Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01055 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGTT







S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT

C/

[D] [U] [T]










 

- Expéditions délivrées à
Mme [D] [U] [T]

- FE délivrée à 
Me Damien MERCERON

Le 11/10/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT
RCS PARIS N° 572 015 451
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Me Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [D] [U] [T]
née le 24 Novembre 1995 
[Adresse 4]
[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 26 janvier 2021, la S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [D] [U] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi qu'un parking situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.193,90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [D] [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail.
- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures d'exécution.
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.
- condamner Madame [D] [U] [T], au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.482, 58 € arrêtée au 2 mai 2024, à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail.
- condamner Madame [D] [U] [T], au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux.
- dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 13 novembre 2023.

- condamner Madame [D] [U] [T] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- la condamner au paiement des entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement d'un montant de 134, 56 €, de la notification à la CCAPEX pour un montant de 31, 11 €, celui de la signification de la présente assignation, de la dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir.

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.800,00 euros au 25 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement si la somme n'est pas inférieure à 200 euros par mois en sus du loyer courant.

En défense, Madame [D] [U] [T] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 janvier 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.


Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux parkings loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au parking loué par la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à Madame [D] [U] [T].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [D] [U] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.193,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.





Toutefois, si le commandement de payer du 26 janvier 2024 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 26 janvier 2021 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 26 janvier 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que  Madame [D] [U] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant est qu’elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 900 euros.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [D] [U] [T].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [D] [U] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ( 340,63 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.800,00 euros à la date du 25 juillet 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (292,67 euros),des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (45,72 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [D] [U] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.461,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [D] [U] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er août 2024.


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [U] [T].

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] [U] [T] à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 27 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 26 janvier 2021 entre Madame [D] [U] [T] et la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi qu'au parking situé à la même adresse ;




CONDAMNONS Madame [D] [U] [T] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1.461,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [D] [U] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 15 mois à raison de 14 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 15ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
- qu’en ce cas, à défaut pour Madame [D] [U] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;



- qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (282,16 + 10,25 + 48,22 = 340,63 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [D] [U] [T] à son paiement à compter du 1er août 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [U] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [D] [U] [T] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION