Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01360 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMCM







[J] [U]

C/

[X] [G]





 

- Expéditions délivrées à Me Antoine ANASTASE



- FE délivrée à Me Antoine ANASTASE



Le 14/10/2024


Avocats : Me Antoine ANASTASE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDERESSE :

Madame [J] [U]
née le 25 Décembre 1957 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
 
Représentée par Me Antoine ANASTASE (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DEFENDEUR :

Monsieur [X] [G]
né le 22 Août 1991 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
 
Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile



QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 14 mars 2023, Madame [R] [M], aujourd’hui décédée, avait donné à bail à Monsieur [X] [G] une pièce meublée n°5 en rez-de-chaussée située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, Madame [R] [M] avait fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1380 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Madame veuve [R] [M] est décédée le 23 juillet 2023 laissant pour seule héritière sa fille, Madame [J] [M], épouse [U]. 

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Madame [J] [U], venant aux droits de Madame veuve [M], a assigné Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- Prononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
- Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, et le condamner à son règlement,
- Condamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 6020,64 euros à parfaire au titre de la dette locative,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

Lors de l’audience du 23 août 2024, Madame [J] [U], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7820 euros au 10 août 2024, terme d’août inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle sollicite du Tribunal la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 960,00 euros, outre les dépens.

Régulièrement assigné à sa personne même, Monsieur [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.


Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La bailleresse a fait signifier à Monsieur [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1380,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 juin 2023, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, Madame [U] est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 août 2023.

Dès lors, Monsieur [G] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 8 août 2023, ce qui constitue pour la bailleresse un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur.

Sur la demande de suppression du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Ledit article dispose en substance que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.

Le second alinéa du même article prévoit que ce délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune mauvaise foi ou manœuvres de la part du défendeur.

Cette demande sera en conséquence rejetée.


Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.


Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [U] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7820,00 euros à la date du 10 août 2024.






Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 7820,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse. Monsieur [G] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (460 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] à verser à la demanderesse la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Madame [J] [U], à la date du 8 août 2023,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à quitter les lieux loués, pièce meublée n°5 en rez-de-chaussée située [Adresse 3],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (460 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à Madame [J] [U], la somme de 7820,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à Madame [J] [U], à compter du 1er septembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à payer à Madame [J] [U] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION