Cour d'Appel · Chambre Civile — 10 octobre 2024

N° de minute : 210/2024 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 10 octobre 2024



Chambre civile



 





N° RG 22/00316 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TNL



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 octobre 2022 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 19/443)



Saisine de la cour : 2 novembre 2022



APPELANTS



M. [R] [J]

né le 6 décembre 1941 à [Localité 6]

Mme [N] [P] épouse [J]

née le 16 mai 1948 à [Localité 7]

demeurant ensemble : [Adresse 4]

Tous deux représentés par Me Olivier MAZZOLI, membre de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA



INTIMÉ



S.A.R.L. PRESTO

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric DESCOMBES, membre de la SELARL D'AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 1er juillet 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseillère,

Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS. 



10/10/2024 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me MAZZOLI

 Expéditions : - Me DESCOMBES

 - Copie CA ; Copie TPI

Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO



ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 26 août 2024 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



***************************************



PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

 

Par acte sous seing privé daté du 15 mars 2010, M. [J] et Mme [P] épouse [J] ont donné en location à la société Presto des locaux commerciaux, situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009, destinés à l'exploitation d'une pizzeria.



Selon commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2017, M. et Mme [J], qui reprochaient à la locataire d'avoir « entrepris d'importants travaux de rénovation » sans leur autorisation, lui ont enjoint de remettre les lieux en leur état initial « par la reconstruction du mur séparatif et des poteaux ».



Par ordonnance du 29 novembre 2017, le juge des référés, qui avait été saisi par les bailleurs d'une demande en constatation de la résiliation du bail, a commis M. [Z] en qualité d'expert, afin de vérifier si les travaux avaient été engagés à la demande de la commune de [Localité 6] et réalisés conformément aux règles de l'art.



L'expert a déposé un rapport daté du 18 juin 2018.



Par requête introductive d'instance déposée le 1er mars 2019, M. et Mme [J] ont poursuivi la société Presto devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir la remise en état des lieux.



La société Presto s'est opposée à cette demande en affirmant que les travaux avaient été entrepris pour éviter la fermeture de son établissement à la suite d'un contrôle de la direction des risques sanitaires (DRS) qui avait relevé des non-conformités aux règles d'hygiène selon arrêté du 24 octobre 2016. A titre reconventionnel, la défenderesse a sollicité la réparation du préjudice occasionné par la fermeture entraînée par l'obstruction des bailleurs.



Par jugement en date du 24 octobre 2022, la juridiction saisie a :

- homologué le rapport d'expertise en date du 18 juin 2018,

- condamné M. et Mme [J] à verser à la société Presto les sommes suivantes : 

. 7 418 330 FCFP correspondant au remboursement des travaux entrepris par la société Presto 

. 267 422 141 FCFP au titre du préjudice subi par la société Presto au titre de la perte financière liée à la fermeture, somme arrêtée provisoirement au 15 juin 2020, et à parfaire sur la base d'une perte de marge brute mensuelle de 5 221 625 FCFP du fait de l'absence de réouverture du point de vente PK7 sur la base d'une perte de marge brute mensuelle de 1 268 117 FCFP du fait de l'absence de réouverture du laboratoire,

. 16 094 915 FCFP au titre du préjudice subi par la société Presto au titre des charges qui avaient continué à courir, somme provisoirement arrêtée le 15 juin 2020 et à parfaire sur la base de coûts fixes mensuels évalués à 402 373 FCFP,

. 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [J] aux dépens,

- débouté chacune des parties du surplus de leurs demandes.

- condamné les requérants aux dépens.



Le premier juge a principalement retenu :

- qu'il était établi que la société Presto avait entrepris les travaux pour éviter la fermeture administrative de son établissement, 

- que M. et Mme [J] devaient être condamnés à rembourser les frais exposés par la locataire au titre de la mise en conformité du local puisque la charge des travaux devait être supportés par les bailleurs au titre de leur obligation de délivrance conforme ;

- que les bailleurs devaient assumer les conséquences de l'absence de remise aux normes de l'installation louée et indemniser la perte de marge brute subie par la locataire.

