Tribunal judiciaire · Jex SAISIE IMMOBILIERE — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 08 Octobre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/00019 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JF7M

N° MINUTE : 2024/90

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 10] sis [Adresse 2], et [Adresse 8] - [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CITYA IMMOBILIER SGTI immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 353 440 456 dont le siège social est situé [Adresse 7] [Localité 5],
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE

Madame [K] [S] [Z]
née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 11] - NOUVELLE CALEDONIE, demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
non comparante

PARTIE SAISIE

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 septembre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 08 Octobre 2024.

Née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 11] (Nouvelle Calédonie), Mme [K], [S] [Z] est propriétaire d’un studio et d’un cellier (lots 175 et 82) dépendant d’un ensemble immobilier dit “La résidence [Adresse 10]” soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BZ numéro [Cadastre 4].

Suivant arrêt rendu le 15 mars 2022 et signifié le 15 avril 2022 qui sur opposition rétractait une précédente décision en date du 11 mai 2020 infirmant un jugement en date du 20 mars 2018 émanant du Juge de l’exécution de Tours, la chambre de la cour d’appel d’Orléans a condamné Mme [K], [S] [Z] née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 11] (Nouvelle Calédonie), à verser au Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” au titre des appartements 85 et 127 respectivement les sommes de 18 299,45 et 52 281,73 euros avec intérêts à compter du 04 janvier 2021 et anatocisme outre une indemnité de procédure de 2 000 euros et aux dépens d’appel et d’opposition.

Par arrêt du 15 juin 2023 signifié le 05 septembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette décision et condamné Mme [K], [S] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” et à l’association de “La résidence [Adresse 10]”la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 27 juillet 2021, le Tribunal judiciaire de Tours a, notamment, :
. condamné Mme [K], [S] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” la somme de :
. 34 200,88 euros dûe au titre des appels de charge et de fonds de travaux échus au 26 mai 2020,
. 2 103,96 euros au titre des appels provisionnels pour les 3ème et 4 ème trimestres 2020,
. 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 05 octobre 2022, le greffe de la Cour d’appel d’Orléans a délivré un certificat de non appel de cette décision signifiée le 12 août 2021.

En exécution de ces décisions, et après avoir inscrit des hypothèques judiciaires, le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” a fait diligenter une saisie immobilière.

Afin de recouvrer la somme globale de cent vingt un mille deux cent cinquante cinq euros et quarante huit centimes (121 255,48 euros) arrêtée au 26 août 2023 et suivant acte extra judiciaire délivré le 28 décembre 2023 par Me [U], commissaire de justice membre de la Selarl [U]-Fray commissaire de Justice associé à [Localité 9] (52), le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” a fait donner à Mme [K], [S] [Z] commandement valant saisie des biens ou droits immobiliers suivants :
-n° 387 soit dans le bâtiment A, au 4ème étage, un studio n°75 et les 302/100 000 èmes des parties communes générales,
- n° 182 soit dans le bâtiment A, escalier A, au sous sol, un cellier n° 182 et les 10/100 000 èmes des parties communes générales,
dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BZ numéro [Cadastre 4] pour une contenance d’un hectare cinquante deux ares et vingt quatre centiares.

Ce commandement a été publié le 27 février 2024 au service de la publicité foncière de Tours 1sous les références suivantes : volume 2024 S, numéro 16.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 15 avril 2024 et placée le 17 avril suivant aux fins de voir “vu les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, vu les dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce” :
“.après avoir statué le cas échéant sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi et en ce cas :
- fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,
- taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,
- fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,
- juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,
- fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du dit code,
- juger, dans l’hypothèse d’une vente amiable que l’avocat poursuivant pourra percevoir des mains du notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’Article A 444-91 conformément aux dispositions de l’article A 444-191 du Code de commerce

et à défaut de vente amiable envisageable :
- fixer la date de vente judiciaire et les modalités de la dire vente,
- fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires intérêts et frais,
- juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,
- employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 17 avril 2024.

Evoquée le 11 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 juillet puis à celle du 10 septembre suivant où le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” a maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, Mme [K] [Z] n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Par courrier du 30 avril 2024 la débitrice a informé le tribunal qu’elle ne serait ni présente ni représentée et qu’elle autorisait la vente du bien saisi sur la base de 10000 euros tout en visant en copie d’archives un dossier de surendettement.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 6 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit deux décisions judiciaires ayant force exécutoire en l’occurrence l’arrêt rendu le 15 mars 2022 sur opposition par la Cour d’appel d’Orléans et le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de céans le 27 juillet 2021, prononçant chacune une condamnation pécuniaire à l’encontre de Mme [K] [Z] ;

Attendu qu’il est constant que le 31 janvier 2023, entérinant une conciliation de 24 mois pour vendre l’ensemble des biens immobiliers, la commission de surendettement des particuliers de la Haute Marne a approuvé un plan définitif entrant en application le 28 février 2023 qui prévoyait un moratoire de deux ans ;

Attendu qu’à la date de délivrance du commandement, Mme [K], [S] [Z] bénéficiait donc d’un plan de surendettement qui n’avait pas été dénoncé puisque la lettre aux fins de caducité pour aggravation du passif a été présentée le 24 juin 2024 ; qu’il s’en suit que le commandement est susceptible d’avoir été délivré prématurément au regard notamment des dispositions de l’article R 732-2 du Code de la consommation et des effets de la caducité ; que d’autre part, en exécution du jugement prononcé le 27 juillet 2021, le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” a fait diligenter une première saisie immobilière portant sur un autre lot et par jugement réputé contradictoire en date du 28 novembre 2023, cette juridiction a, notamment, autorisé la vente forcée de l’immeuble appartenant à Mme [K] [Z] qui, après rejet d’une demande en report, a été adjugé à l’audience du 12 mars 2024 pour un prix de 10 500 euros ; que toutefois, le produit de cette vente réduit nécessairement et dans une proportion qui en l’état ne peut être déterminée, le montant de la créance que le Juge de l’exécution a l’obligation de vérifier d’office ;

Attendu que dans ces conditions, force est de surseoir à statuer sur l’intégralité des demandes, de rouvrir les débats et renvoyer l’affaire à l’audience précisée ci -après au dispositif d’inviter le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” à présenter ses observations sur l’incidence du plan de surendettement dont bénéficiait Mme [K] [Z] à la date de délivrance du commandement et l’éventuel cantonnement de sa créance et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, insusceptible de recours s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire :

. Sursoit à statuer sur l’intégralité des demandes ;

. Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 26 novembre 2024 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

. Invite le Syndicat des copropriétaires de “La résidence [Adresse 10]” à présenter ses observations sur l’incidence du plan de surendettement dont bénéficiait Mme [K] [Z] à la date de délivrance du commandement et l’éventuel cantonnement de sa créance ;

. réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 08 Octobre 2024 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier
F. SONNET
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET