Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 11 octobre 2024

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 14



N° RG 23/04538 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T7EM



(Réf 1ère instance : 23/00009)









M. [V] [U]

M. [C] [U]

M. [T] [U]



C/



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES (DRFIP)

S.A. [Localité 76] DEVELOPPEMENT - SELA

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Verrando

 Me Caradeux

 Cc commissaire du gouvernement 44





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Juin 2024, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de Madame [N] [O], commissaire du gouvernement représentant la Direction Régionale des Finances Publiques du département de la [Localité 76],





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Monsieur [V] [U]

né le 15 Septembre 1957 à [Localité 82], de nationalité française 

[Adresse 32]

[Adresse 32]



Monsieur [C] [U]

né le 27 Mars 1960 à [Localité 66], de nationalité française 

[Adresse 31]

[Adresse 31]



Monsieur [T] [U]

né le 22 Février 1956 à [Localité 82], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Gabin ATTIA substituant Me Rémy DEMARET de la SCP CGCB & ASSOCIES, plaidant, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A. [Localité 76] DEVELOPPEMENT, société anonyme d'économie mixte immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 860 800 077, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Marie Le Dantec, avocat au barreau de Rennes substituant Me Pierrick CARADEUX de la SELARL CARADEUX CONSULTANTS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par délibération du 28 juin 2005, la commune de [Localité 82] (devenue depuis, par suite d'une fusion de communes, la commune d'[Localité 67]) a créé le projet d'aménagement de la zone d'aménagement concertée (ZAC) [Localité 74].



Par arrêté du 15 juin 2007, le préfet de [Localité 76] a déclaré ce projet d'utilité publique.



La commune a, par délibération du 3 mai 2010, confié la mise en 'uvre du dit projet à la société [Localité 76] Développement-Sela (ci-après société Lad-Sela).



La déclaration d'utilité publique du 15 juin 2007 a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Nantes du 12 novembre 2010.



Après une nouvelle enquête réalisée du 10 septembre au 10 octobre 2018, une nouvelle déclaration d'utilité publique a été prise par arrêté préfectoral du 22 mai 2019.



L'enquête parcellaire a été effectuée du 17 au 31 janvier 2022, et a été suivie d'un arrêté de cessibilité des parcelles concernées en date du 8 août suivant.



M. [T] [U], M. [V] [U] et M. [C] [U] étaient propriétaires au sein du périmètre de la ZAC de diverses parcelles non bâties, cadastrées section [Cadastre 49], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], et d'une parcelle bâtie, cadastrée section [Cadastre 50].



Le juge de l'expropriation du département de [Localité 76] a, par ordonnance du 11 octobre 2022 publiée le 24 octobre suivant, prononcé le transfert de propriété de ces parcelles au profit de l'expropriante.



La société [Localité 76] Développement-Sela a, par mémoire du 11 octobre 2022, proposé, en compensation de cette expropriation, à M. [T] [U], à M. [V] [U] et à M. [C] [U] une indemnité principale à hauteur de 235 072 euros et une indemnité de remploi de 24 '507,20 euros.



Faute d'accord sur ces montants, la société [Localité 76] Développement-Sela a, par mémoire du 3 février 2023, saisi le juge de l'expropriation du département de [Localité 76] aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation due.



La visite des lieux par le juge de l'expropriation a été effectuée le 23 mai 2023. 







Par jugement du 20 juin 2023 signifié le 29 juin suivant, le juge de l'expropriation a : 

- fixé le montant de l'indemnité principale revenant aux consorts [U] à la somme de 283 '054 euros,

- fixé le montant de l'indemnité de remploi à la somme de 29' 305,60 euros,

- condamné la société [Localité 76] Développement-Sela à verser aux consorts [U] la somme de 2 '500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la société [Localité 76] Développement Sela aux dépens..



Pour ce faire, le juge a fixé la date de référence au 1er mars 2018, qui est la date d'accomplissement de la formalité de publicité de la délibération du 26 janvier 2018 ayant approuvé la dernière modification du plan local d'urbanisme.

Il a retenu que les parcelles ne pouvaient pas être qualifiées de terrains à bâtir, retenant qu'elles étaient situées en zone 1AUb du plan local d'urbanisme de la commune et donc non constructibles immédiatement, et que les réseaux étaient insuffisants pour desservir l'ensemble de la zone. 

Il a valorisé les parcelles non bâties à hauteur de 16 euros/m², la maison d'habitation située sur la parcelle [Cadastre 50] à hauteur de 1' 048 euros/m², et les dépendances de la maison à hauteur de 20 '000 euros.



Les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 juillet 2023.



Aux termes de leur dernier mémoire déposé le 27 mai 2024 et notifié par le greffe le 28 mai, M. [T] [U], M. [V] [U] et M. [C] [U] demandent à la cour de ': 

- infirmer le jugement du 20 juin 2023 ayant fixé l'indemnité principale à la somme de 283' 054 euros, fixé l'indemnité de remploi à la somme de 29' 305,60 euros et leur ayant alloué ces sommes,

statuant à nouveau, 

- fixer l'indemnité principale leur revenant à la somme de 669 '300 euros pour les parcelles cadastrées section [Cadastre 48], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 19],

- fixer l'indemnité de remploi leur revenant à la somme de 67' 929,95 euros, 

- rejeter toute demande plus ample ou contraire, 

- condamner la société [Localité 76] Développement aux dépens,

- condamner la société [Localité 76] Développement à leur verser la somme de 3 '000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils rappellent que les parcelles expropriées forment une unité foncière de plus de 9 '000 m² pour partie bâtie. Ils ne contestent pas la date de référence retenue par le juge de l'expropriation.

Ils relèvent que leurs parcelles sont situées dans un secteur constructible, contestant l'existence d'une opération d'ensemble, et desservi, à la date de référence, par l'ensemble des réseaux nécessaires lesquels ont été modernisés en 2014 et dimensionnés pour desservir l'ensemble de la zone.

Ils font, en tout état de cause, valoir que leurs terrains se trouvent en situation très privilégiée (desserte, réseaux, immersion dans un secteur bâti de pavillons, à proximité de la marie, d'une école, d'un stade et d'un espace commercial).

Ils demandent pour la parcelle bâtie (maison et dépendances de 130 m²) un prix de 271' 000'euros et pour les parcelles à bâtir une indemnisation sur la base de 50 euros/m², observant que les terrains à bâtir dans le secteur se négocient en zone UC sur la base de 125 euros/m².

Ils concluent, en conséquence, à la réévaluation de l'indemnité de remploi au regard des taux forfaitaires généralement retenus par les juridictions.



Dans son mémoire déposé le 10 novembre 2023 et notifié le 16 novembre suivant, la société [Localité 76] Développement-Sela demande à la cour de débouter les consorts [U] de leur appel, de confirmer le jugement critiqué et de mettre à la charge des appelants la somme de 3 '000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société LAD SELA relève tout d'abord que le plan local d'urbanisme désigne la [Adresse 84] comme une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble. Elle considère que les parcelles litigieuses étaient, à la date de référence, dans une zone dont les réseaux étaient à aménager. Elle critique les moyens des appelants fondés sur une circulaire dont ils ne citent pas les termes et sur une jurisprudence qu'elle ne considère pas pertinente. Elle conteste que le critère juridique de constructibilité soit satisfait, les parcelles devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble.

Elle soutient que la zone nord de la ZAC n'est pas suffisamment desservie par les réseaux, l'insuffisance de desserte de certaines parcelles étant établie, travaux que l'aménageur devra réaliser.

Elle relève que les appelants ne démontrent pas que la modernisation des réseaux décidée en 2014 ait été réalisée à la date de référence. Elle invoque la mauvaise foi des appelants qui sollicitent à son égard une indemnité correspondant à des terrains aménagés, alors même que c'est elle qui réalise les aménagements.

Elle soutient, en conséquence, que les termes de référence retenus par le jugement, à hauteur de 16 euros/m² pour les parcelles non bâties et de 20'000 euros pour les dépendances de la parcelle bâtie, sont adaptés (l'évaluation de la propriété bâtie elle-même sur la base de 1 048 euros/m² n'étant pas contestée), qu'il en va de même de l'indemnité de remploi.



Dans son mémoire déposé le 16 janvier 2024 et notifié le 18 janvier suivant, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer dans son principe et dans son montant l'indemnisation retenue par le jugement du 20 juin 2023.



Le commissaire du gouvernement relève que les parties s'accordent sur la date de référence retenue et sur la valorisation de la maison d'habitation.

Il considère que les parcelles incluses dans la [Adresse 84] font partie d'une opération d'ensemble et ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir, dès lors que la zone en vertu de laquelle sont appréciées la capacité et les dimensions des réseaux est classée 1AUb1 par le plan local d'urbanisme.

Il en déduit que l'ensemble des termes de comparaison retenus pour fixer l'indemnité principale et l'indemnité de remploi sont adaptés.



La société LAD Sela a adressé le 7 juin 2024 par voie dématérialisée un nouveau mémoire ne modifiant pas ses prétentions mais contestant en pages 12 et 13/21 l'analyse de ses adversaires quant aux réseaux et leur analyse quant à la situation privilégiée (14/21). 



Les consorts [U] sollicitent que ce mémoire, transmis après la clôture (31 mai 2024) soit écarté des débats. 



La société LAD Sela fait valoir qu'elle n'a pas reçu l'ordonnance de clôture.













SUR CE, LA COUR ':



Sur la recevabilité du dernier mémoire déposé par la société LAD Sela' :



Le mémoire de la société LAD Sela, adressé par messagerie électronique le 7 juin 2024, n'a été reçu au greffe en trois exemplaires (conformément à l'article R 311-26 al 5 du code de l'expropriation ': «'Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un'») que le jeudi 13 juin 2024, veille de l'audience tenue le 14 juin à 9h15 de sorte qu'il n'a pu être utilement notifié (R 311-26 al 6 : «'Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises'»). Dès lors, ce mémoire -'que l'ordonnance de clôture ait été portée ou non à la connaissance de la société LAD Sela'- ne peut qu'être écarté des débats, comme n'ayant pu être régulièrement notifié aux autres parties en temps utile du fait de sa tardiveté. 



Description des biens expropriés' :



Les parcelles expropriées sises à [Localité 82] (ancienne commune de [Localité 76] fusionnée en 2019 avec la commune voisine d'[Localité 66] pour former la nouvelle commune d'[Localité 66] [Localité 82]), cadastrées section [Cadastre 50], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], constituent un ensemble d'un seul tenant situé à l'intersection, formée par le [Adresse 78], entre, au nord, le [Adresse 69] (ancien [Cadastre 73] déclassé, artère parallèle à [Localité 75] traversant la commune nouvelle d'est en ouest) et, à l'est, la [Adresse 79] qui dessert vers le sud le centre de l'ancienne commune de [Localité 82]. 

La parcelle [Cadastre 42] est, selon le commissaire du gouvernement, un ancien corps de ferme édifié en 1780, comprenant une maison d'habitation inhabitée depuis plusieurs années et diverses dépendances. Le juge de l'expropriation précise que la maison d'habitation est formée de deux bâtiments en équerre avec greniers non aménagés, que la maison a été squattée mais que l'état du bâti est bon.

La société Lad Sela verse aux débats un rapport d'évaluation des domaines dont il ressort que la maison présente une surface pondérée de 68'm², qu'elle est constituée de trois pièces principales, d'une entrée, d'une cuisine, d'une arrière cuisine, de sanitaires et d'une salle de bains avec baignoire et lavabo, l'ensemble étant dégradé (absence d'occupation, de chauffe, squat), que sur cette parcelle (n°'33) sont édifiés divers bâtiments (four, remise, étable, laiterie, hangar, atelier, écurie,...), autour d'une cour de ferme et que le terrain au delà est envahi par la végétation.

Elle produit également un constat d'huissier (20 avril 2023 ' antérieur d'un mois à la visite des lieux par le juge) illustré de neuf photographies montrant un ensemble vétuste et plus ou moins abandonné.

Dans son mémoire, le commissaire du gouvernement a inséré plusieurs photos confirmant cet état.

La surface d'assise de la construction est de 174 m² (surface au sol hors murs de 129,39 m² selon le calcul des expropriés retenu comme crédible par le juge de l'expropriation et non contesté par les autres parties).

Les autres parcelles partiellement séparées par de la végétation sont en nature de prairies.



Sur la date de référence ':



Le jugement a retenu comme date de référence le 1er mars 2018, qui est la date d'accomplissement de la formalité de publicité de la délibération du 26 janvier 2018 ayant approuvé la dernière modification afférente à la [Adresse 84] (révision des dispositions réglementaires des îlots d'urbanisation inclus à l'intérieure de la [Adresse 84] et orientations d'aménagement du secteur concerné par ce programme) du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 82].



Il convient de rappeler que par dérogation aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation («'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (enquête préalable à la déclaration d'utilité publique)... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.'311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique...'»), les articles 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme prévoient que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article précité est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 

La jurisprudence considère que lorsqu'un bien est situé dans le périmètre d'une ZAC et soumis au droit de préemption, les dispositions dérogatoires précitées doivent être appliquées (articles 213-6 et L 213-4). 



En l'espèce, le droit de préemption urbain a été institué par l'ancienne commune de [Localité 82] pour la totalité des zones urbaines et urbanisables par arrêté du 17 octobre 1991 et étendue par arrêté du 26 février 2008 à toutes les zones Ua, Uac, Ucn, 1AUb, 1AUe et 2AU, la zone 1AUb correspondant à la [Adresse 84]. 



Les parcelles expropriées sont situées en secteur 1AUb1 (secteur nord de la [Adresse 84]).



La date de référence doit donc être fixée à la date de la dernière publicité ayant rendu la délibération du 26 janvier 2018 approuvant la modification n° 4 du plan local d'urbanisme de la commune opposable aux tiers, soit le 1er mars 2018.



Le jugement (dont l'analyse n'est pas contestée) sera donc confirmé de ce chef.



Sur la qualification de terrains à bâtir' :



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains remplissant à la date de référence les deux conditions suivantes' ':

«'1° situés dans un secteur désigné comme constructible par...un plan local d'urbanisme,... ,

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone'»,

ces deux conditions étant cumulatives.







À la date de référence, les terrains expropriés, propriétés des consorts [U], étaient situés en zone 1AUb1 du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 82]. 



La notice explicative de la modification n° 4 du plan local d'urbanisme (janvier 2018) précise que le site de la [Adresse 84] (zone 1AUb) se situe dans le bourg de [Localité 82], «'au contact direct de son centre ancien'», qu'il se compose de deux secteurs (situé de part et d'autre de l'[Adresse 68]), l'un au sud, d'environ 1 hectare, qui «'s'inscrit au centre de l'un des îlots d'habitations qui compose le centre bourg de [Localité 82]'», l'autre au nord, de 3,35 hectares environ, entre le [Adresse 72] et l'[Adresse 68], à l'est de l'accès principal au centre bourg, par la [Adresse 79].

Il est précisé que la «'situation centrale et stratégique (du site) dans le bourg le place à proximité des lieux de vie, de rencontres et d'activités sportives et culturelles du contre bourg de [Localité 82]'».

Cette notice indique qu'il est prévu la construction de 65 à 90 logement en tout (maisons individuelles, petits collectifs ou logements groupés) avec maintien d'une partie de la zone humide située dans le secteur nord (9'000'm² à l'extrémité ouest ' parcelles cadastrées section [Cadastre 40] et partie ouest de la parcelle n° [Cadastre 3]), de la haie bocagère nord sud (entre les parcelles n° [Cadastre 9] et [Cadastre 3]) et de la mare centrale (parcelle n° [Cadastre 3]). 

Un aménagement paysager de douze mètres de large au moins (cf. page 34 de la notice explicative de modification du PLU du mois de janvier 2018) a été prévu le long du [Adresse 69] (couvrant donc toute ou partie seulement des parcelles cadastrées section [Cadastre 45], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12] et [Cadastre 10], propriété des consorts [U]).



Le règlement de zone adopté en janvier 2018 précise que «'la zone 1AUb, non ou insuffisamment équipée, est destinée à un habitat de densité variable, accompagné de commerces, services, équipements publiques et d'activités urbaines, conformément à l'orientation d'aménagement'». 



Il convient ici de préciser que l'orientation d'aménagement définie par l'article R 151-6 du code de l'urbanisme («'Les orientations d'aménagement et de programmation par quartier ou secteur définissent les conditions d'aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s'inscrit la zone, notamment en entrée de ville. Le périmètre des quartiers ou secteurs auxquels ces orientations sont applicables est délimité dans le ou les documents graphiques prévus à l'article R 151-10'») se distingue de l'opération d'aménagement d'ensemble auquel fait référence l'article R 151-20 («'Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement'»).



Il sera précisé que les documents soumis par les parties à la cour ne font état que des orientations d'aménagement mais non d'une opération d'aménagement d'ensemble. Il sera, à cet égard, observé que la notice explicative (2018) précitée fait état de travaux engagés en secteur sud (création d'une voie) et de permis de construire délivrés (page 3) ce qui semble exclure une opération d'aménagement d'ensemble. 



Les consorts [U] relèvent à bon droit que le règlement de la zone est très peu contraignant puisque ':

- l'aménagement doit s'inscrire dans une opération d'ensemble en une ou plusieurs tranches, à condition de satisfaire une densité minimale de 25 logements à l'hectare hors zone humide (article 1AUb-2),

- sont interdites les constructions qui n'auraient pour accès direct que le [Adresse 69] (1 Aub-3.1.4),

- aucune superficie minimale de terrain n'est exigée (article 1AUb-5),

- l'implantation des constructions par rapport aux voies doit respecter une distance de 10'mètres minimum par rapport au [Adresse 69] et de 0,50 m par rapport aux autres voies (article 1AUb-6),

- l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives doit être de 2 m au minimum (article 1AUb-7),

- l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété n'est pas réglementée (article 1AUb8': sans objet),

- l'emprise au sol n'est pas réglementée sauf pour les annexes, avec une emprise limitée à 30'm² maximum (article 1AUb9),

- la hauteur des constructions, calculée à partir du niveau du sol existant (avant fouilles et remblais) n'excédera pas, en sous secteur 1AUb1) R + 2 à l'égout ou à l'acrotère (article 1AUb-10),

- seule une place de stationnement par logement est requise (article 1AUb-12).



En effet, la modification n° 4 de 2018, a considérablement limité les règles et contraintes imposées jusqu'alors (au point de les faire quasiment disparaître) ainsi qu'il ressort de l'examen de la pièce n°'9 des consorts [U], l'orientation d'ensemble devant être qualifiée de sommaire.



Les parcelles expropriées sont situées en zone 1AUb qui est ouverte à l'urbanisation au sens de l'article R 151-20 du code de l'urbanisme dans la mesure les dispositions du règlement fixent les conditions de l'aménagement cohérent.



S'agissant de la première condition relative à la constructibilité, cette zone est ouverte à l'urbanisation au sens du code de l'urbanisme. Rien n'indique que la zone est inconstructible ou que sa constructibilité est conditionnée à un plan d'aménagement d'ensemble comme il a été rappelé ci-dessus (et ce nonobstant les dires de la société Lad Sela qui ne produit aucune pièce en ce sens). La réglementation de la zone est clairement définie. La première condition est donc remplie.



S'agissant de la deuxième condition relative à une desserte suffisante par la voirie et les réseaux, la propriété expropriée, d'un seul tenant convient-il de rappeler, bénéficie d'un accès donnant sur la [Adresse 79]. L'examen des plans produits aux débats démontre que de nombreux réseaux existaient, à la date de référence à proximité de la [Adresse 83] (dont il convient de rappeler qu'elle se situe au centre du bourg) ':

- réseaux d'assainissement [Adresse 79], [Adresse 68] et [Adresse 81], ces voies longeant à l'est, au sud et à l'ouest la ZAC,

- réseaux d'eau potable [Adresse 70], [Adresse 68] et [Adresse 81], ces voies longeant au nord, à l'est, au sud et à l'ouest la ZAC, 

- réseau d'électricité [Adresse 79], [Adresse 68] et [Adresse 81], ces voies longeant à l'est, au sud et à l'ouest la ZAC,

- réseau de gaz [Adresse 80] et [Adresse 81], ces voies longeant à l'est, au sud et à l'ouest la ZAC. 







Le programme des équipements publics reproduit en page 22/43 des écritures des consorts [U] démontre que les seuls travaux à entreprendre sont ceux à effectuer au sein du périmètre de la ZAC (aménagement des voiries de la zone, réseaux eaux usées et eaux pluviales au sein de la zone avec raccordement aux réseaux publics, réseau eau potable au sein de la zone, électricité mise en place d'un réseau basse tension à partir des postes publics existants). Il n'est pas fait état de travaux de redimensionnement nécessaire de ces réseaux publics (ce qui s'explique aisément par le programme de construction d'un nombre limité de logement, compris entre 65 et 90 (page 13 de la notice) dont la répartition est vraisemblablement de 1/3 au sud et 2/3 au nord (au regard des espaces constructibles : 1ha au sud et 2ha au nord en tenant compte de la zone humide de 9 000 m², de la haie bocagère à maintenir et de l'aménagement paysager de 12 m de large le long du [Adresse 69]). 



Il résulte de ces éléments et de l'examen des plans produits aux débats que seules les parcelles cadastrées section [Cadastre 42] et [Cadastre 8], cette dernière parcelle jouxtant la parcelle n° [Cadastre 19] (dont la partie nord borde le rond-point et la partie est se trouve à moins de 10 mètres de la [Adresse 79] par les deux cours situées au nord et au sud du corps de ferme), accessibles et directement desservies par les réseaux situés [Adresse 79], doivent être considérées comme constructibles alors que les autres parcelles, situées soit en retrait (et donc éloignées des réseaux d'une distance comprise entre a minima 75 m et 200 m pour la partie sud de la parcelle [Cadastre 9], aucun accès n'étant actuellement ouvert depuis le [Adresse 71]) soit le long du [Adresse 69] (sur lequel aucun accès n'est autorisé (art. 1AUb-3.1.3), ne peuvent être considérées comme telles et doivent être évaluées suivant leur usage effectif à la date de référence.



Les autres parcelles en nature de terre ne bénéficient pas d'une situation plus privilégiée que l'ensemble de la parcelle de la ZAC qui présentent les mêmes caractéristiques de proximité du centre bourg et des services. 



Sur l'évaluation des biens expropriés' :



- maison d'habitation et anciens bâtiments d'exploitation (parcelle [Cadastre 77]) ': 



Il n'existe aucune contestation quant à l'évaluation (valorisation des bâtis terrain intégré par comparaison) de la maison d'habitation sur la base de 1 048 euros/m² construit, soit (129,39*1'048) 135' 600'euros.



Les consorts [U] sollicitent que les dépendances (130 m²) soient estimées sur la même base et réclament donc une valorisation à hauteur de la somme de 136'240'euros alors que le juge de l'expropriation a retenu une valeur forfaitaire de 20 000'euros (soit 185 euros /m²) au regard du mauvais état général de ces bâtiments. Les photographies produites notamment par la société Lad Sela et le commissaire du gouvernement montrent effectivement des bâtiments en mauvais état général (cf. photographies insérées dans les conclusions du commissaire du gouvernement), certains (hangar ouvert) étant même délabrés.



En l'état de ces éléments, la demande des consorts [U] de les évaluer sur la même base que la maison d'habitation dont le bâti est en bon état et alors qu'elles ne constituent que des annexes à restaurer n'est pas raisonnable. La plus value apportée par ces constructions estimée par le juge à la somme de 20 000 euros est justifiée par l'état des bâtiments et doit être retenue.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a évalué la maison et les dépendances au prix de 155' 600'euros.



- parcelle constructible cadastrée section [Cadastre 41]' : 

 

Cette parcelle de 1 636 m², en forme de L, qui jouxte le corps de ferme au nord et à l'ouest doit être estimée comme un terrain à bâtir au regard de sa proximité immédiate avec la voie publique et les réseaux lesquels sont suffisants.



Les consorts [U] demandent que les parcelles qualifiés de terrains à bâtir soient estimées sur la base de 50 euros /m² et citent trois termes de comparaison' :

- G1' : vente le 12 décembre 2018 d'un terrain nu de 351 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 37], moyennant le prix de 43 875 euros soit une base de 125 euros/m²,

- G2 ': vente le 13 février 2020 d'un terrain nu de 345 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 39], moyennant le prix de 43 125 euros soit une base de 127 euros/m²,

- G1 ': vente le 25 janvier 2019 d'un terrain nu de 353 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 38], moyennant le prix de 44 125 euros soit une base de 125 euros/m².



Il convient de relever que ces terrains sont de petits terrains viabilisés dont le prix de vente au m² est nécessairement largement supérieur au prix de vente d'une grande parcelle non viabilisée et à lotir avec la constitution d'une voie.



Aucun autre terme de comparaison n'est produit pour un terrain à bâtir non viabilisé. Au regard de ces éléments le prix de 50 euros/m² demandé apparaît raisonnable et doit être retenu.

Cette parcelle sera estimée à la somme de (1 636*50) 81 800 euros.



- autres parcelles' :



La société Lad Sela (E) et le commissaire du gouvernement (C) citent de nombreux termes de comparaison relatifs à l'acquisition par l'aménageur de parcelles situées dans le périmètre de la ZAC, pour nombre d'entre elles en retrait et sans accès à la voie publique' :

- E1 ': vente le 29 mars 2017 d'un terrain nu de 118 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 44], moyennant le prix de 2 266 euros soit une base de 16 euros/m²,

- E2' : vente le 29 janvier 2016 par la commune d'un ensemble de parcelles bâties et non bâties de 3 191 m² sises à [Localité 82] cadastrées section [Cadastre 51] et [Cadastre 23], [Cadastre 47], [Cadastre 29], [Cadastre 11], [Cadastre 21] à [Cadastre 22], [Cadastre 15] à [Cadastre 16], [Cadastre 24] à [Cadastre 26], moyennant le prix de 70 '449,13 euros, soit une base de 16'euros/m² pour les parcelles non bâties,

- E3 ': vente le 2 décembre 2011 d'un terrain nu de 385 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 43], moyennant le prix de 7 334 euros soit une base de 16 euros/m²,

- E4' : vente le 13 avril 2012 d'un terrain nu de 118 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 44], moyennant le prix de 2 266 euros soit une base de 16 euros/m²,

- E5': Vente du 1er juillet 2016, d'un terrain nu de 360 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 55], moyennant le prix de 5 760 euros soit 16 euros/m²,

- E6 ': vente du 15 décembre 2010, d'un terrain nu de 364 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 56], moyennant le prix de 5 824 euros soit 16 euros/m²,

- E7' : vente du 12 juillet 2018, d'un terrain nu de 499 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 53], moyennant le prix de 8 '000 euros soit 16 euros/m², 

- E 8' : vente du 2 mai 2013, d'un terrain nu de 320 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 54] et [Cadastre 2], moyennant le prix de 5 120 euros soit 16 euros/m², 

- E 9 ': vente du 30 juin 2016, de deux maisons et d'un jardin de 595 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 57], [Cadastre 20], [Cadastre 25] et [Cadastre 27], moyennant le prix de 9 520 euros pour le jardin, soit 16 euros/m²,





- E 10 ': vente du 28 mars 2011, d'un terrain nu de 319 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 61] (devenu [Cadastre 28]), moyennant le prix de 5 104 euros soit 16 euros/m²,

- E 11 : vente du 31 août 2015, d'un terrain nu de 45 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 63], moyennant le prix de 720 euros soit 16 euros/m²,

- E 12' : vente du 13 octobre 2010, d'un terrain nu de 452 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 64] et [Cadastre 30] (devenues [Cadastre 18] et [Cadastre 17]), moyennant le prix de 7 232 euros soit 16 euros/m²,

- E 13 ': vente du 31 août 2015, d'un terrain nu de 8 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 62], moyennant le prix de 128 euros soit 16 euros/m²,

- E 14 ': vente du 23 janvier 2012, d'une maison d'habitation avec dépendances et jardin terrain nu de 360 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 65], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 36], moyennant le prix de 100 '825,60 euros comprenant notamment pour le terrain de 2 m² (parcelle [Cadastre 34]) 32'euros soit 16 euros/m²,

- E 15' : vente du 13 octobre 2010, d'une construction et d'un terrain de 446 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 59] et [Cadastre 35], moyennant le prix de 17' 649,60'euros, ventilé à raison de 7 '136 euros pour le terrain soit 16 euros/m²,

- E 16' : vente du 13 octobre 2010, d'un terrain nu de 446 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 60] (devenu [Cadastre 28]), moyennant le prix de 7' 136'euros soit 16 euros/m²,

- C1 ': vente du 16 mai 2022, d'un terrain nu de 73 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 46], moyennant le prix de 1 168 euros soit 16 euros/m², 

- C2': vente du 17 juillet 2018, d'un terrain nu de 499 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 58], moyennant le prix de 8 000 euros soit 16,03 euros / m²,

- C3' : vente du 17 novembre 2017 d'un terrain de 442 m² avec dépendance à [Localité 82], cadastré section [Cadastre 52], moyennant un prix pour le terrain de 6' 672'euros, soit 16 euros/m²,

- C4' : vente du 29 mars 2017, d'un terrain nu de 118 m² à [Localité 82] cadastré section [Cadastre 44], moyennant le prix de 1 888 euros, soit 16 euros/m².



Toutes ces ventes se situent dans le périmètre de la [Adresse 83] et concernent des cessions effectuées au profit de la société Lad Sela. Certaines de ces ventes ne sont pas pertinentes en raison de leur taille (2'm² pour la plus petite) et la plupart sont anciennes (2010 à 2018). Seule une vente est postérieure à 2018 et celle-ci ne porte que sur un tout petit terrain (73 m²). Le prix constant qui en ressort de 16 euros/m² doit être actualisé et porté à 17 euros/m².



Ce prix doit être retenu pour les parcelles cadastrées section [Cadastre 49], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] d'une contenance totale de (6 330*17) soit une indemnité d'expropriation de 107' 610 euros,



L'indemnité d'expropriation revenant aux consorts [U] sera donc fixée à la somme de (155' 600 + 81 '800 + 107 '610) 345 '010'euros.



L'indemnité de remploi, calculée dégressivement comme d'usage sera fixée à la somme de (0,2*5 000 + 0,15*10 000 + 0,1*330 '010) 35 '501 euros.



Le jugement critiqué sera donc infirmé sur le montant des indemnités fixées.



Sur les dépens et les frais irrépétibles' :



Le jugement de première instance sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.



La société Lad Sela supportera la charge des dépens d'appel.



Elle devra verser aux consorts [U] unis d'intérêts la somme de 3 '000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS' :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement' :



Rejette des débats le mémoire de la société [Localité 76] Développement SELA reçu au greffe le 13 juin 2024.



Infirme le jugement du juge de l'expropriation du département de [Localité 76] rendu le 20 juin 2023 dans le dossier opposant la société [Localité 76] Développement SELA aux consorts [U], sauf en ce qu'il a condamné la société LAD SELA aux dépens et à verser aux consorts [U] une somme de 2 '500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau' :



Fixe le montant de l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts [U] pour l'expropriation des biens sis à [Localité 67] cadastrés section [Cadastre 42], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à la somme globale de 345' 010'euros.



Fixe le montant de l'indemnité de remploi revenant aux consorts [U] à la somme de 35 '501'euros.



Condamne la société [Localité 76] Développement SELA aux dépens d'appel.



Condamne la société [Localité 76] Développement SELA à verser aux consorts [U], unis d'intérêts, une somme de 3' 000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,