 

PROCÉDURE D'APPEL

 

Par requête du 2 novembre 2022, M. et Mme [J] ont a fait appel de la décision rendue et demandent à la Cour, dans leur mémoire ampliatif du 17 janvier 2023 et leurs dernières écritures du 27 mars 2024 (conclusions récapitulatives n° 2) de :

- réformer la décision querellée en toutes ses dispositions ;

à titre principal,

- constater que la société Presto a entrepris, dans les locaux appartenant aux appelants, des travaux non autorisés expressément par les bailleurs ;

- ordonner à la société Presto de réaliser les travaux décrits par M. [Z] en son paragraphe 50 de son rapport : reprise du poteau et sa reconstruction en l'état original, du capotage des poutres renforcées, de la réparation du dallage, de la reconstruction des cloisons détruites, de la construction d'un bloc sanitaire et de la réfection du sol carrelé ;

- dire que les travaux devront commencer dans le mois de la signification de la décision à intervenir pour se terminer dans les trois mois compte tenu des troubles de jouissance causés aux autres occupants de l'immeuble, tous locataires de M. et Mme [J] ;

- dire que sous la même astreinte, la société Presto devra solliciter de M. et Mme [J] la surveillance des travaux par leur architecte ;

- dire que les frais de surveillance seront à la charge de la société Presto ;

- condamner la société Presto à payer à M. et Mme [J] la somme de 1.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour violation des dispositions contractuelles et l'atteinte portée à leur bien ;

- débouter la société Presto de l'ensemble de ses demandes contraires ;

à titre infiniment subsidiaire,

- ramener les condamnations à de plus justes proportions ;

en tout état de cause,

- condamner la société Presto à leur payer la somme de 500.000 FCFP en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens qui comprendront les frais des constats d'huissier du 16 mars 2017 et 20 septembre 2017, le commandement du 31 juillet 2017, l'assignation en référé du 18 octobre 2017, les honoraires taxés de 1'expert et les frais de la présente instance ;

- débouter la société Presto de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.



Ils font valoir que leur locataire a modifié la destination des lieux en y installant un laboratoire pour alimenter ses deux autres points de vente alors que les locaux avaient été loués nus pour l'exploitation d'une pizzeria ; que contrairement aux stipulations du contrat, il n'a pas avisé leurs bailleurs ni de ce changement, ni de l'arrêté de la DRS leur faisant obligations de mettre les lieux aux normes sanitaires mais surtout, il a exécuté des gros travaux touchant à la structure de l'immeuble sans demander leur autorisation.



Selon conclusions transmises le 27 décembre 2023, la société Presto prie la cour de :

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné les époux [J] à payer à la société Presto les sommes de 267.422.141 FCFP au titre du préjudice subi par celle-ci au titre de la perte financière liée à la fermeture, provisoirement arrêté au 15 juin 2020 et de 16.094.915 FCFP au titre du préjudice subi par celle-ci au titre des charges fixes qui ont continué à courir, provisoirement arrêté au 15 juin 2020 ;

 - condamner M. [J] et Mme [P] épouse [J] à payer à la société Presto pizza, au titre du préjudice subi par cette dernière au titre de la perte financière liée à la fermeture, la somme de 467.261.424 FCFP, arrêtée au 1er mars 2023, et à parfaire sur la base d'une perte de marge brute mensuelle de 5.221.625 FCFP du fait de l'absence de réouverture du point de vente PK 7 et sur la base d'une perte de marge brute mensuelle de 1.268.117 FCFP du fait de l'absence de réouverture du laboratoire ; 

- condamner M. [J] et Mme [P] épouse [J] à la société Presto pizza, au titre du préjudice subi par cette dernière au titre des charges qui ont continué à courir, la somme de 28.970.856 FCFP, provisoirement arrêtée au 1er mars 2023 et à parfaire sur la base de coûts fixes mensuels évalués à 402.373 FCFP ;

- débouter M. [J] et Mme [P] épouse [J] de l'ensemble de leurs prétentions ; 

- condamner M. [J] et Mme [P] épouse [J] à payer à la société Presto pizza, la somme de 500.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl D & S Légal.



Elle soutient que les travaux étaient nécessaires pour la poursuite de son activité ; qu'ils ont été réalisés sous le contrôle d'un architecte et qu'ils n'ont posé aucun problème aux bailleurs lesquels ne justifient pas de leur préjudice ; qu'en revanche, elle même a dû fermer les locaux, le chantier restant en l'état au vu de l'obstruction des bailleurs engendrant un préjudice financier dû à la fermeture de l'établissement avec répercussions sur ses deux autres points de chute.



Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 11 mars 2024.

 









MOTIFS DE LA DÉCISION

 

Sur la destination des lieux



L'article 3 du contrat de bail stipule que les lieux sont exclusivement destinés à l'activité de 'pizzeria' sans autre précision. Cette activité s'entend communément d'une activité de restauration ou de vente sur place et à emporter de pizzas. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SARL Presto fabrique sur place les éléments de base des pizzas dont la pâte, destinés à fournir ses deux autres points de vente (à [Adresse 5] et à [Adresse 3]). Le preneur a donc modifié la destination initiale des lieux en y exerçant une activité connexe à la place de l'activité principale convenue. 



Or, l'article du contrat 3 dispose : 

« Les lieux présentement loués sont exclusivement destinés à l'exercice de Pizzaria.

Toutefois, le preneur peut, moyennant une notification de sa demande par acte extrajudiciaire auprès du bailleur, adjoindre à cette activité, des activités connexes ou complémentaires. 

Avec l'autorisation expresse du bailleur sollicité par écrit et moyennant un complément de loyer et une indemnité compensatoire en cas de préjudice, le preneur peut être autorisé à procéder à la transformation de son activité ».



L'article 7 du contrat stipule également que :

« Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur. 

En cas d'autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur... » 



Il convient de rappeler que les « travaux d'adaptation » qui sont l'ensemble des réparations, habilitations, réhabilitations ou autres travaux doivent être exécutés au moment de la prise à bail et avant l'entrée dans les lieux afin que le locataire puisse exercer en toute légalité son activité commerciale en respectant les prescriptions réglementaires qui peuvent s'appliquer à son champ d'activité.



En l'espèce, la cour relève qu'aucune des parties ne s'est étendue sur les conditions ayant présidé à la modification alléguée de la destination des lieux. Ce n'est qu'à la lumière des travaux de transformation des locaux entrepris par la SARL Presto pour se mettre aux normes à la suite d'un contrôle des services d'hygiène de la mairie de [Localité 6] en 2016 que les bailleurs se sont plaints de ce changement de destination alors que le bail avait pris effet des le 1er octobre 2009 et s'était poursuivi pendant sept ans sans problème. Il s'en déduit que, soit les lieux ont été affectés, dès l'origine, à l'activité de laboratoire, soit ils ont été modifiés en cours de bail. Dans le premier cas, à supposer que l'activité initiale ait toujours été celle de 'laboratoire', la SARL Presto est mal fondée à se plaindre que ses bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance entendue au sens de l'article 1719 et suivant du code civil.

 

En effet, le bail prévoit que les locaux loués consistent en un local d'une superficie de 150 m². L'article 4 contient la clause classique selon laquelle le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, clause qui ne dispense pas pour autant le bailleur de s'assurer de la conformité des locaux à leur destination telle que prévue au contrat. Or, par courrier du 28 juin 2000, la SARL Presto avait indiqué à M. et Mme [J] « souhaiter prendre les locaux nu (sic) de tous les aménagements intérieurs (...). Nous porterons à votre connaissance préalable par demande écrite tous les travaux d'aménagements intérieurs et extérieurs de mise en conformité ainsi que tous les travaux d'embellissement. » 



Au vu de ses propres exigences, la SARL Presto ne démontre pas qu'elle ait fait des démarches en ce sens permettant aux bailleurs de faire les travaux nécessaires pour mettre les lieux en conformité avec l'activité de laboratoire (à supposer que cette activité soit l'activité initiale) de même qu'elle ne démontre pas (à supposer au contraire que l'activité initialement exercée était celle de pizzeria) que les locaux nus tels que loués n'étaient pas conformes avec l'activité de pizzeria telle que prévue au bail.



Dans les deux cas, prise à bail à effet d'installer un laboratoire ou modification de la destination des lieux en cours de bail, la SARL Presto n'a pas respecté les clauses du contrat en n'informant pas son bailleur des travaux nécessaires pour l'exercice de son activité. 



Le jugement qui a retenu la responsabilité des bailleurs pour non-respect de leur obligation de délivrance conforme à la destination des locaux sera infirmé.

 

Sur les travaux



Dans son arrêté du 25 octobre 2016, la ville de [Localité 6] faisait état des non conformités suivantes :

- non-conformité de l'entreposage des denrées et du matériel,

- non-conformité de la 'marche en avant',

- non-conformité des conditions d'ambiance de la zone froide 

- non-conformité du poste de lavage de mains de la zone chaude, du local 'pâtes' et de la zone de vente/formage.



