Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 11 octobre 2024

Du 11 octobre 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00960 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF2W







S.C.I. LES CHOYS DIMY

C/

[K] [V]










 

- Expéditions délivrées à
Mme [K] [V]

- FE délivrée à 
S.C.I. LES CHOYS DIMY

Le 11/10/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES CHOYS DIMY
RCS BORDEAUX N° 479 412 223
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Monsieur [Y] [G], Gérant


DEFENDERESSE :

Madame [K] [V]
née le 13 Avril 1974 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Présente


DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2006, à effet du 1er juin 2006, Monsieur [C] [L] a donné à bail à Madame [K] [V] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Par acte notarié du 18 juin 2018, Monsieur [C] [L] a vendu le logement à la S.C.I. LES CHOYS DIMY qui est devenu le nouveau bailleur de Madame [K] [V].

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, la S.C.I. LES CHOYS DIMY a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de vente dont le préavis expirait le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la S.C.I. LES CHOYS DIMY a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.705,32 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la S.C.I. LES CHOYS DIMY a assigné Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [K] [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
- ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.
- la condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.475,36 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 14 mai 2024, ainsi que les loyers et les charges impayés jusqu'au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 575,64 euros, fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit.
-la condamner au paiement de la somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.



- la condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation (article 696 du Code de procédure civile).

Lors de l’audience du 26 juillet 2024, la S.C.I. LES CHOYS DIMY, régulièrement représentée par son gérant Monsieur [Y] [G], expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.164,70 euros au 24 juillet 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux.

En défense, Madame [K] [V] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle explique percevoir le RSA, avoir fait une demande de logement social ainsi qu'une demande auprès du Fonds de solidarité pour le logement. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant. A défaut, elle sollicite un délai d'un an pour quitter le logement en cas d'expulsion.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.






Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.C.I. LES CHOYS DIMY a fait signifier à Madame [K] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.705,32 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si le commandement de payer du 14 mars 2024 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 2 juin 2006 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 14 mars 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Madame [K] [V] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 14 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 15 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 15 mai 2024.

Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Madame [K] [V] à apurer sa dette, alors que de nombreux commandements de payer lui ont déjà été signifiés par le passé, et alors que le paiement du loyer courant n'a pas été repris, aucun délai de paiement et aucun délai pour libérer les lieux ne saurait lui être accordé.

Dès lors, Madame [K] [V] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 mai 2024, ce qui constitue pour la S.C.I. LES CHOYS DIMY un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.C.I. LES CHOYS DIMY produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.164,70 euros à la date du 24 juillet 2024.






Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [K] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.164,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 juillet 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Madame [K] [V] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (533,67 + 60 = 593,67 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [V].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [K] [V] à verser à la S.C.I. LES CHOYS DIMY la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 15 mai 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [K] [V] ;
CONDAMNONS Madame [K] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,67 + 60 = 593,67 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [K] [V] à payer à la S.C.I. LES CHOYS DIMY la somme de 3.164,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [K] [V] à payer à la S.C.I. LES CHOYS DIMY, à compter du 1er août 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [K] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [K] [V] à payer à la S.C.I. LES CHOYS DIMY une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;






RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION