Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 9 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12657 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDNS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/11186





APPELANTS

 

Monsieur [H] [E] [M] né le 02 Octobre 1968 à [Localité 7],

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Madame [G] [X] [C] épouse [M] née le 15 Avril 1967 à [Localité 6] 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



S.C.I. MONTLAURENT immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 442 460 655, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Tous trois représentés par Me Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : R149







INTIMÉS 



Madame [J] [T] épouse [A] née le 05 Septembre 1939 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Monsieur [R] [A] né le 21 Août 1936 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Tous deux représentés et assistés de Me Natacha GUT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0825









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



M. [R] [A] et Mme [J] [T] épouse [A], M. [H] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] et la société civile immobilière (SCI) Montlaurent sont copropriétaires de lots dans un immeuble sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 5].



L'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété du 28 février 1951, publié le 30 mars 1951, a fait l'objet de plusieurs modifications les 16 octobre 1953, 10 avril 1956, 17 mars 1964, 12 mai 1971 et 2 novembre 2011.



Par actes d'huissier du 9 Septembre 2019, les époux [A] ont assigné les époux [M] et la société Montlaurent devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les déclarer propriétaires de la cave constituant le lot n°200 sur le fondement de la prescription acquisitive trentenaire.



Par jugement du 1er juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

- Déclare les époux [A] propriétaires du lot n° 200 d'une copropriété sise [Adresse 3] cadastrée section [Cadastre 5],

- Condamne conjointement les époux [M] et la société Montlaurent à leur verser une indemnité de 3.700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute les époux [M] de leurs demandes tendant à:

¿ ordonner l'expulsion des époux [A] et de tout occupant de leur chef du lot n° 200 de la copropriété sise [Adresse 3],

¿ les condamner in solidum à leur verser une indemnité mensuelle de 242 €, charges en sus, à compter du 30 octobre 2018 jusqu'à libération des lieux, soit 3.355,73 € à la société Montlaurent pour la période allant du 30 octobre 2018 au 26 juin 2019 et 5.356,26 € aux époux [M] pour la période allant du 26 juin 2019 au 1er mars 2021, outre les intérêts à compter de la signification de la décision,

¿ les condamner in solidum à leur verser à chacun une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les condamne conjointement aux dépens et accorde à Me François Morel le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

- Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



M. [H] [M], Mme [G] [C] épouse [M] et la SCI Montlaurent ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 juillet 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 avril 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 4 octobre 2022 par lesquelles M. [H] [M], Mme [G] [C] épouse [M] et la SCI Montlaurent, appelants, invitent la cour à :



1. INFIRMER le jugement frappé d'appel en ce qu'il a : 



- Déclaré les époux [A] propriétaires du lot n° 200 d'une copropriété sise [Adresse 3] cadastrée section [Cadastre 5] ; 

- Condamné conjointement les époux [M] et la société MONTLAURENT à leur verser une indemnité de 3.700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Débouté les époux [M] de leurs demandes tendant à ordonner l'expulsion des époux [A] et de tout occupant de leur chef du lot n° 200 de la copropriété sise [Adresse 3], les condamner in solidum à leur verser une indemnité mensuelle de 242 €, charges en sus, à compter du 30 octobre 2018 jusqu'à libération des lieux, soit 3.355,73 € à la société MONTLAURENT pour la période allant du 30 octobre 2018 au 26 juin 2019 et 5.356,26 € aux époux [M] pour la période allant du 26 juin 2019 au 1er mars 2021, outre les intérêts à compter de la signification de la décision, les condamner in solidum à leur verser à chacun une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamné les époux [M] et la société MONTLAURENT aux dépens. 

 

2. DÉBOUTER M. [R] [A] et M me [J] [A] de toutes leurs demandes ; 

 

3. CONSTATER l'occupation sans droit ni titre par M. [R] [A] et Mme [J] [A] de la cave lot de copropriété numéro 200 au [Adresse 3] ; 

 

4. ORDONNER EN CONSÉQUENCE l'expulsion de M. [R] [A] et Mme [J] [A] ainsi que de tous occupants de leur chef de la cave lot de copropriété numéro 200 qu'ils occupent au [Adresse 3], en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

 

5. DIRE que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; 

 

6. CONDAMNER M. [R] [A] et Mme [J] [A], in solidum, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 242 €, charges en sus, qui sera due à compter du 30 octobre 2018 jusqu'à parfaite libération des lieux ; 

 

7. CONDAMNER M. [R] [A] et Mme [J] [A], in solidum, à payer d'ores et déjà à titre d'indemnité d'occupation les sommes de : 

- 3 355,73 € à la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MONTLAURENT pour la période du 30 octobre 2018 au 26 juin 2019 ; 

- 9 954,26 € à M. [H] [M] et Mme [G] [C] épouse [M] pour la période du 26 juin 2019 au 1 er octobre 2022 inclus ; 



8. DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

 

9. CONDAMNER M. [R] [A] et Mme [J] [A], in solidum, à payer à M. [H] [M], Mme [G] [C] épouse [M] et à la société SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MONTLAURENT la somme de 3 500 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

10. CONDAMNER M. [R] [A] et Mme [J] [A], in solidum, aux entiers dépens ; 

 

Vu les conclusions en date du 4 janvier 2023 par lesquelles M. [R] [A] et Mme [J] [T] épouse [A], intimés, invitent la cour à :



Vu les articles 2258, 2261, 2272 du Code civil 

Vu l'article 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution 



A titre principal, 

 

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions 

 

ORDONNER la publication de l'arrêt à venir au Service de la Publicité Foncière afin de le rendre opposable aux tiers 

 

DEBOUTER la SCI MONTLAURENT et les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

 

A titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement, 

 

ACCORDER à Madame et Monsieur [A] les plus larges délais pour vider la cave 

 

FIXER une indemnité d'occupation dont le montant ne saurait excéder 125 € par mois 

 

JUGER que l'indemnité d'occupation ne saurait courir qu'à compter du prononcé de l'arrêt à venir 

 

DIRE que l'indemnité d'occupation ne produira intérêts au taux légal qu'à compter de la signification de l'arrêt 

 

DEBOUTER la SCI MONTLAURENT et les époux [M] de leurs plus amples demandes 

 

En toute hypothèse, 

 

CONDAMNER solidairement la SCI MONTLAURENT et les époux [M] à payer aux époux [A] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel 

 

CONDAMNER solidairement la SCI MONTLAURENT et les époux [M] à payer aux époux [A] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Natacha GUT, Avocat au Barreau de PARIS ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la prescription acquisitive



Les époux [M] et la SCI Montlaurent contestent le jugement du tribunal judiciaire de Paris qui a déclaré les époux [A] propriétaires du lot 200 en estimant que depuis 1969, ils occupent cette cave en sous-sol desservie par un escalier propre dont ils sont les seuls à avoir les clés et qu'ils possèdent la cave depuis plus de 30 ans de façon paisible, continue, publique et non équivoque ;



Aux termes de l'article 2229 du code civil, dans sa version antérieure au 19 juin 2008, devenu l'article 2261 depuis le 19 juin 2008, 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire' ;



Aux termes de la jurisprudence antérieure au 19 juin 2008 et de l'article 2272 alinéa 1 du code civil dans sa version applicable à compter du 19 juin 2008, 'Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans' ;



Aux termes de la jurisprudence antérieure au 19 juin 2008 et de l'article 2262 dans sa version applicable à compter du 19 juin 2008, 'Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription' ;



En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que :



- le lot 200 était auparavant nommé lot 20 et encore antérieurement était inclus dans le lot 15, au gré des modifications de l'état descriptif de division (pièce [M] 8 état descriptif de division du 2 novembre 2011 et pièce [M] 5 état descriptif de division du 17 mars 1964) ; 



il est ainsi décrit dans l'état descriptif de division du 2 novembre 2011 :

'lot numéro 200 : Au sous-sol, une cave ...

Tableau récapitulatif ...

bâtiment sur cour, lot numéro 200, sous-sol, cave, provient du lot n°20'



et dans l'état descriptif de division du 17 mars 1964 :

'lot numéro 20 :

Dans le bâtiment au fond de la cour

au sous-sol :

Une cave.

La première, face à l'escalier de descente aux caves' ;



- le 6 mars 1951, la société Monsallut a acquis le lot 200 (Pièces 1 et 5 [M]),



- le 15 décembre 1987, l'assemblée générale extraordinaire des associés de la société Monsallut l'a renommée SCI Montlaurent (pièce 7 [M]),



- le 26 juin 2019, la société Montlaurent a vendu aux époux [M] le lot 200 (pièce 7 [M]),



- le lot 20 (devenu 200) n'est pas inclus dans le titre de propriété des époux [A] du 10 juillet 1969 (pièce 4 [A]) qui ne vise que la vente par la société Docour du lot 24 'dans le bâtiment au fond de la cour, l'ensemble des locaux constituant le 2ème étage dudit bâtiment comprenant : deux pièces principales, cuisine et cabinet de toilette' et du lot 25 'dans le bâtiment au fond de la cour, l'ensemble des locaux constituant le 3ème étage dudit bâtiment comprenant : entrée, dégagement et trois pièces principales',



- concernant le document manuscrit daté du 30 mai 1969 (pièce 3 [A]), signé par M. [Z] [A] et par Mme [D] [N] gérante de la SCI Docour, par lequel 'M. [Z] [A] s'engage à acheter la totalité des parts de la SCI Docour représentant un appartement occupé par M. et Mme [N] composé d'une entrée au 2ème étage à gauche, cuisine, cabinet de toilette, living room, escalier montant à un étage comprenant 3 chambres, salle de bains plus un autre escalier menant à une chambre atelier et terrasse. Au sous-sol 2 caves ...' et 'Mme [D] [N] gérante de la SCI Docour s'engage à contresigner ladite vente consentie à M. [A] aux noms de tous les associés. Bon pour vente', le contenu ne correspond pas exactement à la description des lots 24 et 25 de l'acte notarié du 10 juillet 1969, il ne précise pas quelles sont les deux caves visées et ce document n'est pas évoqué dans l'acte du 10 juillet 1969 ; 



Il est ainsi démontré que la cave litigieuse n'est pas dans le titre de propriété des époux [A] ;



Les éléments du dossier permettent de caractériser les actes de possession matérielle trentenaire des époux [A] ;



En effet, la possession continue et à titre de propriétaire exclusif est établie par le fait que la cave 200 est desservie par un escalier propre et que depuis le 10 juillet 1969, date d'acquisition de leur appartement, il est constant que les époux [A] sont les seuls à détenir les clés de ladite cave et détiennent aussi les clés de l'escalier qui la dessert ;



Cette possession était depuis cette date du 10 juillet 1969 publique puisqu' il ressort des attestations qu'elle était connue notamment de la gardienne de l'immeuble, du syndic, de l'architecte de l'immeuble et des voisins de pallier des époux [A] ; c'est ainsi que les époux [A] versent aux débats :

- une attestation de Mme [K] [U] du 30 août 2019 (pièce 23 [A]) indiquant '... J'ai été employée comme gardienne de l'immeuble ... du 1er avril 1986 à fin septembre 2015 ... J'ai toujours pu constater durant mes années de service que M. et Mme [A] occupaient paisiblement leur cave dans le bâtiment fond cour dont ils avaient seuls les clés d'accès. Cette occupation continue et connue de tous les habitants de l'immeuble était sans équivoque ni contestation de quiconque...',

- une attestation de M. [L] [Y] du 19 juillet 2019 (pièce 16 [A]) précisant 'En ma qualité de gestionnaire d'immeubles ayant exercé de 1996 à juin 2013 pour le compte du ... syndic de l'immeuble ... cave qu'occupent les époux [A] dans ce bâtiment de fond de cour depuis 1969 de manière continue, paisible et sans équivoque ... j'ai toujours pu constater que seuls les époux [A] possédaient les clés d'accès à cette cave qui comporte son propre escalier d'accès ...',

- un courrier du 24 mars 1995 de M. [I] [O], administrateur d'immeuble (pièce 29 [A]) mentionnant '... Nous avons ... fait le tour des caves ... ce qui nous a permis de constater un sinistre dans la cave privative de Mme [A] ... Mme [A] est en train de faire établir un devis par un garde-meubles car dans sa cave privative étaient stockés piano, tableaux et autres objets de valeur ...' ,

- un courrier du 29 mars 1995 de l'architecte de l'immeuble (pièce 66 [A]) exposant 'Dans le bâtiment en fond de parcelle, Mme [A] possède une cave située contre le mur mitoyen côté n°[Adresse 4]. De nombreux objets ont été entreposés à cet endroit : piano, tableaux, maquette ... Mme [A] affirme que jusqu'à l'apparition récente de ces infiltrations, sa cave était parfaitement saine, ce que confirme Mme [V] (syndic)...',

- une attestation de M. [W] [F] du 5 juillet 2018 (pièce 12 [A]) qui témoigne en ces termes '... J'ai été voisin de palier de M. et Mme [S] [A] ... j'ai pu constater durant toutes ces années (juin 1969 à avril 1990) ... M. et Mme [A] occupant paisiblement et légitimement, de manière continue leur cave dont l'accès par un escalier situé sous l'escalier donnant accès à nos appartements respectifs ...',

- une attestation de Mme [X] [B] du 25 mai 2019 (pièce 13 [A]) confirmant que : '... Je suis la voisine de palier de M. et Mme [S] [A] ... je peux constater depuis que j'habite ces lieux (9 avril 1990) ... que M. et Mme [A] occupent paisiblement et légitimement de manière continue leur cave dont l'accès par un escalier situé sous l'escalier commun d'accès à nos appartements respectifs ...' ;





Ces éléments sont en cohérence avec le procès-verbal du 9 juillet 2019, par lequel l'huissier constate que M. et Mme [S] [A] possèdent la clé de la porte d'accès au sous-sol ainsi que la clé de la cave située face à l'escalier constituant actuellement le lot n°200 et que cette cave est occupée par divers meubles, tableaux et cartons contenant des effets personnels dont notamment deux cartons contenant des disques enregistrés par [S] [A], deux affichettes d'un récital d'[S] [A], une paire de valises avec sur l'étiquette de voyage le nom [A], une quarantaine de dossiers sous chemises contenant les archives de la carrière professionnelle de M. [A] ;



Même à supposer, tel que l'allèguent les appelants, que les termes identiques des attestations 12 et 13 auraient été dictés par les époux [A], 'occupant paisiblement et légitimement, de manière continue leur cave dont l'accès par un escalier situé sous l'escalier donnant accès à nos appartements respectifs', ceci ne justifie pas que ces termes ne correspondent pas à une situation réellement constatée par leurs auteurs, ce d'autant qu'elle est corroborée par les attestations 16, 23, 29 et 66 ; 



Le fait que la société Monsallut renommée Montlaurent ait émargé la feuille de présence mentionnant expressément le lot 20 puis le lot 200 aux assemblées générales entre le 28 février 1985 et le 23 février 2004 (pièce 9) et entre le 27 septembre 2011et le 30 juin 2015 (pièce 9) et qu'elle se soit acquittée des charges de copropriété afférentes à la cave litigieuse entre 1991 et 2018 (pièce10) ne saurait suffire à rendre équivoque la possession par les époux [A], s'agissant d'un acte purement intellectuel n'impliquant pas une possession matérielle de nature à combattre celle établie depuis 30 ans par les époux [A] ;



Aucun procès-verbal d'assemblée générale produit ne fait mention d'une quelconque contestation concernant l'occupation ou l'annexion de la cave représentant le lot n°200 de l'immeuble ;



Cette possession est restée paisible pendant plus de 30 ans à compter du 10 juillet 1969 puisque ce n'est que par un courrier du 30 avril 2018 que la société Montlaurent a demandé aux époux [A] de libérer la cave litigieuse (pièce 2 [M]) ; 



Il convient de considérer que compte tenu de son caractère exclusif et particulièrement prolongé, la possession de la cave par les époux [A] ne peut s'analyser comme un acte de simple tolérance de la société Montlaurent, au sens de l'article 2262 du code civil; 



Ainsi, les époux [A] justifiant d'actes de possession matérielle à titre de propriétaire, de façon continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque depuis plus de trente ans, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré les époux [A] propriétaires du lot n°200 ;



Les époux [A] étant déclarés propriétaires de la cave litigieuse, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [M] et la société Montlaurent de leurs demandes en expulsion et en versement d'une indemnité d'occupation ;



Sur la demande de publication de l'arrêt au service de la publicité foncière



Les époux [A] sollicitent d'ordonner la publication de l'arrêt à venir au service de la publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers ;



Aux termes de l'article 28 modifié par l'ordonnance du 15 septembre 2021du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, 'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° ... toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers ...' ;



En l'espèce, le présent arrêt confirmant le jugement en ce qu'il a déclaré les époux [A] propriétaires du lot n° 200 de la copropriété sise [Adresse 3] cadastrée section [Cadastre 5], il y a lieu de dire que les époux [A] publieront le présent arrêt au service de la publicité foncière ;



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les époux [M] et la société Montlaurent, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [A] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [M] et la société Montlaurent ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Dit que M. [R] [A] et Mme [J] [T] épouse [A] publieront le présent arrêt au service de la publicité foncière ;



Condamne in solidum M. [H] [M], Mme [G] [C] épouse [M] et la SCI Montlaurent aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [R] [A] et Mme [J] [T] épouse [A] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de M. [H] [M], Mme [G] [C] épouse [M] et la SCI Montlaurent au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE