Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 15 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03873 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHF7O



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY COURCOURONNES - RG n° 20/01833





APPELANTE

 

S.A.R.L. UN ARBRE UN FOYER immatriculée au RCS d 'Evry sous le numéro 441 338 282, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée et assistée de par Me Hélène MORIN, avocat au barreau d'ESSONNE





INTIMÉE 



Madame [J] [M] née le 31 Mars 1981 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée de Me Thomas CARENZI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 1701







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère





Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 septembre 2024 prorogée au 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Le 25 mai 2019, Mme [J] [M] et M. [N] [V] ont signé un mandat de recherche d'un bien immobilier auprès de la SARL Un Arbre Un Foyer.



La SARL Un Arbre Un Foyer, dont la gérante était Mme [F] [G], exploitait une agence immobilière sous l'enseigne 'Laforêt' et employait Mme [E] [P] en qualité d'agent commercial. 



Le 26 mai 2019, Mme [J] [M] et M. [N] [V] ont formulé une proposition d'achat d'un bien, acceptée par les vendeurs le même jour.



Les 30 mai et 3 juin 2019, un compromis de vente a été signé avec M. et Mme [T], vendeurs.



Le 4 octobre 2019, la vente a été réitérée par acte authentique au profit de Mme [J] [M] seule.



La SARL Un Arbre Un Foyer a émis une facture au titre de ses honoraires à l'attention de Mme [J] [M].



Par courrier recommandé du 6 novembre 2019, la société Un Arbre Un Foyer a mis en demeure Mme [M] d'avoir à payer les honoraires visés à l'article 5 du mandat de recherche, mise en demeure réitérée par la voix de son conseil le 26 décembre 2019, pour un montant de 17.000 €.



C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 10 mars 2020, la SARL Un Arbre Un Foyer a fait assigner Mme [J] [M] devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux fins de la condamner à lui régler la somme de 17.000 €, au titre des honoraires pour le mandat de recherche signé le 25 mai 2019.



Mme [M] a opposé notamment la nullité du mandat et le manquement de la société à son devoir de conseil.



Par jugement du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a statué ainsi :

- déboute la SARL Un Arbre Un Foyer de l'ensemble de ses demandes,

- condamne la SARL Un Arbre Un Foyer à verser à Mme [J] [M] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SARL Un Arbre Un Foyer aux dépens,

- dit n'y avoir pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.



La société Un Arbre Un Foyer a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 février 2023.



La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mai 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 mai 2024, par lesquelles la société Un Arbre Un Foyer, appelante, invite la cour à :



Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ; 

Vu l'article 1217 du Code civil ; 

Vu l'article 1240 du Code civil ; 

Vu la loi et la jurisprudence ; 

Vu les pièces ; 

 

DIRE ET JUGER la société Un Arbre Un Foyer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions. 

 

INFIRMER le jugement entrepris par la 3e Chambre du Tribunal Judiciaire d'EVRY 

COURCOURONNES, le 7 novembre 2022 en ce qu'il : 

 

- DEBOUTE la SELARL Un Arbre Un Foyer de l'ensemble de ses demandes ; 

 

- CONDAMNE la SARL Un Arbre Un Foyer à verser à Mme [J] [M] la somme de 2.000 € (deux mille) € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- CONDAMNE la SARL Un Arbre Un Foyer aux dépens ; 

 

- DIT n'y avoir pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

 

Et statuant à nouveau : 

 

CONDAMNER Mme [J] [M] à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 17.000 € au titre des honoraires pour le mandat de recherche signé le 25 mai 2019 ; 

 

CONDAMNER Mme [J] [M] à payer à la société UN ARBRE UN FOYER les intérêts au taux légal sur les honoraires à compter du 5 octobre 2019 ; 

 

CONDAMNER Mme [J] [M] à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 5.000 € au titre de sa résistance abusive ; 

 

CONDAMNER Mme [J] [M] à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 7.000,00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

 

DEBOUTER Mme [J] [M] de l'ensemble de ses demandes ; 

 

CONDAMNER Mme [J] [M] à payer à la société UN ARBRE UN FOYER les intérêts au taux légal sur les condamnations à compter de la signification du jugement ; 

 

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civi;l CONDAMNER Mme [J] [M] aux entiers dépens de la procédure, en application de l'article 695 du Code de Procédure Civile ; 





Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 avril 2024, par lesquelles Mme [J] [M], intimée, invite la cour à :



Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et notamment son article 6-1, 

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment ses articles 77 et 92, 

Vu les articles 1992 et suivants du Code civil, 

Vu le contrat de mandat en date du 25 mai 2020, et notamment son article 10, 

Vu les pièces produites au débat, 



A TITRE PRINCIPAL : 

- CONFIRMER le jugement entrepris du 7 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

- DEBOUTER la société SARL UN ARBRE UN FOYER de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;



A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- JUGER que la SARL Un Arbre Un Foyer a manqué à ses obligations contractuelles et à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de Mme [M] ; 

- REJETER, en conséquence, l'ensemble des demandes de la SARL UN ARBRE UN FOYER au titre du Mandat. 



