Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00618 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC5M

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02736
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI BLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1190

ET :

La société MARO
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D0849, non-comparant

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI BLM a donné à bail commercial à la SAS MARO, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2017, un local situé [Adresse 2], dans un ensemble immobilier à usage d’activité, de stockage et de bureaux, moyennant un loyer annuel principal hors TVA de 20.088 euros, outre la TVA mensuelle de 1.674 euros, et une participation aux charges de taxes foncières et ordures ménagères de 150 euros par mois.

Suivant exploit du 23 juin 2022, la SCI BLM a fait délivrer à la SAS MARO un « commandement commercial » d'avoir à payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par exploit d’huissier du 8 septembre 2022, la SCI BLM a fait assigner la SAS MARO aux fins de : 
Vu les dispositions des articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, 
Vu les dispositions des articles 1134, 1728-2 et 1741 du Code civil, 
Vu les dispositions de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce (anciennement article 25 alinéa 1 er du décret n°53-960 du 30 septembre 1953), 
Vu les dispositions de l’article 33 de la loi du 9 juillet 1991, 
Au fond, renvoyer les parties à se pourvoir comme il leur appartiendra mais d’ores et déjà vu l’urgence : 
Constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux. Autoriser en conséquence, à faire procéder à l’expulsion immédiate de la Société MARO ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique des locaux sis [Adresse 2] Condamner la Société MARO au paiement de la somme provisionnelle de 11.294 € au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2022, outre loyers, charges et clause pénale contractuelle ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience et du jugement à intervenir ; Condamner la Société MARO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer des charges et de la clause pénale et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues. Condamner la Société MARO à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance et de ses suites. 
L'assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits le 9 septembre 2022 à savoir la SA BRED BANQUE POPULAIRE et la SA COMPAGNIE GENERALE DE CREDIT AUX PARTICULIERS (CREDIPAR).

Le 26 janvier 2023, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle ; elle a été réinscrite par conclusions du 23 mars 2024 dans lesquelles la SCI BLM a notamment sollicité la somme de 35.657,04 euros, au titre de l'arriéré locatif, échéance de mars 2024 incluse. 

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 19 septembre 2024 et la décision mise en délibéré au 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Les parties ont été autorisées à communiquer en cours de délibéré une note portant sur leur éventuel accord sur la somme due au titre de l'arriéré locatif et de la date de départ de la SAS MARO envisagée au 31 décembre 2024.

A l’audience, la SCI BLM, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Elle maintient sa demande concernant la provision au titre des loyers et charges et a donné son accord pour que l'expulsion intervienne au plus tard le 31 décembre 2024.


Le conseil de la SAS MARO n'était pas présent, seul le représentant de la société comparaissant. Ce dernier a indiqué être d'accord pour libérer les lieux loués au plus tard le 31 décembre 2024.

Par messages transmis via le réseau privé virtuel des avocats les 27 septembre et 2 octobre 2024, les conseils respectifs des parties ont été invités à communiquer une note en délibéré pour préciser leur éventuel accord quant au montant de l'arriéré locatif et la date de départ au 31 décembre 2024, en vain, l conseil de la SAS MARO ayant simplement indiqué ne plus intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. 

Le commandement du 23 juin 2022 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 11.294 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Conformément à l'accord donné par la bailleresse, l'expulsion sera ordonnée à compter du 31 décembre 2024. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS MARO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le « commandement commercial » du 23 juin 2022 et le décompte actualisé au 1er mars 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 35.657,04 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la clause pénale 

La SCI BLM, dans le « par ces motifs » de ses écritures, sollicite de voir « condamner la Société MARO au paiement de la somme provisionnelle de 35.657,04 € au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2022, outre loyers, charges et clause pénale contractuelle ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience et du jugement à intervenir.

Le montant de la clause pénale n'est pas précisée. Par ailleurs, il est rappelé qu'une telle clause est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à référé sur ce point. 

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS MARO qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI BLM au titre de ses frais irrépétibles. La SCI BLM sollicite la somme de 4.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion, à compter du 31 décembre 2024, de la SAS MARO et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 1er janvier 2017, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS MARO à payer en deniers ou quittances à la SCI BLM la somme de 35.657,04 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 ;

CONDAMNONS la SAS MARO au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 23 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; 

CONDAMNONS la SAS MARO à verser à la SCI BLM la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS MARO aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER


Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT


Stéphane UBERTI-SORIN