Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 11 octobre 2024

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 12



N° RG 23/00249 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TNNX



(Réf 1ère instance : 22/00046)









M. [K] [B]

M. [E] [B]

M. [J] [B]

Mme [I] [B] épouse [T]



C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE

SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT

















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Lefevre

 Me Bommelaer

 Cc commissaire du gouvernement 44





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Juin 2024, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de Madame [H] [U], commissaire du gouvernement représentant la Direction Régionale des Finances Publiques du département de la Loire Atlantique, 





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Monsieur [E] [B]

né le 22 Octobre 1966 à [Localité 55], de nationalité française 

[Adresse 3]

[Localité 33]



Monsieur [J] [B]

né le 27 Novembre 1954 à [Localité 55], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 34]



Madame [I] [B] épouse [T]

née le 12 Août 1956 à [Localité 55], de nationalité française 

[Adresse 6]

[Localité 41]



Représentés par Me Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES







Monsieur [K] [B],

né le 02 Septembre 1925 à [Localité 49], de nationalité française, décédé le 12 06 2023

ayant demeuré [Adresse 25]

[Localité 49]





INTIMÉE :

SOCIETE NAZAIRIENNE DE DEVELOPPEMENT, société anonyme d'économie mixte, immatriculée au RCS de Saint-Nazaire sous le n° 007 180 516, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège,

[Adresse 4]

[Localité 55]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marielle ANGIBAUD substituant Me Frédéric MARCHAND de la SELARL CVS, plaidant, avocats au barreau de NANTES





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par délibération du 8 décembre 2015 reçue en préfecture le 9 décembre, la Communauté d'agglomération de la région nazairienne et de l'estuaire (ci-après Carene) a créé, sur le territoire de la commune de [Localité 49], la zone d'aménagement concertée [Adresse 59]. La Société Nazairienne de Développement (ci-après Sonadev) a été désignée, par délibération du 26 janvier 2016, concessionnaire de la ZAC. 



Le projet d'aménagement de cette zone a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 27 octobre 2017. L'arrêté préfectoral portant cessibilité des parcelles nécessaires à l'aménagement est daté du 6 décembre 2019.



M. [K] [B], Mme [I] [B] épouse [T], M. [E] [B] et M. [J] [B] étaient propriétaires au sein du périmètre de la ZAC de parcelles agricoles cadastrées section YM n°[Cadastre 12], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et YN n°[Cadastre 39]. 



Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge de l'expropriation a déclaré ces parcelles expropriées pour cause d'utilité publique.



La Société Nazairienne de Développement a, par mémoire du 30 novembre 2020, offert aux consorts [B] une indemnisation sur la base de 3 euros/m² qui n'a pas fait l'objet d'un accord.



La Société Nazairienne de Développement a, par mémoire du 2 août 2022, saisi le juge de l'expropriation du département de Loire Atlantique d'une requête aux fins de fixation de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi revenant aux expropriés.



La visite des lieux par le juge de l'expropriation s'est déroulée le 8 novembre 2022.



Par jugement du 6 décembre 2022, le juge de l'expropriation a :

- fixé le montant de l'indemnité principale revenant aux consorts [B] à la somme de 195 '557,04'euros,

- fixé le montant de l'indemnité de remploi à la somme de 20 '555,70'euros,

- fixé l'indemnité pour perte de boisement à la somme de 8' 000'euros,

- fait droit à la réquisition d'emprise totale au sujet des parcelles YM n°[Cadastre 13] et YN n°[Cadastre 40],

- fixé la valeur d'acquisition du surplus de ces parcelles à la somme de 22' 382,22'euros,

- condamné la Société Nazairienne de Développement à verser aux consorts [B] la somme de 2' 000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour ce faire, le juge de l'expropriation a fixé la date de référence au 17 avril 2020.

Il a jugé que les parcelles litigieuses étaient, à cette date, classées en zone 1AUEa2b du plan local d'urbanisme et qu'elles ne pouvaient recevoir la qualification de terrains à bâtir, puisqu'elles n'étaient pas librement constructibles et que les réseaux étaient insuffisants pour desservir l'ensemble de la ZAC. Il a considéré comme étant recevable et bien fondée la demande d'emprise totale des anciennes parcelles YM n°[Cadastre 37] et YN n°[Cadastre 14], aujourd'hui YM n°[Cadastre 13] et YN n°[Cadastre 40], puisque l'expropriation laisse moins d'un quart de la contenance totale de la première parcelle et que la seconde n'est plus contiguë.

Il a fixé l'indemnité principale en se référant au prix de 4,83 euros/m².



Les consorts [B] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 janvier 2023.



M. [K] [B] est décédé en cours de procédure le 12 juin 2023, laissant pour recueillir sa succession ses trois enfants, Mme [I] [B] épouse [T], M. [E] [B] et M. [J] [B] (les consorts [B]).



Dans leur dernier mémoire (déposé le 5 septembre 2023 et notifié le 11 septembre suivant), Mme [I] [B] épouse [T], M. [E] [B] et M. [J] [B] demandent à la cour de :

à titre liminaire, 

- rejeter l'exception de caducité soulevée par la société intimée,

- déclarer irrecevables les écritures et pièces de la société intimée,

- confirmer le jugement du 6 décembre 2022 en ce qu'il a fait droit à leur demande d'emprise totale, fixé l'indemnité de boisement à 8 '000 euros, condamné la Société Nazairienne de Développement à leur verser la somme de 2 '000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 195 557,04'euros, l'indemnité de remploi à la somme de 20' 555,70'euros et fixé la valeur d'acquisition des parcelles YM n°[Cadastre 13] et YN n°[Cadastre 40] à 22' 382,22'euros,

statuant à nouveau, 

à titre principal, 

- dire et juger que les terrains peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir,

- fixer les indemnités de dépossession à la somme totale de 1' 989' 368'euros composée comme suit : 

' 1 '804' 880'euros d'indemnité principale (40'euros/m²),

' 184' 488'euros d'indemnité de remploi,

à titre subsidiaire, 

- dire et juger que les biens sont en situation privilégiée,

- fixer les indemnités de dépossession à la somme totale de 549 '976'euros composée comme suit : 

' 496' 342 euros d'indemnité principale (11 euros/m²),

' 53 '634 euros d'indemnité de remploi, 

en tout état de cause, 

- condamner la Société Nazairienne de Développement à leur verser la somme de 6 '000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Les consorts [B] contestent la caducité de leur appel pour défaut de notification du mémoire à l'intimée, puisque l'article 911 du code de procédure civile est inapplicable en matière d'expropriation. Ils indiquent à ce titre qu'il appartenait au greffe de notifier les éléments de la procédure directement aux parties.

Ils soulèvent l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée en ce qu'elles visent des pièces non annexées au mémoire et dont ils n'ont toujours pas été destinataires, d'autant que le délai de trois mois est expiré depuis le 12 juillet 2023.

Ils revendiquent la qualification de terrains à bâtir pour leurs quatre parcelles, puisque celles-ci sont en zone 1AUEa2b, le règlement du plan local d'urbanisme renvoyant aux règles de la zone UEa2B qui autorise des constructions notamment de type industriel. Ils considèrent que les terrains sont accessibles et desservis par des réseaux de dimensionnement suffisants pour permettre l'extension de la ZAC. Ils estiment que la nécessité de travaux d'envergure pour rendre constructibles les terrains n'a pas été démontrée en première instance.

Ils réitèrent les termes de comparaison présentés en première instance, concernant des ventes de terrains à bâtir pour un prix moyen de 40'euros/m².

À titre subsidiaire, ils affirment que les parcelles bénéficient d'une situation privilégiée justifiant de retenir un prix de 11 euros/m² en raison des 32 '000 m² de boisements, de l'accès par le [Adresse 48], de la possibilité de les relier à une route départementale à proximité et de leur configuration d'un seul tenant, d'une grande contenance et plate facilitant l'aménagement.

Ils critiquent les termes de comparaison produits par l'intimée qui s'est bornée à évoquer deux ventes en dépit de sa capacité d'en verser aux débats davantage en sa qualité d'aménageur du projet. Ils invoquent l'obsolescence du prix de 3 euros/m² proposé, qui ne tient pas compte de l'évolution de la situation et du marché. Ils indiquent que les jugements du juge de l'expropriation du 22 février 2022 retenant un prix de 4,83'euros/m² dont il est fait état, ont fait l'objet d'un appel et n'ont donc pas de caractère définitif, ce qui empêche de les utiliser en guise de terme de comparaison.



Dans son mémoire déposé et notifié le 29 juin 2023, la Société Nazairienne de Développement sollicite au visa du code de l'expropriation et du code de procédure civile :

à titre principal, 

- déclarer caduc l'appel interjeté par les consorts [B],

- en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, 

à titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

en tout état de cause, 

- condamner les consorts [B] à lui verser la somme de 3' 000 euros au titre de l'article 700'du code de procédure civile.



La société Sonadev soulève la caducité de l'appel, le mémoire des appelants ayant été simplement notifié au greffe le 11 avril 2023 par RPVA avec en copie son conseil en première instance, sans qu'il ne soit ultérieurement signifié ni notifié à son nouveau conseil, Me'Bommelaer. Elle estime que cette notification est affectée d'une nullité de fond indifférente à la démonstration d'un grief en vertu de l'article 117 du code de procédure civile. 

Subsidiairement, elle considère que les deux conditions cumulatives permettant de retenir la qualification de terrain à bâtir ne sont pas réunies, puisque les réseaux sont inadaptés à l'aménagement de la ZAC et que les parcelles sont classées en zone 1AUEa2b et ne sont donc pas librement constructibles. 

Elle conteste la qualité de terrain en situation privilégiée, les moyens invoqués par les appelants ne présentant aucun avantage dans le cadre du projet d'aménagement. Elle affirme que les parcelles sont traversées par une servitude liée à la présence de canalisations souterraines d'électricité interdisant toute construction, qu'elles sont éloignées des voies d'accès, des réseaux ainsi que des secteurs urbanisés et qu'elles supportent des zones humides.

Elle soutient que le prix de 4,83 euros/m² est pleinement satisfaisant pour calculer l'indemnité principale. Elle invoque l'inadéquation des termes de comparaison invoqués par les appelants, certains étant anciens, portant sur des parcelles bénéficiant de droits à construire, ou étant trop éloignées des parcelles en l'espèce.



Dans son mémoire déposé le 7 juillet 2023 et notifié le 17 juillet 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement de première instance.

Il fait valoir que les parcelles étaient, à la date de référence, classées en zone 1AUEa2b du plan local d'urbanisme. Il estime qu'elles ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir, puisqu'elles ne sont pas librement constructibles.

Il écarte les termes de comparaison des appelants puisqu'ils concernent des terrains dont les voies de circulation et d'accès ont été réalisées et sécurisées, dont les coffrets de raccordement individuels sont en attente et le terrassement ainsi que le bassin de récupération d'eau ont été réalisés. Il conteste également les termes apportés à titre subsidiaire en raison de leur ancienneté, ou de leur inadéquation au cas de l'espèce. Il apporte des termes de comparaison dont il résulte une valeur similaire à celle de 4,83 euros/m² retenue par le premier juge.

Il considère que la construction jurisprudentielle de «'situation privilégiée'» suppose que la parcelle présente des caractéristiques particulières, ce qui n'a pas été démontré en l'espèce.



SUR CE , LA COUR' :



Sur la caducité de l'appel des consorts [B] ':



L'article R 311-26 du code de l'expropriation dispose que ': 

«'(al 1er) À peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. 

(al 5) Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. 

(al 6) Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises'». 



Les consorts [B] ont interjeté appel du jugement rendu par le juge de l'expropriation par déclaration effectuée le 12 janvier 2023.

Les appelants disposaient en conséquence d'un délai expirant le 12 avril 2023 à 24h (article 641 al 2 du code de procédure civile) pour déposer au greffe leurs conclusions et leurs pièces. 

En l'occurrence, ce dépôt a été effectué le 12 avril 2023 comme en atteste la mention apposée par le greffe de la cour.

Les consorts [B] ayant conclu dans le délai de trois mois prévu par le texte précité, la caducité n'est pas encourue, étant précisé que la date de réception par les intimés des conclusions notifiées par le greffe est indifférente (en l'espèce, il sera, pour mémoire, précisé que le greffe a notifié les dites conclusions le jour même et que celles-ci ont été reçues par l'intimé et par le commissaire du gouvernement le 18'avril 2023, date de signature de l'accusé de réception figurant au dossier qui constitue le point de départ de leur délai pour conclure).



L'exception soulevée sera donc rejetée.







Sur l'irrecevabilité des conclusions de la société Sonadev ':



L'article R 311-26 al 2 du code de l'expropriation dispose que ': «'À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant...'».



Pour soutenir que les conclusions de la société Sonadev sont irrecevables, les consorts [B] relèvent que trois des pièces mentionnées dans le bordereau annexé ne leur ont pas été communiquées (pièces n° 14 ': acte de vente du 3 octobre 2017, n°'15' : acte de vente du 14'novembre 2016, pièce n°'19 plan parcellaire et zones humides). 



En premier lieu, il convient de préciser que les conclusions de la société Sonadev ont été remises en trois exemplaires au greffe le 29 juin 2023, c'est à dire dans le délai de trois mois de la notification des conclusions des appelants à l'intimée laquelle a eu lieu le 18 avril 2023 comme précisé ci-dessus.



En second lieu, il doit être ajouté qu'à ces conclusions étaient jointes (en autant d'exemplaires) un certain nombre de pièces et que force est de constater que les trois pièces numérotées 14, 15 et 19, pourtant mentionnées sur le bordereau, ne figurent effectivement pas dans l'exemplaire des conclusions et documents conservé par le greffe (le nombre de pièces déposées étant de 19 et non de 22 comme indiqué) ce qui confirme les dires des appelants.



Cependant et en troisième lieu la conséquence qu'en tirent les consorts [B] quant à la recevabilité des conclusions est erronée. En effet, le défaut de remise et, par voie de conséquence, de communication d'une ou plusieurs des pièces figurant au bordereau n'a pas pour conséquence de rendre irrecevables les conclusions, la cour devant seulement tirer les conséquences de l'absence des pièces litigieuses quant à la preuve des faits allégués.



La fin de non recevoir soulevée sera donc rejetée.



Description des biens expropriés' :



Les parcelles expropriées (YM n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11] et YN n°[Cadastre 39]) forme un vaste espace (de 40 '488'm²) d'un seul tenant desservi depuis la voie publique ([Adresse 53]) par un chemin (parcelle cadastrée section YM n° [Cadastre 13]), détaché de la parcelle [Cadastre 12] mais faisant l'objet de la réquisition d'emprise totale (cf. infra). Ce terrain est décrit par le juge de l'expropriation comme «'assez plat'». Il est pour l'essentiel boisé (chênes âgés de 20 à 25 ans) et pour le surplus en nature de prairie. Il est situé à environ 200 mètres à vol d'oiseau au sud de la route départementale 100, voie qui relie la route nationale à deux fois deux voies n° 171 ([Localité 51]-[Localité 55]) à la zone industrielle de [Localité 50] (et par delà au [Adresse 52] à [Localité 55]), à environ un kilomètre de l'échangeur routier.



Sur la date de référence :



Le jugement retient la date de référence du 17 avril 2020, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plan local d'urbanisme intercommunal concernant la zone. 



Par dérogation aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation («'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (enquête préalable à la déclaration d'utilité publique)... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.'311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique...'»), les articles 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme prévoient que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article précité est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 



En l'espèce, le droit de préemption urbain a été institué par la commune de [Localité 49] pour la totalité des zones urbaines et à urbaniser le 8 février 2008, antérieurement à la création de la ZAC (8 décembre 2015). La compétence en matière d'urbanisme ayant été transférée à la Carène à compter du 23 novembre 2015, cette dernière a approuvé le 4 février 2020 le plan intercommunal d'urbanisme qui s'est substitué aux neuf plans locaux d'urbanisme des communes formant la communauté de communes. Simultanément, une autre délibération de la Carène a repris les droits de préemption existants sur les zones urbaines et à urbaniser et a institué un droit de préemption urbain renforcé couvrant notamment à [Localité 49], la zone d'activités économiques des [Adresse 57] (I et II). 



La date de référence doit donc être fixée à la date de la dernière publicité ayant rendu la délibération du 4 février 2020 approuvant le plan local d'urbanisme intercommunal opposable aux tiers, soit le 17 avril 2020.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la qualification de terrains à bâtir' :



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains remplissant à la date de référence les deux conditions suivantes' :

«'1° situés dans un secteur désigné comme constructible par...un plan local d'urbanisme,... ,

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone'»,

ces deux conditions étant cumulatives.



À la date de référence, les terrains expropriés, propriété des consorts [B], étaient situés en zone 1AUEa2b du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 49]. Aux termes du règlement du PLUi du 4 février 2020, «'les zones 1AU correspondent aux espaces naturels ou aux secteurs de projet situés en zones urbaines destinés à être ouvert à l'urbanisation. Elles sont toutes couvertes par une orientation d'aménagement et de programmation (OAP) sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Les règles applicables aux zones 1AU citées ci-après sont identiques à celles des zones urbaines correspondantes'». Le secteur 1AUEa2b correspond au projet d'extension de la zone d'activité économique des [Adresse 57] à [Localité 49]. Il présente selon le PLUi le caractère suivant' : «'C'est une zone destinée à être équipée dans le cadre d'une opération d'ensemble et réservée aux constructions à usage industriel, artisanal ou de services'». Le règlement est, par renvoi, celui de la zone Uea2b (qui régit notamment la zone déjà construite [Adresse 58]). 



Les parcelles litigieuses sont juridiquement constructibles, sous réserve d'observation des orientations définies par le règlement de zone (ce que ne conteste pas la société Sonadev dans ses écritures, page 13).



S'agissant du critère matériel de desserte par les différents réseaux (existence et dimensionnement au regard de l'ensemble de la zone et non de telle ou telle parcelle), il convient de préciser que les parcelles cadastrées YM n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11] et YN n°[Cadastre 39] sont accessibles depuis la [Adresse 53] par un chemin traversant la parcelle YM n° [Cadastre 13] (délaissée). 

L'examen du programme des équipements de la zone [Adresse 59] (septembre 2017) révèle que celle-ci n'est que partiellement desservie (eau potable le long de la RD 100, gaz et électricité). En revanche, d'autres réseaux destinés à desservir l'ensemble de la ZAC devaient être créés': eaux pluviales (collecte et bassins), assainissement, téléphone. Il n'est pas établi que ces réseaux aient été construits au jour de la date de référence.

À cette date, la desserte n'était que partielle de sorte que la seconde condition n'est pas satisfaite, les terrains expropriés ne pouvant dès lors recevoir la qualification de terrains à bâtir, les deux conditions prévues par l'article L 322-3 précité étant cumulatives. 



Les parcelles dont s'agit doivent, en conséquence, être évaluées à la date du jugement de première instance suivant leur usage effectif à la date de référence. En revanche, elles bénéficient d'une situation privilégiée au regard de leur localisation, se trouvant à proximité d'un échangeur routier sur voie rapide, aisément desservies depuis une voie routière, à proximité immédiate d'une zone d'activité (au nord, dite [Adresse 58]) et non loin de deux zones industrielles importantes ([Localité 49] et [Localité 50]/[Localité 55]). Il sera ajouté que la présence d'une canalisation en tréfonds ne rend nullement ces parcelles d'une superficie de plus de quatre hectares inconstructibles.



Sur l'évaluation des parcelles expropriées ':



Pour évaluer les parcelles expropriées, il convient de procéder par comparaison.



Les consorts [B] versent aux débats trois références portant sur des ventes de terrains à bâtir viabilisées dépendant de la [Adresse 58]. Ces ventes (6 novembre 2017, 15 juin 2020 et 22'avril 2021), effectuées (après les travaux d'aménagement) sur la base d'un prix variant entre 30 et 38 euros HT /m² soit un prix moyen de 33,88'euros HT/m² (il sera à cet égard observé que l'exproprié a tenu compte du prix TTC et non du prix HT, ainsi s'agissant de la vente du 22 avril 2021 le prix à retenir s'élève à 372' 750 euros pour une superficie de 12' 425 m² et non celui de 447'300 euros qui est le prix TTC), ne sont pas pertinentes et ne peuvent être retenues, ces terrains n'étant pas comparables puisque desservis par l'ensemble des réseaux et de plus viabilisés.

Ils citent cinq autres termes de comparaison présentés comme correspondant à des terrains en situation privilégiée' :

- G1 ': vente du 30 janvier 2006, d'une parcelle sise à [Localité 49], cadastrée section ZN n° [Cadastre 36] de 3'162'm² moyennant le prix de 38 576,40 euros HT, soit 12,20 euros/m². Il ressort de cet acte que les travaux de viabilisation de ce terrain situé dans la zone de [Adresse 58] étaient à la charge de l'aménageur, c'est à dire la société Lad Sela. Ce terme, au demeurant ancien, portant sur une situation non comparable (puisque la viabilisation aurait, dans l'hypothèse d'une vente à ce prix, été supportée par le vendeur), doit être écarté,







- G2 ': vente du 27 décembre 2018, d'une parcelle sise à [Localité 49], cadastrée section YK n° [Cadastre 26] de 16' 710'm² moyennant le prix de 168' 000'euros, soit 10,05 euros/m². L'attestation notariée produite aux débats précise qu'il s'agit d'un terrain à bâtir. Ce terme n'est donc pas comparable,

- G 3' : promesse de vente en date du 10 décembre 2015, d'une parcelle de terre sise à [Localité 56], cadastrée section ZC n° [Cadastre 28] de 46' 304'm² moyennant le prix de 770 309'euros, soit 16,63'euros/m² (pièces n° 10 et 11). Cette parcelle a été promise à une fondation pour y construire un établissement scolaire. Elle est située en grande partie (37' 590'm²) en zone 2AU du plan local d'urbanisme, le surplus (8 '714'm²) étant en zone N, naturelle, le bénéficiaire faisant son affaire personnelle du changement de zonage (et non comme l'expose le commissaire du gouvernement en zones Nd et UL, ce zonage résultant sans doute d'une modification postérieure non datée du plan local d'urbanisme). Elle se trouve en périphérie de [Localité 56], commune d'environ 10' 000'habitants, et est distante à vol d'oiseau de 13 km des parcelles à évaluer. Cette vente a été régularisée, selon le commissaire du gouvernement, le 6 juillet 2018, mais l'acte de vente n'est pas versé aux débats. En revanche, est produit un projet d'échange authentique conclu entre la Fondation de la Providence (devenue, selon cet acte page 12 § origine de propriété, acquéreur) et M. [S] de deux parcelles de même contenance (6' 127'm²), la parcelle de la Fondation provenant d'une division de la parcelle ZC n° [Cadastre 28] (page 4'de l'acte), ces parcelles d'égale valeur étant évaluées 103' 117,41'euros soit 16,83'euros/m², confirmant ainsi la valeur de la promesse de vente. Compte tenu du zonage (2AU), ce terme de comparaison, bien qu'un peu éloigné, peut être pris en compte,

- G 4 ': vente en date du 20 février 2018 (pièce n° 16) de deux parcelles de terre sises à [Localité 33], l'une de 19' 820 m² (cadastrée section ZB n° [Cadastre 43]) et la seconde de 2 307'm² (cadastrée section ZB n° [Cadastre 23] et [Cadastre 24]) sur laquelle se trouve édifié un hangar, moyennant respectivement les prix de 60' 000'euros (soit 3,02'euros/m²) et de 100' 000'euros (soit 43,34'euros/m²). La vente de la seconde parcelle ne peut être prise en considération compte tenu du bâtiment qui s'y trouve édifié. Seule la vente de la première parcelle est pertinente, la commune de [Localité 33] étant située à 7,5 km au nord des biens à estimer,

- G 5' : vente en date du 28 novembre 2016 (sa pièce n° 31), de parcelles de terre agricoles sises à [Localité 47] (cadastrées section YI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 20]) et [Localité 56] (ZC n° [Cadastre 10]), communes limitrophes, d'une superficie de 18' 627'm² moyennant le prix global de 84' 109,60'euros, soit 4,51'euros/m² (et non 7,53'euros/m² comme l'indiquent les consorts [B] dans leurs écritures). Ce terme de comparaison, situé à environ 13 km à vol d'oiseau des biens à estimer, est également intéressant.



La société Sonadev cite dans ses écritures deux termes de comparaison (ventes des 3 octobre 2017 et 14 novembre 2016) mais dont elle ne produit pas les actes.



Le commissaire du gouvernement verse aux débats les différents actes de vente dont les parties ont fait état y compris les deux évoqués par la société Sonadev' : 

- E1' : vente du 3 octobre 2017 de la Communauté d'agglomération de la région nazairienne et de l'estuaire à la société Sonadev qui est son aménageur de divers terrains situés au sein du périmètre de la [Adresse 59], cadastrés YM n° [Cadastre 44], [Cadastre 42], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et YN n° [Cadastre 15], [Cadastre 5] à [Cadastre 7], [Cadastre 16], [Cadastre 27], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32],[Cadastre 38] et [Cadastre 46], d'une superficie totale de 131' 488 m², moyennant le prix principal de 1' 031 '678,21'euros soit un prix de 7,84 euros/m²,

Cette vente (il s'agit de l'un des deux termes cités par la société Sonadev) qui concerne de nombreuses parcelles situées à proximité immédiate est pertinente.

- E2 : vente du 14 novembre 2016 de la commune de [Localité 49] à la société Sonadev de parcelles sises à [Localité 49] cadastrées section YN n° [Cadastre 35], [Cadastre 21], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 22], [Cadastre 19] et [Cadastre 45] d'une superficie de 138' 395 m², moyennant le prix de 277 467 euros soit 2 euros/m². Ces parcelles sont situées en zone 1AUE et N. Il s'agit de la seconde vente citée par le société Sonadev,



Le commissaire du gouvernement propose de retenir les termes E1, E2 et G5. 



Le terme le plus pertinent (même ZAC, mêmes caractéristiques urbanistiques) est le terme E1 qui sera retenu, soit un prix au m² de 7,84 euros qui tient compte de la situation privilégiée. Le terme E2, plus ancien, présente également l'inconvénient de comporter des terrains classés en zone naturelle et de n'opérer aucune distinction. Les termes G 3 et G 5 sont moins intéressants puisqu'ils concernent une autre commune. 



L'indemnité principale revenant aux consorts [B] sera donc fixée à la somme de (40'488*7,84) 317' 425,92 euros. 



L'indemnité de remploi sera arrêté suivant l'usage à la somme de (5 000*0,2 + 10'000*0,15 + 302'425,92*0,1) 32'742,59 euros.



Le jugement dont appel sera donc infirmé de ces chefs.



Sur la réquisition d'emprise totale' :



À juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte et qu'aucune des parties ne discute, le juge de l'expropriation a fait droit à la demande présentée par les consorts [B] d'emprise totale des parcelles YM n° [Cadastre 13] et YN n° [Cadastre 40] correspondant aux parties hors emprise et provenant donc de la division de leur fonds à la suite de la procédure d'expropriation, la parcelle YM n° [Cadastre 13] de 905 m² correspondant au chemin de desserte aboutissant à la [Adresse 54] et la parcelle YN [Cadastre 40] de 3' 729 m² à un triangle enclavé et inexploitable. 



La valeur de ces parcelles sera, en revanche, portée à la somme de (4 '634 * 7,84) 36 '330,56'euros.



Le jugement dont appel sera également infirmé de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles ':



La société Sonadev qui échoue pour l'essentiel en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.



Elle devra, en outre, verser aux consorts [B], unis d'intérêts, une somme de 3' 500'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS' :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement' :



Vu l'article R 321-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 



Rejette la demande de caducité de la déclaration d'appel des consorts [B].



Rejette la demande d'irrecevabilité des conclusions de la société Nazairienne de Développement.



Statuant dans les limites de l'appel (l'indemnité pour perte de boisement, la condamnation aux dépens et l'indemnité pour frais irrépétibles n'étant pas critiquées de même que le principe de l'emprise totale des parcelles YM n° [Cadastre 13] et YN n° [Cadastre 40]),





Infirme le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le juge de l'expropriation du département de Loire Atlantique.



Statuant à nouveau' :



Fixe ainsi qu'il suit les indemnités revenant à Mme [I] [B] épouse [T], M. [E] [B] et M. [J] [B] ':



- indemnité principale d'expropriation' : 317'425,92 euros,



- indemnité de remploi ': 32'742,59 euros,



- valeur des parcelles sises à [Localité 49] cadastrées section YM n° [Cadastre 13] et YN n° [Cadastre 40] objet d'une réquisition d'emprise totale' : 36'330,56'euros. 



Condamne la société Nazairienne de Développement aux dépens d'appel.



La condamne à verser aux consorts [B], unis d'intérêts, une somme de 3'500'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier, Le président,