Il résulte du rapport de l'expert amiable, M. [T], et du rapport de l'expert judiciaire, M. [Z], que les travaux de mise en conformité entrepris par le preneur ont consisté en la suppression du mur séparant les deux locaux mitoyens, la démolition partielle du poteau central porteur et la création dans le dallage de caniveaux d'évacuation d'eau de lavage se traduisant par d'importantes saignées dans le sol. L'expert judiciaire note encore que le poteau avait été découpé par inadvertance mais que cela n'a pas provoqué de désordres au niveau de l'immeuble. Le poteau a été réparé mais la réparation n'est pas esthétique. Il conclut après avoir pris contract avec la direction sanitaire que la Mairie n'avait pas demandé d'engager ces travaux. De fait, l'arrêté de mise en conformité souligne les manquements relevés mais ne donne aucune prescription. C'était à l'établissement en infraction de se mettre aux normes sanitaires. 



Les travaux de démolition de la cloison et du poteau n'étaient pas nécessaires pour satisfaire aux conditions imposées par la direction des risques sanitaires, à l'exception de la réalisation des caniveaux et saignées dans le dallage pour évacuer les eaux. La cloison centrale en maçonnerie et le poteau central auraient pu être conservés en leur état antérieur ; mais, « conserver l'existant, dit l'expert, aurait engendré des contraintes supplémentaires » pour l'exploitant. 



Il s'avère ainsi que la SARL Presto a réalisé des travaux non nécessaires en violation de la clause contractuelle n° 7, qui lui faisait obligation de solliciter et d'obtenir le consentement du bailleur avant d'entreprendre la transformation des lieux. La violation des dispositions contractuelles susvisées par la SARL Presto est manifeste.

 

Sur la remise en état

 

Les appelants sollicitent la remise immédiate des lieux en leur état d'origine aux frais du preneur.



En application de la clause du bail soumettant l'exécution des travaux à l'autorisation préalable du bailleur, les bailleurs en l'absence d'autorisation préalable peuvent obtenir du preneur une remise des locaux en leur état initial, aux frais de celui-ci.



 M. et Mme [J] ne sollicitant pas la résiliation du bail et les travaux ne mettant pas l'immeuble en péril, la remise en état initial devra intervenir en fin de contrat. En revanche, la SARL Presto devra sans attendre achever les travaux dont le chemisage du poteau central pour des raisons de sécurité. 

 

Sur la demande en dommages et intérêts de la SARL Presto



La SARL Presto étant à l'origine de son propre préjudice financier, elle sera déboutée de la demande de ce chef. 



Sur la demande en dommages et intérêts de M. et Mme [J]



Une fois les travaux achevés et le poteau central renforcé, l'immeuble, dit l'expert aura été amélioré. Les époux [J] sont dès lors mal fondés à soutenir que les travaux constituent une atteinte à leur bien. Ils ne précisent pas non plus la nature du préjudice allégué qui ne peut s'entendre de la liste des seuls manquements du preneur.



Sur l'article 700



Il est équitable d'allouer à M. et Mme [J] qui ont dû se défendre en appel la somme de 500 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non répétibles de première instance et d'appel.

 

Sur les dépens



La SARL Presto succombant supportera les dépens de la procédure de première instance et de la présente instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;



Et statuant à nouveau,



Constate que la société Presto a entrepris des travaux non autorisés expressément par les bailleurs ;



Constate que M. et Mme [J] ne sollicitent pas dans le cadre de la présente instance la résiliation du bail ;



Condamne la société Presto à remettre à ses frais les lieux en leur état d'origine c'est-à-dire en réalisant les travaux décrits par M. [Z] en son paragraphe 50 de son rapport (reprise du poteau et sa reconstruction en l'état original, du capotage des poutres renforcées, de la réparation du dallage, de la reconstruction des cloisons détruites, de la construction d'un bloc sanitaire et de la réfection du sol carrelé) ;



Dit que les travaux devront être réalisés en fin de bail au plus tard ;



Déboute la SARL Presto de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;



Déboute M. et Mme [J] de leur demande en dommages et intérêts ;

 

Condamne la société Presto à payer à M. et Mme [J] la somme de 500 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Presto aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, ainsi qu'au coût de l'assignation en référé du 18 octobre 2017 et aux honoraires taxés de l'expert judiciaire.











Le greffier, Le président.