Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 11 octobre 2024

Arrêt N°

PC



N° RG 22/01463 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYOS 

















[E]





C/



S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION ( SIDR)













COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



Chambre civile TGI







Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 08 AOUT 2022 suivant déclaration d'appel en date du 07 OCTOBRE 2022 rg n° 22/00400





APPELANTE :



Madame [F] [L] [Y] [E]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005574 du 29/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



INTIMÉE :



S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION ( SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





CLÔTURE LE : 25 Janvier 2024



DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 Mai 2024.



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

qui en ont délibéré,



et que l'arrêt serait rendu le 30 août 2024. Le délibéré a été prorogé au 11 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Octobre 2024. 



Greffier : Mme Véronique FONTAINE









LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 30 avril 2007, à effet au 1er mai 2007, la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Mme [F] [L] [Y] [E] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 4], pour un loyer mensuel de 234,17 euros, hors charges.



Alléguant l'existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à sa locataire, le 27 août 2020, un commandement de payer.



Suivant acte d'huissier du 3 mars 2022, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [E] et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.



Par jugement contradictoire en date du 8 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes : 

" - DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR ;

- CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2007 entre la SIDR et Mme [Z] [L] [E] concernant le logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 4], sont réunies à la date du 27 octobre 2020 ;

- DEBOUTE Mme [Z] [L] [E] de sa demande de délais de paiement ;

- ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [L] [E] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

- DIT qu'à défaut pour Mme [Z] [L] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l'exécution forcée qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution;

- DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNE Mme [Z] [L] [E] à payer à la SIDR la somme de 326,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- CONDAMNE Mme [Z] [L] [E] à payer à la SIDR une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 28 octobre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, d'un montant de 375,94 euros majoré, pour les mensualités échues et impayées, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

- DIT n'y avoir lieu en l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

- CONDAMNE Mme [Z] [L] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. "





Par déclaration du 7 octobre 2022, Madame [F] [E] a interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état ;



Madame [F] [E] a notifié par RPVA ses premières conclusions d'appelante le 19 décembre 2022.



La SIDR a notifié par RPVA ses premières conclusions d'intimée le 20 mars 2023.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024.



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses dernières conclusions n° 4, notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, Madame [E] demande à la cour de :

" - INFIRMER le jugement du 08 août 2022 en [toutes ses dispositions] (')

Y faisant droit, 

A TITRE PRINCIPAL : 

- CONSTATER que les sommes dues par la locataire sur la période de mars à août 2020 visée dans le commandement de payer en date du 27 août 2020 sont nettement inférieures aux sommes réclamées; 

- CONSTATER que le commandement de payer en date du 27 août 2020 ne mentionne pas l'avertissement qu'à défaut de paiement par ce dernier ou d'avoir sollicité des délais de paiement, elle s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 

- DECLARER nul et nul d'effet le commandement de payer délivrer à Madame [E] [F] [L] le 27 août 2020 ; 

En conséquence, 

- DEBOUTER la SIDR de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail ainsi que de toutes ses demandes accessoires ; 

- DEBOUTER la SIDR de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- ACCORDER à Madame [E] [L] des délais de paiement pour l'acquittement de sa dette locative en 35 échéances mensuelles de 47 euros et une dernière échéance de 51.73 euros, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer et la première le mois suivant la signification de la décision à intervenir ; 

En tout état de cause, 

- CONSTATER que le logement loué à Madame [E] [F] [L] ne remplit pas en totalité les critères de décence mentionnées dans le décret n° 2002 - 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent ; 

- DIRE qu'il sera tenu compte du trouble de jouissance causé à Madame [E] à raison des désordres du logement à compter du 30 avril 2022, justifiant que le montant du loyer soit minoré à la somme mensuelle de 90 € ; 

- DEBOUTER la SIDR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

- CONDAMNER la SIDR à payer à Madame [E] [L] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la SIDR aux entiers dépense de l'instance, y compris les frais du commandement de payer, délivré le 27 août 2020. " 



***



Aux termes de ses dernières conclusions n° 3, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la SIDR demande à la cour de :

" - Juger l'appel interjeté par Madame [F] [L] [E] infondé ;

- Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 août 2020 est valide ; 

- Juger irrecevables les demandes de constatation d'un logement non-décent et de réduction des loyers à la somme mensuelle de 90 € à compter du 30 avril 2022 ; en tout état de cause, les juger infondées; 

- Juger que le trouble de jouissance allégué par Madame [E] n'est pas établi et qu'aucune réduction de loyer ne peut être consentie à ce titre ; 

- Rejeter toutes demandes de délai pour régler la dette ;

- Débouter Madame [F] [L] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions; 

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE en date du 08 août 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de majoration et d'indexation de l'indemnité d'occupation et condamné Madame [F] [L] [E] au paiement de la somme de 326,75 € seulement au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2020 ;

- Juger l'appel incident formé par la SIDR recevable et bien fondé ;

Statuant à nouveau sur ces points : 

- Condamner Madame [F] [L] [E] à payer à la SIDR: 

3.643,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 23 janvier 2024, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux (remise des clés), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance ;

- 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si par impossible, la Cour de céans venait à juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 août 2020 ou que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis :

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges et allouer à la SIDR les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif. A titre subsidiaire, au cas où il serait fait droit aux demandes de l'appelante :

- Juger qu'à compter du 27 octobre 2020, le bail était d'ores et déjà résilié par l'effet de la clause résolutoire, de sorte que passé cette date, la SIDR ne peut être obligée à quelque obligation que ce soit au titre de l'obligation de délivrance ;

- A titre infiniment subsidiaire : réduire le montant des dommages-intérêts qui seraient alloués à Madame [E] dans une grande proportion ; 

- Ordonner la compensation à due concurrence entre toute somme qui serait éventuellement allouée à Madame [E] avec la créance de la SIDR. "



***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.









MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur la nullité du commandement de payer :



Le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2007 étaient réunies à la date du 27 octobre 2020.



Madame [E] demande à titre principal de prononcer la nullité, ou de constater l'absence d'effet, du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 août 2020 au motif que les sommes dues par la locataire sur la période de mars à août 2020 visée dans le commandement, sont nettement inférieures aux sommes réclamées et que ce commandement ne mentionne pas l'avertissement qu'à défaut de paiement par ce dernier ou d'avoir sollicité des délais de paiement, elle s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion.

Selon elle, les imprécisions du commandement de payer, en l'espèce, n'ont pas permis à Madame [E] de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette. En effet, les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance dudit commandement. 



La SIDR fait valoir que :

. Il n'est pas exigé que le décompte de la dette et le montant mensuel du loyer et des charges soient dans le corps de l'acte. Le commandement de payer peut préciser le montant global de la dette locative et renvoyer expressément au décompte joint en annexe. Par ailleurs, la jurisprudence s'accorde à dire que même si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour une somme supérieure à la somme due, celui-ci n'emporte pas pour autant la nullité de l'acte. Le commandement reste valable à concurrence du montant réel de la dette.

. Madame [E] persiste dans son raisonnement en indiquant qu'en réalité la dette locative de 1.846,68 € repose sur des loyers impayés antérieurs au mois de mars 2020 et non visés dans le commandement. Or, Madame [E] fait une mauvaise lecture du décompte présenté dans le commandement. En effet, s'il est vrai que ce décompte ne précise pas le montant des allocations logement perçus, il est manifeste que celles-ci ont été comptabilisées ; le calcul effectué par le commissaire de justice fait ressortir une somme totale impayée de 1.846,68 € en principal (coût de l'acte de 180,05 € déduit). Ce montant correspond très exactement au solde inscrit au 08 août 2020 sur le décompte de la SIDR annexé au commandement litigieux, celui-ci comptabilise toutes les allocations logement antérieures. Au regard du décompte annexé au commandement de payer qui a été délivré, Madame [E] était parfaitement en mesure de comprendre le montant qui lui était réclamé.

. Or, comme relevé par l'appelante elle-même, il ressort du commandement litigieux que figure en gras en deuxième page la mention selon laquelle elle s'expose à une procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion à défaut de satisfaire au commandement, avec la précision qu'à défaut de paiement dans un délai de 2 mois, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire et faire constater judiciairement la résiliation du bail. Par ailleurs, contrairement à ce que prétend Madame [E], s'il est vrai que la mention ne reprend pas strictement le libellé de l'article 24 I 4° précité, il est tout de même précisé en page 2 du commandement que la locataire a la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce. 



Ceci étant exposé,



Le commandement de payer délivré le 27 août 2020 à Madame [E] (Pièce n° 4 de la SIDR) s'intitule clairement en caractères gras et imprimé dans une police très visible en majuscules, que l'acte est un " commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation du logement. " 



En outre, la mention habituelle figurant au bas de la première page, commençant par un sous-titre " TRES IMPORTANT ", mentionne qu'aux termes du bail précité il est prévu dans la clause résolutoire reproduite ci-après qu'à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyers à son échéance (') et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s'il plaît au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d'aucun préjudice. (')



A la deuxième page, l'avertissement contient la phrase suivante : " Faute pour vous de satisfaire au présent commandement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d'expulsion. (') Je vous informe d'ores et déjà que le bailleur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire (') "



Plus bas, un paragraphe énonce aussi clairement que " je vous informe enfin de votre possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civile. "



Ainsi, Madame [E] est mal fondée à solliciter la nullité ou l'absence d'effet du commandement de payer en raison de l'omission des mentions susvisées.



S'agissant du décompte des sommes dues figurant au commandement de payer litigieux, les sommes réclamées dans l'acte, en première page, y sont portées, puisque le solde du mois de mars 2020, le loyer du mois d'avril 2020, ls loyers de mai à août 2020, les charges locatives et la régularisation partielle du solde locatif figurent dans un tableau dans lequel est ajouté le montant de l'acte. En outre, il est aussi mentionné que le décompte locatif est joint à l'acte. A cet égard, la SIDR démontre qu'est annexé au commandement de payer l'édition du compte locatif de Madame [E] au 14 août 2020.



Même si Madame [E] conteste ce décompte, en arguant que les sommes qui y sont portées sont erronées, elle ne démontre pas que les causes du commandement de payer ont été réglées dans les deux mois de sa délivrance tandis qu'elle n'a pas saisi la juridiction compétente dans le délai prévu pour en contester les effets en application du 4° de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



Après assignation, elle soutient que les loyers et charges antérieurs au 1er janvier 2019 n'étaient pas visés par le commandement de payer, délivré à la locataire le 27 août 2020 mais le solde du compte simplement repris sans autre précision. Selon elle, les imprécisions du commandement de payer, en l'espèce, n'ont pas permis à Madame [E] de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette. En effet, les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance dudit commandement. 



Toutefois, Madame [E] ne justifie d'aucune démarche vers la bailleresse afin de discuter de la réalité des sommes réclamées au titre du solde locatif allégué par la SIDR dans l'acte.



Ainsi, l'appelante est mal fondée à soutenir que le commandement de payer du 27 août 2020 serait nul ou privé d'effets.



Outre le fait que son exception de nullité ne semble pas avoir été soulevée en première instance, que les mentions du jugement ne permettent cependant pas de considérer cette prétention comme nouvelle en appel, et irrecevable, celle-ci est mal fondée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la régularité du commandement de payer délivré le 27 août 2020.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement:



Vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,



Une clause résolutoire de plein droit à défaut de versement du loyer, ce après commandement de régulariser, demeuré infructueux, figure à l'article 9 des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties : " à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer (en principal, charges et taxes) à son échéance ou du versement de dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer signifié à personne à domicile élu, en Mairie ou au Parquet, s'il y a lieu, et resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s'il plait au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d'aucun préjudice ['] " (pièce n°1 intimée).



La SIDR a fait délivrer par voie d'huissier à Madame [E] le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 27 août 2020.



Ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et ledit délai étant venu à expiration le 27 octobre 2020, soit pendant la période juridiquement protégée allant du 12 mars au 23 juin 2020, il y avait bien lieu de reporté le délai écoulé entre le 12 mars et le 19 avril, soit 38 jours, au 23 juin 2020.



C'est donc à bon droit que le juge du fond a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2020.



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Sur le montant de la dette locative de l'appelante :



Le jugement querellé a condamné Madame [E] au paiement de la somme de 326,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 28 octobre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, d'un montant de 375,94 euros majoré, pour les mensualités échues et impayées, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Madame [E] prétend ne pas avoir compris le décompte des sommes réclamées par la SIDR mais ne conteste pas le principe de sa dette dans le dispositif de ses dernières conclusions, se limitant à solliciter des délais de paiements sans reconnaître le montant qui resterait dû. Subsidiairement, elle affirme que le logement loué ne remplit pas en totalité les critères de décence mentionnées dans le décret n° 2002 - 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent et demande qu'il soit tenu compte du trouble de jouissance causé à Madame [E] à raison des désordres du logement à compter du 30 avril 2022, justifiant que le montant du loyer soit minoré à la somme mensuelle de 90 euros.



La SIDR plaide pour la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de majoration et d'indexation de l'indemnité d'occupation et condamné Madame [F] [L] [E] au paiement de la somme de 326,75 € seulement au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2020. Elle sollicite l'actualisation de sa créance en y ajoutant le montant des indemnités d'occupation dues jusqu'au 23 janvier 2024. 

L'intimée soutient que, si le premier juge a valablement déduit du montant réclamé les frais de poursuite, il ne pouvait arrêter un montant dû au 27 octobre 2020, en déduisant des règlements intervenus sur la période du 17 novembre 2020 au 10 juin 2022. Elle demande de fixer le montant dû par Madame [E] à la somme de 2.364,72 €uros au 27 octobre 2020 (pièce n° 2).

Selon la bailleresse, l'appelante s'est limitée dans le dispositif de ses premières conclusions d'appel signifiées le 22 décembre 2022, à conclure à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et à ne formuler que la demande de nullité du commandement de payer délivré à Madame [E], le rejet des demandes de la SIDR aux fins de constatation de la résiliation du bail et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Or, dans le dispositif de ses conclusions d'appel n° 2 notifiées le 24 mai 2023, Madame [E] formule pour la première fois : 

- une demande en constatation que le logement loué ne remplit pas en totalité les critères de décence mentionnés dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

- une demande en ce qu'il devra être tenu compte du trouble de jouissance causé à Madame [E] à raison des désordres du logement à compter du 30 avril 2022, justifiant que le montant du loyer soit minoré à la somme mensuelle de 90 €. 

Outre le fait qu'elles n'avaient pas été formulées devant le premier juge, ces prétentions formulées pour la première fois dans les conclusions d'appel n° 2 sont, au regard des règles de procédure d'appel irrecevables en ce qu'elles ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces de la SIDR " ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait " (article 910-4, al .2 du code de procédure civile). Madame [E] ne saurait se retrancher derrière le fait qu'il s'agirait en réalité de demandes reconventionnelles et non de demandes nouvelles, pour considérer que celles-ci seraient recevables.





Sur ce,



Sur la recevabilité de la demande de Madame [E] relativement au caractère indécent du logement donné à bail :



Vu les articles 910-4 et 954 du code de procédure civile ;



Dans ses premières conclusions d'appelante, remises le 19 décembre 2022, Madame [E] demandait à la cour, en substance, d'infirmer le jugement en constatant l'irrégularité du commandement de payer, quant au montant de l'arriéré locatif et aux mentions qui n'y figuraient pas. Subsidiairement, elle sollicitait des délais de paiement.



Or, dans ses conclusions n° 2, l'appelante a ajouté une prétention relative au caractère indécent du logement et sa conséquence portant sur l'allégation d'un trouble de jouissance subi depuis le 30 avril 2022.



Cependant, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Ainsi, les prétentions relatives au trouble de jouissance subi par Madame [E] à raison du caractère indécent du logement doivent être déclarées irrecevables. 





Sur le solde locatif au jour de la résiliation du bail :



Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1353 du code civil ;



Selon le jugement querellé, l'arriéré locatif dû par Madame [E] s'élevait à la somme de 326,37 euros à la date de la résiliation du bail le 27 octobre 2020.



La SIDR verse aux débats le décompte du solde locatif , actualisé au 31 janvier 2023 (Pièce n° 2). Selon ce document, le solde débiteur du compte locatif de Madame [E] s'élevait à la somme de 2.364,72 euros au 18 octobre 2020, et à la date de résiliation du bail le 27 octobre 2020.



Or, le juge des contentieux de la protection a justement déduit des frais de poursuite, à hauteur de 122,31 euros, et des frais injustifié pour 15,24 euros. Mais il a déduit à tort des versements intervenus postérieurement à la résiliation de plein droit du bail pour 1 900,60 euros, afin de fixer de manière erronée le montant du solde locatif à la somme de 326,57 euros à la date du 27 octobre 2020.



En réalité, le solde locatif restant dû à la date de résiliation du bail doit être fixé à la somme de 2.364,72 euros- 122,31 euros - 15,24 euros, soit 2.227,17 euros.



Le jugement sera réformé de ce chef.



Madame [E] sera condamnée à payer à la SIDR la somme de 2.227,17 euros au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail. Les sommes versées postérieurement à cette date viendront en déduction de ce solde locatif.



Sur l'indemnité d'occupation



Vu l'article 1240 du code civil,



Sur la demande de majoration et d'indexation de l'indemnité d'occupation :



La SIDR sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de majoration et d'indexation de l'indemnité d'occupation.





L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du logement et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 



Le contrat de bail litigieux a été résilié de plein droit à la date du 27 octobre 2020, de sorte que Madame [E] qui se maintient dans les lieux, est devenu occupant sans droit ni titre.



Dès lors, c'est à bon droit que le juge du fond a condamné Madame [E] à verser à la SIDR une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en vigueur et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, soit du 28 octobre 2020, jusqu'au jour de la libération définitive et effective des lieux.



Toutefois, afin d'éviter que l'occupant sans droit ni titre ne persiste à se maintenir dans les lieux, il importe d'anticiper l'augmentation du dommage subi par le bailleur en envisageant son augmentation selon l'évolution du coût des loyers dans le temps. Aussi, le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il n'a pas retenu au titre des dommages et intérêts, l'augmentation de l'indemnité d'occupation dans le temps en la faisant concorder avec la valeur locative réelle du logement occupé sans droit ni titre par Madame [E].



Le jugement querellé sera infirmé de ce chef et seulement dans cette mesure ;



Sur la demande d'actualisation de la créance de la SIDR :



L'actualisation de la créance de la SIDR est inutile en appel puisque la condamnation porte sur une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux, sans qu'il soit besoin de la calculer postérieurement à la résiliation du bail, Les paiements intervenus depuis la résiliation de plein droit du bail devant être pris en compte tandis qu'un désaccord à ce sujet relèverait d'une difficulté d'exécution. 



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.



Sur la demande de délais de paiement :



Compte tenu de la durée de la procédure et alors que la résiliation du bail est intervenue de plein droit depuis quatre ans, il n'y a pas lieu d'accorder à Madame [F] [E] des délais de paiement alors qu'elle n'a pas pu réduire significativement sa dette locative malgré la durée de la procédure.



Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.





 Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SIDR de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Toutefois, Madame [E] doit supporter une partie des frais irrépétibles de la SIDR en appel.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





DECLARE IRRECEVABLES les prétentions de l'appelante, relatives au trouble de jouissance subi par Madame [E] à raison du caractère indécent du logement ;



INFIRME le jugement en date du 8 août 2022 en ce qu'il a condamné Madame [F] [L] [Y] [E] à payer à la SIDR la somme de 326,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2020 et rejeté la demande de majoration et d'indexation de l'indemnité d'occupation ;





CONFIRME le jugement pour le surplus ;



DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'actualisation de la créance de la SIDR ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE Madame [F] [L] [Y] [E] à payer à la SIDR la somme de 2.227,17 euros au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail ;



DIT que les sommes versées postérieurement à cette date viendront en déduction de ce solde locatif ;



DIT que le montant de l'indemnité d'occupation suivra le montant de la valeur locative réelle du logement, charges comprises, occupé sans droit ni titre par Madame [F] [L] [Y] [E] , jusqu'à la libération des lieux ;



CONDAMNE Madame [F] [L] [Y] [E] à payer à la SIDR la somme de 800,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles de l'appel ;



CONDAMNE Madame [F] [L] [Y] [E] aux dépens.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT