Tribunal Judiciaire · PREMIERE CHAMBRE — 8 octobre 2024

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 08 OCTOBRE 2024


N° RG 23/00299 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IUIZ

DEMANDERESSE

S.C.I. JKS MAGINOT
(RCS de SAINTES n° 432 986 677), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,



DÉFENDERESSE

S.A.S. EOS AUTOMOBILES
(RCS de TOURS n° 811 102 045), dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISABELLE GUERIN AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, avocats plaidant





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V.GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente
Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.




DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.


EXPOSÉ DU LITIGE :

La S.C.I JKS MAGINOT est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de garage et de hall d’exposition avec bureaux situé [Adresse 1] à [Localité 5] (37) cadastré BY n°[Cadastre 2]. 

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2013, la S.C.I JKS MAGINOT a donné cet ensemble immobilier à bail commercial à la Société ATHENA pour une durée de 9 années expirant le 31 mai 2022 et moyennant un loyer annuel de 100.000 €. A titre exceptionnel, le bail prévoyait, compte tenu des travaux de climatisation pris en charge par le preneur, l’application d’un loyer réduit à 90.000 euros HT.

Par avenant en date du 21 avril 2016, la S.C.I JKS MAGINOT a autorisé la Société ATHENA à réaliser dans les lieux des travaux d’étanchéité et de climatisation en maintenant un loyer réduit sur la seconde période triennale à un loyer annuel de 90.000 euros HT. 

Les travaux de climatisation ont été réalisés en deux tranches ; la première en 2013 pour un montant de 42.386,36 €, et la seconde en 2016 pour un montant de 24.869,64 €.

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2018, la Société ATHENA a cédé son droit au bail, en présence de la S.C.I JKS MAGINOT à la S.A.S EOS AUTOMOBILES.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2021, la société EOS AUTOMOBILES a donné congé à son bailleur pour le 31 mai 2022. 

Les parties ont régularisé un état de lieux de sortie contradictoire le 27 novembre 2018.

Estimant que les équipements de climatisation avaient été indûment emportés par la locataire, la SCI JKS MAGINOT a, par acte du 12 janvier 2023, fait assigner devant ce tribunal la société EOS AUTOMOBILES aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice matériel à raison du démontage de l’installation. 

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 février 2024, la SCI JKS MAGINOT demande au Tribunal, au visa des articles 1731, 1732, 1103 et 1104 du Code civil, de :
- juger que la S.A.S EOS AUTOMOBILES a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la S.C.I JKS MAGINOT en retirant l’installation de climatisation dont le bailleur est demeuré propriétaire à la délivrance du congé ;
- condamner la S.A.S EOS AUTOMOBILES à payer à la S.C.I JKS MAGINOT la somme de 50.689,34 € (déduction faite du dépôt de garantie) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel qu’elle a subi, correspondant au coût de l’installation qui a été indûment retirée, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2022 ;

- condamner la S.A.S EOS AUTOMOBILES à payer à la S.C.I JKS MAGINOT la somme de 500 € par mois jusqu’à la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance de la bailleresse, soit au jour de la rédaction des présentes la somme de 9.500 €, décompte arrêté en janvier 2024 ;
- débouter la S.A.S EOS AUTOMOBILES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la S.A.S EOS AUTOMOBILES à payer à la S.C.I JKS MAGINOT la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la S.A.S EOS AUTOMOBILES aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société EOS AUTOMOBILE demande au Tribunal, au visa des articles 555 et 1731 du Code civil, de : 
A titre principal,
- juger que la Société EOS AUTOMOBILES n’a commis aucune faute en procédant à la dépose des matériels de climatisation dont elle était propriétaire, avant le terme du bail, et débouter la SCI JKS MAGINOT de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire, 
- juger que les matériels litigieux sont la propriété de la Société EOS AUTOMOBILES ;
- juger que le bailleur n’est pas devenu propriétaire des matériels litigieux ;
- débouter la SCI JKS MAGINOT de toutes ses demandes ;
A titre très subsidiaire, 
Vu le permis de construire délivré à la SCCV TARGA suite à la demande déposée à la Mairie de [Localité 5] le 12 juillet 2022,
Vu la démolition des locaux commerciaux à usage de concession automobile qui a fait l’objet de l’arrêté du 2 février 2023 du Maire de [Localité 5],
- juger que la SCI JKS MAGINOT n’établit aucun préjudice et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Très subsidiairement,
- juger que le préjudice ne saurait excéder la somme de 7.182 €. et ordonner la compensation à due concurrence avec le dépôt du montant de garantie à hauteur de 16 566,66 € ;
Reconventionnellement,
- condamner la SCI JKS MAGINOT à restituer à la Société EOS AUTOMOBILES le montant du dépôt de garantie d’un montant de 16566,56 €, et la condamnler à payer cette somme, et ce avec intérêts de droit capitalisés à courir à compter du 31 juillet 2022 jusqu’au parfait paiement ;
- condamner la Société JKS MAGINOT à payer à la Société EOS AUTOMOBILES la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024 avec effet au 28 mai 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 juin 2024.



MOTIVATION 

1. Sur la demande indemnitaire formée par la SCI JKS MAGINOT

L’article 1730 du Code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il s’ensuit qu’en l’absence de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, ceux-ci sont à la seule charge du bailleur. 

L'article 1731 du Code civil prévoit pour sa part que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ». 

Enfin, l’article 1732 du Code civil met à la charge du preneur les dégradations ou pertes arrivant pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article L 145-40-1 du code de commerce prévoit que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». 

En l’espèce, la SAS EOS AUTOMOBILES ne conteste pas que lors de son entrée dans les lieux, les locaux mis à bail étaient équipés d’une climatisation réversible dans le show rom principal et le show room secondaire en très bon état, ce qui résulte d’ailleurs de l’état des lieux d’entrée du 27 novembre 2018 établi contradictoirement entre la société ATHENA et la société EOS AUTOMOBILES, en présence du propriétaire. Elle ne conteste pas davantage avoir démonté les matériels de climatisation, ce qui est corroboré par l’état des lieux de sortie dressé le 31 mai 2022 par Maître [Z] commissaire de justice, suivant lequel les boîtiers de climatisation ainsi que les compresseurs se trouvant en toiture ont été retirés. 
Dans l’acte de cession du droit au bail du 27 novembre 2018, le bailleur a donné son accord à la cession de droit au bail et a accepté la SAS EOS AUTOMOBILES comme nouveau locataire à charge pour ce dernier d’acquitter le loyer et d’exécuter exactement les charges et conditions du bail (acte de cession de bail, p.11). 
Ce bail commercial en date du 29 mai 2013 cédé à la SAS EOS AUTOMOBILES prévoit, en son article 3, qu’ « à l’expiration de la location pour quelque cause que ce soit, soit à l’issue du présent bail, soit en cas de renouvellement, à l’issue de la dernière période de location, toutes améliorations et adjonctions apportées aux locaux de même que tout changement opérés ainsi que les décors, embellissements, canalisations d’eau, de gaz et d’électricité avec leur appareillage et autres travaux, dont notamment les travaux autorisés en Annexe 2, resteront la propriété du Bailleur, sans indemnité » (bail, p.6) et l’avenant n°1 au bail commercial en date du 21 avril 2016 portant autorisation de réalisation par la SAS ATHENA de réaliser des travaux d’étanchéité comprenant la pose d’une climatisation réversible MITSUBISHI ELECTRIC, moyennant un loyer réduit précisait que l’ensemble des autres conditions du bail du 29 mai 2013 n’étaient pas modifiées (avenant, p.5).
La clause d’accession insérée au bail rendait donc le bailleur propriétaire des équipements mis en place par le preneur en cours de bail sans indemnité. Elle interdisait donc au preneur en fin de bail de récupérer le système de climatisation réversible. 
En outre, cette clause avait vocation à s’appliquer, quelle que soit la cause de fin de bail, et donc y compris en cas de congé délivré par le preneur. 
La SAS EOS AUTOMOBILES soutient avoir acquis de la société ATHENA l’installation de climatisation suivant quittance du 30 novembre 2018 par laquelle la société ATHENA a reconnu avoir reçu de la SAS EOS AUTOMOBILES la somme de 36.000 euros pour le paiement du prix de cession de différents matériels de garage et d’outillage nécessaires aux activités de la société parmi lesquels « un appareil de climatisation occasion ».
Toutefois, à supposer que cette cession de matériels d’outillage comprenne l’installation de climatisation comprenant cinq cassettes pour le show room principal et trois pour le showroom secondaire, ce qui paraît peu vraisemblable au regard de la désignation de ce matériel et du prix de cession de l’ensemble des matériels de garage d’outillage, la société ATHENA ne pouvait transmettre à la SAS EOS AUTOMOBILES ces équipements en tant qu’ils étaient la propriété de la SCI JKS MAGINOT en fin de bail en application de la clause d’accession, étant précisé qu’ils ont été pour partie financés par le bailleur, puisqu’autorisés par lui, moyennant un loyer réduit à 90.000 euros annuel au lieu de 100.000 euros pendant les deux premières périodes triennales soit entre le 1er juin 2013 au 31 mai 2019.
Par voie de conséquence, en application de l’article 1730 du Code civil, la SAS EOS AUTOMOBILES devait rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
En procédant à l’enlèvement des appareils de climatisation (boîtiers de climatisation et compresseurs) qui appartenaient au bailleur par l’effet de la clause d’accession, la SAS EOS AUTOMOBILES a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI JKS MAGINOT dont elle doit réparation. 
Si l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée ni à la preuve de l’exécution des réparations locatives prévues au bail, ni à l’engagement effectif de dépenses par le bailleur, il appartient néanmoins à ce dernier de démontrer qu’il a subi un préjudice.
La SCI JKS MAGINOT ne conteste avoir pour projet de vendre l’immeuble loué en vue de sa démolition et de reconstruction d’un ensemble immobilier et il est établi qu’un permis de démolir et de construire a été délivré par la Ville de Tours le 3 février 2023 à la SCCV TARGA, dont le gérant de la SCI JKS MAGINOT est associé. 
Il n’en demeure pas moins que la dépose par la SAS EOS AUTOMOBILES des appareils de climatisation est génératrice d’un préjudice pour le bailleur qui a perdu l’usage de cet élément d’équipement qu’il aurait le cas échéant, pu réutiliser dans d’autres locaux. La SAS EOS AUTOMOBILES a d’ailleurs reconnu lors de l’état des lieux de sortie que les installations avaient été réinstallées dans sa nouvelle concession. 
Ce préjudice est égal à la valeur de remplacement des installations de climatisation et non à la valeur vénale ou d’immobilisation de cet équipement, en sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la vétusté. 




En application du principe de réparation intégrale, il n’y a pas lieu non plus de déduire de cette valeur la TVA que la SCI JKS MAGINOT serait amenée à payer si elle procède au remplacement des installations de climatisation, puisque la preuve n’est pas rapportée qu’elle pourrait la récupérer, ni la valeur fiscale d’amortissement du matériel. 
En l’absence de devis produit par la SCI JKS MAGINOT, qui sollicite le montant des travaux réalisés pour l’installation des travaux, soit la somme de 67.256 euros, il lui sera alloué, en indemnisation de son préjudice, la somme équivalent au prix d’achat du groupe extérieur de climatisation et de l’unité intérieure de climatisation figurant dans les factures du 11 mars 2016 et du 28 juin 2013 (pièce 2 demanderesse), à l’exclusion du coût total des travaux, soit la somme de 45.780,93 euros. 
En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance sollicitée par la SCI JKS MAGINOT, à hauteur de 500 euros par mois, dans la mesure où la consistance et le chiffrage de ce préjudice ne sont étayés par aucun élément.
Conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation entre le dépôt de garantie conservé par la SCI JKS MAGINOT en application de la clause du bail commercial prévoyant que la somme sera conservée par le bailleur « jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu’elle soit que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux » (bail, p.13) et le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de la SAS EOS AUTOMOBILES sera ordonnée. 
Au vu de ce qui précède, il sera alloué à la SCI JKS MAGINOT la somme de 29.214,27 euros après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur pour un montant de 16.666,66 euros (45.780,93- 16.566,66 euros), somme à laquelle la SAS EOS AUTOMOBILES sera condamnée.

2. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JKS MAGINOT les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SAS EOS AUTOMOBILES sera condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 
Partie perdante, la SAS EOS AUTOMOBILES sera condamnée aux dépens.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. 




PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ; 

Condamne la SAS EOS AUTOMOBILES à payer à la SCI JKS MAGINOT la somme de 29.214,27 euros au titre du préjudice né de la dépose de l’installation de climatisation ; 

Déboute la SCI JKS MAGINOT du surplus de ses demandes indemnitaires ;


Ordonne la compensation entre le dépôt de garantie d’un montant de 16.666,66 euros et le montant de la condamnation prononcée ci-dessus à l’encontre de la SAS EOS AUTOMOBILES ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 

Condamne la SAS EOS AUTOMOBILES à payer à la SCI JKS MAGINOT la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamne la SAS EOS AUTOMOBILES aux dépens 

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


C. FLAMAND
LA PRÉSIDENTE,


V. ROUSSEAU