Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01234 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKP3







S.A. D’HLM DOMOFRANCE

C/

[P] [K]










 

- Expéditions délivrées à
M. [P] [K]

- FE délivrée à 
Me Mathieu RAFFY

Le 









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE
RCS BORDEAUX N° B 458 204 963
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 28 février 2019, la SA D’HLM DOMOFRANCE a donné en location à Monsieur [P] [K] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 451,32 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 février 2024 .

Par acte du 28 mai 2024 dénoncé le 29 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde la SA D’HLM DOMOFRANCE a ensuite fait assigner en référé Monsieur [P] [K] , afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail d'habitation ,
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 2505, 80 € représentant l’arriéré de loyers et charges,
‒ l’expulsion de l'occupant,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,
‒ l’allocation de 250 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

A l’audience du 26 juillet 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée, la SA D’HLM DOMOFRANCE valablement représentée maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3.114,88 €. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire. 
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 









MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE, le 29 mai 2024 soit six semaines au moins avant la première audience en date du 26 juillet 2024.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, entrées en vigueur le 1er janvier 2015, le bailleur personne morale a saisi le 4 mars 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette bien que le commandement de payer prévoit un délai de 6 semaines. Néanmoins si le bail a été renouvelé tacitement postérieurement au 29 juillet 2023 date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produira effet 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructeux. 

Le bail conclu entre les parties comportant une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement, a été renouvelé le 28 février 2024 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Il est constant que la SA D’HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [P] [K] un commandement de payer suivant exploit du 29 février 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [K] , n’ayant pas, dans les délais légaux de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 29 février 2024, réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit le 12 avril 2024 en vertu des dispositions des articles 7 a ) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date. 

Sur le montant de l'arriéré locatif 

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

La SA D’HLM DOMOFRANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [K] restait devoir, après soustraction des frais de pénalité (160, 02 €), la somme de 2.954, 86 € à la date du 18 juillet 2024. 

Monsieur [P] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.954, 86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [P] [K] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [P] [K] pourra être poursuivi et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions (451,32 euros à la date de l'audience), dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM DOMOFRANCE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [K] à lui verser une somme de 150 € sur le fondement de ce texte.

Monsieur [P] [K] succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2019 entre la SA D’HLM DOMOFRANCE et Monsieur [P] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 2.954, 86 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (451,32 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 19 juillet 2024 ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons Monsieur [P] [K] à se libérer de sa dette en 30 mensualités de 100 €, la dernière mensualité de 114, 88 € représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS, dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5]) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

DISONS en revanche que si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à la SA D’HLM DOMOFRANCE la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION