Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 14 octobre 2024

Du 14 octobre 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/01171 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJNS







Commune COMMUNE DE [Localité 6]

C/

[P] [D]






 

- Expéditions délivrées à LA COMMUNE DE [Localité 6]


- FE délivrée à LA COMMUNE DE [Localité 6]


Le 14/10/2024


Avocats : 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

LA COMMUNE DE [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Monsieur Jean-Marc DEVAUX, 1er adjoint au Maire de la Commune, muni d’un pouvoir,

DEFENDERESSE :

Madame [P] [D]
née le 04 Mars 1991 à 
[Adresse 3]
[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile











QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d'un contrat avec convention d'Etat en date du 23 mars 2018, la Commune de [Localité 5] a donné à bail à Madame [P] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable mensuel de 561,93€.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la Commune de [Localité 5] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 921,84€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois d'août 2023, un commandement de justifier de l'assurance ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier de l'occupation des lieux.

Par acte introductif d'instance du 14 juin 2024, la Commune de [Localité 5] a fait assigner Madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 23 août 2024 aux fins de :
-constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 23 mars 2018
-en conséquence, prononcer sa condamnation à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer le local ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire. A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique
-la condamner au paiement :
De la somme provisionnelle de 2.091,75€ au titre des loyers impayés au 9 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2023 pour les sommes qui y sont visées et à compter de l'assignation pour le surplus
Provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit 618,37€ depuis le 1er mai 2024 jusqu'à son départ effectif des lieux
De la somme de 700€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




A l'audience du 23 août 2024, la Commune de [Localité 5], régulièrement représentée par Monsieur [V] [I] en vertu d'un pouvoir spécial, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.461,71€ à la date du 12 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise que dans la mesure où il apparaît que la dette ne cesse d'augmenter, l'urgence justifie la saisine du juge de céans et qu'elle est fondée à demander que soit constaté le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail pour non- paiement des loyers et que soit ainsi reconnue sa qualité d'occupante sans droit ni titre. La demande au titre de la non justification d’une assurance n’est pas réitérée.

En défense, régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [P] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter étant précisé qu'elle a adressé un courrier au juge le 23 août 2024 afin d'indiquer qu'elle ne pourrait pas être présente ayant repris son activité saisonnière et que sa situation financière ne lui permettait pas de s'absenter ni de se déplacer.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance du bailleur.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par voie d'ordonnance réputée contradictoire en premier ressort. 










Sur la régularité de la procédure
 
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 17 juin 2024, au moins six semaines avant l’audience du 23 août 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 27 novembre 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.





La Commune de [Localité 5] a fait signifier à Madame [P] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 921,84€ au titre des loyers échus suivant exploit du 13 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [D], n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 janvier 2024.

Au vu des dispositions de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour la locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [P] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 janvier 2024, ce qui constitue pour la Commune de [Localité 5] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.




En l’espèce, au soutien de sa demande, la Commune de [Localité 5] produit un décompte actualisé à la date du 12 juillet 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.461,71€ (juillet 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de cantine et/ou de garderie (30€+9,50€+53,50€+30,50€+22€=145,50€).

Madame [D], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [P] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.316,21€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 23 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Madame [P] [D] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant (618,37€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] [D] à verser à la Commune de [Localité 5] la somme de 200€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit

.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la Commune de [Localité 5] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [P] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles (618,37€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] à payer à la Commune de [Localité 5] la somme de 2.316,21€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 23 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er août 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
 
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;



CONDAMNONS Madame [P] [D] à payer à la Commune de [Localité 5] une indemnité de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION