Cour d'Appel · 6ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/02199 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZ75

Minute n° 24/00165





[L]

 C/

[F]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 27 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 19/03260

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024









APPELANT :



Monsieur [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5386 du 08/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







INTIMÉ :



Monsieur [G] [F]

[Adresse 1]

57070 METZ



Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005304 du 06/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mai 2024 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 10 octobre 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mathilde TOLUSSO





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère





ARRÊT : Contradictoire





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE





Par acte sous seing privé du 7 septembre 2018, M. [V] [L] a consenti à M. [G] [F] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Metz, pour une durée de 30 mois à compter du 20 octobre 2018, moyennant un loyer mensuel de 600 euros, avec versement d'un acompte sur loyers de 3.000 euros et d'un dépôt de garantie de 5.000 euros. 



Par acte d'huissier délivré le 22 octobre 2019, M. [F] a fait assigner M. [L] devant le tribunal de grande instance de Metz. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, M. [F] a demandé au tribunal de:

- dire sa demande recevable et bien fondée ;

Par conséquent, 

- constater que M. [L] avait manqué à ses obligations contractuelles, notamment à l'obligation de délivrance d'un local en conformité avec sa destination stipulée et ce conformément aux articles 1103 et suivants, ainsi que l'article 1719 du code civil;

En tout état de cause, 

- prononcer la résolution du contrat de bail passé entre les parties ;

- condamner M. [L] à lui restituer le dépôt de garantie ainsi que l'acompte sur loyers, soit la somme de 8.000 euros;

- condamner M. [L] à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1 du code civil en réparation de son préjudice moral ;

- débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes ;

Au surplus, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner M. [L] aux entiers frais et dépens ;

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [L] à payer à Maître Saunier, avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 1.800 euros TTC, sur le fondement de l'article 37 de la loi susvisée et l'article 701 alinéa 1 2° du code de procédure civile.



 Selon ses dernières conclusions récapitulatives, M. [L] a demandé au tribunal de:

In limine litis, 

- dire et juger M. [F] irrecevable ses demandes

Sur le fond,

- dire et juger M. [F] malfondé en ses demandées

Reconventionnellement,

- condamner M. [F] à lui payer la somme de 9.600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de l'arriéré locatif à compter du mois d'avril 2019 jusqu'en août 2020 outre les loyers postérieurs jusqu'en octobre 2021, date d'expiration du bail

En tout état de cause,

- condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner M. [F] aux dépens.



Par jugement du 27 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Metz a : 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par M. [L]

- déclaré en conséquence M. [F] recevable en son action

- constaté que M. [L] avait manqué à son obligation de délivrance du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4] envers M. [F]

- prononcé la résolution du bail commercial conclu le 7 septembre 2018 liant M. [L] et M. [F], portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 4], aux torts exclusifs de M. [L]

- débouté M. [L] de sa demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif

- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 8.000 euros au titre de la restitution de l'avance sur loyers et de la caution versées, et ce avec intérêt légal à compter du présent jugement

- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

- rejeté la demande de M. [L] formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- rejeté la demande de condamnation de M. [L] à payer à Maître Saunier, avocat de M. [F], la somme de 1.800 euros sur le fondement des articles 700 2° du Code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991;

- condamné M. [L] aux entiers dépens de la procédure

- prononcé l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 7 septembre 2022, M. [L] a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation, de ce jugement en reprenant chacune de ses dispositions. 



Par ses dernières conclusions récapitulatives du 19 mars 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour d'appel de :

- le recevoir en son appel et le dire bien fondé;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : 

* a constaté qu'il a manqué à son obligation de délivrance du local commercial envers M. [F]

* a prononcé la résolution du bail commercial conclu le 7 septembre 2018 entre les parties, à ses torts exclusifs 

* l'a débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif

* l'a condamné à payer à M. [F] la somme de 8.000 euros au titre de la restitution de l'avance sur loyers et de la caution versée, et celle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

* l'a condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau de ces chefs, 

- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, 

- le recevoir au contraire en sa demande reconventionnelle et la dire bien fondée. 

- juger que le bail précaire ne pouvait prendre fin qu'à la date prévue dans le contrat de location soit à la date du 20 avril 2021.

En conséquence, 

- condamner M. [F] à payer à M. [L] la somme de 10.000 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction étant déjà faite du dépôt de garantie de 5.000 euros et de l'avance sur loyer de 3.000 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chacun des loyers échus. 

- condamner M. [F] en tous les frais et dépens de 1ère instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 1er février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [F] demande à la cour d'appel de :

- dire et juger l'appel de M. [L] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Metz du 27 juillet 2022 recevable en la forme mais non fondé

en conséquence, le rejeter

- débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions

- débouter M. [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamner M. [L] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner M. [L] aux frais et dépens de la procédure d'appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2024.







MOTIFS DE LA DECISION



Au préalable, il convient de relever que, si la déclaration d'appel vise les dispositions du jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par M. [L] et ayant déclaré en conséquence M. [F] recevable en son action, aucune demande tendant à voir infirmer le jugement à ce titre ou à remettre en cause ces dispositions n'est formée dans le dispositif des conclusions de l'appelant.



Par application des dispositions de l'article 954 du code civil, qui dispose que la cour ne statue que sur les prétentions prononcées au dispositif des conclusions, la cour n'est donc pas saisie sur ce point.





Sur la demande de prononciation de la résolution du bail



L'ancien article 1184 du code civil applicable au litige dispose que «la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.»



La résolution du contrat n'est prononcée que si la faute invoquée est d'une gravité suffisante.





Sur les fautes invoquées



L'article 1719 du code civil impose au bailleur, «sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée».



Ces disposition s'appliquent à tout contrat de bail, même s'il s'agit d'un bail commercial précaire.



