Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 11 octobre 2024

MINUTE:




N° RG 24/00059 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7HL



S.A. CLAIRSIENNE

C/

[G] [I]







Le

- Expéditions délivrées à

S.A. CLAIRSIENNE
[G] [I]
Préfecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

la Société CLAIRSIENNE ,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice
siège social sis [Adresse 1],
représenté par M [C], muni d’un pouvoir à cet effet
Présente

DEFENDERESSE :

Madame [G] [I]
née le 29 Novembre 1987 à [Localité 2]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Présente

DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 20 mai 2010, la SA D'HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Mme [G] [I] et M [L] [J] un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 497,75 €, outre 58,77 euros pour la location d'un garage et 24,91 € de provision sur charges.

Par avenant en date du 11 janvier 2011, le contrat de bail a été transféré à Mme [G] [I].


Le 13 juillet 2023, la SA D'HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Mme [G] [I] un commandement de payer des loyers et justifier d'une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 

Elle a ensuite fait assigner Mme [G] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 28 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 07 juin 2024, la SA D'HLM CLAIRSIENNE s'est désistée de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 
Elle a en revanche maintenu sa demande de constat de résiliation et expulsion pour défaut de paiement des loyers et sollicité la condamnation de Mme [I] au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 7034,80 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
La SA D'HLM CLAIRSIENNE précisait ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement. 

Mme [G] [I] a comparu en personne et reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle indiquait avoir retrouvé un emploi dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée lui procurant des revenus de 1280€ par mois et avoir déposé un dossier de surendettement le 28 mai 2024. 

Par ordonnance du 05 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 13 septembre 2024 afin que la société CLAIRSIENNE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou des organismes payeurs des aides au logement antérieurement à la saisine du juge conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. 

A l'audience du 13 septembre, la société CLAIRSIENNE verse aux débats un justificatif de la saisine de la CAF et maintient ses demandes en précisant que le dossier de surendettement de Mme [I] a été déclaré recevable le 09 août 2024. Elle indique que le montant de la dette s'élève à 7217,85€. 

Mme [I] indique qu'elle a perdu son emploi en juin et perçoit à ce jour des allocations chômage d'un montant de 1090€
 par mois qui lui permettent de payer son loyer. 



MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, la société CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 mars 2024. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.

L'action est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets dela clause résolutoire 

Il ressort des dispositions de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version antériure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 20 mai 2010 contient une clause résolutoire (article 16) pour défaut de paiement des loyers.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023, pour la somme en principal de 2905,88 € en donnant un délai de deux mois pour régulariser. 
Ce commandement étant resté infructueux durant le délai de deux mois, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2023. 
II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS 

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif dela dette locative. 
Lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, que cette procédure a été déclarée recevable et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire peut accorder des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures recommandées, le jugement prononçant un rétablissement personnel ou toute décision de clôture. 

En l'espèce, CLAIRISENNE produit un décompte selon lequel Mme [I] reste lui devoir la somme de 7217,85 € à la date du 31 août 2024. 

Mme [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à CLAIRSIENNE cette somme de 7217,85 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2905,88 € à compter de la date du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il ressort de ce même décompte que Mme [I] a repris le paiement de son loyer courant à compter du mois de juillet 2024. Dès lors, et au vu de l'accord du bailleur pour un plan d'apurement de la dette, Mme [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et dans l'attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde. 

III. SUR L'EXPULSION

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. 

En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de Mme [I] dans les lieux tant qu' elle respectera ses engagements. 

Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libèrera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à CLAIRSIENNE de poursuivre l'expulsion de Mme [I] au besoin avec le concours de la force publique. 
Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que Mme [I] causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 

A l'inverse, si la locataire procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. 

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir CLAIRSIENNE, Mme [I] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2010 entre la société CLAIRSIENNE et Mme [G] [I] concernant le l ogement à usage d'habitation et le garage situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 septembre 2023;

CONDAMNE Mme [G] [I] à verser à la société CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 7217,85 € (décompte arrêté au 31 août 2024 incluant une dernière facture d'août 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2023 sur la somme de 2905,88 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [G] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune , outre une 36 ème ensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de les quitter , CLAIRSINNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [I] soit condamnée à verser à CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [G] [I] à verser à la société CLAIRSIENNE une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .


 Le Greffier le Président