances auront pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de la durée du retard effectivement enregistrée en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier ». 

Lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

S’il est effectivement mentionné au procès-verbal de livraison du 26 mars 2022 que « la signature du procès-verbal emportera irrévocablement acquiescement sur le délai de livraison éventuellement prorogé sans recours postérieurs contre le vendeur », cette mention n’est pas de nature à faire échec à toute contestation de retard de livraison, les conditions d’application des éventuelles prorogations de délai intervenues devant être vérifiées. 

En l’espèce, la SCCV Résidence HESTIA fait état de plusieurs faits justificatifs, dont la remontée de la nappe phréatique, les intempéries et le contexte sanitaire liée à la covid 19.

Aucun évènement antérieur au 5 juin 2020, date de conclusion du contrat, ne peut justifier un retard de chantier et de livraison du bien immobilier.

Parallèlement, aucun fait justificatif postérieur au 30 avril 2021, date contractuellement prévue de livraison, ne peut justifier de retard de chantier et de livraison du bien immobilier.

- Sur les intempéries

La clause de suspension du délai de livraison précité prévoit que suspend le délai de livraison, « les intempéries selon les relevés de la station météo la plus proche et l'attestation du Maître d'œuvre » et « le retard provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau […] ». 

En l’espèce, l’attestation du maître d’œuvre du 17 octobre 2023 fait état d'intempéries durant 31 jours en 2020, éléments corroborés par les relevés météorologiques figurant en annexe 8 de la défenderesse. Pour rappel, les intempéries antérieures à la conclusion du contrat et postérieures à la date de livraison contractuellement prévue ne peuvent justifier le retard de chantier. Aussi, il sera retenu au titre de l'année 2020, entre le 5 juin 2020 et le 31 décembre 2020, 10 jours d'intempéries au regard des relevés météorologiques figurant en annexe 8 de la défenderesse. 

Au cours de l’année 2021, l’attestation du maître d’œuvre fait état de 11 jours d’intempéries sans précision de date. Aucun relevé météorologique de l'année 2021 n’est versé aux débats de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si ces onze jours précèdent le 30 avril 2021. En conséquence, à défaut de preuve de la date de survenance des jours d'intempérie, aucun jour d'intempérie ne sera retenu au titre de l'année 2021.

Il sera ainsi considéré que le chantier a été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 10 jours, justifiant donc en application de la clause suscitée de report de délai, une suspension du délai de livraison et son report corollaire de 20 jours (10 x 2). 

- Sur le contexte sanitaire 

Comme ci-dessus expliqué, le contexte sanitaire et les difficultés liées ne constituent ni une cause légitime de suspension du délai de livraison ni un cas de force majeure. Aucun jour de retard ne peut être justifié à ce titre.

- Sur l’abandon du chantier par la société AMSLER Rénovation

Il résulte de l’attestation du maître d’œuvre du 20 septembre 2021 corroborée par un constat d'huissier dressé le 5 juillet 2021 que la société AMSLER Rénovation a abandonné le chantier à compter du 29 juin 2021, soit à une date postérieure à la date de livraison prévu au contrat. 

Ce fait ne saurait donc justifier la suspension du délai de livraison et donc le report de la date de livraison. 




- Sur le retard induit par la société R-GDS

L'attestation du maître d’œuvre du 17 octobre 2023 fait état d’un retard de 35 jours, induit par un problème de raccordement. Ce problème de raccordement est explicité par un courrier daté du 27 mai 2021 dans lequel le maître d’œuvre précise que le chantier rencontre une difficulté avec « le concessionnaire R-GDS [qui] a rencontré un problème de raccordement gaz avec son sous-traitant ». 

Toutefois, aucune date de cet évènement n’est précisée dans l'une ou l'autre pièce de sorte qu’il est impossible de déterminer cet événement est intervenu avant l'échéance du délai de livraison, même prorogé en vertu des suspensions ci-dessus retenues.

Ainsi, cette cause de suspension du délai de livraison et de report corollaire de la date de livraison n’est pas justifiée. 

Par conséquent et au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 20 jours ouvrés de sorte que le délai de livraison du bien immobilier de M. [X] [F] doit être différé d'autant, soit une date de livraison au plus tard au 31 mai 2021. 

Or, il est établi que la livraison est effectivement intervenue le 26 mars 2022.

Dès lors, il est suffisamment établi un retard de livraison de 299 jours calendaires, soit 211 jours ouvrés, pour la période entre le 1er juin 2021 et le 26 mars 2022.

3. Au sein de la relation contractuelle entre la SCI [F] Père et Fils et la SCCV Résidence HESTIA 

En l'espèce, si le procès-verbal du 26 mars 2022 produit en pièce n°3 par les demandeurs fait état de la SCI [F] Père et Fils en qualité d'acquéreur et qu'il n'est pas débattu par les parties que celle-ci se serait porteur acquéreur d'un garage au sein de la copropriété litigieuse, l'absence de production du contrat de vente afférent audit garage ne permet pas d'établir la nature et l'étendue des obligations respectives de la SCI [F] Père et Fils en qualité d'acquéreur et de la SCCV Résidence HESTIA en qualité de vendeur.

Ainsi, il ne peut être induit du seul procès-verbal de livraison, un quelconque retard dans l'exécution du chantier et la livraison du bien immobilier, faute de connaissance du délai d'achèvement prévu contractuellement entre les parties.

La SCI [F] Père et Fils ne démontre en conséquence pas de faute de la SCCV Résidence HESTIA dans l’exécution du contrat de vente portant sur le garage dont elle s'est portée acquéreur.

La SCI [F] Père et Fils sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de la SCCV Résidence HESTIA.

D. Sur l’indemnisation des préjudices 

En application de l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 
Il est de jurisprudence constante que pour être réparé le préjudice subi doit réunir trois critères: être personnel, direct et certain.

En l'espèce, ni le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 6 décembre 2018 ni celui du 4 juin 2020 ne prévoit de clause limitative de l'indemnisation des préjudices des acquéreurs résultant de retard du chantier. 

Aussi, la SCCV Résidence HESTIA ne démontre pas un accord des parties quant à une limitation de leurs préjudices à une indemnité forfaitaire libératoire de 1/3 000ème du prix de vente par jour de retard. la SCCV Résidence HESTIA ne peut ainsi pas valablement opposer un usage prévoyant une telle limitation d'indemnisation aux demandeurs, ceux-ci demeurant en droit de solliciter la réparation intégrale de leurs préjudices établis. 




1. Sur l'indemnisation des préjudices des consorts [V]-[Z]

Les consorts [V]-[Z] font état de quatre préjudices, à savoir le coût de location d’un appartement, des intérêts intercalaires, un préjudice de jouissance résultant de malfaçons relevées lors de la livraison et non prises en charge et un préjudice de jouissance en raison du retard d’entrer dans les murs.

Sur le coût de location d’un appartement : 

En l’espèce, pour rappel, les lots acquis par MM. [V] et [Z] ont été livrés, selon procès-verbaux du 15