Le bail commercial précaire conclu entre les parties le 7 septembre 2009 précise que le contrat est conclu pour une durée de 30 mois à compter du 20 octobre 2018.



Il est également stipulé, sous l'intitulé «Etat des lieux-remise des clés», qu'un état des lieux du local sera réalisé de manière contradictoire lors de l'entrée en jouissance du preneur. Il est ajouté de manière manuscrite « à partir du 20 octobre 2018 ».



Puis, dans un paragraphe «remise des clés», il est indiqué «le bailleur remettra au preneur les clés suivantes [type de clé/nombre]:  ». Cette rubrique n'est pas renseignée.



Contrairement aux affirmations de M. [L], le bail n'indique pas que les clés ont été remises à la signature du contrat. Au contraire, le futur, employé par les termes du contrat («  le bailleur remettra») démontre que les clés n'ont pas été remises au preneur le jour de la conclusion du bail.



Il faut dès lors en déduire que la remise des clés devait avoir lieu le jour de la prise d'effet du bail soit le 20 octobre 2018, date à laquelle devait être également établi l'état des lieux d'entrée.



Or, M. [L] ne produit aucune preuve de la remise des clés au preneur à cette date, ni d'ailleurs de l'établissement d'un état des lieux, comme le bail le prévoyait.



Si M. [F] produit des photographies du local commercial objet du bail, il convient de relever qu'elles ne sont pas datées de manière certaine. M. [F] indiquant seulement qu'elles ont été prises en «octobre 2018», il n'est donc pas établi qu'elles sont postérieures au 20 octobre 2018, date prévue de l'entrée en jouissance. En outre, ces photographies dont la teneur n'est pas remise en question par l'appelant, ne permettent pas de constater qu'il était nécessaire d'avoir les clés du local pour y accéder et photographier les lieux, un portail extérieur étant grand ouvert, et la serrure posée sur une porte donnant dans le local étant cassée. M. [L] ne peut donc justifier de la remise des clés par le simple fait que ces photographies ont pu être prises.



En outre, il résulte des attestations produites par l'intimé que c'était non pas M. [F] qui s'était engagé à faire des travaux avant la date de prise d'effet du bail, comme l'affirme l'appelant, mais M. [L]. L'un des témoins, M. [D], atteste ainsi être allé dans les locaux objets du bail avec M. [F], avoir rencontré sur place à deux ou trois reprises M. [L] et avoir donné des conseils à ce dernier en maçonnerie en lui disant que s'il voulait être prêt à temps, il devait commencer les travaux rapidement.



Les photographies produites et datées d'octobre 2018 démontrent l'existence: de travaux en cours à l'intérieur du local encombré de matériel, de reprises de fissures sur les murs, ainsi que de tranchées creusées dans le sol à l'extérieur, devant le bâtiment.



Par ailleurs, le contrat ne précise pas que le preneur devait réaliser des travaux avant son entrée dans les lieux. Au contraire, l'importance des sommes versées par le preneur lors de la conclusion du bail, notamment la somme de 3.000 euros au titre d'un acompte sur les loyers, accréditent la thèse invoquée par l'intimé selon laquelle c'est le preneur qui devait effectuer les travaux.



En conséquence, il est établi que M. [L] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas les locaux à la date convenue dans le bail, ni même postérieurement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que ce manquement justifiait que soit prononcée la résolution du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de M. [L]. 





Sur les demandes subséquentes à la résolution du contrat



La résolution du contrat emporte l'anéantissement de ce dernier et les parties doivent être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de ce contrat.



L'intimé produit deux quittances signées par M. [L] justifiant que ce dernier a bien reçu le 7 septembre 2018 par chèque la somme de 3.000 euros à titre d'acompte sur le loyer ainsi que la somme de 5.000 euros en espèces au titre du dépôt de garantie, conformément aux clauses du contrat. Ces faits ne sont d'ailleurs pas contestés.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à restituer à M. [F] la somme de 8.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.



L'ancien article 1184 du code civil permet d'accorder des dommages et intérêts à la partie envers laquelle les engagements n'ont pas été tenus.



En l'espèce, les attestations produites démontrent que M. [F] a dû se rendre à de multiples reprises sur les lieux en constatant que les locaux n'étaient pas prêts alors qu'il devait les occuper à compter du 20 octobre 2018.



Il est également justifié par les pièces produites par M. [F] (Kbis, courrier Pôle Emploi, facture) que l'activité d'achat et de revente de véhicules d'occasion qu'il envisageait d'exercer dans le local était une création d'entreprise, qu'il avait d'ailleurs déjà investi 1.700 euros le 2 octobre 2018 dans l'achat d'un pont élévateur.



En ne pouvant exercer son activité professionnelle dans les locaux donnés à bail par M. [L], alors qu'il avait effectué des démarches pour trouver un local et engagé des dépenses importantes (8.000 euros et 1.700 euros), M. [F] justifie avoir subi un préjudice moral causé par le manquement de M. [L] à ses obligations.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement.





Sur les demandes reconventionnelles



Le bail ayant été résilié aux torts de M. [L], ce dernier doit être débouté de ses prétentions au titre du paiement de l'arriéré locatif formées contre M. [F]. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [L] qui succombe en appel sera condamné aux dépens.



Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de condamner M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros et de débouter M. [L] de sa demande formée sur ce même fondement.







PAR CES MOTIFS,





La cour, 



Confirme, dans les limites de la saisine de la cour, le jugement du 27 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Metz dans toutes ses dispositions;



Y ajoutant,



Condamne M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 7000 du code de procédure civile ;



Déboute M. [V] [L] de sa demande formée sur ce même fondement.







Le Greffier La Présidente de Chambre