A TITRE TRES SUBSIDIAIRE : 

- RAPPORTER les prétentions de la SARL UN ARBRE UN FOYER à de plus justes proportions ; 



EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

- CONDAMNER la SARL Un Arbre Un Foyer à payer à Mme [M] la somme de 7.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la SARL Un Arbre Un Foyer aux dépens, dont distraction au profit de 

Maître Thomas CARENZI, en vertu de l'article 699 du Code de procédure civile ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la régularité du mandat



Mme [J] [M] soulève la nullité du mandat de recherche, au regard du manquement des mentions obligatoires qu'un tel mandat doit comporter en application des articles 6, 6-1 et 7 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72, 73 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;



L'agence immobilière Un Arbre Un Foyer reproche au tribunal judiciaire d'avoir considéré le mandat de recherche irrégulier, en relevant qu'elle ne produisait pas l'extrait du registre des mandats sur lequel figure le mandat n°2800, et précise qu'elle le produit en appel ;



Mme [M] relève plusieurs irrégularités, contestées par l'agence immobilière :



- le numéro du titulaire de la carte qui figure sur la page de garde du registre des mandats produit par l'agence '942-405" ne correspond pas au numéro figurant en page 1 du mandat de recherche '9101 2016 000 012 738" ; chaque registre des mandats doit être associé à une seule carte professionnelle, même en cas de changement de numéro à l'occasion du renouvellement de la carte professionnelle : 

L'agence oppose que le numéro de carte professionnelle sur le registre est différent de celui apparaissant sur le mandat car la carte professionnelle a été renouvelée en 2016,



- le lieu de délivrance de la carte n'est pas précisé sur le mandat qui se contente d'indiquer CCI sans mentionner le lieu de délivrance :

L'agence oppose que la CCI (chambre du commerce et de l'industrie) a une seule instance par département,



- tous les mandats ne sont pas mentionnés sans discontinuité par ordre chronologique puisqu'une ligne est sans numéro de mandat alors qu'il s'agit de deux biens distincts :

L'agence oppose que le mandat n°2797 comporte deux mandants ce qui explique qu'il corresponde à deux lignes sur le registre,



- le mandat n°2800 figure en dernière position de sorte qu'il n'existe aucune garantie que cette mention n'ait pas été ajoutée à postériori pour les besoins de la procédure d'appel :

L'agence oppose qu'elle a régulièrement inscrit le mandat de Mme [M] en première ligne de la page 16 du registre, sous le numéro 2800, et qu'il fait suite au dernier mandat de la page 15,



- l'agence ne pouvait se contenter de demander à l'intimée de se rendre au cabinet de son conseil pour prendre connaissance de l'original du registre des mandats ; la pièce transmise ne permet pas de s'assurer que le registre a été à l'avance côté sans discontinuité et relié et en l'absence de production de l'original, il lui appartenait de faire constater la bonne régularité du mandat par un constat dressé par un commissaire de justice :

L'agence oppose que la cour constatera que le registre est relié et côté,



- le mandat ne définit pas avec suffisamment de précision les modalités selon lesquelles l'agence entendait rendre compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité qu'il convenait de définir, le fait de prévoir que le mandataire rendre compte uniquement par téléphone à chaque fois que le mandant en fera la demande est une clause trop générale dont la mise en oeuvre ne peut être contrôlée :

L'agence oppose que ces modalités sont suffisamment précises ;



Aux termes de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.

Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans' ;



Aux termes de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis le 20 octobre 2016, 'Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire' ;



Aux termes de l'article 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2011, 'Outre les mentions prescrites par les articles 8,28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l'article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, Les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

Le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

Le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d'aucune mention de nature à faire croire, d'une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément' ; 









Sur le numéro du titulaire de la carte figurant sur le registre des mandats



En l'espèce, la société Un Arbre Un Foyer produit en appel, en pièce 40, le registre des mandats ;



La page de garde du registre des mandats mentionne 'Titulaire de la carte Transactions sur immeubles et fonds de commerce : n°942-405 délivrée le 22 septembre 2006 par Monsieur le Préfet d'Evry" (pièce 40) ; 



Cette mention correspond à la 'carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce n°942-405 valable jusqu'au 22.09.2016" délivrée le 27 octobre 2011 à 'Un Arbre Un Foyer SARL [Adresse 2], représentée par [G] [F]' (pièce 41) ;



Le mandat de recherche (pièce 1) précise dans son article 1 'Désignation du mandataire : L'agence Laforêt [Localité 6], exploitée par la société Un Arbre Un Foyer SARL au capital de 8000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2] RCS Evry n°441338282, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n°[Numéro identifiant 3] délivrée par CCI ...' ; 



Cette mention correspond à la 'carte professionnelle n°[Numéro identifiant 3] valable jusqu'au 22.09.2019, permettant l'exercice de l'activité de Transaction sur immeubles et fonds de commerce' délivrée le 23 septembre 2016 par la CCI de [Localité 4] à 'Sarl Un Arbre Un Foyer [Adresse 2]', 'représentant légal [L] [G] [F]' (pièce 39) ; 



L'agence Un Arbre Un Foyer démontre donc que la carte professionnelle n°942-405 et la carte professionnelle n°[Numéro identifiant 3] correspondent à une seule carte professionnelle, dont le numéro a changé suite à son renouvellement le 23 septembre 2016; 



Ainsi la carte professionnelle de l'agence Un Arbre Un Foyer mentionnée sur le mandat de recherche correspond à la carte professionnelle inscrite sur le registre des mandats, conformément à l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 précité, aux termes duquel le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant ;



Aucun texte n'impose d'ouvrir un nouveau registre lors du changement du numéro de la carte professionnelle suite à son renouvellement ;



Ce moyen est rejeté ;



Sur le lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat



Le mandat de recherche précise que le siège social de la société Un Arbre Un Foyer est situé à [Localité 6], soit dans [Localité 4], et que la carte professionnelle a été délivrée par 'CCI' ; 



Même si l'adresse de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) n'est pas précisée, elle est identifiable puisque la carte professionnelle est délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie du département dans lequel l'agence a son siège social et qu'il existe une seule Chambre de Commerce et d'Industrie par département ; 



Il convient donc de considérer que la condition de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 précité, aux termes duquel le mandat de recherche doit mentionner le lieu de délivrance de la carte professionnelle, est remplie ;



Ce moyen est rejeté ;



Sur la mention des mandats par ordre chronologique sur le registre des mandats



La page de couverture et la page de garde du registre des mandats (pièce 40) confirment qu'il s'agit du registre élaboré par la société d'édition Tissot, conformément à l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ;



Or en entête des pages du registre, dans les cases correspondant à 'Nom du ou des mandants' et 'Adresse du ou des mandants', il est précisé 'en cas de pluralité de mandants, une ligne par mandant' ;



Le fait que les mentions du registre, relatives au mandat comportant le numéro d'ordre 2797, comportent deux lignes, afférentes au même mandat, concernant la vente du même bien immobilier, s'explique par l'existence de deux mandants, dont le nom et l'adresse sont inscrits sur deux lignes, conformément aux consignes mentionnées en entête des pages du registre ;



Il convient donc de considérer que la condition de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, aux termes duquel, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie, est respectée ;



Ce moyen est rejeté ;



Sur l'absence de garantie de la date d'inscription dans le registre



Le mandat n°2800 du 25 mai 2019 figure en page 16 du registre des mandats et constitue le dernier mandat inscrit ;



Toutefois il convient de relever qu'il fait suite au dernier mandat de la page 15, inscrit sous le numéro 2799 à la date du 18 mai 2019, et qu'en page 16, sous la ligne afférente au mandat n°2800, est portée une mention manuscrite signée 'Reprise de l'activité par la société LMND Immo David Duro le 3 juin 2019" ;



Il convient de considérer qu'il n'y a pas d'élément justifiant que la mention relative au mandat n°2800 ait été ajoutée postérieurement à la date du jugement du 7 novembre 2022; 



Ce moyen est rejeté ;



Sur la cotation du registre



La société Un Arbre Un Foyer a produit dans son dossier remis à la cour, l'original du registre des mandats, et la cour constate que le registre a été à l'avance coté sans discontinuité et relié, tel que l'exige l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 précité ;





Ce moyen est rejeté ;



Sur les modalités des compte-rendus des actions de l'agence



Aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, 'I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : ...

En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties ...' ;



Les dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994 modifiée par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, qui sont d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité relative ;



En l'espèce, le texte du mandat de recherche stipule concernant les obligations du mandataire 'Aux fins de réalisation de sa mission, le mandataire devra :

9) Accomplir ses meilleures diligences afin de présenter au mandant un bien répondant aux caractéristiques ci-avant définies,

10) Rendre compte par téléphone des actions effectuées pour le compte du mandant à chaque fois que celui-ci en fera la demande et aussi souvent que le mandataire l'estimera nécessaire notamment suites aux négociations menées' ;



Il en ressort que le mandat précise les modalités selon lesquelles la société Un Arbre Un Foyer rend compte à Mme [M] des actions effectuées pour son compte ;



Selon les termes de l'article 6 précité, les parties peuvent déterminer une périodicité ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les parties ayant convenu que le mandataire rendra compte par téléphone de ses actions 'à chaque fois que celui-ci (le mandant) en fera la demande et aussi souvent que le mandataire l'estimera nécessaire ...' ;



Aussi il convient de considérer que les modalités de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 sont respectées ;



Ce moyen est rejeté ;



Ainsi l'ensemble des moyens de Mme [M] relatifs à la nullité du contrat de mandat sont rejetés ;



Sur la demande de paiement d'honoraires



La société Un Arbre Un Foyer sollicite de condamner Mme [M] à lui régler la somme de 17.000 € ; elle fonde sa demande sur la responsabilité contractuelle de Mme [M], au titre des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, en application de la clause du mandat de recherche relative à ses honoraires, la vente ayant été réitérée par acte authentique ; concernant le manquement à ses obligations allégué par Mme [M], elle précise qu'elle a trouvé le bien à acquérir et que Mme [M] 'a fait lettre morte aux différentes sollicitations adressées par la société Un Arbre Un Foyer' ; 



Mme [J] [M] oppose que l'agence a manqué à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde en l'abandonnant totalement à compter de la signature du compromis de vente, celle-ci s'étant retrouvée seule face aux vendeurs pour la conclusion de l'avenant au compromis ainsi que les problèmes liés au caractère incomplet des diagnostics, aux servitudes, à la non-conformité des installations électrique, aux tâches au plafond et au manque d'entretien du bien ; à titre subsidiaire, elle indique que le montant réclamé par l'agence est manifestement disproportionné par rapport à la réalité des diligences accomplies ;



Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ;



Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ;



Aux termes de l'article 1217 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter' ;



Aux termes de l'article 1999 du code civil, 'Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu'il en a été promis.

S'il n'y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l'affaire n'aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres' ;



L'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe l'article 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l'article 1999 du code civil de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission (1ère chambre civile 14 janvier 2016 pourvoi n° 14-26.474) ;



En l'espèce, le mandat de recherche stipule :



- 'Article 5 Rémunération du mandataire :

En cas de réalisation de l'opération, les honoraires du mandataire, d'un montant de 18.000 € soit 5% TTC du prix de vente, seront supportés par l'acquéreur.

Le mandataire perçoit sans délai sa rémunération une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. En cas d'exercice d'un droit de préemption, la rémunération du mandataire sera due par le préempteur si elle est à la charge de l'acquéreur', 





- 'Article 10 Pouvoirs et obligations du mandataire :

Aux fins de réalisation de sa mission, le mandataire aura notamment pouvoir de : ...

5) Réaliser toutes démarches vis-à-vis des tiers (administration, notaire, etc) pour la réalisation de la mission et ce, aux frais du mandant,

6) Rédiger ou faire rédiger les actes sous seing privé nécesaires à l'accomplissement de sa mission,

7) Recueillir ou faire recueillir la signature des parties,

8) Purger s'il y a lieu le droit de rétractation tel que résultant des dispositions des articles L271-1 du code de la construction et de l'habitation et L 442-8 du code de l'urbanisme et recevoir, le cas échéant la rétractation du mandat.

Aux fins de réalisation de sa mission, le mandataire devra :

9) Accomplir ses meilleures diligences afin de présenter au mandant un bien répondant aux caractéristiques ci-avant définies,

10) Rendre compte par téléphone des actions effectuées pour le compte du mandant à chaque fois que celui-ci en fera la demande et aussi souvent que le mandataire l'estimera nécessaire notamment suites aux négociations menées' ;



Il est constant que la vente a été réitérée par acte authentique, le 4 octobre 2019, par devant Me [C] [Z] notaire, au profit de Mme [M], au prix final de 338.000 € (pièce 6 appelante) ;



Il est justifié que la société Un Arbre Un Foyer a recherché le bien acquis par Mme [M], que le lendemain du mandat de recherche du 25 mai 2019, elle lui a fait signer la proposition d'achat le 26 mai 2019 (pièce 2 appelante) et que le 30 mai 2019, la promesse de vente a été signée avec son concours (pièce 3 appelante) ; Mme [P] atteste avoir accompagné Mme [M] pour des visites du bien le samedi 25 mai 2019, le dimanche 26 mai 2019 et le dimanche 23 juin 2019 (pièce 25) ;



L'acte notarié du 4 octobre 2019 précise d'ailleurs 'Négociation : Les parties reconnaissent que la vente a été négociée par l'agence Laforêt Immobilier SARL Un Arbre Un Foyer titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur sous le numéro 2800 en date du 25 mai 2019 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 17.000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l'office notarial' ;



Il ressort de l'acte notarié du 4 octobre 2019 que plusieurs difficultés sont intervenues postérieurement à la promesse de vente du 30 mai 2010 :

- un avenant a dû être signé les 27 juillet, 1er et 4 août 2019, pour modifier les modalités du prêt suite au désistement de l'acquisition par M. [V], 

- des difficultés relatives aux servitudes suite à une erreur ont nécessité une rectification cadastrale,

- l'apparition d'une tâche au plafond de la maison a nécessité une clause de dédommagement ;



Mme [M] justifie avoir sollicité l'agence Un Arbre Un Foyer, représentée par Mme [G] :

- par SMS du 24 juillet 2019 (pièce 5), Mme [M] demande à Mme [G] de la rappeler, ne parvenant pas à la joindre,

- par SMS du 2 septembre 2019 (pièce 6), Mme [M] demande à Mme [G] de la rappeler au sujet des servitudes et droit de passage,

- par courriel du 2 septembre 2019 (pièce 3), Mme [M] échange avec le notaire sur la difficulté relative au droit de passage et précise 'A titre d'information, Mme [G] qui a monté le dossier ne m'a pas recontactée',

- par mail du 29 septembre 2019 (pièce 16), Mme [M] écrit au vendeur M. [T] au sujet de la difficulté relative à la tâche présente au plafond 'l'agence Laforêt représentée par Mme [G] et Mme [P] ayant disparu et refusant de s'occuper de la suite de la vente, je la mets en copie de mon e-mail', 

- par courriel du 1er octobre 2019 (pièce 1), Mme [M] indique à l'agence immobilière 

qu'il manque les pages 3, 5, 7, 9, 11, 13 et 17 du diagnostic amiante annexé au compromis établi par les soins de l'agence et lui demande de lui fournir ces éléments avant la date de signature du 4 octobre 2019 ; elle ajoute 'Etant donné votre abandon du dossier depuis la signature du compromis le 3 juin, votre désinvestissement et l'absence totale de réponse de votre part ou de tranmission d'information entre moi et M. et Mme [T], malgré votre engagement de suivre cette dernière vente pour vous avant votre départ, j'en informe Me [Z] et M. [T] en les mettant en copie de cet e-mail',

- par courriel du 1er octobre 2019 (pièce 4), Mme [M] échange avec le notaire et lui précise 'Néanmoins merci de consulter le mail envoyé à Mme [G] qui ne nous a pas remis ni porté à notre connaissance ni fait signer l'ensemble des éléments du diagnostic amiante. J'attends une réponse de sa part ...',

- par mail du 14 octobre 2019 (pièce 10), postérieur à l'acte authentique, Mme [M] écrit au notaire 'Je vous confirme mon souhait de laisser les frais d'agence sous séquestre pour le fait qu'il n'y a eu aucun suivi de la part de l'agence, aucune réponse de sa part, impossiblité d'avoir les réponses à mes questions, impossible de joindre Mme [G], j'ai été obligée de faire toutes les démarches seule ... L'agence n'a absolument joué aucun rôle entre moi et les [T] pour quoi que ce soit malgré le fait qu'elle nous ait promis d'être présente jusqu'au bout ...N'ayant pas les coordonnées de téléphone fixe et Mme [G] ne répondant ni à ses e-mails ni à ses appels portables, je vous laisse lui demander de me contacter directement' ;



Toutefois concernant le diagnostic amiante, Mme [M] ne justifie pas qu'il manquait des pages de ce diagnostic, alors que le compromis de vente du 30 mai 2019 (pièce 3) précise, dans le paragraphe relatif au diagnostic technique amiante, que le vendeur a produit un état daté du 7 mai 2019 et que l'agence Un Arbre Un Foyer produit le dossier des diagnostics, dont la première page est signée par Mme [M] avec la mention 'vu et pris connaissance le 3 juin 2019" et qui inclut les 17 pages du diagnostic amiante, paraphées chacune 'AG', pour [J] [M] (pièce 35) ;



Concernant le prêt, l'agence Un Arbre Un Foyer justifie que Mme [P] a répondu aux interrogations de Mme [M] relativement au prêt par des SMS et MMS du 25 mai, 29 mai, 4 juin, 11 juin, 9 juillet, 10 juillet, 13 juillet et 27 août 2019 (pièce 22) ;



Les diligences de l'agence sont corroborées par l'attestation de Mme [P] du 4 décembre 2020 qui indique 'J'ai quitté l'agence Laforêt de [Localité 6] le 30 juin 2019, j'ai cependant continué à suivre les clients pour lesquels une prise de mandat et une vente avaient été réalisées par la société Un Arbre Un Foyer dans le cadre de mon contrat d'agent commercial. Dans le cadre du mandat de recherche signé avec Mme [M] et M. [V], j'ai réalisé ma mission telle que spécifiée à l'article 10 'pouvoirs et obligations du mandataire'. J'ai échangé de nombreux messages et appels avec Mme [M] sur ce dossier afin d'effectuer le suivi de son acquisition depuis la 1ère visite jusqu'à fin septembre 2019" (pièce 25) ;



Concernant les difficultés relatives aux servitudes et à la suspicion d'infiltrations suite à l'apparition d'une tâche au plafond, Mme [M] ne justifie pas que Mme [G] ait reçu des messages de sa part à ce sujet et ces sujets n'apparaissent pas dans les échanges de SMS et de MMS entre Mme [M] et Mme [P] entre le 25 mai et le 12 septembre 2019 (pièce 22) ; le notaire atteste le 10 décembre 2021 (pièce 26) que 'l'agence Laforêt de [Localité 6] a toujours fait preuve d'un grand professionnalisme rare, notamment sur le plan juridique. Le compromis relatait bien les servitudes et les particularités de ce bien' ;



En sus, par SMS du 26 septembre 2019 (pièce 9), Mme [P] indique à Mme [M] que Mme [G] a eu la confirmation du notaire pour la date de signature de la vente de la maison fixée au 4 octobre à 16h, que ni Mme [G] ni elle ne sont disponibles le 4 octobre et que 'pour toute question, il est préférable de vous rapprocher directement de Me [Z] (le notaire) qui reprends les suivis de dossiers' ;



En conséquence, Mme [M] ne justifiant pas que la société Un Arbre Un Foyer ait manqué à ses obligations et la vente ayant été réitérée par acte authentique, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Un Arbre Un Foyer de condamner Mme [M] à lui régler la somme de 17.000 € au titre de ses honoraires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 6 novembre 2019 ; 



Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, créé par l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à compter du 1er octobre 2016, 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'.



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle ne court qu'à compter de la demande qui en est faite ; 



En l'espèce, selon le jugement elle a été demandée par la société Un Arbre Un Foyer dans ses conclusions de première instance du 22 décembre 2021 ;



En conséquence, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dûs pour au moins une année entière à compter du 22 décembre 2021 ;





Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive



La société Un Arbre Un Foyer demande de condamner Mme [M] à lui verser la somme de 5.000 €, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, au titre de sa résistance abusive à régler les honoraires dus ;



En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ou la défense à une telle action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ;



En l'espèce, la défense de Mme [M] à l'action en paiement de la société Un Arbre Un Foyer ne suffit pas à constituer un abus de droit ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; la société Un Arbre Un Foyer ne démontre pas que la défense de Mme [M] a constitué un acte de malice ou de mauvaise foi ou une erreur grave équipollente au dol et qu'elle a dégénéré en abus ;



La société Un Arbre Un Foyer doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [M] ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Condamne Mme [J] [M] à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 17.000 € au titre de ses honoraires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019 ; 

 

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 22 décembre 2021, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



Déboute la société Un Arbre Un Foyer de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;



Condamne Mme [J] [M] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société Un Arbre Un Foyer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;



Rejette la demande de Mme [J] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 

LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,