Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01448 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOVL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02745
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La société SCI DE L’OURCQ
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285

ET :

La société LA NATIONALE DU LOGEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 1] 

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ a donné à bail commercial à la société NATIONALE DU LOGEMENT, pour une durée de neuf années à effet au 1er septembre 2019, un local ainsi que 4 emplacements de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 28.250 euros, outre 1.977,50 euros à valoir sur les charges trimestrielles.

Suivant exploit du 18 avril 2023, la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ a fait délivrer à la société NATIONALE DU LOGEMENT un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Cette dernière a régularisé les paiements.

Suivant exploit du 17 mai 2024, la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ a fait délivrer à la société NATIONALE DU LOGEMENT un nouveau commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploit d’huissier du 21 juin 2024, la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ a fait assigner la société NATIONALE DU LOGEMENT pour obtenir :
le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et réitérés de la société LA NATIONALE DU LOGEMENT ;l’expulsion de la société NATIONALE DU LOGEMENT et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation de la société NATIONALE DU LOGEMENT à lui verser :la somme provisionnelle de 22.976,78 euros TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 2e trimestre 2024 inclus, outre le loyer quotidien, charges, taxes locatives et les intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer quotidien majoré de 50 % augmenté des charges et taxes locatives, depuis la date de résiliation du bail soit le 18 janvier 2024,la clause pénale à titre provisionnel de 2.297,67 euros ;l’acquisition provisionnelle du dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle ;la condamnation de la société NATIONALE DU LOGEMENT à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la société NATIONALE DU LOGEMENT aux entiers dépens et frais de l’instance.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 19 septembre 2024 et la décision mise en délibéré au 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la société NATIONALE DU LOGEMENT n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

À l’audience, la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

L’état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce du 17 juin 2024 fait apparaitre 5 inscriptions au profit de la société DIAC. L’assignation délivrée à la société NATIONALE DU LOGEMENT a été dénoncée à celle-ci le 5 juillet 2024 au titre des 5 inscriptions.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la société NATIONALE DU LOGEMENT

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 17 mai 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 22.976,78 euros ainsi que 218,29 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société NATIONALE DU LOGEMENT, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

L’expulsion de la société NATIONALE DU LOGEMENT sera ordonnée.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’étudier les éventuels manquements de la société NATIONALE DU LOGEMENT, qui auraient dans tous les cas été exclus de la compétence du juge des référés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial et le commandement de payer du 17 mai 2023 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 22.297,67 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, date du commandement de payer ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée.


L’article 16 du code de procédure civile imposant au juge de respecter et faire respecter en toute matière la contradiction, il n’y a lieu de se baser sur un décompte postérieur à l’assignation alors qu’il n’est pas justifié qu’il ait été communiqué au défendeur.

Sur la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation au-delà du montant du loyer courant et l’acquisition provisionnelle du dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société NATIONALE DU LOGEMENT qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser blx au titre de ses frais irrépétibles. La SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la société NATIONALE DU LOGEMENT et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 28 août 2019, situés [Adresse 2] à [Localité 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société NATIONALE DU LOGEMENT à payer en deniers ou quittances à la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ la somme de 22.976,78 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la société NATIONALE DU LOGEMENT au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition provisionnelle du dépôt de garantie ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la société NATIONALE DU LOGEMENT à verser à la SOCIETE CIVILE DE L’OURCQ la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société NATIONALE DU LOGEMENT aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 OCTOBRE 2024.


LE GREFFIER


Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT


Stéphane UBERTI-SORIN