Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/03626 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3EF
N° de MINUTE : 24/01340

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL COGEIM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0748

C/

DEFENDEUR

SAEM [Localité 5] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE
 
La SAEM [Localité 5] HABITAT est propriétaire de quarante-trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAEM [Localité 5] HABITAT devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la SAEM [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 28821,03 euros au titre des appels impayés au 9 février 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023
-condamner la SAEM [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 373,05 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023
-condamner la SAEM [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la SAEM [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence GUENAN-GELINET
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 juin 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 octobre 2024.

La SAEM [Localité 5] HABITAT, régulièrement assignée à personne, n'a pas constitué avocat.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.








L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 2 juin 2021, 9 mai 2022 et 9 mai 2023
-un décompte des impayés arrêté au 9 février 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Ont été exclus du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 373,05 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SAEM [Localité 5] HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28 821,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 9 février 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas l’accusé de réception de la mise en demeure du 26 mai 2023, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 61,05 euros,
-frais de commandement de payer (« remise du dossier à l’huissier et HL ») d’un montant de 312 euros
Soit un montant total de 373,05 euros.








Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les accusés de réception de ses mises en demeure, les frais afférents seront écartés. Les frais de 1ère relance n’étant pas postérieurs à une premiere mise en demeure, ils devront également être déduits.

Il sera octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre du commandement de payer, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance et le recours à un commissaire de justice n’étant donc pas justifié.


Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SAEM [Localité 5] HABITAT est redevable de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort de la matrice cadastrale que la SAEM [Localité 5] HABITAT est propriétaire de quarante-trois lots au sein de l’immeuble.

Sa persistance à ne pas s’acquitter de ses charges, alors qu’il lui est toujours possible de céder un de ses lots, et ce sans s’en expliquer auprès du syndicat des copropriétaires caractérise sa mauvaise foi. 

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SAEM [Localité 5] HABITAT sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAEM [Localité 5] HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Laurence GUENAN-GELINET.








Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Condamne la SAEM [Localité 5] HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93) les sommes de :
-28 821,03 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision
-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision
-800 euros à titre de dommages et intérêts,

-Condamne la SAEM [Localité 5] HABITAT aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Laurence GUENAN-GELINET en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

-Condamne la SAEM [Localité 5] HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 14 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON